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Verspätete Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung –> Vermieter- und Mieterrechte

Jetzt erst die Nebenkostenabrechnung des vorletzten Jahres bekommen? Die Hausverwaltung verschickt die Nebenkostenabrechnung zu spät? Das ist kein Einzelfall. Allerdings sind die Vermieter hier erstmal in der Verantwortung, denn sobald eine Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart ist, muss über die Vorauszahlung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet werden. Erhält der Mieter seine Nebenkostenabrechnung verspätet bleibt der Vermieter erstmal auf etwaigen Nachforderungen sitzen, soweit im Einzelfall keine besondere Ausnahme greift, die eine Verspätung zulässt oder entschuldigt.

Erstellt die Hausverwaltung die Nebenkostenabrechnung verspätet und versäumt damit die Abrechnungsfrist, stellt sich daher die Frage inwieweit der Vermieter die Verantwortung trägt. Was gibt es für Vermieter- und Mieterrechte in einem solchen Fall? Was ist, wenn der Vermieter die Hausgeldabrechnung von der WEG-Hausverwaltung erst nach der Abrechnungsfrist bekommt? Hier erhalten Sie die Antworten.

I. Grundsätzliches zur verspäteten Nebenkostenabrechnung

Bei einer Nebenkostenabrechnung für ein längst vergangenes Jahr, muss man erst einmal prüfen, ob es sich tatsächlich um eine verspätete Nebenkostenabrechnung handelt oder ob nicht ein zulässiger Grund für die Verspätung bestand. Dann je nachdem ergeben sich die Rechtsfolgen.

Beispiel:

Gibt es bisher keine Jahresabrechnung über die vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für das Kalenderjahr 2016 und bekommt der Mieter die Abrechnung im Juni 2018, ist rechtlich die Abrechnungsfrist abgelaufen: Der Mieter muss nämlich nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung übermittelt bekommen haben.

  • Bei dem Abrechnungszeitraum 2016 wäre das dann der 31.12.2017 gewesen. Da die Abrechnung aber erst im Juni 2018 kam, sind die Nachforderungen des Vermieters aus der Abrechnung regelmäßig ausgeschlossen. Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Nebenkostenabrechnungträgt der Vermieter. Der Ausschluss greift aber nicht, wenn die Verspätung nicht vom Vermieter zu vertreten ist: So, zum Beispiel für die Fälle, in denen die Verspätung nicht die Schuld des Vermieters war und er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Gab es also hier einen solchen Grund bei der Abrechnung 2016, kann der Vermieter trotz des Ablaufs der Ausschlussfrist noch Nachforderungen stellen.

Typisches Beispiel für Verspätungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sind hier etwa nachträgliche Korrekturen oder Ergänzungen bei der Nebenkostenabrechnung, weil für eine bestimmte Nebenkostenposition erst nach der Abrechnungsfrist Nachberechnung eingehen. Auch dann, wenn die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend neu festsetzt und der Vermieter diese Kosten deshalb auch erst nachträglich verlangen kann, trägt er keine Schuld an der Verspätung (LG Rostock, Urteil vom 27.2.2009, Az.: 1 S 200/08). Solche Gegebenheiten sind außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters, so dass eine Ausnahme gerechtfertigt ist: Der Vermieter muss das Recht haben auch nachträglich noch Nebenkosten abzurechnen. Weitere Beispiele zu den verschiedenen Ausnahmetatbeständen finden Sie hier: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Hinweis:

Die gesetzliche Regelung zur Abrechnungsfrist und die entsprechende Ausnahmeregelung zum Forderungsausschluss sind abschießend. Das bedeutet die Abrechnungsfrist kann nicht verlängert und die Gründe der Ausnahmeregelung können nicht erweitert werden. Eine Änderung der Abrechnungsfrist kann im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. Genauso sind Abmachungen oder Versprechen zwischen Mieter und Vermieter unwirksam, bei denen sich der Mieter verpflichtet aus einer verspäteten Nebenkostenabrechnung noch Nachforderungen zu bezahlen (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).

II. Verspätung durch Hausverwaltung

Verspätet sich die Hausverwaltung bei der Übersendung der Nebenkostenabrechnung kommt es für die Vermieter- und Mieterrechte zunächst darauf an, inwieweit der Vermieter tatsächlich die Verantwortung trägt und ob die Ausschlusswirkung der Abrechnungsfrist gilt.

