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Nebenkostenabrechnung bei mehreren Gebäuden (Abrechnungseinheit)

Ist der Vermieter Eigentümer mehrerer Gebäude, bietet es sich an, alle Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Inwieweit diese Zusammenlegung den Interessen des Mieters entspricht, hängt von den Gegebenheiten ab.

1. Bildung einer Abrechnungseinheit durch Vereinbarung

Problemlos ist der Fall, dass der Vermieter mit sämtlichen Mietern in allen Gebäuden eine entsprechende Vereinbarung getroffen hat. Eine Vereinbarung mit einem Einzelmieter genügt nicht, um auch andere Mieter einzubeziehen. Umgekehrt kann auch vereinbart werden, dass jedes Gebäude einzeln abgerechnet wird.

Soweit mietvertraglich das Mietobjekt mit Straße und Hausnummer bezeichnet wird, genügt diese bloße Lagebeschreibung nicht, um aus mehreren Häusern eine Abrechnungseinheit herbeizuführen. Der Mieter kann in diesem Fall nicht die betreffende Absicht des Vermieters nachvollziehen (LG Bonn NZM 2005,516).

2. Bildung einer Abrechnungseinheit nach billigem Ermessen des Vermieters

Für den Fall, dass eine mietvertragliche Vereinbarung fehlt, kann der Vermieter von preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen (OLG Koblenz WuM 1990, 268). Das billige Ermessen wird zum Schutz der Interessen der Mieter unter Anwendung der in § 2 II Berechnungsverordnung bezeichneten Grundsätze für preisgebundenen Wohnraum bestimmt.

3. Voraussetzungen für die Bildung einer Abrechnungseinheit

  • Einheitliche Verwaltung der Gebäude. Ein Gebäude ist ein eigenständiges Haus. Ein Wohnblock mit mehreren Eingängen und Treppenhäusern bildet mehrere Gebäude. Regelmäßig liegt ohnehin bereits eine Wirtschaftseinheit vor.
  • Die Gebäude müssen (entgegen § 2 II. BV) nicht unbedingt dem gleichen Eigentümer gehören.
  • Unmittelbarer örtlicher Zusammenhang der Gebäude. Sie brauchen nicht auf dem gleichen Grundstück zu stehen oder unmittelbar aneinander anzugrenzen. Es genügt die Lage in einem zusammenhängenden Baugebiet. Es ist keine unmittelbare Nachbarschaft erforderlich. Die Lage in derselben Stadt genügt allerdings nicht (AG Siegen ZMR 1996, 426). Gibt es nur eine Versorgungsleitung für Gas und Wasser, kann die Bildung einer Abrechnungseinheit berechtigt sein (LG Bonn WuM 1998, 354).
  • Gleichartiger Nutzungswert: Für die Gebäude müssen vergleichbare Kriterien im Wohnwert gelten: gleicher bautechnischer Standard; gleiche Bauweise, gleiche Ausstattung.
  • Gleichartige Nutzung: Gebäude mit reiner Gewerbenutzung sind nicht mit Gebäuden mit überwiegender oder reiner Wohnnutzung vergleichbar (LG Köln NZM 2001, 617).
  • Vergleichbarer Zuschnitt: Einfamilienhäuser sind nicht mit Mehrfamilienhäusern vergleichbar (LG Hamburg WuM 2004, 498). Teils vorhandene Gewerberäume sind unschädlich (LG Bonn WuM 1998, 354). Ein 7-stöckiges Gebäude ist mit zweistöckigen Gebäuden nur bei Hinzutreten weiterer Umstände vergleichbar (AG Köln WuM 2000, 152).
  • Gemeinsamer Anfall zumindest einiger Nebenkosten.
  • Fehlen einer vertraglichen Regelung, die die Bildung einer Abrechnungseinheit ausschließt.
  • Kein Erfordernis: Einheitlicher Finanzierungsplan bei der Errichtung des Gebäudes.

Die Bildung einer Abrechnungseinheit empfiehlt sich unter diesen Voraussetzungen allein bereits aus Praktikabilitätsgründen. Die Bildung von Abrechnungseinheiten nur für einzelne Nebenkostenpositionen soll zwar zulässig sein, dürfte aber praktisch erhebliche Abrechnungsprobleme verursachen (LG Köln NZM 2001, 617).

Ein unterschiedlicher Verbrauch in den einzelnen Gebäuden schließt die Bildung einer Abrechnungseinheit nur aus, wenn die Verbrauchsunterschiede erheblich sind (LG Siegen WuM 1991, 183). Bei einem Unterschied um das Dreifache übt der Vermieter sein billiges Ermessen fehlerhaft (unbillig) aus (LG Aachen DWW 1991, 284).

Soweit es sich bei den Gebäuden um preisgebundenen Wohnraum handelt, sind die teils engeren Voraussetzungen des § 2 II. BV zu berücksichtigen.

4. Änderung der Verhältnisse

Wurde ein Abrechnungseinheit gebildet, kann der Vermieter diese nur auflösen, wenn alle Mieter zustimmen oder sich der Vermieter mietvertraglich mit allen Mietern eine Änderungsmöglichkeit vorbehalten hat oder ausnahmsweise zwingende Gründe eine Änderung bedingen (LG Itzehoe ZMR 2004, 198).

Will der Vermieter die bestehenden Verhältnisse ändern, kann er die Änderung nur für die Zukunft und zu Beginn eines Abrechnungszeitraumes und vorhergehender Information der Mieter vornehmen. Insoweit gelten die für die einseitige Änderung von Umlegungsmaßstäben bestimmten Grundsätze.

Link: Änderung des Verteilerschlüssels durch Vermieter erlaubt?

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Eine Antwort auf "Nebenkostenabrechnung bei mehreren Gebäuden (Abrechnungseinheit)"

  • Helga Jost
    18. April 2018 - 19:42 Antworten

    Auf dem Grundstück befinden sich mehrere Gebäude, eine Villa mit Demenzkranken Menschen, ein Bürogebäude und ein 2 Wohnhäuser (Betreutes Wohnen)
    Der Vermieter ist gleichzeitig ein ambulanter Pflegedienst. Der Vermieter erstellt die Betriebskostenabrechnung ständig mit dem Verbrauch aller Gebäude zusammen und rechnet von dem errechneten Betrag dann den Verbrauch für die einzelnen Mieter aus. Es ergibt sich dadurch eine ständig hohe Betriebskostenabrechnung als Nachzahlung. Muss der Vermieter die einzelnen Häuser getrennt ermitteln? Es ergibt sich daraus ja eine geringerer Betrag für die Mieter, wenn er die große Villa und das Bürogebäude herausrechnet. Was ist hier richtig?

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