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Nebenkostenabrechnung: Wartung der Heizung – Welcher Umlageschlüssel?

Was muss der Mieter wirklich bei den Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung zahlen? Nur die Kosten für den Verbrauch der Heizung oder auch die Wartung? Was wird genau umgelegt und wie werden die Kosten verteilt? Nach Personenanzahl, pro Wohneinheit, pro Quadratmeter oder doch nur nach tatsächlichem Verbrauch?

Wohl bekannt ist, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten gemäß der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % bis 70 % nach dem tatsächlichen Verbrauch in der Nebenkostenabrechnung anzugeben sind. Versäumt der Vermieter die Umlage entsprechend dem Verbrauch haben Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % bezüglich der abgerechneten Heizkosten.

Doch worauf bezieht sich die Pflicht zur Verbrauchsabrechnung? Nur auf die Heizkosten an sich oder auch die Wartungskosten? Im nachfolgenden Artikel bekommen Sie die Antwort.

I. Zählt die Wartung der Heizung zu Heizkosten?

Diese Frage beantwortet sich am besten mit einem ersten Blick in die Betriebskostenverordnung, da dort die meisten umlagefähigen Nebenkosten aufgelistet sind.

In der Betriebskostenverordnung steht zu den Heizkosten u.a. folgendes:

  • Bei dem Betrieb derzentralen Heizungsanlage werden in § 2 Nr. 4 a) BetrKV die Kosten der Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, sowie ihre regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft dazugezählt.
  • Bei Etagenheizungen werden nach § 2 Nr. 4 d) BetrKV ausdrücklich auch deren Reinigung und Wartung zu den Heizkosten gezählt. Das gleiche gilt bei Gaseinzelfeuerstätten.
  • Für Anlagen bei denen die Heizung- und Warmwasserversorgung verbunden sind gelten diese Regelungen ebenso (§2 Nr. 6 BetrKV)

Wirft man außerdem einen Blick in die Heizkostenverordnung dann steht dort Entsprechendes:

„Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten (…) Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes (…)“ (§ 7 Abs. 2 HeizkostVO)

–> Das heißt, sowohl nach der Betriebskostenverordnung als auch nach der Heizkostenverordnung sind die Kosten der Wartung der Heizung Bestandteil der umlegbaren Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung

Alles was Sie sonst noch über die Heizungswartung oder sonstige Wartungskosten im allgemeinen wissen wollen, können Sie in diesen Beiträgen nachlesen: Nebenkosten: Heizungswartung in der Nebenkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar.

II. Pflicht zur Verbrauchsabrechnung bei Wartungskosten?

Fallen die Wartungskosten unter die umlagefähigen Heizkosten muss natürlich geklärt werden, mit welchem Umlageschlüssel diese Kosten gegenüber dem Mieter abzurechnen sind. In der Heizkostenverordnung findet sich dazu folgende Bestimmung:

In § 7 Abs. 1 HeizkostVO heißt es:

„Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.“

Liest man diese Regelungen spricht erstmal vieles dafür, dass die Wartungskosten ebenfalls unter die Verbrauchsabrechnungspflicht fallen. Schließlich ist die Rede von den „Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage“, wozu wie bereits gesagt auch die Wartungskosten zählen. Die Verbrauchsabrechnungspflicht von 50 % muss sich demnach auch auf diese Kosten beziehen. Andererseits ist das aber tatsächlich sehr unpraktisch, denn wie soll ein Vermieter denn die Wartungskosten, die ja verbrauchsunabhängig entstehen, nach dem Verbrauch abrechnen?

1. Wartungskosten: Umlageschlüssel in HeizkostVO bestimmt

Die Antwort dazu findet sich in der Regelung selbst und zwar darin, dass der Vermieter 30 % bis 50 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ohne Verbrauchsabrechnung abrechnen kann. Hierunter fallen nach der Intention des Gesetzgebers diejenigen Kosten, die nicht nach Verbrauch abrechenbar sind: So z.B. die Festkosten der Heizungsanlage, die beim Betrieb, der Reinigung und Wartung der zentralen Heizanlage entstehen.  Solche Kosten haben nichts mit dem individuellen Verbrauch des Mieters zu tun. Der Vermieter kann solche Kosten dann mit einem der folgenden Umlageschlüssel abrechnen:

  • (gesamte) Wohn- oder Nutzfläche – m²
  • (gesamter) umbauter Raum – m³
  • beheizte Wohn- oder Nutzfläche – m²
  • beheizter umbauter Raum – m³

Welchen Umlageschlüssel der Vermieter insoweit wählt, steht ihm frei. In der Praxis nehmen Vermieter für die Festkosten bzw. Grundkosten der Heizung allerdings regelmäßig den Umlageschlüssel der gesamten Wohn- oder Nutzfläche in m².

Achtung Vermieter: Bei verbundenen Anlagen für Heizung und Warmwasser gibt es vor der Verbrauchsabrechnung immer noch einen Rechenschritt zu beachten: Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostVO. Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist denn nach § 7 Absatz 1 HeizkostVO zu verteilen (§ 9 Abs. 4 HeizkostVO)

Wenn Sie mehr zu dem Inhalt der Heizkostenverordnung wissen wollen, hilft Ihnen auch dieser Beitrag: Heizkostenabrechnung von A bis Z

2. Kein bestimmter Umlageschlüssel außerhalb der HeizkostVO

Die Verbrauchsabrechnungspflicht und der festgelegte Umlageschlüssel — für die nicht nach Verbrauch abgerechneten Heizkosten— gilt nur für Wohnungen und Heizungsanlagen bei denen die Heizkostenverordnung anwendbar ist (vgl. § 1 HeizkostVO). Für Einfamilienhäuser, Einliegerwohnungen, Zweifamilienhäuser, bei denen der Vermieter eine Wohnung benutzt oder Wohnungen mit Einzelöfen oder Etagenheizungen sind die Vorschriften der Heizkostenverordnung grds. nicht anwendbar. Der Umlageschlüssel kann dann frei vereinbart werden. Fehlt eine Vereinbarung ist nach dem Anteil der Wohnfläche abzurechnen (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB).

Ausnahmen gibt es natürlich: Mehr zur Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung lesen Sie hier: Abrechnung der Nebenkosten nach der Heizkostenverordnung. Sie wollen mehr praktische Hinweise wie Sie die Heizkostenabrechnung erstellen? Dann lesen Sie hier weiter: Heizkostenabrechnung erstellen

III. Fazit: Das ist der richtige Umlageschlüssel

Die Wartung für die Heizung kann man bei den Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung mit abrechnen. Sie können im Rahmen derjenigen Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden, die Vermieter verbrauchsunabhängig abrechnen können (30 % – 50 % der gesamten Heizungskosten). Der Umlageschlüssel ist dann regelmäßig durch § 7 HeizkostVO vorgegeben: Zulässig ist die Berechnung nur mit dem Umlageschlüssel der gesamten Wohn-/ Nutzfläche bzw. dem gesamten umbauten Raum oder der beheizten Wohn-/ Nutzfläche bzw. dem beheizten umbauten Raum.

Etwas anderes gilt nur für Heizungen oder Wohnungen, für die die Heizkostenverordnung nicht gilt: Hier bleibt es bei der Möglichkeit im Mietvertrag mit dem Mieter einen passenden Umlageschlüssel frei zu vereinbaren. Wird nichts vereinbart, ist in der Nebenkostenabrechnung für die Wartung der Heizung der gesetzliche Umlageschlüssel des Anteils der Wohnfläche zu verwenden.

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