Die verbrauchsabhängigen Kosten sind in der Nebenkostenabrechnung nahezu vollständig nach dem tatsächlichen Verbrauch des Mieters in dem betreffenden Abrechnungszeitraum anzusetzen. Für die richtige Erfassung der Verbrauchsdaten messen Vermieter den (Warm-)Wasserverbrauch und den Heizungsverbrauch generell spezielle Verbrauchszähler Zähler gemessen, deren Ablesung einmal jährlich stattfindet.
Sind die Zähler geeicht, geht man von ihrer Funktionsfähigkeit aus und es wird erstmal die Richtigkeit der gemessenen Werte unterstellt. Doch was ist, wenn ein Zähler defekt ist und entweder gar keine oder falsche Messergebnisse liefert? Was ist zu tun und welche Verbrauchswerte kann man als Vermieter für diesen Zeitraum, in dem der Zähler defekt ist, ansetzen?
Inhalt: Zähler defekt – Was tun?
I. Bei geeichten Zählern gelten die Messergebnisse als richtig
II. Nacheichung, Zähleraustausch und Reparatur der Zähler ist Vermieterpflicht
III. Vermieter: Welche Verbrauchsdaten für den Zeitraum der defekten Zähler ansetzen?
- Verbrauchszahlen der betroffenen Mietwohnung in vergleichbaren Zeiträumen
- Verbrauchszahlen vergleichbarer Mietwohnungen (mit gleicher Mieteranzahl) in demselben Abrechnungszeitraum
- Werte des Durchschnittsverbrauchs
- Wann die Schätzung nicht möglich ist …
I. Bei geeichten Zählern gelten die Messergebnisse als richtig
Nach dem Eichgesetz sind Zähler in der Mietwohnung oder im Mietshaus alle drei beziehungsweise sechs Jahre zu eichen, um die Genauigkeit der Messfunktion und die Richtigkeit der Messwerte zu gewährleisten. Diese Eichung gibt dann eine Garantie auf die Messgenauigkeit durch das MessEG (Mess- und Eichgesetz, Neue Fassung ab 01.01.2015). Das bedeutet, bei geeichten Messgeräten nimmt man eine Messrichtigkeit und Messbeständigkeit an.
Damit wird im Gegensatz zu anderen Nebenkostenpositionen, bei denen immer der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, was, in welcher Höhe in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig ist (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 41), die Richtigkeit der Angaben des geeichten Messgerätes zu Gunsten des beweisbelasteten Vermieters vermutet. Vermutet man als Mieter daher einen Defekt bei einem geeichten Zähler, muss man als Mieter seine Zweifel oder eine fehlerhafte Messung stichhaltig darlegen und nachweisen. Nur so kann man die gesetzlich vermutete Messgenauigkeit bestreiten.
Alles weitere was Vermieter und Mieter zur Eichung Wissen sollten können Sie in diesem Artikel nachlesen: Eichung von Messgeräten (Wasser, Gas, Strom) – Probleme und Tipps.
II. Vermieterpflicht: Nacheichung, Zähleraustausch und
Reparatur der Zähler ist Vermieterpflicht
Legt ein Vermieter, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten auf den Mieter um, ist er auf funktionsfähige Zähler angewiesen: Denn, nur nachvollziehbar richtige Verbrauchszahlen sind richtige Messergebnisse und diese sind Voraussetzung für eine wirksame Nebenkostenabrechnung.
Die Wartung und Instandhaltung der Zähler ist daher Vermieterpflicht.
Ist ein Zähler defekt, muss der von dem Vermieter sich darum kümmern, dass der Zähler je nach Art des Defekts entweder nachgeeicht, ausgetauscht oder repariert wird.
Die Kosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abwälzen, da es sich um Reparaturkosten handelt. Das gilt auch für eine Nacheichung oder den Zähleraustausch der anstelle der Reparatur des defekten Zählers erfolgt. Diese Kosten sind keine umlagefähigen Nebenkosten, sondern Instandhaltungskosten nach § 1 Abs. 2 BetrKV.