Für die Zurechnung der Verantwortlichkeit des Fehlverhaltens einer Hausverwaltung bei einer verspäteten Nebenkostenabrechnung muss man allerdings unterscheiden:

  • Handelt es sich um eine verspätete Hausgeldabrechnung der WEG-Hausverwaltung als Grund für die Verspätung?

oder

  • Handelt es sich um eine verspätete Nebenkostenabrechnung die direkt von einer Hausverwaltung oder einem Abrechnungsunternehmen an den Mieter übersendet wurde.

1. Verspätete Hausgeldabrechnung der WEG- Hausverwaltung

Vermieter einer Eigentumswohnung sind darauf angewiesen, dass sie selbst die Nebenkostenabrechnung vom WEG-Hausverwalter rechtzeitig erhalten. Kommt diese zu spät stellt sich die Frage nach der Verantwortung für die Verspätung.

Der Bundesgerichtshof hat dazu festgestellt, dass der Vermieter nicht für die Verspätung der Hausverwaltung haftet (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15): Eine solche Haftung wäre nämlich nur anzunehmen, wenn die Hausverwaltung ein sogenannter Erfüllungsgehilfe des Mieters wäre. Ein Erfüllungsgehilfe ist eine beauftragte dritte Person, eine Firma oder ein Unternehmen dessen man sich bedient, um eigene Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Der Vermieter haftet für jedes Fehlverhalten seines Erfüllungsgehilfen als wäre es sein eigenes, denn er muss den beauftragten Dritten bezüglich der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten überwachen und rechtzeitig für deren Erfüllung sorgen. Die Hausverwaltung einer Wohnungseigentumsanlage (WEG- Hausverwaltung) ist bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Mieter aber kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Sinne des § 278 BGB. Der Vermieter muss sich daher ein Verschulden der WEG- Hausverwaltung nicht zurechnen lassen.

Wird die Nebenkostenabrechnung bei der Hausgeldabrechnung also von der WEG- Hausverwaltung verspätet übersendet, hat der Vermieter das nicht zu vertreten und kann trotzdem noch seine Nachforderung verlangen (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15).

Achtung Ausnahme:

Ist es Gang und Gebe, dass die Abrechnung immer verspätet ist und weiß der Vermieter daher aus früheren Erfahrungen, dass die Hausverwaltung nicht rechtzeitig abrechnet, hat er die verspätete Abrechnung zu vertreten, wenn er nichts unternimmt, um die Verspätung zu verhindern (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15). Als Vermieter hat man nämlich die Möglichkeit auf eine rechtzeitige Hausgeldabrechnung zu drängen oder auf die Vornahme der Abrechnung zu klagen. Bleibt der Vermieter in einem solchen Fall auf seiner Nachforderung gegen die Mieter sitzen, weil die Hausgeldabrechnung zu spät kam, hat er grundsätzlich auch keinen Schadensersatzanspruch gegen die WEG- Hausverwaltung für die offenen Nachforderungen.

2. Verspätete Nebenkostenabrechnung von Hausverwaltung bekommen

Ist die WEG-Hausverwaltung auch für das Sondereigentum und die Erstellung der Nebenkostenabrechnung zuständig, ist sie Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB des Vermieters. Das gleiche gilt für alle anderen beauftragten Dritten, wie zum Beispiel unabhängige Hausverwaltungen oder Verwalter und Abrechnungsfirmen, denen sich der Vermieter für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung bedient.

Das bedeutet, der Vermieter haftet bei eine Verspätung durch eine solche Hausverwaltung wie für eigenes Fehlverhalten gemäß § 276, 278 BGB (vgl. obige Ausführungen): So zum Beispiel für die Verspätung bei einer zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragten Abrechnungsfirma, wenn er sich nicht rechtzeitig und mit der gebotenen Nachhaltigkeit darum bemüht hat, die Firma zur rechtzeitigen Erstellung der Abrechnung anzuhalten (so Amtsgericht Rudolstadt, Urteil vom 16.02.2012, Az.: 1 C 529/11).

Der Vermieter kann keine Nachforderungen aus der verspäteten Nebenkostenabrechnung einer Hausverwaltung oder eines Abrechnungsunternehmens verlangen kann, dass von ihm zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragt wurde.

