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Nebenkostenabrechnung: Wartung der Heizung – Welcher Umlageschlüssel?

Was muss der Mieter wirklich bei den Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung zahlen? Nur die Kosten für den Verbrauch der Heizung oder auch die Wartung? Was wird genau umgelegt und wie werden die Kosten verteilt? Nach Personenanzahl, pro Wohneinheit, pro Quadratmeter oder doch nur nach tatsächlichem Verbrauch?

Wohl bekannt ist, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten gemäß der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % bis 70 % nach dem tatsächlichen Verbrauch in der Nebenkostenabrechnung anzugeben sind. Versäumt der Vermieter die Umlage entsprechend dem Verbrauch haben Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % bezüglich der abgerechneten Heizkosten.

Doch worauf bezieht sich die Pflicht zur Verbrauchsabrechnung? Nur auf die Heizkosten an sich oder auch die Wartungskosten? Im nachfolgenden Artikel bekommen Sie die Antwort.

I. Zählt die Wartung der Heizung zu Heizkosten?

Diese Frage beantwortet sich am besten mit einem ersten Blick in die Betriebskostenverordnung, da dort die meisten umlagefähigen Nebenkosten aufgelistet sind.

In der Betriebskostenverordnung steht zu den Heizkosten u.a. folgendes:

  • Bei dem Betrieb derzentralen Heizungsanlage werden in § 2 Nr. 4 a) BetrKV die Kosten der Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, sowie ihre regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft dazugezählt.
  • Bei Etagenheizungen werden nach § 2 Nr. 4 d) BetrKV ausdrücklich auch deren Reinigung und Wartung zu den Heizkosten gezählt. Das gleiche gilt bei Gaseinzelfeuerstätten.
  • Für Anlagen bei denen die Heizung- und Warmwasserversorgung verbunden sind gelten diese Regelungen ebenso (§2 Nr. 6 BetrKV)

Wirft man außerdem einen Blick in die Heizkostenverordnung dann steht dort Entsprechendes:

„Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten (…) Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes (…)“ (§ 7 Abs. 2 HeizkostVO)

–> Das heißt, sowohl nach der Betriebskostenverordnung als auch nach der Heizkostenverordnung sind die Kosten der Wartung der Heizung Bestandteil der umlegbaren Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung

Alles was Sie sonst noch über die Heizungswartung oder sonstige Wartungskosten im allgemeinen wissen wollen, können Sie in diesen Beiträgen nachlesen: Nebenkosten: Heizungswartung in der Nebenkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar.

II. Pflicht zur Verbrauchsabrechnung bei Wartungskosten?

Fallen die Wartungskosten unter die umlagefähigen Heizkosten muss natürlich geklärt werden, mit welchem Umlageschlüssel diese Kosten gegenüber dem Mieter abzurechnen sind. In der Heizkostenverordnung findet sich dazu folgende Bestimmung:

In § 7 Abs. 1 HeizkostVO heißt es:

„Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.“

Liest man diese Regelungen spricht erstmal vieles dafür, dass die Wartungskosten ebenfalls unter die Verbrauchsabrechnungspflicht fallen. Schließlich ist die Rede von den „Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage“, wozu wie bereits gesagt auch die Wartungskosten zählen. Die Verbrauchsabrechnungspflicht von 50 % muss sich demnach auch auf diese Kosten beziehen. Andererseits ist das aber tatsächlich sehr unpraktisch, denn wie soll ein Vermieter denn die Wartungskosten, die ja verbrauchsunabhängig entstehen, nach dem Verbrauch abrechnen?

1. Wartungskosten: Umlageschlüssel in HeizkostVO bestimmt

Die Antwort dazu findet sich in der Regelung selbst und zwar darin, dass der Vermieter 30 % bis 50 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ohne Verbrauchsabrechnung abrechnen kann. Hierunter fallen nach der Intention des Gesetzgebers diejenigen Kosten, die nicht nach Verbrauch abrechenbar sind: So z.B. die Festkosten der Heizungsanlage, die beim Betrieb, der Reinigung und Wartung der zentralen Heizanlage entstehen.  Solche Kosten haben nichts mit dem individuellen Verbrauch des Mieters zu tun. Der Vermieter kann solche Kosten dann mit einem der folgenden Umlageschlüssel abrechnen:

  • (gesamte) Wohn- oder Nutzfläche – m²
  • (gesamter) umbauter Raum – m³
  • beheizte Wohn- oder Nutzfläche – m²
  • beheizter umbauter Raum – m³

Welchen Umlageschlüssel der Vermieter insoweit wählt, steht ihm frei. In der Praxis nehmen Vermieter für die Festkosten bzw. Grundkosten der Heizung allerdings regelmäßig den Umlageschlüssel der gesamten Wohn- oder Nutzfläche in m².