Hinweis: Umlagefähige Nebenkosten bei Zähler gemäß § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 Nr. 2 BetrKV.
Bei den Verbrauchszählern sind grundsätzlich nur die normalen Eichkosten oder die Kosten, die anstelle der Eichkosten anfallen würden umlagefähig, wie zum Beispiel bei einem Zähleraustausch anstatt der Eichung. In diesem Fall kann der Vermieter bis zur Höhe der ersparten Eichkosten die Zähleraustauschkosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen, soweit der Austausch anstelle der Eichung durchgeführt wird (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 40). Mehr dazu hier: Nebenkosten: Zähleraustausch (statt Eichung) umlegbar?
III. Welche Verbrauchsdaten für den Zeitraum der defekten Zähler ansetzen? Verbrauch schätzen?
Für die Fälle in denen eine Ablesung aus zwingenden Gründen nicht möglich ist, wie zum Beispiel bei einem defekten Zähler oder weil eine Wohnung beim normalen Ablesetermin und dem Nachtermin nicht zugänglich war, darf der Verbrauch einmalig geschätzt werden(LG Berlin, Urteil vom 11.06.2007, Az.: 67 S 472/06; LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az.: 64 S 96/97).
In § 9 a Abs. 1 der Heizkostenverordnung (HeizkostVO), sind für die Schätzung drei Möglichkeiten bestimmt. Danach kann man für die Schätzung der tatsächlichen Verbrauchszahlen während des Zeitraums des defekten Zählers folgende Werte als Grundlage heranziehen:
- Verbrauchszahlen der betroffenen Mietwohnung in vergleichbaren Zeiträumen
- Verbrauchszahlen vergleichbarer Mietwohnungen (mit gleicher Mieteranzahl) in demselben Abrechnungszeitraum
- Werte des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes bzw. der betreffenden Nutzergruppe
Welcher Art der Schätzung man sich als Vermieter bedient, kann man nach billigem Ermessen entscheiden. Allerdings darf eine solche Schätzung nur in einem einzigen Abrechnungszeitraum, also nur bei einer Nebenkostenabrechnung erfolgen. Im Folgejahr muss die Ursache für die Nichtmessung beseitigt sein. Eine Schätzung auf Basis einer früheren Schätzung ist nicht zulässig (LG Hannover, Urteil vom 02.12.2010, Az.: 8 S 15/10). Lesen Sie hierzu auch den Beitrag: Nebenkostenabrechnung ohne Ablesung bzw. Zählerstände.
1. Verbrauchszahlen der betroffenen Mietwohnung in vergleichbaren Zeiträumen
Wichtig ist hier, dass man als Vermieter den tatsächlichen Verbrauch des gleichen Mieters in der betroffenen Mietwohnung für mehrere frühere Abrechnungszeiträume zu Grunde legt. Gewöhnlich nimmt man dafür die letzten beiden Abrechnung des betreffenden Mieters und errechnet sich damit den Mittelwert, den man dann in der Abrechnung ansetzt. Aufzupassen ist hier insbesondere, dass die verwendeten Abrechnungszeiträume vergleichbar sind (also zum Beispiel Heiz- und Warmwasserdaten aus dem Sommer sollten für fehlende Zeiträume im Sommer angesetzt werden etc.).
2. Verbrauchszahlen vergleichbarer Mietwohnungen (mit gleicher Mieteranzahl) in demselben Abrechnungszeitraum
Hat man keine Vergleichsdaten aus Vorjahren bei dem betroffenen Mieter, kann man auf Verbrauchszahlen anderer Mieter in vergleichbaren Mietwohnung aus demselben Abrechnungszeitraum zurückgreifen. Auch hier sind mehrere vergleichbare Mietwohnungen heranzuziehen. So kann man zum Beispiel bei einem Defekten Wasserzähler die Durchschnittsverbrauchszahlen der direkten Nachbarwohnungen mit gleicher Personenzahl heranziehen, um einen Verbrauchswert der betroffenen Mietwohnung zu schätzen.
