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Nebenkostenabrechnung: ungeeichte Zähler – Was nun?

Bei der Nebenkostenabrechnung gibt es gewisse Kostenpunkte, die bereits nach dem Gesetz zumindest teilweise verbrauchs- und verursachungsabhängigen auf den Mieter umgelegt werden müssen: Der Mieter soll nur das bezahlen, was er tatsächlich auch in Anspruch nimmt. Ein typischer Fall sind hier die Heizkosten und die Warmwasserkosten. Um diesen Verbrauch richtig messen zu können, sollte es in jedem Haushalt geeichte Erfassungsgeräte, sogenannte Verbrauchszähler geben, auf deren Basis die Nebenkosten abgerechnet werden. Damit die Ermittlung der richtigen Verbrauchszahlen genauestens erfolgen kann, ist eine Eichung der Zählgeräte unerlässlich. Sind die Zähler ungeeicht, kann man als Mieter, die damit erfassten Verbrauchszahlen ablehnen und darauf bestehen, dass der Vermieter die verwendeten Wohnungszähler eicht. Gemäß § 25 EichG ist die Verwendung von Messergebnissen ungeeichter Zählern sogar verboten. Mit einem ungeeichten Zähler kann der Vermieter nämlich grundsätzlich nicht nachweisen, dass die erfassten Verbrauchszahlen richtig sind. Eine Zulässigkeit der Verwendung ungeeichter Zähler ist nur in Ausnahmefällen anerkannt.

Werden für die Nebenkostenabrechnung Messwerte ungeeichter Zähler verwendet, kann der Mieter diese Zahlen als unrichtige Messergebnisse angreifen. Wie Sie als Mieter dabei vorgehen und was Sie sonst zu dem Thema wissen sollten, erfahren Sie hier.

I. Zähler für Verbrauchserfassung müssen geeicht sein

Werden in der Nebenkostenabrechnung Messergebnisse zur Verbrauchsabrechnung verwendet, die von Zählern stammen, die entweder ungeeicht sind oder deren Eichfrist abgelaufen ist, liegt grundsätzlich ein Verstoß des Vermieters gegen die Eichpflicht vor. Ein solcher Verstoß kann als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.

1. Eichpflicht

Die Eichpflicht ergibt sich aus den Regelungen des Eichgesetzes (EichG). Nach § 2 Abs. 1 und § 25 EichG gilt eine Eichpflicht für alle Zähler, die im geschäftlichen Verkehr verwendet werden.

Eichpflichtig sind

  • Kalt- und Warmwasserzähler
  • Wärmezähler bei Heizanlagen
  • Stromzähler und Gaszähler

Diese Regelungen des Eichgesetzes sind als Teil der Vermieterpflicht bei der Verbrauchserfassung der Nebenkosten im Mietrecht auch anwendbar: Überall im Rahmen der Betriebskosten wird auf die Eichung der Erfassungsgeräte Bezug genommen oder direkt hingewiesen. Der Vermieter kann sich daher nicht darauf berufen, dass im Bürgerlichen Gesetzbuch bei den Vorschriften zum Mietrecht nichts von einer Eichpflicht steht.

So wird, zum Beispiel in der Heizkostenverordnung, neben der Verbrauchserfassungspflicht (§ 4 HeizkostVO) auch bestimmt, wie die Geräte zur Erfassung des Verbrauchs ausgestattet sein müssen. Dazu schreibt § 5 Abs. 1 S. 2 HeizkostVO vor, dass nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden dürfen, für die

  • sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder
  • ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde, wenn keine eichrechtlichen Regelungen einschlägig sind.

Damit wird hier direkt auf das Eichgesetz Bezug genommen.

Ein weiteres Beispiel ist die Betriebskostenverordnung, die alle entscheidenden Regelungen darüber enthält, welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen. Auch hier wird die Eichung ausdrücklich im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV erwähnt.

Weitere Einzelheiten zu dem Thema können Sie hier nachlesen: Eichung von Messgeräten (Wasser, Gas, Strom) – Probleme und Tipps.

