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Nebenkosten nach Auszug angefallen – Muss der Mieter zahlen?

Der Auszug aus der Mietwohnung ist erledigt und man denkt schon kaum noch daran, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert: Kosten für den Winterdienst, obwohl man bereits vor Wintereinbruch ausgezogen ist? Gärtnerarbeiten, obwohl der Sommer bei Auszug noch nicht in Sicht war? Und was ist mit den Heizölkosten, wenn man doch gar nicht geheizt hat? Mieter sind nicht zu Unrecht überrascht, wenn sie Nebenkosten für die alte Wohnung zahlen sollen, die erst nach dem Auszug angefallen sind. Doch was ist rechtens?

Wir erklären hier, wann auch nach Auszug noch Nebenkosten anfallen und ob Mieter diese zahlen müssen.

I. Nebenkostenabrechnung: So geht ihr Vermieter bei Auszug vor

Zieht der bisherige Mieter aus und ein neuer Mieter ein, ändert das grundsätzlich erstmal nichts für den Vermieter an seiner normalen Nebenkostenabrechnung. Das bedeutet er erstellt die Nebenkostenabrechnung für den gesamten Abrechnungszeitraum eines Jahres – wie immer.  Tipps für Vermieter finden Sie hier: Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung beim Mieterwechsel?

1. Aufteilung der Gesamtnebenkosten

Anders ist nur, dass er die Gesamtnebenkosten für eine Mietwohnung im Auszugsjahr je nach Mietdauer eines Mieters aufteilen muss. So erhalten dann z.B. der alte und der neue Mieter zwar die gleiche Abrechnung, die Anteile, die sie zahlen müssen sind aber unterschiedlich.

Dazu ein Beispiel:

Mieter A zieht Mitte Mai aus, der Mietvertrag lief bis zum 31.05.2018. Mieter B zieht zum 01.06.2018 ein. Beide erhalten eine Abrechnung über die Nebenkosten im Jahr 2018.

  • Der Vermieter teilt hier dann die Gesamtnebenkosten der Mietwohnung je nach Dauer der Mietzeit auf. Für A heißt das, dass er 5/12 der Nebenkosten trägt. B dagegen hat 7/12 zu tragen.

Teilt der Vermieter die Nebenkosten wie in dem Beispiel, kann das in der Praxis dazu führen, dass z.B. ein Mieter, der vor Sommerbeginn auszieht anteilig Gartenpflegekosten zahlt oder andersherum, ein Mieter, der erst im Sommer einzieht, auch anteilig Kosten des Winterdienstes trägt. Da diese Kosten verbrauchsunabhängig abgerechnet werden, kann ein Vermieter diese Kosten ohne weiteres zeitanteilig auch auf den ausgezogenen Mieter umlegen.

Achtung: Bei den verbrauchsabhängigen Warmwasser- und Heizkosten müssen Vermieter allerdings grundsätzlich nach Verbrauch abrechnen (siehe nächster Punkt I. 2.). Dasselbe gilt bei allen anderen verbrauchsabhängigen Nebenkosten, wenn der ausziehende Mieter eine Zwischenablesung verlangt und dadurch auch eine Verbrauchsabrechnung möglich ist.

2. Aufteilung das verbrauchsabhängigen Warmwasser- und Heizkosten

Bei diesen Kosten reicht eine zeitanteilige Aufteilung der Kosten nach Mietdauer nicht. Nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sind die Heiz- und die Warmwasserkosten nämlich zu mindestens 50 % nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer abzurechnen, gem. § 7 Abs.1 S.1 und § 8 Abs.1 HeizkostenV.

Bei einem Mieterwechsel oder dem Auszug des Mieters muss daher eine Zwischenablesung erfolgen, durch die der tatsächliche Verbrauch des Mieters bis zum Auszugszeitpunkt bestimmt wird, § 9 b HeizkostenV. Die Kosten einer solchen Zwischenablesung muss der Vermieter tragen (BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az.:  VIII ZR 19/07).

Wenn die Zwischenablesung aus irgendeinem Grund nicht möglich ist, z.B. weil die Ablesegeräte kaputt sind, kann ausnahmsweise eine zeitanteilige Aufteilung oder eine Aufteilung nach Gradtagszahlen gemacht werden, § 9b Abs.3 HeizkostenV. Allerdings darf der Grund nicht schuldhaft vom Vermieter verursacht oder einfach vorgeschoben sein. Ist das nämlich der Fall, kann der Mieter den Anteil, den er zahlen soll in entsprechender Anwendung des § 12 Abs.1 HeizkostenV um 15 % kürzen (LG Hamburg, Urteil vom 18.03.1988, Az.: 11 S 202/87).

Außerdem kann der Vermieter z.B. bei den Heizölkosten auch nur solche Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung umlegen, die tatsächlich angefallen sind. Vermieter können nur den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abrechnen (BGH Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11).

