Was muss der Mieter wirklich bei den Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung zahlen? Nur die Kosten für den Verbrauch der Heizung oder auch die Wartung? Was wird genau umgelegt und wie werden die Kosten verteilt? Nach Personenanzahl, pro Wohneinheit, pro Quadratmeter oder doch nur nach tatsächlichem Verbrauch?
Wohl bekannt ist, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten gemäß der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % bis 70 % nach dem tatsächlichen Verbrauch in der Nebenkostenabrechnung anzugeben sind. Versäumt der Vermieter die Umlage entsprechend dem Verbrauch haben Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % bezüglich der abgerechneten Heizkosten.
Doch worauf bezieht sich die Pflicht zur Verbrauchsabrechnung? Nur auf die Heizkosten an sich oder auch die Wartungskosten? Im nachfolgenden Artikel bekommen Sie die Antwort.
Inhalt: Wie werden die Kosten der Heizungswartung umgelegt?
I. Zählt die Wartung der Heizung zu Heizkosten?
I. Zählt die Wartung der Heizung zu Heizkosten?
In der Betriebskostenverordnung steht zu den Heizkosten u.a. folgendes:
- Bei dem Betrieb derzentralen Heizungsanlage werden in § 2 Nr. 4 a) BetrKV die Kosten der Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, sowie ihre regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft dazugezählt.
- Bei Etagenheizungen werden nach § 2 Nr. 4 d) BetrKV ausdrücklich auch deren Reinigung und Wartung zu den Heizkosten gezählt. Das gleiche gilt bei Gaseinzelfeuerstätten.
- Für Anlagen bei denen die Heizung- und Warmwasserversorgung verbunden sind gelten diese Regelungen ebenso (§2 Nr. 6 BetrKV)
Wirft man außerdem einen Blick in die Heizkostenverordnung dann steht dort Entsprechendes:
„Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten (…) Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes (…)“ (§ 7 Abs. 2 HeizkostVO)
–> Das heißt, sowohl nach der Betriebskostenverordnung als auch nach der Heizkostenverordnung sind die Kosten der Wartung der Heizung Bestandteil der umlegbaren Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung
Alles was Sie sonst noch über die Heizungswartung oder sonstige Wartungskosten im allgemeinen wissen wollen, können Sie in diesen Beiträgen nachlesen: Nebenkosten: Heizungswartung in der Nebenkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar.
II. Pflicht zur Verbrauchsabrechnung bei Wartungskosten?
Fallen die Wartungskosten unter die umlagefähigen Heizkosten muss natürlich geklärt werden, mit welchem Umlageschlüssel diese Kosten gegenüber dem Mieter abzurechnen sind. In der Heizkostenverordnung findet sich dazu folgende Bestimmung:
In § 7 Abs. 1 HeizkostVO heißt es:
„Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.“
Liest man diese Regelungen spricht erstmal vieles dafür, dass die Wartungskosten ebenfalls unter die Verbrauchsabrechnungspflicht fallen. Schließlich ist die Rede von den „Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage“, wozu wie bereits gesagt auch die Wartungskosten zählen. Die Verbrauchsabrechnungspflicht von 50 % muss sich demnach auch auf diese Kosten beziehen. Andererseits ist das aber tatsächlich sehr unpraktisch, denn wie soll ein Vermieter denn die Wartungskosten, die ja verbrauchsunabhängig entstehen, nach dem Verbrauch abrechnen?
1. Wartungskosten: Umlageschlüssel in HeizkostVO bestimmt
Die Antwort dazu findet sich in der Regelung selbst und zwar darin, dass der Vermieter 30 % bis 50 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ohne Verbrauchsabrechnung abrechnen kann. Hierunter fallen nach der Intention des Gesetzgebers diejenigen Kosten, die nicht nach Verbrauch abrechenbar sind: So z.B. die Festkosten der Heizungsanlage, die beim Betrieb, der Reinigung und Wartung der zentralen Heizanlage entstehen. Solche Kosten haben nichts mit dem individuellen Verbrauch des Mieters zu tun. Der Vermieter kann solche Kosten dann mit einem der folgenden Umlageschlüssel abrechnen:
- (gesamte) Wohn- oder Nutzfläche – m²
- (gesamter) umbauter Raum – m³
- beheizte Wohn- oder Nutzfläche – m²
- beheizter umbauter Raum – m³
Welchen Umlageschlüssel der Vermieter insoweit wählt, steht ihm frei. In der Praxis nehmen Vermieter für die Festkosten bzw. Grundkosten der Heizung allerdings regelmäßig den Umlageschlüssel der gesamten Wohn- oder Nutzfläche in m².
