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Nebenkosten vor Einzug angefallen – Muss der neue Mieter zahlen?

Sind Mieter gerade erst in eine neue Wohnung eingezogen ist meist das letzte was sie erwarten, eine Nebenkostennachzahlung. Aber unerwartet kommt oft und dann stellt sich die Frage: Was muss der neue Mieter zahlen? Kann es sein, dass man Nebenkosten zahlen soll, die vor dem Einzug angefallen sind? Darf der Vermieter so abrechnen? Ganz juristisch gesagt, kommt es für die Antwort mal wieder ganz darauf an, was im Mietvertrag vereinbart ist und um welche Nebenkosten es genau geht. Im Einzelfall kann es dann nämlich tatsächlich dazu kommen, dass man als Mieter anteilig Nebenkosten trägt, die vor dem Einzug entstanden sind. Wann das der Fall ist und wann nicht erfahren Sie hier.

Der nachfolgende Artikel erklärt, ob der neue Mieter Nebenkosten zu zahlen hat, die vor seinem Einzug angefallen sind.

I. Das sind die zulässigen Abrechnungsmethoden des Vermieters

Vermieter können grundsätzlich zwischen zwei Möglichkeiten der Abrechnung der Nebenkosten wählen. Die eine ist die Abrechnung nach dem Abflussprinzip und die andere nach dem Leistungsprinzip. Je nach dem, welche Abrechnungsmethode der Vermieter verwendet, kann es tatsächlich dazu kommen, dass Mieter rechtmäßig mit Nebenkosten belastet werden, die vor dem Einzug angefallen sind. Mieter haben diese Nebenkosten dann auch zu zahlen.

1. Abrechnung nach dem Abflussprinzip

Bei dem sog. Abflussprinzip rechnet der Vermieter die Nebenkosten ab, die er selbst innerhalb des Abrechnungszeitraums als Ausgaben trägt. Das bedeutet, er setzt all die Kosten an, für die er im Abrechnungszeitraum Rechnungen bekommt und bezahlt. Unbezahlte Rechnungen kann er nur dann als Nebenkosten ansetzen, wenn diese gegenüber dem Vermieter fällig sind.

Beispiel: Der Vermieter V rechnet für die Mietwohnung des Mieters M auf der Basis des Abflussprinzips ab. Der Abrechnungszeitraum ist immer das Kalenderjahr. M ist am 01.11.2017 in die Mietwohnung eingezogen und erhält im September 2018 die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr vom 01.01.2017 bis 31.12.2017. Darin sind u.a. anteilig für die Monate November und Dezember 2017 „Gärtnerkosten“ enthalten. Der Vermieter hat die Rechnung des Gärtners für die Beschneidung der Hecken und die Pflanzarbeiten im Juli 2017 im September 2017 erhalten und sofort bezahlt.

  • Der Rechnungsbetrag der Gärtnerkosten ist grds. ordnungsgemäß auf den Mieter M umgelegt. M hat die umgelegten Gärtnerkosten zu zahlen, obwohl er zum Zeitpunkt der Arbeiten des Gärtners noch nicht in die Mietwohnung eingezogen war.

2. Abrechnung nach dem Leistungsprinzip

Bei der Abrechnung der Nebenkosten nach dem sog. Leistungsprinzip legt der Vermieter ausschließlich die Nebenkosten um, die der Mieter in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum verbraucht. Da diese Methode weder auf eine Rechnungsstellung oder Fälligkeit der Nebenkosten beim Vermieter beruht, wird sie auch als Verbrauchsprinzip bezeichnet. Bei dieser Abrechnungsmethode kann es daher nicht vorkommen, dass der Mieter Nebenkosten zahlt, die vor seinem Einzug angefallen sind.

3. Ohne Vereinbarung hat der Vermieter grds. freie Wahl der Abrechnungsmethode

Ist im Mietvertrag keine bestimmte Abrechnungsmethode vereinbart, kann der Vermieter die Art der Abrechnung grds. frei wählen (BGH, Entscheidungen vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07 und Az.: VIII ZR 27/07). Der BGH urteilte dazu ausdrücklich, dasseine Abrechnung der Nebenkosten nach dem Abflussprinzip ordnungsgemäß ist.

Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen:

a) Ausnahme 1: Keine absolute Wahlfreiheit bei Mieterwechsel

Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB hat, der Vermieter die Nebenkosten bei einem Mieterwechsel gerecht zu verteilen. Das bedeutet auch, dass ein neuer Mieter nicht nachteilig mit Nebenkosten belastet werden kann, die vor dem Einzug entstanden sind. Bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip kann das aber vorkommen. So z.B., wenn der Vermieter jährliche Rechnungen eines Service für die Vorjahre erhält: Zieht der Mieter z.B. im Januar 2018 ein und der Vermieter bekommt 2018 die Rechnung für den Hausmeisterservice 2017/2016, dann wäre das ohne die Einschränkung aus § 242 BGB ein zulässiger und umlagefähiger Nebenkostenpunkt, nach dem Abflussprinzip. In einem solchen Fall ist daher die Wal des Abflussprinzips ein Verstoß gegen Treu und Glauben. Die Abrechnung hat dann auf derBasis des Leistungsprinzips zu erfolgen.

b) Ausnahme 2: Abflussprinzip bei den Heizkosten nur teilweise zulässig

Bei der Abrechnung der Heizkosten ist eine vollständige Abrechnung nach dem Abflussprinzip ebenfalls unzulässig. Heizungs- und Warmwasserkosten sind nämlich nach dem Gesetz zumindest teilweise verbrauchsabhängig abzurechnen, § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Der Vermieter hat mindestens 50 % der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Das heißt für das Abflussprinzip, dass allenfalls 50 % der tatsächlichen Kosten einer Rechnung für Heiz- und Warmwasserkosten angesetzt werden können und der Rest muss dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungsjahr entsprechen (BGH, Entscheidung vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11). Im Falle des Mieterwechsels gehen die Einschränkungen sogar noch weiter (s.u.).

II. Nebenkosten vor Einzug sind nur anteilig umlagefähig

Neben der Wahl der Abrechnungsmethode hat der Vermieter bei jedem Mieterwechsel in einem Abrechnungszeitraum auch darauf zu achten, wie er die Nebenkosten zwischen dem alten und neuen Mieter aufteilt. Dabei muss er zwischen den verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Nebenkosten unterscheiden.

Bei den verbrauchsunabhängigen Kosten, wie z.B. Steuern, Versicherungen, Hausmeisterkosten. Reinigungskosten etc. kann er die Gesamtnebenkosten für eine Mietwohnung im Einzugszugsjahr nach der Mietdauer des neuen und alten Mieters aufteilen. So erhält z.B. der neue Mieter, der im November eingezogen ist, eine Abrechnung in der er anteilig 2/12 aller verbrauchsunabhängigen Nebenkosten trägt.

Bei den verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten muss die Aufteilung nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgen. Das bedeutet, der Vermieter hat Zwischenablesungen der Zählerstände zum Zeitpunkt des Mieterwechsels vorzunehmen (BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az.:  VIII ZR 19/07). Ist das nicht möglich kann der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten zeitanteilig oder nach Gradtagszahlen aufteilen, § 9b Abs.3 HeizkostenV.

Mehr zur Aufteilung der Nebenkosten beim Mieterwechsel können Sie hier nachlesen: Nebenkosten nach Auszug angefallen – Muss der Mieter zahlen? und  Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung beim Mieterwechsel?

III. Fazit

Mieter können tatsächlich auch mit Nebenkosten belastet werden, die vor dem Einzug angefallen sind. Zulässig ist das allerdings nur, wenn es sich um verbrauchsunabhängige Nebenkosten handelt und diese anteilig für das Jahr des Einzugs berechnet werden. In allen anderen Fällen muss der neue Mieter nicht zahlen. Insbesondere Heizkosten die vor dem Einzug entstanden sind, können in der Regel nicht auf den neuen Mieter umgelegt werden.

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