Achtung Vermieter: Bei verbundenen Anlagen für Heizung und Warmwasser gibt es vor der Verbrauchsabrechnung immer noch einen Rechenschritt zu beachten: Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostVO. Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist denn nach § 7 Absatz 1 HeizkostVO zu verteilen (§ 9 Abs. 4 HeizkostVO)

Wenn Sie mehr zu dem Inhalt der Heizkostenverordnung wissen wollen, hilft Ihnen auch dieser Beitrag: Heizkostenabrechnung von A bis Z

2. Kein bestimmter Umlageschlüssel außerhalb der HeizkostVO

Die Verbrauchsabrechnungspflicht und der festgelegte Umlageschlüssel — für die nicht nach Verbrauch abgerechneten Heizkosten— gilt nur für Wohnungen und Heizungsanlagen bei denen die Heizkostenverordnung anwendbar ist (vgl. § 1 HeizkostVO). Für Einfamilienhäuser, Einliegerwohnungen, Zweifamilienhäuser, bei denen der Vermieter eine Wohnung benutzt oder Wohnungen mit Einzelöfen oder Etagenheizungen sind die Vorschriften der Heizkostenverordnung grds. nicht anwendbar. Der Umlageschlüssel kann dann frei vereinbart werden. Fehlt eine Vereinbarung ist nach dem Anteil der Wohnfläche abzurechnen (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB).

Ausnahmen gibt es natürlich: Mehr zur Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung lesen Sie hier: Abrechnung der Nebenkosten nach der Heizkostenverordnung. Sie wollen mehr praktische Hinweise wie Sie die Heizkostenabrechnung erstellen? Dann lesen Sie hier weiter: Heizkostenabrechnung erstellen

III. Fazit: Das ist der richtige Umlageschlüssel

Die Wartung für die Heizung kann man bei den Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung mit abrechnen. Sie können im Rahmen derjenigen Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden, die Vermieter verbrauchsunabhängig abrechnen können (30 % – 50 % der gesamten Heizungskosten). Der Umlageschlüssel ist dann regelmäßig durch § 7 HeizkostVO vorgegeben: Zulässig ist die Berechnung nur mit dem Umlageschlüssel der gesamten Wohn-/ Nutzfläche bzw. dem gesamten umbauten Raum oder der beheizten Wohn-/ Nutzfläche bzw. dem beheizten umbauten Raum.

Etwas anderes gilt nur für Heizungen oder Wohnungen, für die die Heizkostenverordnung nicht gilt: Hier bleibt es bei der Möglichkeit im Mietvertrag mit dem Mieter einen passenden Umlageschlüssel frei zu vereinbaren. Wird nichts vereinbart, ist in der Nebenkostenabrechnung für die Wartung der Heizung der gesetzliche Umlageschlüssel des Anteils der Wohnfläche zu verwenden.

25 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Wartung der Heizung – Welcher Umlageschlüssel?"

  • fred Schönnagel
    23. November 2020 - 01:52 Antworten

    Hallo
    Ich weiß zwar nicht ob ich hier richtig bin,ich habe eine Frage zu den Heizkosten,in meiner letzten Abrechnung wurden folgende Daten aufgeführt 30% Grundkosten 11,59 / 70 % Verbrauchskosten 0,00€ es wurden aber keinerlei weiter Daten dazu angegeben
    Im Vorjahr war es genauso 30 % Grundkosten in Höhe von 71,57€ und 70 % Verbrauchskosten 31,81€
    Extrem war auch dieser Posten 30% Grundkosten 84,19 und dann 70% Verbrauchskosten 84,60€
    Unverständlich und nicht nachvollziehbar,auf Anfragen keine bzw. unverschämte Antworten wie zb. wir wissen was wir tun Sie haben keine Ahnung.
    Ich hoffe mann kann mir hier weiterhelfen,denn mit meiner kleinen Rente kann ich mir kostepflichtige beratungen nicht leisten.

    Vielen Dank im voraus in Hoffnung auf baldige Antwort

    • Dennis Hundt
      23. November 2020 - 16:09 Antworten

      Hallo Fred,

      ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht wirklich helfen. Lassen Sie die Abrechnung im Zweifel prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert Schüpferling
    29. November 2020 - 11:09 Antworten

    Wir besitzen ein älteres EFH, das vor der Erstvermietung kernsaniert wurde (Heizung, Elektrik, Rauchmelder, Boden usw vollständig). In den ersten 2 Jahren wurden keine Wartungsarbeiten bei Heizung, Rauchmelder durchgeführt, ebenso keine Kaminkehrerarbeiten – dies erfolgte erst nach Kündigung/Auszug der Mieter. Kann ich diese Kosten (für 2 Jahre) noch in die jährliche Nebenkostenabrechnung aufnehmen?