Achtung Vermieter: Bei verbundenen Anlagen für Heizung und Warmwasser gibt es vor der Verbrauchsabrechnung immer noch einen Rechenschritt zu beachten: Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostVO. Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist denn nach § 7 Absatz 1 HeizkostVO zu verteilen (§ 9 Abs. 4 HeizkostVO)
Wenn Sie mehr zu dem Inhalt der Heizkostenverordnung wissen wollen, hilft Ihnen auch dieser Beitrag: Heizkostenabrechnung von A bis Z
2. Kein bestimmter Umlageschlüssel außerhalb der HeizkostVO
Die Verbrauchsabrechnungspflicht und der festgelegte Umlageschlüssel — für die nicht nach Verbrauch abgerechneten Heizkosten— gilt nur für Wohnungen und Heizungsanlagen bei denen die Heizkostenverordnung anwendbar ist (vgl. § 1 HeizkostVO). Für Einfamilienhäuser, Einliegerwohnungen, Zweifamilienhäuser, bei denen der Vermieter eine Wohnung benutzt oder Wohnungen mit Einzelöfen oder Etagenheizungen sind die Vorschriften der Heizkostenverordnung grds. nicht anwendbar. Der Umlageschlüssel kann dann frei vereinbart werden. Fehlt eine Vereinbarung ist nach dem Anteil der Wohnfläche abzurechnen (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Ausnahmen gibt es natürlich: Mehr zur Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung lesen Sie hier: Abrechnung der Nebenkosten nach der Heizkostenverordnung. Sie wollen mehr praktische Hinweise wie Sie die Heizkostenabrechnung erstellen? Dann lesen Sie hier weiter: Heizkostenabrechnung erstellen
III. Fazit: Das ist der richtige Umlageschlüssel
Etwas anderes gilt nur für Heizungen oder Wohnungen, für die die Heizkostenverordnung nicht gilt: Hier bleibt es bei der Möglichkeit im Mietvertrag mit dem Mieter einen passenden Umlageschlüssel frei zu vereinbaren. Wird nichts vereinbart, ist in der Nebenkostenabrechnung für die Wartung der Heizung der gesetzliche Umlageschlüssel des Anteils der Wohnfläche zu verwenden.
23. November 2020 - 01:52
Hallo
Ich weiß zwar nicht ob ich hier richtig bin,ich habe eine Frage zu den Heizkosten,in meiner letzten Abrechnung wurden folgende Daten aufgeführt 30% Grundkosten 11,59 / 70 % Verbrauchskosten 0,00€ es wurden aber keinerlei weiter Daten dazu angegeben
Im Vorjahr war es genauso 30 % Grundkosten in Höhe von 71,57€ und 70 % Verbrauchskosten 31,81€
Extrem war auch dieser Posten 30% Grundkosten 84,19 und dann 70% Verbrauchskosten 84,60€
Unverständlich und nicht nachvollziehbar,auf Anfragen keine bzw. unverschämte Antworten wie zb. wir wissen was wir tun Sie haben keine Ahnung.
Ich hoffe mann kann mir hier weiterhelfen,denn mit meiner kleinen Rente kann ich mir kostepflichtige beratungen nicht leisten.
Vielen Dank im voraus in Hoffnung auf baldige Antwort
23. November 2020 - 16:09
Hallo Fred,
ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht wirklich helfen. Lassen Sie die Abrechnung im Zweifel prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. November 2020 - 11:09
Wir besitzen ein älteres EFH, das vor der Erstvermietung kernsaniert wurde (Heizung, Elektrik, Rauchmelder, Boden usw vollständig). In den ersten 2 Jahren wurden keine Wartungsarbeiten bei Heizung, Rauchmelder durchgeführt, ebenso keine Kaminkehrerarbeiten – dies erfolgte erst nach Kündigung/Auszug der Mieter. Kann ich diese Kosten (für 2 Jahre) noch in die jährliche Nebenkostenabrechnung aufnehmen?
3. Dezember 2020 - 08:12
Hallo Norbert,
hier die Lösung: Nebenkosten nach Auszug angefallen – Muss der Mieter zahlen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. März 2021 - 09:37
Guten Morgen,
in einem Neubau (EFH) hat der Heizungsbauer die Mieter in die Heizung eingewiesen (Dauer ca. 45 Minuten). Hierfür sind dem Vermieter die Kosten in Rechnung gestellt worden.
Frage: Können die hierfür entstandenen Kosten mit der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden und aus welcher Rechtsquelle kann dies abgeleitet werden?
Vielen Dank für eine Info.
Viele Grüße+
16. März 2021 - 10:30
Hallo Herr H. Schmitz,
das sind offensichtlich Kosten der Neuinstallation oder Instandhaltung und damit vom Vermieter zu tragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. April 2021 - 09:23
Wenn im Rahmen der Heizungswartung Teile (z.B. Dichtungen, Elektrode, etc.) ausgetauscht werden, dürfen diese Teile auf die Mieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden ?
Vielen Dank im voraus
22. April 2021 - 11:13
Hallo Joachim,
Kleinteile im Rahmen der Wartung sind i.d.R. umlagefähig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. September 2021 - 00:28
Hallo Dennis,
ich bin Eigentümmer einer Wohnung und beanstande die Heizkostenabrechnung, die ich von der Hausverwaltung erhalten habe. Nach Rücksprache mit der Verwaltung wurde ich an die Fa. ISTA/Brunata verwiesen mit der Aussage, damit haben wir nichts zu tun, wir haben diese Abrechnung nicht erstellt.
