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Wie wird der Heizölverbrauch bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?

Ihr Vermieter legt für die Berechnung der Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung beim Heizölverbrauch das gekaufte Heizöl zu Grunde – Darf er das? Wie muss denn der Heizölverbrauch in der Nebenkostenabrechnung angegeben werden? Reicht die Rechnung über die Kosten für die Ölbeschaffung aus? Im Zusammenhang mit der richtigen Abrechnung der Heizkosten bei der Verwendung von Heizöl tauchen für Vermieter und Mieter so einige Frage auf, wie man nun genau rechtlich wirksam abrechnet. Das ist letztlich auch der Heizkostenverordnung geschuldet, die bei den Heizkosten eine verbrauchsabhängige Nebenkostenabrechnung verlangt. In der Praxis ist die Umsetzung dann manchmal nicht so klar und es schleichen sich Fehler ein.

Der nachfolgende Artikel erklärt deshalb in Kürze wie der Heizölverbrauch bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt wird.

I. Notwendige Angaben in Nebenkostenabrechnung für Heizölverbrauch

Damit der Mieter die Abrechnung der Heizkosten auch gut nachvollziehbaren kann, muss man als Vermieter einige detailliertere Angaben dazu in der Nebenkostenabrechnung machen und unter Umständen Belege und Berechnungen beilegen. Der Mieter muss nämlich das „Rechenwerk“ des Vermieters verstehen können.

1. Mindestinhalt der Heizkostenabrechnung

Zunächst muss man wissen, dass auch die Heizkostenabrechnung gewisse Mindestangaben erfordert, damit die Heizkostenabrechnung formell wirksam ist. Dabei ist es egal, ob die Abrechnung der Heizkosten separat oder als Bestandteil der Nebenkostenabrechnung erfolgt.

Dazu gehört die Angabe der Gesamtkosten und die Angabe samt Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Mitteilung des auf den Mieter entfallenden Betrages sowie der Abzug seiner Vorauszahlungen (LG Itzehoe, Urteil vom 19. Dezember 2014, Az.: 9 S 3/14). Bei der Abrechnung des Heizölverbrauchs bedeutet das die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten (BGH, Urteil vom 25. November 2009, Az.: VIII ZR 322/08).

Alles Wichtige zur Heizkostenabrechnung finden Sie hier in einer Übersicht: Heizkostenabrechnung: A bis Z.

2. Heizölverbrauch richtig bestimmen: Angabe von Anfangs- und Endbestand

Damit der richtige Heizölverbrauch berücksichtigt werden kann, muss er auch ordnungsgemäß bestimmt werden: Bei der Nebenkostenabrechnung ist nur der Verbrauch der Mieter während des Abrechnungszeitraums als Heizölverbrauch maßgeblich.

Das bedeutet, dass nur das Heizöl, was tatsächlich von den Mietern während der Abrechnungsperiode verbraucht wurde, in der Nebenkostenabrechnung als Heizölverbrauch angesetzt werden kann.

Erforderlich ist dafür aber, dass bezüglich der verbrauchten Menge ein Anfangs- und Endbestand ausgewiesen wird. Nur so kann man den konkreten Heizölverbrauch herausfinden.

Beispiel: Im Jahr 2016 U hat der Vermieter Heizöl mit einem Lieferumfang von 1500 Litern Heizöl angekauft, im Jahr 2017 mit einem Lieferumfang von 3000 Litern. Zum 1.1.2017 waren 1000 Liter Heizöl im Tank. Zum 31.12.2017 befanden sich noch 2000 Liter Heizöl im Tank.

  • In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 ist nun Folgendes anzugeben: der Anfangsbestand des Heizöls betrug 1000 l und der Endbestand betrug 2000 l. Der Zukauf von 3000 Litern Heizöl im Abrechnungszeitraum erhöht den Anfangsbestand auf 4000 l Heizöl. Bei einem Endbestand von 2000 l Heizöl bedeutet das, dass die Mieter 2000 m Heizöl während des Abrechnungszeitraums U verbraucht haben. Der Heizölverbrauch ist daher mit 2000 Litern anzugeben und abzurechnen.