  • H.Schmitz
    16. März 2021 - 09:37 Antworten

    Guten Morgen,
    in einem Neubau (EFH) hat der Heizungsbauer die Mieter in die Heizung eingewiesen (Dauer ca. 45 Minuten). Hierfür sind dem Vermieter die Kosten in Rechnung gestellt worden.
    Frage: Können die hierfür entstandenen Kosten mit der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden und aus welcher Rechtsquelle kann dies abgeleitet werden?
    Vielen Dank für eine Info.

    Viele Grüße+

    • Dennis Hundt
      16. März 2021 - 10:30 Antworten

      Hallo Herr H. Schmitz,

      das sind offensichtlich Kosten der Neuinstallation oder Instandhaltung und damit vom Vermieter zu tragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joachim Demrisch
    22. April 2021 - 09:23 Antworten

    Wenn im Rahmen der Heizungswartung Teile (z.B. Dichtungen, Elektrode, etc.) ausgetauscht werden, dürfen diese Teile auf die Mieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden ?

    Vielen Dank im voraus

    • Dennis Hundt
      22. April 2021 - 11:13 Antworten

      Hallo Joachim,

      Kleinteile im Rahmen der Wartung sind i.d.R. umlagefähig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Erhardt
    2. September 2021 - 00:28 Antworten

    Hallo Dennis,
    ich bin Eigentümmer einer Wohnung und beanstande die Heizkostenabrechnung, die ich von der Hausverwaltung erhalten habe. Nach Rücksprache mit der Verwaltung wurde ich an die Fa. ISTA/Brunata verwiesen mit der Aussage, damit haben wir nichts zu tun, wir haben diese Abrechnung nicht erstellt.
    Ich habe dazu eine andere Meinung, da ich ja die Hausveraltung bezahle.

    Meine Frage:
    Wer ist nun zuständig oder der Ansprechpartner bei offenen Fragen zu der Verbrauchsabrechnung,
    die Hausverwaltung, von der ich die Abrechnung erhalten habe ?
    oder
    die Firma ISTA, die die Rechnung erstellt hat ?

    Beide sind nicht Gesprächsbereit !

    Danke für die Info.

    Viele Grüße
    Thomas Erhardt

    • Dennis Hundt
      2. September 2021 - 19:10 Antworten

      Hallo Thomas,

      wenn Sie als Eigentümer eine Rückfragen zur Rechnung / Leistung des Gärtners haben, ist Ihre WEG-Verwaltung der Ansprechpartner. Diese gibt Ihr Anliegen weiter und Ihnen Feedback. Genauso verhält es sich auch mit der Heizkostenabrechnung. Die Hausverwaltung ist der Dienstleister der Eigentümer(gemeinschaft).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jochen
    26. September 2021 - 19:34 Antworten

    Hallo, ich teile mir mit dem Sohn des Vermieters ein Haus und nutzen gemeinsam eine Heizungsanlage, jetzt hat er die Wartungskosten für die Heizung nach Verbrauch umgelegt, also ich bezahl 286 Euro und er 48 Euro, in den Vorjahren hat er die Kosten geteilt jetzt ist seine Frau mit Kind abgehauen und meint er verbraucht weniger deshalb sieht er auch nicht ein das gleiche zu bezahlen.
    Ist das so Rechtmäßig?

    • Dennis Hundt
      27. September 2021 - 08:35 Antworten

      Hallo Jochen,

      das Fazit oben im Artikel beantwortet Ihre Frage. Sie müssen, weil der Vermieter nicht selbst im Haus wohnt, nach Heizkostenverordnung abrechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jochen
        27. September 2021 - 09:20 Antworten

        Also darf er nicht nach Verbrauch abrechnen sondern nach Wohn- nutzfläche?

  • Reichow
    24. Januar 2023 - 19:36 Antworten

    Darf ich den Allgemeinstrom und die Wartung der Heizungsanlage nach Mietparteien abrechnen oder muss nach qm abgerechnet werden.

