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Mieterhöhung wegen gestiegener Nebenkosten – Muster

Die Nebenkosten sind mal wieder gestiegen und wie im letzten Jahr berechnet man als Vermieter seinem Mieter eine Nebenkostennachzahlung. Wird das zum Regelfall sollten Vermieter eine Mieterhöhung wegen der gestiegenen Nebenkosten verlangen und dabei zum Beispiel die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters erhöhen. Je nachdem was mit dem Mieter vereinbart ist, also ob dieser eine Nebenkostenvorauszahlung leistet oder eine monatliche Pauschale zahlt, sind unterschiedliche Voraussetzungen für die Mieterhöhung bei den Nebenkosten zu beachten.

Der nachfolgende Artikel erklärt in Kürze, in welchen Fällen man als Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung wegen der Nebenkosten verlangen kann und gibt Formulierungsbeispiele in Musterform.

I. Kurz: Immer Anspruch auf Mieterhöhung bei gestiegenen Nebenkosten?

Nein. Vermieter können die Miete nicht immer wegen den gestiegenen Nebenkosten erhöhen. Entscheidend ist hier die Vereinbarung im Mietvertrag: Nach § 560 BGB ist der Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung vorzunehmen, wenn die Nebenkosten im Mietvertrag als separates Entgelt neben der Miete vereinbart sind. Das bedeutet, bei einer Brutto- oder Inklusivmiete geht das nicht (siehe dazu unter Punkt III.).

§ 560 BGB gibt nur dann Vermietern einen Anspruch auf Mieterhöhung bei gestiegenen Nebenkosten, wenn eine Nebenkostenpauschale oder eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist.

Will man die monatlichen Nebenkostenzahlungen erhöhen, kann man das nur in Textform oder schriftlich machen. Mündlich geht das nicht.

II. Muster: So schreiben Sie ihren Mieter für erhöhte Nebenkosten an

Ganz nachdem, was Sie als Vermieter zu den Nebenkosten mit dem Mieter vereinbart haben, muss dann auch das Anschreiben anders formuliert werden.

Deswegen gibt es nachfolgend ein Muster für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung und eines für die Erhöhung der Nebenkostenpauschale.

1. Muster: Nebenkostenvorauszahlung erhöhen

Hier erhalten Sie ein Muster, wie man zum Beispiel den Mieter anschreiben kann, um die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen.

Absender……………….

(Ihre Adresse als Vermieter)

An

Herrn/Frau …………………….

(Mieter und Mieteradresse)

……………, den …………….

(Ort, Datum)

Betreff: Abrechnung der Nebenkosten / Erhöhung der Vorauszahlungsbeträge

für die Wohnung in der ……. (genaue Bezeichnung der Wohnung: Straße, Hausnummer) in………… (PLZ, Ort)

Sehr geehrte(r) Herr/Frau ………………… (Mieter),

anliegend erhalten Sie die Nebenkostenabrechnung für das Jahr ………… (zum Beispiel 2017). Die dazugehörigen Rechnungen und Belege der einzelnen Kostenpunkte der Nebenkostenabrechnung können Sie in ………. (Ihre Vermieteradresse oder Adresse des Abrechnungsbüros) nach Abstimmung eines Termins einsehen. (Alternativ können Sie auch anbieten spezielle Belege auf Wunsch gegen Erstattung der Kosten an den Mieter zuzusenden)

Aus der Nebenkostenabrechnung ergibt sich eine Nachzahlungspflicht in Höhe von ………€.

Die tatsächlich angefallenen und auf Sie umzulegenden Nebenkosten für das Jahr………… (zum Beispiel 2017) betragen …. €. Da bisher für das Jahr………… (zum Beispiel 2017) insgesamt monatliche Vorauszahlungen in Höhe von ………. € (12 x ……. €) geleistet haben, ergibt sich ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von ……. €.

Um zukünftig eine entsprechende Nachzahlungspflicht zu vermeiden beziehungsweise zu minimieren, sind die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen zu erhöhen. Dieses Recht ergibt sich aus § 560 Abs.4 BGB, nachdem der Vermieter, nach einer Abrechnung über die Nebenkosten eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen darf: Ich erkläre daher hiermit die Erhöhung der von Ihnen zu entrichtenden monatlichen Nebenkostenvorauszahlung um ein Zwölftel des Nachforderungsbetrages (……€/ 12 = …… €), also um …. €. Statt der bisherigen ………. € sind zukünftig monatliche Vorauszahlungsbeträge in Höhe von …… zu leisten. Die erstmalige Zahlung der erhöhten Nebenkosten hat mit der nächsten Miete zum…………… (Datum der nächsten fälligen Miete) zu erfolgen.

Ich bitte Sie daher, die Nebenkostennachzahlung bis zum ……. (ohne Regelung eines Zahlungstermins hat der Mieter regelmäßig 30 Tage Zeit die offenen Nebenkosten zu begleichen) und die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der nächsten Miete auf das Ihnen bekannte Konto zu überweisen. (Hier bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie dem Mieter gegebenenfalls etwas mehr Zeit für die Nebenkostennachzahlung einräumen.)

Mit freundlichen Grüßen

…………………………………..

(Unterschrift(en) des / der Vermieter (s))

2. Muster: Erhöhung der Nebenkostenpauschale

Haben Sie eine Pauschale mit Ihrem Mieter vereinbart, empfiehlt sich eine andere Formulierung, denn bei der Nebenkostenpauschale ist das Erhöhungsverlangen, nämlich nicht nur schriftlich, sondern zusätzlich mit Begründung vorzubringen: Das heißt, als Vermieter erklärt man den Grund für die Erhöhung, damit der Mieter nachprüfen und verstehen kann, warum er nun mehr zahlen muss.