Eine Nebenkostenabrechnung die bei den Heizkosten nur die Beträge des Heizölankaufs abrechnet, ist nicht wirksam. Der Mieter kann die Nebenkostenabrechnung dann bezüglich der Heizkosten als nicht ordnungsgemäß zurückzuweisen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

3. Berechnungsdetails und Rechnungen nicht zwingend erforderlich

Für eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten muss man keine Belege und Rechnungen beifügen. Außer der Mieter fordert ausdrücklich Belegeinsicht.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist nämlich ein aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit der Angaben auf ihre materielle Richtigkeit nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten (BGH, Urteil vom 25. November 2009, Az.: VIII ZR 322/08).

II. Einzelverbrauch festlegen

Ist der gesamte Heizölverbrauch eines Mietshauses bestimmt, erfolgt die Umlage des Mieteranteils. Der Heizölverbrauch eines einzelnen Mieters ergibt sich dabei regelmäßig durch die Ablesewerte der Endgeräte beziehungsweise der Heizkörper.

III. Fazit

Für die ordnungsgemäße Abrechnung des Heizölverbrauchs bei der Nebenkostenabrechnung, bedarf es nur weniger Schritte. Entscheidend ist, dass nur der tatsächliche Verbrauch im Abrechnungszeitraum auf den Mieter umgelegt werden kann. Vermieter sollten sich daher immer am Anfangs- und Endbestand des Heizöltanks, mit den entsprechenden Zukäufen im Kalenderjahr orientieren.

18 Antworten auf "Wie wird der Heizölverbrauch bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?"

  • Monika Klassen
    29. März 2020 - 11:56 Antworten

    Guten Tag,
    bei der diesjährigen Nebekostenabrechnung ergibt sich zum Vorjahr ein Unterschied von fast 500 €, obwohl der Verbrauch fast gleich geblieben ist. Auf Nachfrage beim Vermieter wurde hierzu der drastisch erhöhte Ölpreis sowie eine Erhöhung der Gebäudeversicherung genannt. Ist das rechtens ?

    Vielen Dank.

    • Dennis Hundt
      29. März 2020 - 14:20 Antworten

      Hallo Monika,

      nehmen Sie Einblick in die Rechnungen und prüfen Sie die Aussage des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang
    17. August 2020 - 10:14 Antworten

    Bei uns wurde öfter nachgetankt, als eigentlich notwendig, die Restmengenermittlung dadurch nicht einfach durch Anfangs-Endmengen-Differenz zu ermitteln. Wie ist mit den Rechnungen und Füllungen umzugehen, die unterjährig erfolgen? Müssen alle Tankvorgänge vom Mieter getragen werden, selbst wenn auf Vorrat betankt wurde und der reale Ölverbrauch niedriger war?

    • Dennis Hundt
      17. August 2020 - 12:30 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      es gilt „first in first out“ und nur der Verbrauch zählt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang
    17. August 2020 - 23:28 Antworten

    Hi Dennis, danke für die schnelle Antwort.

    Mein Problem ist, dass der Ölverbrauch pro Verbrauchseinheiten ggü den Vorjahren deutlich gestiegen ist.

    Beispiel:
    16/17 4500l für 25000 Einheiten
    17/18 4400l für 24000 Einheiten
    19/20 6400l für 27000 Einheiten

    Die Zahlen sind nur grob, Abrechner ist Ista. Ich verstehe nicht, wieso der Verbrauch pro Einheit plötzlich so hoch sein ist. Defekte Heizung? Falsch eingestellt? Was ist da plausibel? Oder doch eher ein Rechenfehler?