3. Sonderfall: Aufteilung des Abrechnungszeitraums bei Auszug

Beim Auszug des Mieters ändert sich eigentlich nichts an dem bisherigen Abrechnungszeitraum, der auch während der Mietzeit zu Grunde gelegt wurde.

Allerdings kann der Vermieter sich auch dazu entscheiden, für das Jahr des Mietvertragsendes den Abrechnungszeitraum zu verkürzen. Er kann das Ende des Abrechnungszeitraums auf den Auszugstermin legen und dadurch den bisherigen Abrechnungszeitraum ändern. Für Mieter ist dann nur darauf zu achten, dass die Abrechnungsfrist auf ein anderes Datum als üblich fällt (siehe unten). Vermieter haben dann in der Regel zwei Nebenkostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr zu erstellen – eine für den ausziehenden und eine für den einziehenden Mieter.

Weitere Details zum Thema können Sie zudem in den Artikel Nebenkostenabrechnung: Teilabrechnung nach Mieterwechsel nachlesen.

II. Nebenkosten trotz leerer Wohnung?

Steht die Wohnung nach dem Auszug des Mieters leer, ändert das eigentlich nichts an der beschriebenen Aufteilung der Nebenkosten. Die anfallenden Kosten während der Leerstandszeiten einer Mietwohnung trägt nach Auszug und Mietvertragsende immer der Vermieter. Allerdings sollten Mieter nicht außer Acht lassen, dass sie regelmäßig auch trotz Auszugs bis zum Mietvertragsende die Nebenkosten tragen, insbesondere auch anfallende Verbrauchskosten, wie z.B. die Kosten für den Allgemeinstrom oder Heizkosten, die im Winter im bei der Frostschutzeinstellung anfallen.

Mehr zu den Kosten die anfallen können, wenn man auszieht, bevor der Mietvertrag beendet ist, finden Sie in dem Artikel: Nebenkostenabrechnung bei vorzeitigem Auszug des Mieters (vor Ende der Kündigungsfrist)

III. Wie ändert sich die Abrechnungsfrist bei Nebenkosten nach Auszug

Erstmal gar nicht: Denn, die Abrechnungsfrist, die eine Ausschlussfrist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist, hat eine gesetzliche Zeitspanne von 12 Monaten. Sie beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums.  Und da der Abrechnungszeitraum bei einem Auszug nämlich in der Regel der gleiche bleibt, beginnt auch die Abrechnungsfrist nicht vor dessen Ablauf zu laufen. Selbst wenn der Mieter schon viel eher ausgezogen ist.

Dazu ein Beispiel:

Mieter A zieht zum 31.05.2018 aus. Im Mietvertrag ist ein jährlicher Abrechnungszeitraum nach dem Kalenderjahr vereinbart.

Der Vermieter hat nun bis zum 31.12.2019 Zeit eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Der Beginn der Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung 2018 ist hier der 01.01.2019. Obwohl A zum 31.05.2018 ausgezogen ist, läuft der Abrechnungszeitraum bis zum 31.12.2018 weiter, so dass die Abrechnungsfrist von 12 Monaten erst am 31.12.20169 endet.

Anders wäre das nur, wenn für das Auszugsjahr ein verkürzter Abrechnungszeitraum vereinbart wäre (vgl. Sonderfall unter Punkt I. 3.). Dann bleibt die Frist zwar auch 12 Monate, verschiebt sich aber im Kalenderjahr.

Dazu ein Beispiel:

Mieter A zieht zum 31.05.2018 aus. Im Mietvertrag ist für das Auszugsjahr ein verkürzter Abrechnungszeitraum entsprechend der zeitanteiligen Mietdauer vereinbart. Dadurch muss der Vermieter für A im Auszugsjahr eine Nebenkostenabrechnung über einen verkürzten Abrechnungszeitraum von 5 Monaten erstellen, also vom 01.01.2018 – 31.05.2018.

Der Vermieter hat nun bis zum 31.5.2019 Zeit eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Der Beginn der Abrechnungsfrist für die verkürzte Nebenkostenabrechnung 2018 ist hier der 01.06.2018. Bei einer Zeitspanne von 12 Monaten endet die Frist dann am für 31.05.2019.

IV. Fazit

Nebenkosten, die nach dem Auszug des Mieters angefallen sind, haben Mieter immer dann zu zahlen, wenn

  • es sich um verbrauchsunabhängige Kosten handelt. Solche Kosten können in einer nach Mietdauer aufgeteilten Abrechnung enthalten sein.
  • es sich um verbrauchsabhängige Kosten handelt, die nach Auszug aber vor Mietvertragsende angefallen sind.

Sind Mieter sich nicht sicher, ob die in der Nebenkostenabrechnung aufgelisteten Positionen auch nach Auszug noch rechtmäßig umgelegt werden können, lohnt sich auf alle Fälle eine Prüfung der konkreten Abrechnung. Auch eine Rückfrage beim Vermieter über den Entstehungszeitpunkt und Grund der Nebenkosten, kann oft Aufschluss geben, warum einzelne Kostenpositionen in der Nebenkostenabrechnung stehen.

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