Achtung Ausnahme:

In den Fällen, in denen selbst der Erfüllungsgehilfe die Verspätung nicht zu vertreten hat. kann auch die Verantwortlichkeit des Vermieters abgelehnt werden mit der Folge, dass die Ausnahme der Ausschlussfrist greift. Das ist z.B. der Fall wenn „die vom Vermieter beauftragten, regelmäßig kontrollierten und angemahnten Abrechnungsfirmen oder der für ihn tätige Verwalter wegen länger dauernder technischer Defekte im Bürobetrieb oder Krankheitsausfalls nicht zur rechtzeitigen Bearbeitung in der Lage sind und der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist auf die Verzögerung hinweist (zit. Wall in Betriebskosten-Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1877, Sternel, ZMR 2001, 937 ff.).

III. Fazit und Rechtsfolgen der verspäteten Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung

Bei der verspäteten Nebenkostenabrechnung durch die Hausverwaltung kommt es also für die Mieterrechte und die Vermieterrechte ganz darauf an, um welchen Verspätungsfall es sich handelt.

In den Fällen in denen der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erstellt, weil er trotz seiner Bemühungen die Hausgeldabrechnung nicht rechtzeitig innerhalb der Abrechnungsfrist erhalten hat, greift der Ausnahmetatbestand zur Ausschlussfrist: Der Vermieter kann also seine Nachforderungen trotz abgelaufener Abrechnungsfrist noch stellen (vgl. oben Punkt II. 1.).

In allen anderen Fällen bei einer Verspätung durch die Hausverwaltung (vgl. oben Punkt II. 2.), in denen die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist beim Mieter zugeht, ist der Vermieter grundsätzlich mit seinem Nachforderungsrecht ausgeschlossen. Hier haben Vermieter und Mieter folgende Rechte:

  • Der Mieter hat das Recht die Zahlung einer Nebenkostennachforderung zu verweigern. ein eventuelles Guthaben muss auch nach Fristablauf immer ausgezahlt werden. Ebenso hat der Mieter das Recht Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben, denn auch die verspätete Nebenkostenabrechnung muss formell und materiell wirksam sein. Der Mieter hat also auch trotz Verspätung sein volles Widerspruchsrecht.
  • Der Vermieter kann je nach Vertragsart und Fehlverhalten seiner Hausverwaltung, die als Erfüllungsgehilfe tätig war ((vgl. oben Punkt II. 2.), Schadensersatz für die durch die Verspätung entgangene Nebenkostennachforderung verlangen. Die Hausverwaltung hat nämlich im Regelfall durch die verspätete Erstellung und Übermittlung der Abrechnung für den Mieter ihre Vertragspflicht verletzt.

39 Antworten auf "Verspätete Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung –> Vermieter- und Mieterrechte"

  • Mackenbrock
    3. Mai 2018 - 19:30 Antworten

    Hallo,
    habe eine verspätete Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Vermieter behauptet wegen Softwareproblemen und überdurchschnittlichen Krankstand
    habe er die Verspätung nicht zu vertreten. Ist der Vermieter beweispflichtig , dass seine Behauptungen stimmen?
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      4. Mai 2018 - 06:29 Antworten

      Hallo Mackenbrock,

      beide Gründe sind Probleme des Vermieters, aber keine Rechtfertigung Ihnen gegenüber für die Verspätung der Nebenkostenabrechnung. Wenn die Hausverwaltung die Verspätung zu vertreten hat, dann steht diese im Risiko. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Osama Othman
    21. November 2018 - 23:47 Antworten

    Hallo,
    ich habe dreieinhalb Jahre in einer Wohnung gewohnt. ab 1. März 2015 bis 15. August 2018. In dieser Zeit habe ich keine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhalten. Meistens zahlte ich mehr als nötig, um die tatsächlichen Kosten zu decken. Habe ich das Recht, die Differenz von 2015, 2016 und 2017 zu verlangen? Hat der Vermieter das Recht, auf die 2018 Nebenkostenabrechnung zu warten, um mich für die vergangenen Jahre zu schicken?

  • Thomas
    19. Dezember 2018 - 14:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unser Vermieter hat letztes Jahr sein Haus verkauft und somit haben wir einen neuen Vermieter.
    Unser Ex Vermieter hatte eine Hausverwaltung beauftragt zur Nebenkostenabrechnung. Diese ist von 2017 nicht eingegangen.
    Wenn diese bis zum 31.12.2018 nicht bei uns eimgegangen ist, können wir dann die Vorauszahlungen zurückverlangen und wenn ja von wem? Von dem ehemaligen Vermieter oder der eingesetzten Hausverwaltung?
    Danke Ihnen schon mal für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen

  • Marcus
    16. Juni 2019 - 14:22 Antworten

    Hallo,
    Kann ich als Eigentümer einer ETW in einer ETW Gemeinschaft, der Hausverwaltung eine Frist setzen? Z. B. wenn ich die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum haben möchte. Bzw. könnte man sowas in die Teilungserklärung über die Eigentümerversammlung eintragen lassen?

