Go to Top

Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus

Seit 1981 müssen Vermieter Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen.  Die Verordnung hat Gesetzeskraft. Die Verordnung gibt vor, dass die Gesamtkosten der Heizung immer mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig für jede einzelne Wohnung abgerechnet werden müssen. Zu diesem Zweck sind alle Heizkörper mit Messeinrichtungen auszurüsten, die eine verbrauchsabhängige Ablesung und Abrechnung ermöglichen.

Der nach der Heizkostenverordnung anfallende organisatorische Aufwand kann enorm sein. Für Zweifamilienhäuser gilt deshalb die Ausnahme, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag den Verzicht auf die Anwendung der Heizkostenverordnung vereinbaren können (§ 2 HeizkostenV).

Heizkostenverordnung muss nicht zwangsläufig beachtet werden

Vermieter und Mieter können individuell vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung nicht zur Anwendung kommen und somit eine verbrauchsunabhängige Abrechnung der Heizkosten erfolgen soll. Die Vereinbarung kann darin bestehen, dass die Parteien eine von der Vorgabe der Heizkostenverordnung abweichende  Kostenverteilung vereinbaren oder dass lediglich die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung im Mietvertrag ausgeschlossen wird.

  • Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine dieser Wohnungen selbst bewohnt.

Befinden sich in dem Gebäude zwar nicht mehr als zwei Wohnungen, aber zusätzliche gewerbliche Einheiten oder sonstige Nutzungseinheiten, greift die Ausnahme nicht (Lammel § 2 HeizkostenV).

Die Ausnahme ist auch dann nicht anwendbar, wenn von zwei Eigentumswohnungen, die unterschiedlichen Wohnungseigentümern gehören, eine vom Eigentümer bewohnt und die andere vermietet ist oder wenn beide Eigentumswohnungen vermietet sind (Schmid Mietrecht S. 843).

Die verbrauchsunabhängige Heizkostenabrechnung kann dann je nach Vereinbarung nach der Wohnfläche der Wohnungen oder der Zahl der Familienmitglieder von Vermieter und Mieter oder in pauschalisierter Form erfolgen.

Außerhalb dieser Ausnahmetatbestände ist die Heizkostenverordnung zwingend, so dass auch in einem Mietvertrag nichts anderes bestimmt werden kann.

Ein- oder Auszug des Vermieters

Da die Heizkostenverordnung  mietvertraglich nur ausgeschlossen werden kann, wenn der Vermieter einer Wohnung selbst bewohnt, gibt es Probleme, wenn der Vermieter ein- oder auszieht.

Einzug des Vermieters

Waren beide Wohnungen bislang vermietet und zieht der Vermieter in eine der Wohnungen selbst ein, wird die vertragliche Abweichung von der Heizkostenverordnung möglich. Allerdings ist der Vermieter an den Mietvertrag mit dem Mieter in der anderen Wohnung gebunden. Ist im Mietvertrag die Abrechnung der Heizkostenverordnung vereinbart, muss sich der Vermieter daran halten. Der Mieter ist nicht verpflichtet, sich auf eine Änderung einzulassen.

Da es sich um ein Zweifamilienwohnhaus handelt, verbleibt dem Vermieter die Möglichkeit, unabhängig von einem berechtigten Interesse (Eigenbedarfskündigung gemäß 3 573a BGB) das Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen oder zumindest eine Änderungskündigung zu erklären und sodann die Anwendung der Heizkostenverordnung auszuschließen.

Auszug des Vermieters

Zieht der Vermieter aus der selbstbewohnten Wohnung aus, entfällt die Voraussetzung, nach der die Heizkostenverordnung ausgeschlossen werden kann, mit der Folge, dass die Heizkostenverordnung nunmehr zwingend zur Anwendung kommt. Der verbleibende Mieter, aber auch der neu einziehende Mieter können die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verlangen.

Die gleichen Grundsätze kommen zur Anwendung, wenn das Gebäude baulich verändert und eine dritte Wohnung geschaffen wird.

Anpassung der Mietverträge

Entfällt der Ausnahmetatbestand, müssen die Mietverträge angepasst werden. Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter einseitig die Anpassung erklären (LG Berlin ZMR 1999, 556). Nur so könne gegenüber beiden Mietern eine einheitliche Lösung ermöglicht werden. Da die Heizkostenverordnung lediglich eine verbrauchsabhängige Abrechnung gewährleisten soll, darf die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung nicht seinem Vorteil für die eine oder andere Partei führen. Dies bedeutet, dass der verbrauchsabhängige Verteilungsmaßstab mindestens 50 % betragen muss (Schmid Mietrecht S. 844).

9 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus"

  • Sabine
    3. März 2016 - 15:24 Antworten

    In welchem Zeitrahmen muss ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung in einem Zweifamilienhaus mit zwei versch. Eigentümern ausgezahlt werden?

  • Torroja
    18. April 2016 - 12:25 Antworten

    Hallo,
    wir haben vor vier Jahren ein Zweimailienhaus übernommen was aber bisher komplett von einer Partei bewohnt war. Die Eigentümerin wechselte in ein Mietverhältnis über und die Nebenkosten wurden im Mietvertrag vereinbart.
    KW und WW (nur Wassermenge) über Wasseruhr sowie Stromzähler wurden nachgerüstet. Wärme und Warmwasser über Ölzentralheizung zzgl. zwei Holzöfen im vermieteten Bereich. Anteilige Ölkosten 1/3 und Holzbeschaffung durch die Mieter.
    Da mittlerweile der Holzverbrauch im Jahr deutlich gesunken ist und man bequemer mit Heizkörper heizt, beabsichtige ich die Heizkosten verbrauchorientiert (gemäß Heizkostenverordnung) zu erfassen.

