Mieter verstorben – 6 Fragen zur Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters

Erben, Mitmieter und Vermieter stehen nach dem Todesfall eines Mieters oft vor dem gleichen Problem: Sie wissen nicht was mit dem Mietvertrag passiert. Löst sich der Mietvertrag auf, sobald der Mieter verstorben ist? Wer zahlt die Miete und die Nebenkosten? An wen ist die Nebenkostenabrechnung zu schicken und wer kommt für die Nebenkostennachzahlung auf? Kann der Vermieter die Kaution des verstorbenen Mieters bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten? Die Antworten finden sich zwar im Gesetz, denn die §§ 563 – 563 b BGB regeln, was genau mit dem Mietvertrag und den Forderungen passiert, allerdings ist es für Laien nicht einfach zu verstehen und auch schwer sich mit der mietrechtlichen Situation nach einem Todesfall auseinanderzusetzen.

Hier erhalten Vermieter, Erben und Mitmieter des verstorbenen Mieters eine kurzen Überblick. Wir geben die Antworten auf die meist gestellten Fragen zur Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters.

Frage 1. Was passiert mit dem Mietvertrag, der monatlichen Miete und den Nebenkosten?

Zuerst muss man wissen, dass der Mietvertrag nicht automatisch endet, wenn der Mieter verstirbt: In § 563 BGB gibt es ein sog. Eintrittsrecht, dass zum Beispiel dem Mitmieter, dem Ehepartner, den Kindern oder sonstigen Familienangehörigen das Recht gibt den Mietvertrag des Toten zu übernehmen und das Mietverhältnis einfach fortzusetzen. Diese Personen sind die sog. Eintrittsberechtigten.

Nach dem Gesetz erfolgt der Eintritt in den Mietvertrag automatisch nach einer bestimmten Rangfolge, wenn der Eintrittsberechtigte nicht vorher ablehnt. Die Frist beträgt einen Monat.

Rangfolge der Eintrittsberechtigten ist: Steht ein anderer Mieter mit dem verstorbenen Mieter im Mietvertrag geht das Mietverhältnis allein mit dem Mitmieter weiter § 563 a BGB. Ist der tote Mieter alleiniger Vertragspartner gewesen gibt es folgende Reihenfolge für das Eintrittsrecht nach § 563 BGB:

• Vorrangig sind der Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner des verstorbenen Mieters (Voraussetzung: gemeinsamer Haushalt und nicht rechtskräftig geschieden)
• Dann: im gemeinsamen Haushalt lebende Kinder
• Danach andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten (alle mit dem Mieter verwandten und verschwägerten Personen)

Für die Ablehnung genügt ein kurzes Schreiben mit Unterschrift, in dem erklärt wird, dass der Mietvertrag nicht fortgesetzt wird. Vermieter, die ein solches Schreiben erhalten, haben das dann als rechtskräftige Ablehnung zu akzeptieren.

Wenn alle Eintrittsberechtigten ablehnen oder es keinen Eintrittsberechtigten gibt – zum Beispiel, weil der Mieter ganz alleine gelebt hat – tritt automatisch der Erbe in den Mietvertrag ein. Um beim Nachlassgericht herauszufinden, wer als Erbe des Mieters infrage kommt, müssen sich Vermieter mit dem Nachlassgericht in Verbindung setzen. Dort bekommt der Vermieter Auskunft, ob es Erben gibt. Damit man Auskunft erhält, braucht man ein sog. berechtigtes Interesse, dass der Vermieter aber regelmäßig nachweisen kann, wenn er den bestehenden Mietvertrag des Verstorbenen mitbringt.

Gibt es keinen Erben, haben sich Vermieter mit dem Nachlasspfleger in Verbindung zu setzen, offene Forderungen werden dann aus dem Nachlass gezahlt (vgl. Frage 6).

Frage 2. An wen ist die Nebenkostenabrechnung zu schicken?

Geht der Mietvertrag mit einem Mitmieter weiter, der bereits im Mietvertrag stand, erhält dieser auch ganz normal die Nebenkostenabrechnung.