    Im Voraus Danke für die Hilfe!

    • Dennis Hundt
      17. Juni 2019 - 15:06 Antworten

      Hallo Marcus,

      eine solche Frist würde man typischerweise in den Verwaltervertrag schreiben. Die Teilungserklärung können nur alle Eigentümer gemeinsam ändern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paul
    20. Juni 2019 - 20:52 Antworten

    Wir wohnen in einer Anlage mit 13 Parteien zur Miete. Unser Vermieter ist Eigentümer der von uns gemieteten Wohnung. Die Hausverwaltung hat die Nebenkostenabrechnung für 2017 laut dem uns vorliegenden Schreiben erst am 03.02.2019 erstellt. Wir haben aber erst im Mai 2019 die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und sollen nun knapp 400 Euro nachzahlen. Ist das überhaupt noch rechtens oder ist die Frist nicht längst abgelaufen ?

    Vielen Dank im Vorraus !

  • Katharina
    24. Juni 2019 - 22:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin aus meiner ex-Wohnung Ende April 2018 ausgezogen und bis heute habe ich die Hälfte meiner Kaution noch nicht zurückbekommen, weil die Nebenkostenabrechnung für Jan – Mai 2018 laut meinen Vermieter noch nicht vorliegt. Ist es normal oder soll ich es rechtlich prüfen?

    Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      25. Juni 2019 - 07:36 Antworten

      Hallo Katharina,

      das ist normal – insbesondere, wenn eine Nachzahlung erwartet wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan V.
    3. Juli 2019 - 11:37 Antworten

    Hallo,

    die Hausverwaltung hat eine Vorauszahlung aus dem Jahr 2018 einbehalten, weil offenbar 2012 eine Vorauszahlung falsch gebucht wurde und ich bei der Abrechnung für 2012 diese offenbar zuviel zurück bekommen habe und ich offenbar seit 6 Jahren eine Vorauszahlung um Rückstand bin.

    Kann die Hausverwaltung nach so langer Zeit meinem Vermieter diesen Rückstand von meinen Vorauszahlungen 2018 abziehen?

    Vielen Dank

  • Achim
    18. November 2019 - 14:44 Antworten

    Hallo,
    ich bin Vermieter und mein damaliger Mieter J ist im November 2017 ausgezogen. Für seine Abrechnungsperiode von April bis November 2017 wurde bisher noch keine Nebenkostenabrechung erstellt, da im August 2019 auch noch ein Verwalterwechsel stattgefunden hat. Der “neue” Verwalter V muss für den Vormieter die Nebenkostenabrechnung, ebenso für 2018 und 2019 für den Nachmeiter S. Auch die Nebenkostenabrechungen für S sind bisher nicht erstellt worden. Der Verwalter V hat bisher keine Eigentümerversammlung einberufen als auch keine jährlichen Wirtschaftspläne erstellt lt. WEG. Muss mein damaliger Mieter J noch evtl. Nebenkosten-Nachzahlungen leisten, und wenn nicht, bleibe ich als Vermieter dann darauf hängen ? Kann ich den Verwalter in Regress nehmen ? Wie kann die Hausgemeinschaft diesen Verwalter los werden ? Was kann ich tun?
    Viele Grüße Achim

    • Dennis Hundt
      21. November 2019 - 21:10 Antworten

      Hallo Achim,

      ich kann Ihnen hier nur den allgemeinen Tipp geben, dass Sie Ihren Mieter auf dem Laufenden halten und mitteilen sollten, dass Sie kein Verschulden trifft, da Sie auf die WEG-Abrechnung warten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Ömer
        28. Januar 2020 - 11:53 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        seit 01.01.2018 bin ich Eigentümer einer Wohnung. Bis heute habe ich keine Abrechnung für das Jahr 2018. Es wurde oftmals schon dem Hausverwalter mitgeteilt. Ende 2019 konnte die Verwaltung aus “Gesundheitlichen Gründen” nicht weitermachen und es kam eine neue Hausverwaltung. Diese verlangt jetzt knapp 160 euro monatlich mehr. Aufgrund der Heizkosten voraus zahlung. Das Problem ist, ich weiß nicht was ich bis heute verbraucht habe, da seit 2 jahren keine Abrechnung gemacht wurde. Vorher musste ich 1200 euro vorauszahlen und aufeinmal soll ich 2400 euro vorauszahlen für die Heizkosten (Wasser + Heizung).