2. Bußgeld wegen ungeeichter Zähler

Bei einem Verstoß und der Verwendung ungeeichter Zähler, erwarten den Vermieter nicht nur mietrechtliche Konsequenzen (siehe nächster Abschnitt), sondern auch öffentlich- rechtliche. Hält sich der Vermieter nicht an das Eichgebot begeht er nämlich eine Ordnungswidrigkeit die durch die Eichbehörde mit einem Bußgeld bestraft werden kann.

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung ist hier eine Entscheidung Verwaltungsgerichts (VG) Köln: Ein Vermieter rechnete die Wasserkosten anhand eines Verbrauchs ab, der durch einen ungeeichten Zähler gemessen wurde (Beschluss vom 26.11.2014, Az.: 1 L 1593/14). Daraufhin wurde von dem VG Köln entschieden, bei einer Wasserabrechnung die auf dem erfassten Verbrauch beruhen soll, zwingend nur solche Messerergebnisse zu Grunde gelegt werden dürfen, die von einem geeichten Zähler stammen. Der § 2 Abs. 1 EichG gelte nämlich auch im Mietrecht und daher stelle der Verstoß eine Ordnungswidrigkeit nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 EichG dar, die durch die Eichbehörden mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

II. Anfechtung der Nebenkostenabrechnung als unrichtig

Bei der Verwendung ungeeichter Zähler im Rahmen der Nebenkostenabrechnung, droht dem Vermieter mietrechtlich die Konsequenz, dass der Mieter die Abrechnung angreift.

Als Mieter hat man das Recht, gegen die Abrechnung einzuwenden, dass diese unrichtig ist, denn eine Annahme der Richtigkeit und Genauigkeit der Messergebnisse, die ja durch die Eichung sozusagen garantiert werden soll, gibt es hier nicht.

Die Rechtsprechung gibt dem Mieter das Recht die erfassten Verbrauchszahlen anzufechten, wenn die Messergebnisse von

  • nicht geeichten Geräten stammen oder
  • Zähler verwendet wurden deren Eichgültigkeit abgelaufen ist.

(LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az.: 13 B S 23/05, AG Holzminden, Urteil vom 4.5.2011, Az.: 10 C 300/10, OLG München, Beschluss vom 13.1.20113, Az.: 2 Wx 32/10).

Darauf kann sich der Mieter berufen:

Der Mieter kann sich bei seiner Anfechtung/ Einwendung gegen das Abrechnungsergebnis darauf stützen, dass es z.B. in § 37 Abs. 1 MessEG ein ausdrückliches Verwendungsverbot für ungeeichte Messgeräte gibt und der Vermieterpflicht der Verwendung geeichter Zähler nicht nachgekommen wurde. Messergebnisse nicht geeichter Zähler oder solcher, bei denen die Eichfrist abgelaufen ist, garantieren nämlich nicht die Richtigkeit und Genauigkeit der erfassten zahlen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 23.3.2005, Az.: 2 Z BR 236/04; LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az.: 13 B S 23/05; AG Holzminden, Urteil vom 04.05.2011, Az.:10 C 300/10). Wie man als Mieter einen solchen schriftlichen Einwand gestaltet und welche Frist maßgeblich ist, erfahren Sie hier: Widerspruchsfrist Nebenkostenabrechnung und Muster: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Das ist die Rechtsfolge bei der Anfechtung der Nebenkostenabrechnung wegen der ungeeichter Zähler:

Die Folge einer solchen Anfechtung, ist zunächst einmal nicht, dass die gemessenen Werte gar nicht mehr verwendet werden dürfen und der Vermieter dann automatisch keinen Zahlungsanspruch für diese Nebenkosten hat. Vielmehr ist es so, dass der Vermieter nun darlegen und nachweisen muss, dass die gemessenen Werte doch richtig und genau sind. Ein Vermieter der Messergebnisse nicht geeichter Zähler verwendet, muss also selbst für die Garantie der Messgenauigkeit und Messbeständigkeit, für die ein geeichter Zähler bürgt, einen Nachweis bringen.