Ich habe dazu eine andere Meinung, da ich ja die Hausveraltung bezahle.
Meine Frage:
Wer ist nun zuständig oder der Ansprechpartner bei offenen Fragen zu der Verbrauchsabrechnung,
die Hausverwaltung, von der ich die Abrechnung erhalten habe ?
oder
die Firma ISTA, die die Rechnung erstellt hat ?
Beide sind nicht Gesprächsbereit !
Danke für die Info.
Viele Grüße
Thomas Erhardt
2. September 2021 - 19:10
Hallo Thomas,
wenn Sie als Eigentümer eine Rückfragen zur Rechnung / Leistung des Gärtners haben, ist Ihre WEG-Verwaltung der Ansprechpartner. Diese gibt Ihr Anliegen weiter und Ihnen Feedback. Genauso verhält es sich auch mit der Heizkostenabrechnung. Die Hausverwaltung ist der Dienstleister der Eigentümer(gemeinschaft).
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. September 2021 - 19:34
Hallo, ich teile mir mit dem Sohn des Vermieters ein Haus und nutzen gemeinsam eine Heizungsanlage, jetzt hat er die Wartungskosten für die Heizung nach Verbrauch umgelegt, also ich bezahl 286 Euro und er 48 Euro, in den Vorjahren hat er die Kosten geteilt jetzt ist seine Frau mit Kind abgehauen und meint er verbraucht weniger deshalb sieht er auch nicht ein das gleiche zu bezahlen.
Ist das so Rechtmäßig?
27. September 2021 - 08:35
Hallo Jochen,
das Fazit oben im Artikel beantwortet Ihre Frage. Sie müssen, weil der Vermieter nicht selbst im Haus wohnt, nach Heizkostenverordnung abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. September 2021 - 09:20
Also darf er nicht nach Verbrauch abrechnen sondern nach Wohn- nutzfläche?
24. Januar 2023 - 19:36
Darf ich den Allgemeinstrom und die Wartung der Heizungsanlage nach Mietparteien abrechnen oder muss nach qm abgerechnet werden.
25. Januar 2023 - 10:24
Hallo Herr / Frau Reichow,
maßgeblich ist der vereinbarte Umlageschlüssel im Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. März 2023 - 18:25
Ich wohne als Mieterin mit einer weiteren Mietpartei in einem Zweifamilienhaus. Der Vermieter hat die Kosten für die Heizungswartung nach qm umgelegt. Ich bezahle wegen größerer Wohnung deutlich mehr. Aber die Heizungswartung kommt ja beiden Parteien zu Gute
Käme nicht auch eine Umlage nach Wohnung in Frage.
Vielen Dank
15. März 2023 - 20:12
Hallo Anne,
recherchieren Sie in Richtung Heizkostenverordnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Oktober 2023 - 00:11
Hallo Herr Hundt, in dem Miethaus befinden sich 4 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit. Jede Wohnung hat eine eigene Gastherme. In eine dieser Thermen wurde im Rahmen der Wartung ein Wartungssatz verbaut und 2 Montagestunden berechnet. Die Gewerbeeinheit hat eine Duo-Kaskardenanlage. Hierfür wurden 2 Wartungssätze und 5 Montagestunden benötigt. Die Gesamtkosten der Wartungen belaufen sich auf knapp 2.000 Euro, die auf die Mieter nach qm Wohnfläche umverteilt wurden, so dass bei einer großen Wohnung jährliche Wartungskosten von knapp 450 Euro entstehen. Diese Kosten erscheinen mir sehr hoch. Ist es denn richtig, dass die hohen Wartungskosten der Kaskadenanlage (Gewerbeeinheit) auch auf die Wohnungen umgelegt werden dürfen? Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung!
20. Oktober 2023 - 17:36
Hallo Li-Anne,
ich sehe keinen Grund, die Gesamtkosten auf alle umzulegen. Vielmehr sollten die Kosten der einzelnen Wartung auf den jeweiligen Mieter umgelegt werden. Schauen Sie in den Mietvertrag, was genau wie vereinbart ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. November 2023 - 09:47
Hallo,
Wir sind Vermieter und ich bin mir bei der Heizungswartung unicher.
Unser Abrechnungszeitraum ist 01.04. – 31.03. Wie lege ich die Heizungswartung um? Also immer dann Wenn sie anfällt, oder Teile ich die Monate.
Also Beispiel
Heizungswartung ist am 01.09.23. fließen die Kosten dann Voll in die Abrechnung 23/24
oder 3 Monate in der Abrechnung 22/23 und 9 Monate in die Abrechnung 23/24
viele Grüße
Steffi
25. November 2023 - 15:04
Hallo Steffi,
wenn Sie Heizungswartung die Periode 04 bis 03 betrifft, dann entsprechend im diesem Abrechnungszeitraum. Alles andere ist kompliziert und eher nicht empfehlenswert.
Viele Grüße
Dennis Hundt