        Mein Budget lässt es auch nicht zu von 225 Euro auf 380 Euro Nebrnkosten vorauszuzahlen.

        Ich sehe es auch nicht ein, aufeinmal das doppelte vorauszuzahlen ohne bis dato zu wissen, was ich verbraucht habe. (vielleicht habe ich ja weniger verbraucht)

        Muss ich das zahlen oder wie kann man da vor gehen?

        • Dennis Hundt
          28. Januar 2020 - 16:02 Antworten

          Hallo Ömer,

          grundsätzlich zahlen Sie nicht an den Verwalter, sondern an die WEG. Ein neuer Wirtschaftsplan muss mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dazu bedarf es einer Eigentümerversammlung. Auf Zuruf kann der neue Verwalter m.E. nicht einfach das Hausgeld erhöhen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Bernd
    8. Dezember 2019 - 10:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    habe Wohnung in betreuter Anlage in Bayern vermietet. WEG Hausverwalter sendet mir trotz 3maliger telefonsicher Anmahnung keine Abrechnung der Nebenkosten für Mieter für 2018. War schon früher unzuverlässig.
    Wie kann ich durchsetzen, das er seiner Verpflichtung nachkommt?

    Viele Grüße
    Bernd

    • Dennis Hundt
      16. Dezember 2019 - 15:53 Antworten

      Hallo Bernd,

      der WEG-Verwalter erstellt die Hausgeldabrechung für die Eigentümer, nicht jedoch die Abrechnung für den Mieter. Damit müsste die Hausverwaltung separat beauftragt werden (Sondereigentumsverwaltung / Mietverwaltung).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Linsinger
    27. Dezember 2019 - 17:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe als Eigentümer in einer WEG die Jahresabrechnung 2018 im November 2019. Diese ist von der WEG genehmigt und weist ein Guthaben von mehreren Hundert Euro für mich aus. Nun verzögert die Hausverwaltung ohne Angabe von Gründen die Auszahlung dieses Guthabens an mich.

    Gibt es eine Rechtsgrundlage, mit der ich gegen die HV vorgehen kann?

    Besten Dank und Gruß,

    A. Linsinger

    • Dennis Hundt
      29. Dezember 2019 - 07:07 Antworten

      Hallo Andreas,

      die Auszahlung kann durchaus mehrere Wochen dauern. Zum einen möchte die Hausverwaltung vermutlich die Frist für die Anfechtung abwarten, zum anderen braucht es für die Auszahlung von Guthaben entsprechend Liquidität auf dem Konto. Manchmal muss die Hausverwaltung dafür auf Nachzahlungen anderer Eigentümer warten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans-Peter Schmitt
    13. März 2020 - 10:20 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,
    ich bin Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Hausverwaltung (seit mehr als 20 Jahren tätig) hat die letzte Abrechnung für den Zeitraum Juli 2015 – Juni 2016 erstellt. Seither gab es keine weiteren Abrechnungen mehr. Bei etlichen tel. Nachfragen meinerseits wurde ich nur vertröstet (Argumente: Krankheitsfälle, Mitarbeiterwechsel, hohes Arbeitsaufkommen, usw.). Von mir getätigte schriftliche Anfragen per Mail blieben generell unbeantwortet. Bei meinem letzten Anruf wurde mir von der Sachbearbeiterin mitgeteilt, die Mitarbeiter hätten Anweisung zu sagen „es läge alles bei der Geschäftsführung, sie selbst hätten keine näheren Informationen“). Es wurde vom Verwalter auch in keinster Art und Weise die Eigentümergemeinschaft über irgendeinen Grund für die ausstehenden Abrechnungen informiert. Mein Mieter hat schon mehrmals wegen der fehlenden Abrechnungen bei mir nachgefragt, weil er darauf hofft, dass er eine Rückzahlung erhält. So langsam schenkt er mir auch keinen Glauben mehr, wenn ich ihm die Probleme mit dem Verwalter schildere. Er denkt ich wolle die Rückzahlung einheimsen. Jetzt bin ich am überlegen mir einen Anwalt zu nehmen und die fehlenden Abrechnungen vom Verwalter einzuklagen. Doch welche Möglichkeiten und Chancen hab ich denn rechtlich überhaupt?