    • Dennis Hundt
      25. Januar 2023 - 10:24 Antworten

      Hallo Herr / Frau Reichow,

      maßgeblich ist der vereinbarte Umlageschlüssel im Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne Macht
    15. März 2023 - 18:25 Antworten

    Ich wohne als Mieterin mit einer weiteren Mietpartei in einem Zweifamilienhaus. Der Vermieter hat die Kosten für die Heizungswartung nach qm umgelegt. Ich bezahle wegen größerer Wohnung deutlich mehr. Aber die Heizungswartung kommt ja beiden Parteien zu Gute
    Käme nicht auch eine Umlage nach Wohnung in Frage.
    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      15. März 2023 - 20:12 Antworten

      Hallo Anne,

      recherchieren Sie in Richtung Heizkostenverordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Li-Anne Trika
    12. Oktober 2023 - 00:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt, in dem Miethaus befinden sich 4 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit. Jede Wohnung hat eine eigene Gastherme. In eine dieser Thermen wurde im Rahmen der Wartung ein Wartungssatz verbaut und 2 Montagestunden berechnet. Die Gewerbeeinheit hat eine Duo-Kaskardenanlage. Hierfür wurden 2 Wartungssätze und 5 Montagestunden benötigt. Die Gesamtkosten der Wartungen belaufen sich auf knapp 2.000 Euro, die auf die Mieter nach qm Wohnfläche umverteilt wurden, so dass bei einer großen Wohnung jährliche Wartungskosten von knapp 450 Euro entstehen. Diese Kosten erscheinen mir sehr hoch. Ist es denn richtig, dass die hohen Wartungskosten der Kaskadenanlage (Gewerbeeinheit) auch auf die Wohnungen umgelegt werden dürfen? Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung!

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2023 - 17:36 Antworten

      Hallo Li-Anne,

      ich sehe keinen Grund, die Gesamtkosten auf alle umzulegen. Vielmehr sollten die Kosten der einzelnen Wartung auf den jeweiligen Mieter umgelegt werden. Schauen Sie in den Mietvertrag, was genau wie vereinbart ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffi Harwig
    24. November 2023 - 09:47 Antworten

    Hallo,

    Wir sind Vermieter und ich bin mir bei der Heizungswartung unicher.

    Unser Abrechnungszeitraum ist 01.04. – 31.03. Wie lege ich die Heizungswartung um? Also immer dann Wenn sie anfällt, oder Teile ich die Monate.

    Also Beispiel
    Heizungswartung ist am 01.09.23. fließen die Kosten dann Voll in die Abrechnung 23/24
    oder 3 Monate in der Abrechnung 22/23 und 9 Monate in die Abrechnung 23/24

    viele Grüße
    Steffi

    • Dennis Hundt
      25. November 2023 - 15:04 Antworten

      Hallo Steffi,

      wenn Sie Heizungswartung die Periode 04 bis 03 betrifft, dann entsprechend im diesem Abrechnungszeitraum. Alles andere ist kompliziert und eher nicht empfehlenswert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benjamin
    2. Januar 2024 - 10:54 Antworten

    Hallo und danke für den ausführlichen Artikel!

    Ich habe noch eine Frage bzgl. der Wartung im MFH. Unser Vermieter organisiert jährlich die Wartung der Gastherme, während Warmwasser direkt durch uns abgerechnet wird und da unsere Wohnung (auf Grund einer großen Terrasse) deutlich größer ist als die restlichen, haben wir einen Posten von fast 300€ im Jahr durch die Wartung, während andere teilweise unter 100€ zahlen.

    Da jede Wohnung eine Therme hat, die gewartet werden muss, ist es üblich diesen Fixposten pro Wohnung auf QM umzulegen? Kann ich darauf bestehen, die Therme in Eigenregie warten zu lassen und so die Rechnung locker halbieren?

    Danke und viele Grüße
    Benjamin

    • Dennis Hundt
      2. Januar 2024 - 16:47 Antworten

      Hallo Benjamin,

      Kosten die dem Nutzer direkt zugeordnet werden können, sollten auch auf den jeweiligen Nutzer umgelegt werden. Das Vorgehen des Vermieter ist mindestens unüblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Johann Domin
    11. Januar 2024 - 12:43 Antworten

    Hallo Herr Hudt,
    ich wohne in einem Haus mit 23 Parteien, wir Heizen mit Pellets und Gas, in der Heizkostenabrechnung
    werden Wartungskosten 1.) 5986 Euro und
    2.) 511 Euro aufgeführt
    dazu Heizmaterialkosten von von 8941 Euro, die Kosten sind einmal für Leichtes Erdgas 7167 Euro
    und 1770 Euro vermutlich für die Pellets.
    Sind die Wartungskosten in der Höhe hinnehmbar?
    Für eine Antwort bedanke ich mich im Voraus.
    Johann

    • Dennis Hundt
      12. Januar 2024 - 20:04 Antworten

      Hallo Johann,

      kaum zu glauben, dass diese Kosten reine Wartungskosten sein sollen. Ich würde an Ihrer Stelle erstmal Belegeinsicht nehmen und die Sache prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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