Nebenkostenabrechnung bei Doppelhaushälfte – Ratgeber für Vermieter und Mieter

Wer denkt bei einer Doppelhaushälfte hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung in derselben Form zu erstellen, wie bei einem Mehrparteienhaus mit vielen Mietern, der irrt: Für Vermieter gibt es bei der Nebenkostenabrechnung über eine Doppelhaushälfte – ähnlich wie bei der Nebenkostenabrechnung über ein Einfamilienhaus – wesentliche Erleichterungen bei der Abrechnungsform.

Vermieter und Mieter einer Doppelhaushälfte haben die Möglichkeit eine Direktabrechnung mit den Versorgern von Wasser, Gas und Strom zu vereinbaren. Zudem entfällt für den Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die Pflicht die Gesamtnebenkosten zu berechnen und anschließend auf beide Mieter zu verteilen. Durch dies Formen der Direktabrechnung bei der Doppelhaushälfte hat der Mieter einen unverfälschten Einblick in die tatsächlichen Kosten der Abrechnungspositionen und der Vermieter erspart sich einen großen Teil seines Aufwands bei der Abrechnung.

Im nachfolgenden Ratgeber zum Thema, erfahren Mieter und Vermieter auf was es bei der Nebenkostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte ankommt.

I. Welche Nebenkosten gibt es bei einer vermieteten Doppelhaushälfte

Bei der Nebenkostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte sind, wie bei allen Nebenkostenabrechnungen gewisse allgemeine Grundlagen zu beachten.

Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung muss:

• Mietvertraglich vereinbart sein.
• Auf der Basis eines gewissen Mindestinhalts erfolgen.
• Nur umlegbare Nebenkosten betreffen.

1. Nebenkostenabrechnung muss mietvertraglich vereinbart sein

Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist nur dann zulässig, wenn es zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag gibt, nach welcher der Mieter die anfallenden Nebenkosten zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 BGB). Die jährliche Nebenkostenabrechnung macht nämlich nur unter der Prämisse Sinn, dass der Mieter überhaupt zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet ist und monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet.

Der Mietvertrag über die Vermietung einer Doppelhaushälfte hat daher eine Klausel zu enthalten, nach der monatliche Vorauszahlungen für bestimmte umlagefähige Nebenkosten vom Mieter zu erbringen sind, über die dann jährlich abzurechnen ist. Welche Nebenkosten umlagefähig sind und bei einer Doppelhaushälfte anfallen, wird unter Punkt I. 3. erklärt.

2. Mindestinhalt der Nebenkostenabrechnung bei der Doppelhaushälfte

Eine absolute Wirksamkeitsvoraussetzung der Nebenkostenabrechnung ist, dass ein gewisser Mindestinhalt in der Nebenkostenabrechnung zu finden sein muss. Anderenfalls ist die Abrechnung unwirksam, mit der Rechtsfolge, dass der Mieter gegen die Abrechnung vorgehen kann und die Zahlung etwaiger Nachforderungen verweigern.

Zum Mindestinhalt gehört:

• Zusammenstellung der Gesamtnebenkosten
• Erläuterung und Angabe der verwendeten Umlageschlüssel
• Berechnung des Mieteranteils an den Gesamtnebenkosten
• Angabe zu den bisher geleisteten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und deren Abzug

Entscheidend ist insoweit auch, dass die Nebenkostenabrechnung übersichtlich und verständlich gestaltet ist: Ein juristischer und betriebswirtschaftlicher Laie sollte also ohne Mühen und ohne Zeitverzögerung in der Lage sein, die Berechnungen zu verstehen und mittels eines Taschenrechners die Abrechnung überprüfen können.

3. Welche umlagefähigen Nebenkosten zahlt der Mieter einer Doppelhaushälfte?

Bei einer Doppelhaushälfte bestimmt sich die Umlagefähigkeit der Nebenkosten – wie bei Mietwohnungen – nach der Betriebskostenverordnung (§§ 1, 2 BetrKV) verwiesen. Grundsätzlich handelt es sich um all die Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung laufend anfallen: Kurz gesagt, wiederkehrende Nebenkosten.

Das sind typischerweise folgende Kostenpunkte (gemäß § 2 BetrKV):

• Öffentliche Lasten
• Abwasser
• Wasserversorgung
• Heizkosten
• Fahrstuhl/Aufzug
• Straßenreinigung und Müll
• Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Versicherungen
• Hausmeister
• Antenne und Kabel
• Wäschepflege
• sonstige Betriebskosten

Nicht umlagefähig sind folgende Nebenkosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV):

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Instandsetzungskosten

Wichtig ist, das auch bei einer Doppelhaushälfte alle Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, die nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als umlagefähig gelten.