    Liebe Grüsse und DANKE für Ihre Antwort.
    H.P. Schmitt

    • Dennis Hundt
      13. März 2020 - 11:16 Antworten

      Hallo Hans-Peter,

      die Erstellung der Hausgeldabrechnung ist eine der Pflichtaufgaben der Hausverwaltung. Wenn Ihre Gemeinschaft sich das über Jahre gefallen lässt, sollten Sie hier ansetzen und überlegen die Hausverwaltung zu wechseln. Ob ein Schadenersatzanspruch entstanden ist (oder bei Abrechnung durch eine neue Hausverwaltung) entsteht, sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Behrend
    12. November 2020 - 19:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir sind Ende April 2019 aus unserer letzten Wohnung ausgezogen. Im November erhielten wir von unserer ehemaligen Vermieterin die unsere Nebenkostenabrechnung für die Abrechnungszeit 1.11.17 – 31.10.18 mit einem Guthaben von 88€ welches sie mit der Kaution ausgezahlt hat. Aber 250€ einbehalten für eventuelle Nachzahlungen der offen Abrechnungszeit. Am 10.11.2020 stand die Dame vor unserer neuen Wohnung mit der noch ausstehenden kostenabrechnung 1.11.2018 – 31.10.19 mit einer Nachzahlung von 480 minus der 250 einbehalten Kaution noch offen 230€
    Müssen wir dieses bezahlen? Da sie uns die Abrechnung ja erst nach Ablauf von 12 Monaten zukommen lassen hat?
    Vielen lieben Dank und Gruß
    Behrend

    • Dennis Hundt
      13. November 2020 - 16:18 Antworten

      Hallo Andreas,

      die Abrechnungsfrist ist verstrichen, i.d.R. müssen Sie nicht mehr zahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mety
    28. November 2020 - 03:46 Antworten

    Hallo zusammen,

    eine Frage:

    Unser ehemalige Hausverwaltung hat letztes Jahr eine Insolvenz angemeldet und dadurch wurde keine Abrechnung für das Jahr 2018 gemacht.
    Aus dem Grund hat die neue Hausverwaltung die Abrechnungen für das Jahr 2018 und 2019 erst vor kurzem verrechnet.

    Muss in diesem Fall der Mieter die Abrechnung bzgl. die Summe für die beiden Jahre begleichen? Letztendlich kann ich ja als Vermieter nichts dafür, wenn ich keine Abrechnung bekommen habe.

    Danke im Voraus

    • Dennis Hundt
      3. Dezember 2020 - 08:08 Antworten

      Hallo Mety,

      wenn der Vermieter die verspätete Nebenkostenabrechnung nicht zu vertreten hat, muss der Mieter diese i.d.R. auch begleichen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • pele
    28. Januar 2021 - 11:52 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe vorlegendes Problem:

    Wir sind seit kurzem aus unserer Mietswohnung ausgezogen und unser Vermieter hat uns jetzt Abrechnungen von 2018 2019 2020 ausgehändigt und uns geben diese auszugleichen wir reden hier von ca.3500€ an Nachzahlungen. In den vergangenen Jahren hat er sich so gut wie nie blicken lassen, die der Zustand der Wohnung war katastrophal (Grund des Auszugs) und nie was in der Wohnung machen lassen. also die Wohnung sah auch dementsprechend aus. meine Frage wäre, müssen wir diese Zahlungen tätigen oder können wir dies verweigern? Weil er ja auch die Frist überhaupt nicht eingehalten hat und es Jahre später raus gegeben hat. Ich bitte um eure Hilfe und Rat.

    viele Grüße

    Pele

  • Tati
    8. November 2022 - 13:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir besitzen zwei Eigentumswohnungen. Seit zwei Jahren wurde keine Nebenkostenabrechnung erstellt, da der Hausverwalter aus unerklärlichen Gründen es nicht geschafft hat. Zudem hat er sein Mandat abgelegt. Für ein längeren Zeitraum hatten wir keine Verwaltung. Das Hausgeld/die Nebenkosten wurde in in der üblichen Höhe weiter in die Kasse gezahlt. Nun haben wir seit Anfang diesen Jahres eine neue Verwaltung. Diese hat wohl versucht alle Unterlagen vom alten Verwalter aushändigen zu machen und verlangt eine Nachzahlung über 3500€ innerhalb 20 Tage. Diese fehlen wohl in der Haushaltskasse. In den Dokumenten ist nur ersichtlich was eingegangen ist und was fehlt. Weshalb die Nebenkosten erhöht wurden ist nicht ersichtlich.