Gelingt dem Vermieter ein solcher Nachweis kann er ausnahmsweise die Messergebnisse von den nicht geeichten Zählern verwenden, denn für die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung kommt es nur darauf an, ob festgestellt werden kann, dass der Verbrauch zutreffend erfasst wurde oder nicht (Bundesgerichtshof vom 17. November 2010, Az.: VIII ZR 112/10). In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wurde in einem Fall z.B. ein Nachweis für die Richtigkeit der Messwerte durch den Vermieter anerkannt, als er

  • Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungszeiträume vorgelegt hat und
  • durch eine Befundprüfung der Messergebnisse bei den Eichbehörden nachgewiesen hat, dass die nicht geeichten Zähler dennoch die eichrechtlichen Verkehrsfehlergrenzen einhalten (Urteil vom 17. 11.2010, Az.: VIII ZR 112/10)

Ist es dem Vermieter nicht möglich den Nachweis zu erbringen, dass die Messergebnisse richtig sind, gilt die Nebenkostenabrechnung als materiell unrichtig. Der Mieter kann dann für die betroffenen Nebenkosten die Zahlung verweigern. Um dennoch eine Zahlung der entsprechenden Kosten zu erhalten, müsste der Vermieter dann die Abrechnung berichtigen. Bei Warmwasser- und Heizkosten, die zumindest teilweise immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, ist das für den Vermieter insoweit problematisch, da dem Mieter ein Kürzungsrecht bei den abgerechneten Kosten für Warmwasser und Heizung nach § 12 HeizkostVO zusteht, wenn diese nicht nach dem erfassten Verbrauch berechnet werden.

Nach Ansicht der Rechtsprechung bleibt dem Vermieter daher lediglich die Möglichkeit, die entsprechenden verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach der Wohnfläche abzurechnen und gegebenenfalls eine Kürzung des Abrechnungspostens um 15 % durch den Mieter hinzunehmen (LG Kleve, Urteil vom 19.4.2007, Az.: 6 S 205/06; AG Berlin – Neukölln, Urteil vom 13.3.2008, Az.:19 C 499/07, AG Hamburg, Urteil vom 6.12.2005, Az.:48 C 331/05; AG Spandau, Urteil vom 22.6.1989, Az.:2 C 676/88). Wie eine solche Kürzung im Einzelnen erfolgt, erfahren Sie hier: 15 % Kürzungsrecht von gesamten Heizkosten oder nur von verbrauchsabhängigem Teil?.

III. Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich folgendes für die Verwendung ungeeichter Zähler festhalten:

  • Der Vermieter hat eine gesetzliche Pflicht nur geeichte Zähler zu verwenden.
  • Verstößt der Vermieter gegen diese Eichpflicht begeht er eine Ordnungswidrigkeit.
  • Der Mieter kann Messergebnisse ungeeichter Zähler als unrichtig angreifen, mit der Folge, dass der Vermieter die Richtigkeit der erfassten Zahlen nachweisen muss. Kann er das nicht, darf der Mieter die Zahlung verweigern.

2 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: ungeeichte Zähler – Was nun?"

  • Jakobtorweihen
    12. Oktober 2017 - 21:46 Antworten

    Mietnebenkosten bzw. die Umverteilung der Pflegekraft ( Hausmeister) für Treppenhaus, Kellerräume, Stellplatzpflege (1,4) können oder müssen in einer Immobilie mit 5 Wohneinheiten nach den Flächen der Wohnungen oder nach 5 Wohneinheiten verteilt werden.

    Die 5 Wohnung teilen sich in 1 x 120 qm und 3 Pers. , 2 x 83 qm und 2 Personen und 2 x 63 qm
    mit je 1 u. 2 Personen auf .

    Die Umlage der Pflegekraft (Hausmeister) würde nach einem Schlüssel nach der Fläche sehr unverhältnismäßig ausfallen.

    Norbert Jakobtorweihen

    • Dennis Hundt
      14. Oktober 2017 - 12:23 Antworten

      Hallo Norbert,

      die Fläche ist der vom BGB vorgesehen Umlageschlüssel. Die Umlage ist leider nie ganz fair.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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