    • Dennis Hundt
      18. August 2020 - 20:14 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      ich würde beim Vermieter erfragen, wie es zu den Abweichungen kommen kann. Alles andere sind nur Mutmaßungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beate
    15. September 2020 - 11:25 Antworten

    Hallo Dennis,

    bei uns im Haus gibt es vier Wohneinheiten, wovon drei bewohnt sind. Die Kellereinheit wird vom Vermieter als Lager benutzt und regelmäßig „trocken geheizt“. Wie können wir nachweisen, dass die gesamten Heizkosten der vier Einheiten nicht auf die restlichen drei Wohnungen umgelegt wurden? Gibt es neben den Gaszählern in den Wohnungen auch einen Zähler, der den Gesamtverbrauch an der Heizungsanlage feststellt, sodass man dann rückwärts rechnen kann? Wie viel Informationen bekommt die Ablesefirma für die Abrechnungserstellung? Erhält sie eine ausführliche Rechnung des Energielieferanten oder nennt der Vermieter einfach nur eine Summe?
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      17. September 2020 - 20:06 Antworten

      Hallo Beate,

      wenn es einen Gas-Zentralheizung ist, dann müssen auch die Heizkörper im Keller mit Zählern / Erfassungsgeräten ausgestattet sein. Somit fließt der Verbrauch in die Gesamtabrechnung ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tolique Papadopoulos
    2. November 2020 - 20:09 Antworten

    Hallo Dennis,

    Wenn ich 2019 wenniger geheizt habe, aber die anderen Mieter mehr, so dass der Vermieter mehr Öl kaufen musste, zahle ich trotzdem mehr?
    Danke im voraus

  • Emilia
    13. November 2020 - 11:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen seit vielen Jahren in einem 3-Familienhaus. Beheizt wird dieses mit Öl. Die Abrechnung wurde stets ohne Belege von Betankungen etc. vorgenommen. Als Servicedienstleister ist Techem zwischengeschaltet. Die Angaben zu Öleinkauf, Wasserverbrauch und Füllstand des Tanks wird direkt vom Eigentümer an Techem weitergeleitet. Nun ist der Eigentümer sehr alt, wirklich schon auch in anderer Beziehung geistig verwirrt und überblickt offenbar seit langer Zeit weder die Rechnungen der Öllieferung (er tankt immer zeitgleich seine Tanks im eigenen Haus) noch ist er in der Lage, den Füllstand abzulesen. Angeblich „hängt“ die Füllstandsanzeige permanent. Er hat also in den letzten Jahren im Grunde Phantasie- und (nachweislich) Falschangaben an Techem weitergeleitet, die Techemrechnungen stets eigenhändig verändert, überklebt und manipuliert vor Weitergabe an die Mieter und absolut nicht nachvollziehbare Angaben in vielen Bereichen gemacht. Die Heizmenge (Wärmemenge) lt. Ablesegeräten und der Warmwasserverbrauch im Haus sind über 10 Jahre nahezu gleichgeblieben, eher gesunken. Und die Heizperioden sind witterungsbedingt natürlich kürzer geworden. Nun ist auf Grund der Fehlangaben des Eigentümers über die letzten Jahre immer weniger Öl im Tank geblieben. Offenbar wurde weniger getankt als großzügig aufgerundet angegeben und der Füllstand über etliche Jahre geraten…. Ergebnis ist, daß sich im letzten Abrechnungsjahr der Ölverbrauch angeblich verdoppelt haben soll. Von etwa 3300 Litern (Durchschnitt der 6 Jahre vor den Unregelmäßigkeiten) auf 6000 Liter. So auch die Abrechnung. Und so die Behauptung der Dienstleister, die neuerdings die Heizungsabrechnung vermischt mit der Nebenkostenabrechnung zusammenstellen. Diese behaupten auch, sie könnten nur feststellen, wieviel verbraucht wird, wenn der Tank (10.000 Liter) stets am Ablesedatum komplett vollgetankt würde, da Tankmenge = Verbrauchsmenge. Kann man ja machen….wenn auch seltsam und in Hinblick auf eigentlich erforderlichen Betankungszeitpunkt bei niedrigen Ölpreisen auch sehr mieterunfreundlich. Alle Mieter im Haus halten dieses Vorgehen und die Art der Abrechnung für höchst unseriös und nicht verständlich. Zwei Mietparteien sind alte Leute, die nicht wagen, gegen die Unregelmäßigkeiten der Abrechnungen vorzugehen und auch absolut gar nicht verstehen, was da vor sich geht. Sondern zahlen, egal was gefordert wird, egal, ob das nachvollziehbar ist oder nicht. Ich finde das wirklich schlimm und natürlich gegen jegliche Vorschrift. Wie kann man gegen solche Eigentümer vorgehen? Diese behaupten, wir müssten glauben, was sie (vielleicht) tanken bzw. getankt haben und auch einfach hinnehmen, welche Phantasiefüllmenge an Techem weitergegeben wird und wurde. Sehe ich nicht so. Das ist in meinen Begriffen Betrug und gezielte Täuschung zum eigenen Vorteil.

