Nebenkostenabrechnung mit Abrechnung der Kleinreparaturen zulässig?

Von Kleinreparaturen haben Sie bestimmt schon in Ihrem Mietvertrag gelesen. Dort ist meist vereinbart, dass der Mieter bestimmte Kleinreparaturen – also solche Reparaturen die unterhalb eines Kostenaufwands von 100 € liegen– selbst übernimmt. Aber was ist, wenn in der Nebenkostenabrechnung Kleinreparaturen stehen? Kann der Vermieter tatsächlich einen Betrag für Kleinreparaturen in der Nebenkostenabrechnung umlegen oder ist das unzulässig?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Vermieter und Mieter, ob Kleinreparaturen in einer Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden können oder wie Kleinreparaturen sonst umgelegt werden können.

I. Das sind Kleinreparaturen

Kleinreparaturen sind, wie der Begriff schon vermuten lässt, Reparaturen mit einem geringen Kostenaufwand. Darunter fallen zum Beispiel Reparaturen von kleinen Verschleißteilen. Der Bundesgerichtshof bezeichnet als Kleinreparaturen in der Mietwohnung, Reparaturen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse, Rollladengurte sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden (zit. BGH, Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88).

Die Kleinreparaturen betreffen also in aller Regel Bagatellschäden.

II. Kleinreparaturen im Mietvertrag umlegen

Grundsätzlich sind Kleinreparaturen Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Vermieter schuldet dem Mieter nämlich nicht nur die Überlassung der Mietwohnung, sondern insbesondere auch die Instandsetzung und Instandhaltung.

Daher kann man als Vermieter nur dann vom Mieter verlangen, die Kleinreparaturen zu zahlen, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Der Mietvertrag muss also eine Umlagevereinbarung zu den Kleinreparaturen enthalten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88). Zu beachten sind dabei folgende Wirksamkeitsvoraussetzungen:

• In der Vereinbarung muss eine angemessene Höchstgrenze für die Kosten pro Reparaturfall und für die Gesamtkosten pro Jahr für alle Kleinreparaturen festgelegt sein (sogenannte Doppelte Kostengrenze). In der Rechtsprechung nimmt man an, dass die Höchstgrenze für die Kosten pro Reparatur Fall zwischen 75 und 110 Euro als angemessen anzusehen ist (so etwa BGH, Urteil vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91 (75 Euro); AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2010, Az.: 13 C 670/10 (110 Euro); AG Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, Az.: 116 C 196/05 (100 Euro netto). Bei der jährlichen Kostenhöchstgrenze Höchstgrenze gelten Gesamtkosten zwischen 150 und 200 € bzw. bis zu acht Prozent der Jahresnettomiete als angemessen (AG Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, Az.: 116 C 196/05).
• Die Klausel muss gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt sein, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt Das bedeutet, die Übernahme der Kleinreparaturen kann nur solche Bestandteile der Mietwohnung betreffen, die der Mieter auch tatsächlich benutzt und somit einer ständigen Abnutzung unterliegen. Das sind zum Beispiel Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse, Rollladengurte sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden (zit. BGH, Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88).
• Es kann nur die Kostenübernahme für Kleinreparaturen vereinbart werden, aber nicht, dass der Mieter die Reparatur selbst durchführen bzw. veranlassen muss (BGH, Urteil vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91).

III. Kleinreparaturen in der Nebenkostenabrechnung

Ist in dem Mietvertrag die Umlage der Nebenkosten vereinbart, ergibt sich die Umlagefähigkeit der Kleinreparaturen grundsätzlich direkt aus der Betriebskostenverordnung. Nach den §§ 1, 2 Nr. 1-17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bestimmt sich nämlich welche Kosten als Nebenkosten umgelegt werden dürfen und welche nicht.

Der Begriff der Kleinreparaturen ist zwar nicht genannt, es ist aber ausdrücklich bestimmt ist, dass Instandhaltungen und Instandsetzung nicht über die Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden können.

Da Kleinreparaturen zu den Instandsetzungen zählen, können diese nicht als Nebenkosten umgelegt werden.

Mehr Informationen zu den einzelnen Nebenkostenpositionen und der Umlagefähigkeit in der Nebenkostenabrechnung erfahren Sie hier: Nebenkosten – Was zählt zu den Nebenkosten? und Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht.

IV. Fazit

Kleinreparaturen gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung, können aber mietvertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Als Vermieter kann man dann die Kleinreparatur unter Vorlage des Belegs mit dem Mieter abrechnen und die Zahlung verlangen.