Tritt jemand in den Mietvertrag ein, ist die Nebenkostenabrechnung, ähnlich wie bei einem Mieterwechsel immer an den aktuellen und den bisherigen Mieter zu schicken. Im Todesfall des bisherigen Mieters steht dann sein Nachfolger an dessen Stelle. Das ist in der Regel der Erbe. Gibt es daneben noch eine Person, die nicht Erbe ist, aber in den Mietvertrag des Verstorbenen eintritt, haftet diese Person zusammen mit dem Erben für die Nebenkostennachzahlung, nach § 563 b Abs. 1 BGB. Der Eingetretene sollte daher auch eine Abrechnung bekommen (siehe nächste Frage).

Vermieter können in dem Jahr des Todesfalls auch zwei Abrechnungen machen und eine Zwischenablesung vornehmen, damit nachvollziehbar ist, welche Nebenkosten bis zum Tod des Mieters und welche danach entstanden sind.

Frage 3. Wer zahlt die Nebenkostennachzahlung des verstorbenen Mieters?

Offene Nebenkostenforderungen gegen den verstorbenen Mieter gehören zu den sog. Nachlassverbindlichkeiten. Nach den erbrechtlichen Vorschriften gem. §§ 1922,1967 BGB muss für alle Verbindlichkeiten des Erblassers, die bereits zu dessen Lebzeiten bestanden der Erbe haften.

Für Nebenkostennachzahlungen gibt es im Gesetz aber eine Erleichterung, damit der Vermieter seine Forderung bekommt. Er kann sich nämlich für die Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters auch an den eingetreten Mieter oder den Mitmieter wenden: Nach § 563 b Abs. 1 S. 1 BGB haften die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass sowohl der Erbe als auch derjenige der in den Mietvertrag eintritt bzw. es als Mitmieter einfach fortsetzt, die Nebenkostennachzahlung begleichen muss.  Der Vermieter kann sich aussuchen, an wen er sich wendet, da hier gesetzlich eine gesamtschuldnerische Haftung gegenüber dem Vermieter festgelegt ist: Das heißt, es gibt eine gemeinsame Haftung für den Ausgleich der Nebenkostennachzahlung, bei der jeder Gesamtschuldner zu gleichen Teilen haftet und einzeln für die volle Nebenkostennachforderung vom Vermieter in Anspruch genommen werden darf. Kurz gesagt kann der Vermieter von beiden die volle Summe der Nebenkostennachzahlung verlangen.

Allerdings steht auch in § 563 b Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Erbe dann im Verhältnis zu den Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, allein haftet. Das bedeutet, hier kommt neben der gemeinsamen Haftung auch die eingangs erwähnte Erbenhaftung zur Anwendung, die besagt, dass der Erbe für die Verbindlichkeiten des Verstorbenen haftet. Bei der Nebenkostennachzahlung haftet der Erbe dann gegenüber denjenigen, die in den Mietvertrag eingetreten sind oder ihn als Mitmieter einfach allein fortsetzen. Bezahlt also zum Beispiel der eingetretene Familienangehörige den vollen Nachzahlungsbetrag, kann er sich den gesamten Teil der Nachzahlung die eigentlich von dem verstorbenen Mieter zu tragen gewesen wäre, von dem Erben zurückzahlen lassen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass diese gesamtschuldnerische Haftung nur für den Teil der Nebenkostennachzahlung gilt, der bis zum Tod des Mieters entstanden ist! Für alle offenen Nebenkostenforderungen die nach dem Tod des Mieters entstanden sind, haftet allein derjenige der in den Mietvertrag eingetreten ist (§ 563 BGB) bzw. ihn als Mitmieter (§ 563 a BGB) oder Erbe fortführt. Nur im letzteren Fall, in dem der Erbe in den Mietvertrag eintritt und in der Mietwohnung wohnt, kommt es dabei auf die Unterscheidung, welche Nebenkosten vor und nach dem Tod entstanden sind, in der Regel nicht an.