    Muss ich den Mietvertrag ändern bzw. kann ich auf eine genaue Heizkostenabrechung ohne Änderung der Rahmenbedingung (nicht mehr eigengenutzt bzw. eine Wohnung hinzugekommen) wechseln? Wie wird eine unwirtschaftliche Heizkostenerfassung definiert, da ich 5 Wärmemengenmesser und zwei weitere Wasseruhren aufgrund der Gegeneheiten eingebaut werden müssen.

    Herzlichen Dank im Voraus Torroja

  • Rita Guse
    17. Januar 2018 - 13:11 Antworten

    Hallo,
    endlich habe ich eine neue Wohnung gefunden und den Mietvertrag unterschrieben.
    Meine Fragen:
    das Haus wird von 2 Mietparteien bewohnt. Oben 2 Personen unten ich alleine. Im Mietvertrag steht, das der Vermieter keine NBK-Endabrechnung machen wird. Ist das i.O.? Ich muss für die NBK 200 Euro jeden Monat als Vorauszahlung überweisen. Ich weiß nur vom Vermieter, dass die Personen oben, auch soviel voraus zahlen sollen, aber mit 2 Personen sind.
    Ist das fair? Ich finde gerade wenn man keine Endabrechnung macht, sollte man dem Mieter mit den Vorauszahlungen etwas entgegen kommen.

  • Rita Guse
    17. Januar 2018 - 13:35 Antworten

    Hallo, da bin ich noch mal. Im Mietvertrag steht 200qm Garten und zur Mitbenutzung! Ich soll aber den Rasen mähen! Das wurde nur mündlich vereinbart. Was ist mit dem Rest des Gartens? Muss ich dafür aufkommen, oder auch oben die Mieterin? Der Garten sieht ganz schlimm aus, muss der Nochmieter den noch vor Auszug in Ordnung bringen?
    Ich fühle mich mit dem Mietzins 620,– und 200,– NBK-VRZ, aber keine Endabrechnung gemacht wird!
    Dann noch der Vermerk, dass zum Mietverhältnis 200 qm Garten zur Mitbenutzung gehört! Sonst steht nichts weiter da!

    Wie sieht das rechtlich aus? Ich zahle im Jahr 2.400,– Euro für die NBK voraus. Ich weiß noch nicht mal was da alles drin ist. Wasser Heizung und ??
    Der Mietvertrag ist doch unfair, was den Garten und die NBK-Endabrechnung betrifft, wenn oben 2 Personen wohnen und ich allein unten wohne!
    Ich hoffe, dass ihr versteht was ich meine und freue mich auf die Antworten. Danke schon mal.

    • Dennis Hundt
      17. Januar 2018 - 15:02 Antworten

      Hallo Rita,

      wenn Sie Vorauszahlungen leisten, muss darüber auch abgerechnet werden. Anders ist es, wenn eine Pauschale vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre Stake
    4. September 2018 - 18:16 Antworten

    Hallo,

    Wir wohnen seit 3 Jahren in einem 2 Familien Haus. Wir haben den grossen Teil oben und der Vermieter die Einliegerwohnung. Bis jetzt wurde die Nebenkostenabrechnung immer geteilt. Das heisst das z.B. die Pelletsrechnung je zur Hälfte Mieter/Vermieter getragen wurde.
    Anfang des Jahres habe ich durch Zufall entdeckt, das es Zähler gibt für die Heizungszuleitung oben und unten. Wir haben beide Fussbodenheizung. Gestört hat mich nur, das sein Zähler deutlich mehr anzeigte als unserer. In der Wohnung des Vermieters sind im Winter immer die Thermostate auf maximum und gefühlte 27 Grad in den Räumen. Wir sparen so gut es geht und heizen öfter den grossen Kamin im Wohnzimmer. Als ich ihn darauf ansprach, das wir doch die Zähler benutzen können für die Heizungsabrechnung (ist ja sonst ungerecht), stellte er sich erst dumm und meinte er wüsste nichts von irgendwelchen Zählern. Inzwischen hat er sie entfernt.
    Was können wir da tun? Schliesslich möchten wir nicht seine Verschwendung finanzieren.

    LG

    Andre

  • Manuela Holtum
    11. September 2018 - 13:09 Antworten

    Hallo. Ich als Eigentümer wohne in einem Zwei-Familien-Haus in der 1.+2. Etage. Wir haben jetzt die möblierte Wohnung im EG ca. 46 qm 2 Zimmer KDB an einen Mieter vermietet der arbeitslos ist. Die Jobbörse will zu unserem Mietbetrag von 480,-€ brutto incl. Wasserkosten mtl. + 2 Monatsmieten Kaution alles einzeln aufgeschlüsselt haben um die Netto Miete zu errechnen. Es gibt nur einen Eingang und man ist direkt im Flur wo es dann per separaten Eingang in seine Wohnung geht. Weiter in einem offenen Treppenhaus geht’s in die 1.+2. Etage. Jetzt will die Jobbörse die Stromkosten des Flur im EG wo der Eingang ist was über meinen Zähler läuft erfahren. Bin ich dazu verpflichtet und wenn ja wie soll ich das von der Gesamtrechnung errechnen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.