3. Werte des Durchschnittsverbrauchs
Bei einer Schätzung der Verbrauchszahlen mittels den Werten des Durchschnittsverbrauchs, setzt man als Vermieter einfach den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes beziehungsweise vergleichbarer Mieter an. Wichtig ist hier allerdings, dass man sich als Vermieter bewusst sein muss, dass diese Art der Schätzung sehr ungenau ist und man bei Zweifeln des Mieters an der Richtigkeit dieser Verbrauchszahlen, darlegen und beweisen muss, dass diese Schätzung angemessen ist.
4. Wann die Schätzung nicht möglich ist…
Die Schätzung der Verbrauchszahlen bei einem defekten Zähler ist nur dann möglich, wenn innerhalb einer Kostenposition ein maximaler Anteil von 25 % geschätzt ist. Anderenfalls wäre die Umlage nach dem Verteilerschlüssel des Verbrauchs gegenüber anderen Mietern nicht mehr gerecht. Kann die Grenze nicht eingehalten werden, ist verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche abzurechnen.
IV. Was kann ein Mieter tun bei einem defekten Zähler?
Läuft der Zähler gar nicht mehr oder ist auch nicht geeicht, bestehen für den Mieter keinen erhöhten Anforderungen an die Darlegung seiner Zweifel: hier reicht es die Richtigkeit Verbrauchszahlen bei dem defekten Zähler zu bestreiten. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass die Zahlen stimmen.
Bekommt man eine Nebenkostenabrechnung, bei der die verbrauchsabhängigen Nebenkosten plötzlich nach der Wohnfläche abgerechnet wurden, weil der entsprechende Zähler defekt ist, kann man die Abrechnung um 15 % nach § 12 HeizkostVO kürzen. Bei einer zulässigen Schätzung nach § 9 a HeizkostVO besteht kein Kürzungsrecht (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: 24 U 74/04).
V. Fazit
Bei einem defekten Warm-/Kaltwasserzähler oder einem defekten Zähler für die Heizkosten sollten Vermieter schnellstmöglich handeln und sich um eine Reparatur bemühen. Eine regelmäßige Wartung der Zähler ist unerlässlich. Zwar können nicht erfasste Daten in den meisten Fällen auch einmalig geschätzt werden, aber das geht nicht immer: Bei einem Schätzungsanteil über 25 % kann der Vermieter nur nach Fläche abrechnen und dann hat der Mieter ein 15 % iges Kürzungsrecht bezüglich der abgerechneten Kosten. Ein defekter Zähler ist also kein Hinderungsgrund für eine wirksame Nebenkostenabrechnung, kann den Vermieter aber mehr als nur die Reparatur kosten!
4. November 2019 - 13:00
Hallo, in meiner Mietwohnung ( Objekt is ein Geschäftshaus mit einem Anteil des Geschäfts des Vermieters von über 75% und lediglicher meiner Mietwohnung) wurden die Heizkosten in der aktuellen und vorherigen Nebenkostenabrechnung geschätzt, da der Zähler für den geschäftlichen Anteil des Gebäudes defekt ist, mein Zähler der Mietwohnung funktioniert einwandfrei. Der Viermieter beruft sich dann auf den Sonderfall einer Fläche von über 25% und hat die Heizkosten nur nach der Wohnfläche berechnet und meinen Verbrauch ignoriert. Somit müsste ich für die beiden Jahre 8,67 % der gesamten Heizkosten des Gebäudes bezahlen ( mein Anteil der gesamten Wohnfläche). Dadurch werde ich extrem benachteiligt, da ich in den vergangenen 6 Abrechnungsperioden ( die nach Verbauch abgerechnet wurden) nur rund 3-3,5 % der gesamten Heizkosten bezahlen musste. Der Vermieter zeigt keine Einsicht und beruft sich auf das Gesetz. Aber ich muss da doch etwas dagegen tuen können?? (Vor allem da mein Zähler funktioniert und die Durchschnittswerte der letzten 6 Jahre immer deutlich geringer waren.) Bitte um Hilfe! Vielen Dank.