    1. Muss ich die Nachzahlung innerhalb 20 Tage tätigen? Ich habe das Geld nicht.
    2. Bin ich dazu verpflichtet die Nachzahlung zu zahlen?

    Liebe Grüße
    Tati

    • Dennis Hundt
      8. November 2022 - 20:18 Antworten

      Hallo Tati,

      Sie sind Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und sitzen damit zusammen mit Ihren Miteigentümern in einem Boot. Jemand sollte die Berechnung in der neuen Verwaltung kontrollieren. Ggf. könnte noch ein Beschluss gefasst werden. Eine Nachzahlung für zwei Jahre für zwei Wohnungen in dieser Höhe erscheint nicht undenkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herbert Schießl
    6. Dezember 2022 - 01:35 Antworten

    Hallo zusammen,
    Grüß Gott Herr Hundt,

    unsere Hausverwaltung ist im Internet schlechtest bewertet.

    Zur Sache: Ich habe im November 2021 per Kaufvertrag 2 Appartements verkauft, die ich 10 Jahre an Schüler vermietet hatte. Die Grundbucheintrag des Erwerbers fand Mitte März 2022 statt.

    Wir haben jedoch die Zahlungen für Dezember anteilig so vereinbart, dass auch der Erwerber bereits im Dezember 2021 Mieteinkünfte und Hausgeldzahlungen verbuchen konnte und somit auch steuerlich in 2021 bereits Abschreibmöglichkeiten hatte.

    Nun fand die WEG-Sitzung am 01.12.2022 statt. Ich als ehemaliger Besitzer erhielt weder Einladung noch Wirtschaftsplan 2022 noch sonstige Abrechnungsdokumente für 2021. Auch der Erwerber erhielt zwar eine Einladung aber keine weiteren Dokumente. Alle anderen Eigentümer jedoch bestätigten, diese Dokumente (Abrechnung 2021 und Wirtschaftsplan 2022) erhalten zu haben.

    1. Frage: Handelt es sich hier um eine Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung in Bezug auf Gleichbehandlung aller Mitglieder der WEG? Was kann der Erwerber oder ich hier tun?

    2. Seit Juni 2022 dränge ich die Hausverwaltung nun mehrfach per Email, dass ich die Abrechnung erhalten muss, weil ich sie für die Steuererklärung 2021 benötige und mir das Finanzamt bereits mit einer dreimaligen Fristverlängerung im Nacken sitzt. Im Juni erhielt ich die Nachricht, das würde im Juli geschehen. Seitdem ist jedoch nichts geschehen; nicht einmal eine Antwort auf meine mehrfachen Reklamationen.
    Frage: Ist die Hausverwaltung verpflichtet, mir als ehemaligen Eigentümer die Abrechnung auszuhändigen, schon wegen meiner Verpflichtung meinen Mietern gegenüber, die eine Abrechnung erwarten? Am 31.12. endet ja nach 12 Monaten die Frist für derartige Nachzahlungen oder Rückforderungen.

    3. Frage: Kann ich als ehemaliger Eigentümer die Abrechnung von der Hausverwaltung einklagen? Die einseitige Kommunikation seit Juni 2022 ist dokumentiert. Oder habe ich als Nicht-Mehr-WEG-Mitglied keinen Anspruch mehr darauf?

    4. Wenn ich evtl. keine Möglichkeit mehr habe, ranzukommen, welche Möglichkeiten hat dann der Erwerber der Wohnungen? Wir beide stehen schon wegen einem ehrlichen Ansinnen für unsere Mieter in einem guten Kontakt und suchen eine Lösung innerhalb der Frist von 12 Monaten.

    Für jede Antwort, auch noch so kurz, bin ich sehr dankbar und fühle mich sehr verbunden.