    • Dennis Hundt
      13. November 2020 - 16:16 Antworten

      Hallo Emilia,

      danke für Ihren Beitrag. Da scheint einiges im argen zu sein. Ich machen es kurz: Sie haben Anspruch darauf die Rechnungen der Heizöllieferungen einzusehen und ebenso die Ableseprotokolle.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rümy
    2. Dezember 2020 - 01:16 Antworten

    Hallo Dennis,
    muss der Vermieter einen Zähler einbauen ? Mein Vermieter hat uns vorgeschlagen, dass wird die Ölkosten einfach halbieren sollen ohne einen Zähler einzubauen. Er hat für 3000€ Öl getankt. 42€ pro Monat oder 1500€ für die drei Jahre, würde er dann verlangen. Macht das Sinn?
    Würde mich über eine Antwort freuen.

    Liebe Grüße
    Rümy

    • Dennis Hundt
      3. Dezember 2020 - 08:23 Antworten

      Hallo Rümy,

      der Vermieter ist an die Heizkostenverordnung (Abrechnung mit Zählern) gebunden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter selber wohnt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernstein
    3. Dezember 2020 - 23:36 Antworten

    Der Vermieter (riesen Konzern) gibt seit 2 Jahren keinen Endbestand vom Vorjahr an und jetzt auch keinen Restbestand zum Jahresende. Es werden nur die Betankungen aufgeführt.

    • Dennis Hundt
      4. Dezember 2020 - 09:00 Antworten

      Hallo Frau Bernstein,

      erfragen Sie, den Anfangs- und Endbestand. Diese scheinen ja bekannt zu sein oder wurden die Betankungsrechnungen abgerechnet?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sascha
    26. Januar 2021 - 20:36 Antworten

    Hallo. Ich bin im April ausgezogen (habe vier Monate dort gewohnt) und habe die Nebenkostenabrechnung im Folgejahr erhalten. Muss der Vermieter mir den Ölpreis für die vier Monate berechnen zumal am 1.1. noch eine Restmenge im Tank vorhanden war- er aber am 1.7. nachgetankt hat; und mir tatsächlich den Durchschnittspreis der verbrauchten Ölmengen von 1.1. bis 31.12. für dir vier Monate berechnet. Darf er mit einem Jahresdurchschnittspreis abrechnen? Danke im Voraus.

  • SAP
    14. Juni 2021 - 18:52 Antworten

    Hallo zusammen,

    unsere Verwaltung hat mit der Abrechnung für das Jahr 2020 einmal den Verbrauch und erneut den Bestand am Jahresende (welcher ja bereits bezahlt ist) berechnet. Begründung : es handle sich um eine komplizierte Gesetzesänderung und im nächsten Jahr würde das erstattet. Ich habe dazu nichts im Internet gefunden und die Aussagen sind alles andere als Valide. Es handelt sich um eine WEG. Die Belastung betrifft wohl auch nur die Eigentümer.

    MfG

    Stephan

    • Dennis Hundt
      14. Juni 2021 - 20:41 Antworten

      Hallo Stephan,

      ohne detaillierte Information kann ich Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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