7. November 2019 - 07:34
Hallo Franz,
ich kann Ihnen an dieser Stelle mit einen Link helfen: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung.
Darüber hinaus würde ich im Zweifel eine individuelle rechtliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. November 2019 - 12:22
Danke!
28. Februar 2020 - 05:30
Hallo,
ich selber wohne mit meiner Frau in unserer Eigentumswohnung.
Die Firma, beauftragt von der Hausverwaltung, hat mich jetzt angeschrieben. Bei der letzten Ablesung wurde festgestellt, dass der Warmwasserzähler “möglicherweise” defekt ist und hat mir einen Mittagstermin, eingestellt.
-Zähler ist erst zwei Jahre alt
-Eichung ist noch gültig
-Verbrauchswerte entsprechen auch etwa denen von den Vorjahren (auch vor dem Zählertausch)
Ist das ein Vorwand um auch zwischen den Ablesungen etwas Geld zu machen?
Laut Punkt I ist der Zähler erstmal als nicht defekt anzusehen.
Für eine evtl. Antwort sage ich schon mal Danke.
6. April 2020 - 09:35
Wir wohnen seit über 20 Jahren in einer Mietwohnung und hatten während dieser Zeit einen jährlichen Verbrauch an Heizkosten in Höhe von ca 10.000 Kubikmetern. In der neuesten Abrechnung erscheinen, obwohl kein neues Heizgerät dazugekommen ist und es keine anderen Heizgewohnheiten gibt, jetzt 15.000 Kubikmeter Verbrauch in der Abrechnung.
Unser Vermieter hat diese Differenzen selbst bemerkt. Wir haben die falschen Kosten f. Heizung nicht bezahlt. Was können wir noch tun?
9. April 2020 - 14:36
Hallo Herr / Frau Bräuer,
finden Sie gemeinsam mit der Vermieterin heraus, wie es zu der erheblichen Abweichung kam.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Mai 2021 - 13:46
Hallo,
wie geht man vor im folgenden Fall vor?
Bei 12 von 14 Eigentumswohnungen (Neubau) wurde ein defekter Zähler (Sensoren vertauscht) verbaut und es fehlt ein Gesamtzähler im Heizungsraum. Fehler wurde beim Hersteller im November gemeldet, aber wegen Lieferschwierigkeiten konnte die Wärmemesszähler nun erst im Mai gewechselt werden. Wegen Neubau gibt es auch noch keine Vergleichsjahre, die herangezogen werden können.
6. Mai 2021 - 17:14
Hallo Peter,
recherchieren Sie zum Thema Gradtagszahlen.
Hier noch eine Hilfe: https://www.nebenkostenabrechnung.com/kuerzungsrecht-nicht-verbrauchsabhaengiger-heizkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Januar 2022 - 14:21
Hallo Zusammen,
wir haben ein kleines Problem mit dem Kaltwasserzähler unserer Mieterin, hoffe mir kann jemand weiterhelfen….
Unsere vermietete Wohnung ist Teil von drei Wohnblöcken und wird über eine Hausverwaltung betreut.
In unserer Mietswohnung wurde letztes Jahr der Kaltwasserzähler von den Stadtwerken ausgetauscht.
Unsere Mieterin hat aber nicht bemerkt, dass dieser nicht funktioniert. Gleiches ist in einer Wohnung in dem anderen Wohnblock passiert.