Außerdem kommt die Erhöhung der Nebenkostenpauschale auch nur dann in Betracht, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein sogenannter Erhöhungsvorbehalt vereinbart ist. Damit ist also vorausgesetzt, dass Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter im Mietvertrag bei der Nebenkostenpauschale geregelt haben, dass Sie bei einer Erhöhung der Nebenkosten die Pauschale anpassen dürfen. Gibt es keine solche Regelung, gilt die im Mietvertrag vereinbarte Pauschale für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses – ohne Anpassungsmöglichkeit.

Hier erhalten Sie ein Muster für eine mögliche Formulierung:

Absender……………….

(Ihre Adresse als Vermieter)

An

Herrn/Frau …………………….

(Mieter und Mieteradresse)

……………., den …………….

(Ort, Datum)

Betreff: Erhöhung der monatlichen Nebenkostenpauschale

für die Wohnung in der ……. (genaue Bezeichnung der Wohnung: Straße, Hausnummer)

in ………… (PLZ, Ort)

Sehr geehrte(r) Herr/Frau ………………… (Mieter),

leider reicht die monatliche Nebenkostenpauschale nicht mehr aus, um die tatsächlich anfallenden Nebenkosten zu decken. Die Nebenkosten haben sich erhöht.

Im Mietvertrag vom ……… (Datum des Mietvertrages) haben wir vereinbart, dass die Nebenkostenpauschale erhöht werden darf, wenn die Nebenkosten steigen. Von dieser Möglichkeit möchte ich hiermit Gebrauch machen, denn wie sie der anliegenden Aufstellung entnehmen können, betrugen die in der Pauschale enthaltenen jährlichen Kosten …… € und haben sich nun auf …… € erhöht. Die dazugehörigen Rechnungen und Belege der einzelnen Kostenpunkte der Nebenkostenaufstellung können Sie in ………. (Ihre Vermieteradresse oder Adresse des Abrechnungsbüros) nach Abstimmung eines Termins einsehen. (Alternativ können Sie auch anbieten spezielle Belege auf Wunsch gegen Erstattung der Kosten an den Mieter zuzusenden)

Angesichts des Erhöhungsbetrages von ……. € ist eine Erhöhung des monatlichen Pauschalbetrages um ein Zwölftel (…… €/ 12 = …… €), also um ….. € angemessen. Statt der bisherigen ………. € sind zukünftig monatliche Pauschalbeträge in Höhe von …… zu leisten.

Ich bitte Sie daher zukünftig die erhöhte Nebenkostenpauschale in Höhe von …… €, beginnend mit der nächsten Miete zum …………… (Datum der nächsten fälligen Miete) zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

…………………………………..

(Unterschrift(en) des / der Vermieter (s))

…………………………………..

Anlage: (Es muss eine Aufstellung als Anlage beigefügt werden aus der sich die Erhöhung ergibt!)

Aufstellung zu den erhöhten Nebenkosten, die in der Nebenkostenpauschale enthalten sind

In der Pauschale enthaltene Nebenkosten:

1. ……. (zum Beispiel: Grundsteuer): bisher: ………….. € –  jetzt: ………….. €

2. ……. (zum Beispiel: Straßenreinigung): bisher: ………….. € – jetzt: ………….. €

3. ……. (zum Beispiel: Müllkosten): bisher: ………….. € –  jetzt: ………….. €

4. ……. (zum Beispiel: Haftpflichtversicherungen): bisher: ………….. € –  jetzt: ………….. €

5. ……. (zum Beispiel: Hausmeisterservice): bisher: ………….. € –  jetzt: ………….. €

………………. (usw.)

Positionen Nr. 1- Nr. ….. insgesamt: bisher: ………….. € –  jetzt: ………….. €

Davon ihr Anteil (nach dem Umlageschlüssel der Wohnfläche: Gesamtwohnfläche des Hauses: ………….qm; Ihre Wohnfläche: …………. qm): bisher: ………….. € –  jetzt: ………….. €

III. Wie erhöht man die Nebenkosten bei der Bruttomiete?

Zahlt der Mieter eine Bruttomiete, Warmmiete oder auch Inklusivmiete gelten die Vorschriften über die normale Mieterhöhung. § 560 BGB gilt nämlich nicht für Nebenkosten die in einem festen Mietpreis enthalten sind. Wann Sie diese Mieten erhöhen können, zeigt Ihnen der Artikel: Mieterhöhung: Fristen – Mieterhöhungsfristen im Überblick. Ein Muster, um die Miete nach den allgemeinen Vorschriften zu erhöhen, finden Sie hier: Mieterhöhung: Musterschreiben Mieterhöhung Muster (Vorlage).

IV. Ausblick: So kann Ihr Mieter reagieren

So gut Sie sich auch auf die Erhöhung der Nebenkosten vorbereiten und sich rechtlich absichern, es ist immer davon zu auszugehen, dass der Mieter zunächst nicht so einverstanden ist mit der Änderung – selbst, wenn es ihm ja selbst zu Gute kommt.

Ganz klar ist: Sie brauchen kein Einverständnis des Mieters, damit Ihre Erklärung, die Nebenkosten zu erhöhen wirksam ist. Sie allein sind einseitig berechtigt die Nebenkosten anzupassen. Im Übrigen können Sie auch nicht dazu verpflichtet werden.

Ihr Mieter hat folgende Möglichkeiten, wenn er mit der Erhöhung der Nebenkosten nicht einverstanden ist: Er kann Einsicht in Ihre Abrechnungsunterlagen verlangen und die Erhöhungsbeträge der Nebenkosten im Streitfall erstmal zurückbehalten. Zahlt Ihr Mieter die erhöhten Beträge, obwohl die Erhöhung nicht gerechtfertigt war, kann er diese im Nachhinein wieder zurückverlangen.

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