    Besten Dank jetzt schon und liebe Grüße
    Herbert Schießl

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2022 - 19:12 Antworten

      Hallo Herbert,

      in der Praxis tritt der Erwerber mit dem Datum des nutzen Lastenwechsels in ihre Fußstapfen als Vermieter. Der Erwerber ist den Mietern gegenüber in der Pflicht, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Mit Grundbucheintrag wird sich auch die Hausverwaltung nur noch an den neuen Eigentümer wenden. In der Regel vereinbart man im Kaufvertrag, dass sofern die Hausverwaltung nicht anteilig mit Alt- und Neueigentümer abrechnet, die Abrechnung entsprechend zeitanteilg zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird (Nachzahlungen / Guthaben).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris Becker
    8. Dezember 2022 - 12:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    da unsere Hausverwaltung eher schlecht arbeitete in den letzten 7 Jahren, haben die Eigentümer im Umlaufverfahren beschlossen, deren Vertrag nicht zu verlängert, sondern auslaufen lassen zum 31.12.22. Ab 01.01.23 haben wir eine neue Verwaltung. Seit Juni 22 weiss der alte Verwalter, dass der Vertrag ausläuft, weil die ET des Nachbarhauses, mit denen wir uns die Tiefgarage teilen, ihre Versammlung im Juli hatten und auch den Vertrag nicht verlängert haben. Leider verweigert er uns die Nebenkostenabrechnung derzeit mit Verweis, wir bekämen diese im letzten Quartal. Wir haben jeden Monat schriftlich darum gebeten. Er antwortet noch nicht einmal auf die offiziellen Mail mit Fristsetzung der Beiräte. Nach neuen WEG Gesetz ist die Ladungsfrist 3 Wochen mit allen Unterlagen zur Tagesordnung. Die Belegprüfung muss ja auch noch vorher stattfinden. Wir können wir Druck machen? Das klappt doch zeitlich fast nicht mehr. Unsere 13 Parteien warten auf die Abrechnung, da diese sonst nicht rechtzeitig an die Mieter weitergegeben werden kann. Im Sommer sagte er zu einer Eigentümerin:” Das wird euch noch leid tun!” Über so viel Unprofessionalität sind wir fassungslos.

    • Dennis Hundt
      8. Dezember 2022 - 19:23 Antworten

      Hallo Doris,

      ja, das wird zeitlich knapp. Noch hat sich der Verwalter (rechtlich) nichts vorzuwerfen. Sollte die Dreiwochenfrist nicht eingehalten werden, wären die Beschlüsse zumindest anfechtbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Judith
    18. Januar 2023 - 14:16 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt
    Ich habe zwei vermietete Wohnungen, die von einer Hausverwaltung betreut werden. In Großen und Ganzen gibt es an der Hausverwaltung nichts auszusetzen.
    Einzig die jährliche Betriebskostenabrechnung ist ein Ärgernis, da sie immer erst im Oktober oder November für das vergangene Jahr angefertigt wird.
    Somit beantrage ich Jahr für Jahr Fristverlängerung beim Finanzamt für die Einkommensteuererklärung und komme mit meinen Nebenkostenabrechnungen für die Mieter relativ kurz vor Weihnachten um die Ecke, was ich unschön finde.
    Den Bitten der Eigentümer, die Betriebskostenabrechnung früher anzufertigen und zuzustellen wird nicht nachgekommen.
    Zum vergangenen Jahr wurden nun monatliche Gebühren von 25 Euro pro verspätetem Monat seitens des Finanzamts eingeführt und eine Fristverlängerung ist nicht mehr möglich. Nichtsdestotrotz hat die Hausverwaltung die Abrechnung erst im Herbst geschickt.
    Kann ich bzw können wir die Hausverwaltung irgendwie dazu bringen, die Betriebskostenabrechnung früher zu machen?
    Kann ich entstehende Gebühren an die Hausverwaltung weitergeben?

    Vielen Dank für ihre Hilfe

    Mit freundlichen Grüßen

    Judith

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2023 - 00:40 Antworten

      Hallo Judith,

      bis wann die Hausverwaltung die Hausgeldabrechnug (für die Eigentümer) und die Nebenkostenabrechnung (für die Mieter) erstellen muss, reget im Zweifel der jeweilige Verwaltervertrag. Ihre Schilderungen betreffen vermutlich die überwiegende Anzahl der Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eric
    24. Januar 2023 - 10:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2021 – 31.12.2021 im Mai 2022 erhalten. Der Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnung erst Mitte Januar 2023 per Mail zukommen lassen.

    Gilt nach §556 BGB (3) die 12 monatige Frist für den Abrechnungszeitraum auf der Nebenkostenabrechnung oder greift diese erst nach dem Erhalt der Abrechnung durch den Vermieter?

    Vielen Dank für die Auskunft!

    Beste Grüße,
    Eric

    • Dennis Hundt
      24. Januar 2023 - 15:41 Antworten

      Hallo Eric,

      wann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erhält spielt keine Rolle.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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