Wie wird jetzt der Wasserverbrauch berechnet? Den Differenzbetrag von allen Wohnungen mit funktionierendem Wasserzähler durch die zweit Parteien zu teilen, bei denen der Wasserzähler nicht funktioniert hat ist nicht fair, weil unsere Mieterin extrem sparsam ist mit dem Wasserverbrauch.
Wenn jemand weiß wie es berechnet wird wäre ich echt dankbat.
Liebe Grüße
Susanne
6. Januar 2022 - 16:02
Hallo Susanne,
schauen Sie mal hier: https://www.nebenkostenabrechnung.com/zaehler-defekt/#III
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. August 2023 - 15:28
Guten Tag, die Wasserzähler und Wärmemengenzähler (Gas) wurden das letzte Mal 2015 getauscht. Nunmehr ist die Eichfrist überschritten. Ich weiß, dass sich im Wärmemengenzähler eine Batterie befindet, die eine Haltbarkeit von maximal 10 Jahren hat. Unsere Vermieterin stellt sich betreffs des Zählertausches taub. Welche Möglichkeiten haben die Mieter hier eine Änderung herbeizuführen. Vielen Dank für eine Antwort und freundliche Grüße, Erdmute Baschant
1. August 2023 - 16:19
Hallo,
hier eine Hilfe: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-ungeeichte-zaehler/
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Dezember 2023 - 23:02
Hallo zusammen!
Wir haben folgendes Problem.
Unser Wärmemengenzähler in der Mietwohnung (17% von der gesamten Wohnfläche des Gebäudes) ist defekt. Dies ist seit unserem Einzug der Fall. In der ersten Nebenkostenabrechnung wurde unser Verbrauch geschätzt. In der Abrechnung für das zweite Jahr musste wieder geschätzt werden, da der Vermieter den Zähler nicht getauscht hat, obwohl der defekt angezeigt wurde.
Ist eine Schätzung über mehrere Abrechnungsperioden rechtens? Wie oft darf geschätzt werden, wenn der Zähler defekt ist und dies dem Vermieter bekannt ist. Hat man als Mieter ein Kürzungsrecht?
Danke für Eure Hilfe!
21. Dezember 2023 - 07:46
Hallo Boris,
ohne Austausch und mit einer Schätzung steht Ihnen als Mieter ein 15%iges Kürzungsrecht zu. Das sollte den Vermieter motivieren, den Austausch vorzunehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. April 2024 - 21:51
Guten Abend, eventuell kann uns jemand etwas auf die Sprünge helfen 🙂
6 Parteienhaus, 5x wird die Waschmaschine in der Wohnung angeschlossen. In unserem Sonderfall gibt es im Keller einen Zwischenzähler (nur für Waschmaschine).
Bei Einzug 2021 ~36m³ gemeldet. Der Zähler scheint aber defekt zu sein, steht nach 3 Jahren Waschmaschinenverbrauch immer noch auf 36m³.
Im Mietvertrag steht nichts über den Zähler, im Übergabeprotokoll wurde er “wird vom Vormieter übernommen” erwähnt. Ist es immer noch Vermietersache, den Zähler zu warten und zu tauschen? Dieser verlangt, dass ich es tue. Und der Wasserverbrauch der Nebenkostenabrechnung für 2023 wurde auf 20m³ geschätzt (so viel wäscht doch niemand!).
Ehrlich gesagt habe ich nie drauf geachtet, dass es immer die gleiche Zahl ist – 1x im Jahr ablesen, an den Vermieter melden und vergessen.