Weitere Wichtige Informationen zu den einzelnen umlagefähigen Kosten erhalten Sie hier in den Beiträgen:

• Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht – Nebenkostenabrechnung
• Betriebskostenverordnung – Was Mieter und Vermieter zur BetrKV wissen müssen
• Was sind Nebenkosten?

II. Besonderheit: Keine Teilung der Gesamtnebenkosten zwischen den Mieter notwendig

Im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern, bei denen der Vermieter für jede einzelne Kostenposition die Gesamtkosten berechnet und diese nach dem Umlageschlüssel auf die jeweiligen Mietparteien verteilt, gilt bei der Doppelhaushälfte eine Erleichterung: Bei der Nebenkostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte ist nämlich eine Weiterleitung, solcher Kosten möglich, die direkt für die Haushälfte anfallen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil über die Umlage der Grundsteuer: Der Vermieter muss nicht die Kosten beider Haushälften erst zusammenzählen und dann verteilen, sondern kann die Kostenpositionen, aller direkt für die Haushälfte anfallenden Nebenkosten, ohne Umwege auf den Mieter überwälzen (BGH, Entscheidung vom 15.3.2011, Az.: VIII ZR 243/10).

Dazu zählen nach Ansicht des BGH auch:

• Kosten für Wasser- und Abwasserkosten deren Verbrauchshöhe mittels individuellen Zählers erfasst wird
• Kosten Schornsteinfeger

Selbst eine Teilung von Versicherungsbeiträgen zu je 0,5 ohne Angabe des Gesamtbetrages, ist nach diesem Urteil des BGH zulässig, da es für den Mieter einer Doppelhaushälfte offensichtlich ist, was der Gesamtbetrag für die Versicherung ist. Das Bestehen auf die ausdrückliche Nennung des Gesamtbetrages zur Wirksamkeit der Abrechnung ist in einem Solchen Fall reine Förmelei.

Für die Praxis ergibt sich daher, dass Vermieter diejenigen Kosten, die sich direkt für eine Haushälfte ergeben, immer ohne zusätzliche Rechenschritte auf den Mieter der jeweiligen Doppelhaushälfte abwälzen kann. Das gilt besonders für Nebenkosten die bereits für eine Doppelaushälfte gesondert in Rechnung gestellt wurden.

III. Wann erfolgt die Nebenkostenabrechnung bei der Doppelhaushälfte: Fristen

Zeitlich gelten für die Nebenkostenabrechnung einer Doppelhaushälfte dieselben Rahmenbedingungen wie bei anderen Nebenkostenabrechnungen auch:

1. Der Vermieter muss die Abrechnung auf einen 12 – monatigen Abrechnungszeitraum
2. Die Nebenkostenabrechnung ist an den Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr zu übermitteln.

Alle wichtigen Details zum Thema Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist erfahren Sie in dem Beitrag: Nebenkostenabrechnung: Fristen.

IV. Widerspruch bei falscher Nebenkostenabrechnung für die Doppelhaushälfte

Mieter einer Doppelhaushälfte haben das Recht bei einer unwirksamen oder falschen Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung einen Widerspruch gegen die Wirksamkeit oder Richtigkeit der Abrechnung einzulegen.

Zu beachten sind dabei:

1. Die Widerspruchsfrist, die auch als sogenannte Einwendungsfrist bezeichnet wird (Widerspruchsfrist Nebenkostenabrechnung).
2. Die Form und die Vollständigkeit der Widerspruchseinlegung.

Als Hilfestellung gibt es hier ein Muster: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

V. Zusammenfassung

Die Nebenkostenabrechnung bei einer Doppelhaushälfte ist im Wesentlichen kaum anders als die Nebenkostenabrechnung für eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Bis auf eine Erleichterung bei Nebenkosten, die direkt für eine Doppelhaushälfte anfallen gelten auch hier die allgemeinen Wirksamkeitsvoraussetzungen:

• Wirksame Vereinbarung über Nebenkosten(-vorauszahlung).
• Mindestinhalt der Nebenkostenabrechnungen muss vorhanden sein.
• Nur die Abrechnung von umlagefähigen Nebenkosten ist zulässig.
• Die allgemeinen Fristen sind einzuhalten: Abrechnungszeitraum, Abrechnungsfrist, Widerspruchsfrist.