30. April 2024 - 12:33
Hallo Dominik,
schwierig, da die Vereinbarung eher unklar ist. Aus Vermietersicht wollte der Vormieter vielleicht die Waschmaschine im Keller haben und hat einen eigenen Zähler installiert. Sie haben dies aus Vermietersicht so übernommen. Im Normalfall – ohne besondere Vereinbarung – wären Wasserzähler Vermietersache.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. Mai 2024 - 16:59
Hallo zusammen,
ich habe eine Frage und hoffe, hier eine Antwort zu finden. In meiner Mietwohnung wurde im Zuge eines Eigentümerwechsels von mir festgestellt, dass die Warm- und Kaltwasserzähler seit 20 Jahren nicht ein einziges Mal ausgetauscht wurden und die Eichung schon seit 2006 abgelaufen ist. Aufgefallen ist es durch plötzlich stark steigende Verbrauchswerte. Der neue Eigentümer hat die Zähler tauschen lassen, die Zahlen sind um über die Hälfte zurückgegangen. Dummerweise habe ich keine klaren Verbrauchswerte, da die Zähler während meiner 7-jährigen Mietdauer nie geeicht waren. Das kann ich jetzt nicht ändern, nur auf die neuen Werte verweisen. Allerdings legt er jetzt die gesamten Austauschkosten in der Nebenkostenabrechnung auf mich um – ebenfalls hat er die doppelt so hohen “Verbrauchswerte” komplett angesetzt – hier werde ich mit ihm noch diskutieren. Aber ist es zulässig, dass ich die neuen Zähler samt Austausch komplett bezahlen muss, obwohl sich 20 Jahre lang keiner der Eigentürmer darum gekümmert worden ist und die Eichfristen schon gar nicht mehr wahr sind? Wenn nicht, auf welchen Paragrafen kann ich verweisen bzw. mich berufen? Innerhalb der Fristen sind die Kosten der Eichung bzw. des Austausches ja umlegbar.
VIELEN DANK für die Unterstützung und herzliche Grüße
Yasmin Kreß
9. Mai 2024 - 12:28
Hallo Yasmin,
ich möchte Ihnen mit eineigen Links helfen:
Nebenkosten: Zähleraustausch (statt Eichung) umlegbar?
Nebenkostenabrechnung: ungeeichte Zähler – Was nun?
Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. September 2024 - 17:04
Hallo,
Ich habe im Bad schon seit ich eingezogen bin einen defekten Heizkostenzähler der einen Fehler F6 anzeigt und Ablesewert 0. Der Vermieter ließt jedes Jahr die Zähler ab und sieht es auch. Ich habe auch in der Abrechnung im Bad immer 0 gehabt. Seit 2017. Nun kam die aktuelle Abrechnung für dieses Jahr und da stand auf einmal 100 in Klammern geschätzt drin. Will der Vermieter nun abzocken ohne daß er endlich den Zähler repariert? Er hat keine Lust irgend etwas zu tun. Das muß ich doch so nicht hin nehmen oder?
Viele Grüße
Mario Wieder
4. September 2024 - 09:36
Hallo Mario,
grundsätzlich darf der Vermieter schon schätzen, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist. Natürlich sollte die Reparatur im Vordergrund stehen. Damit der Vermieter angehalten ist, die Reparatur durchzuführen, steht Ihnen ein gesetzliches Kürzung Recht von 15% zu. Recherchieren Sie dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. November 2024 - 22:33
Hallo, habe eine Frage: ein 8-Familien-Haus, alles Eigentumswohnungen. Bei sechs Familien wurde der Anschluss vom Wärmemengenzähler vertauscht. Das heißt, der Vorlauf und Rücklauf wurden bei sechs Familien vertauscht. Bei uns und dem Nachbarn waren die Anschlüsse richtig. Jetzt sollen wir zwei Familien bei der Nebenkostenabrechnung mit zur Rechenschaft gezogen werden, obwohl unsere Abrechnung korrekt nachvollziehbar ist, da es unsere Zähler nicht betraf. Ist dies rechtens? Danke.
28. November 2024 - 18:40
Hallo Petra,
wenn auf Grundlage Ihrer Zähler korrekt abgerechnet werden kann, sehe ich nicht, warum bei Ihnen geschätzt werden sollte.
Viele Grüße
Dennis Hundt