Es ist also empfehlenswert, wenn Vermieter in dem Todesjahr des Mieters zwei Abrechnungen zu den Nebenkosten erstellen oder zumindest zwei getrennte Abrechnungszeiträume festlegen. Wie das geht und was dabei zu beachten ist, können Vermieter hier nachlesen: Nebenkosten: Abrechnungszeitraum bei Mieterwechsel

Frage 4. Was passiert mit einem Nebenkostenguthaben des verstorbenen Mieters?

Für Guthaben, die sich nach der Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen zu Gunsten des verstorbenen Mieters ergeben, bestimmt § 563 b Abs. 2 BGB folgendes: „Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen.“

Das bedeutet, sobald sich aus der Nebenkostenabrechnung ein Erstattungsguthaben das ganz oder teilweise dem verstorbenen Mieter zusteht hat der Erbe einen Anspruch darauf. Er kann verlangen, dass man ihm das Guthaben auszahlt. Eingetretene Mieter oder Mitmieter des Verstorbenen haben also den Anteil des Nebenkostenguthabens, der eigentlich dem Verstorbenen zusteht, an den Erben herauszugeben.

Frage 5. Was passiert mit der Mietkaution? Darf man die Mietkaution des verstorbenen Mieters bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten?

Die Mietkaution wird immer erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist des Vermieters zur Rückzahlung fällig. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Mieter verstirbt, da das Mietverhältnis ja (noch) bestehen bleibt. Die Frage, was mit der Kaution passiert, ist also erst relevant, wenn das Mietverhältnis beendet wird.

Ist das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters beendet, kann der Vermieter – wie bei jedem anderen Mietvertragsende – die Kaution ganz oder teilweise zurückbehalten, wenn er sie mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis wie z.B. Nebenkostennachforderungen verrechnen will (Bundesgerichtshofs vom 11.Juli 2012 Az.: VIII ZR 36/12). Daran ändert auch der Tod des Mieters grundsätzlich nichts.

Die Kaution zurückfordern kann in der Regel derjenige, der zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses Mieter ist, da die Mietkaution meist nicht zum Nachlass zählt. Das gilt auch, wenn der verstorbene Mieter die Kaution bezahlt hat. Das folgt aus dem sog. Fälligkeitsprinzip, dass für Forderungen des Verstorbenen gilt: Danach zählen nur die Ansprüche zum Nachlass, die zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters fällig geworden sind.  Da die Mietkaution immer erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird und das in den meisten Fällen nach dem Tod des Mieters ist, zählt sie nicht zum Nachlass. Die Folge ist, das Erben keinen Anspruch darauf haben, wenn sie nicht selbst das Mietverhältnis fortsetzen. Tritt also z.B. ein Lebensgefährte als Mieter ein und kündigt den Mietvertrag, steht ihm allein die Kaution zu. Der Erbe erhält nichts (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 18.8. 2011 Az.: 50 C 3305/11).

Anmerkung: Wurde von dem verstorbenen Mieter keine Mietkaution hinterlegt, kann der Vermieter von dem neu eingetretenen Mieter oder dem Erben, der das Mietverhältnis fortführt, eine Kaution verlangen (§ 563 b Abs. 3 BGB).

Frage 6. Was ist, wenn der Mieter, der verstorben ist, allein gelebt hat und keine Erben da sind?

Finden sich keine Mitmieter, Eintrittsberechtigten oder Erben gehen Vermieter am besten zum zuständigen Nachlassgericht (in der Regel das örtliche Amtsgericht). Dort ist dann eine Nachlasspflegschaft für die Kündigung des Mietverhältnisses und die Räumung der Wohnung zu beantragen. Ist das geschehen, setzt das Gericht einen Nachlasspfleger ein, der sich dann stellvertretend für die Erben um die Abwicklung des Mietverhältnisses und alle offenen Ansprüche bzw. Forderungen kümmert. Nebenkostenabrechnung und sonstige Forderungen des Vermieters sind dann gegenüber dem Nachlasspfleger vorzubringen. Umgekehrt sind auch Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung an den Nachlasspfleger auszuhändigen. Außerdem können Vermieter gegenüber dem Nachlasspfleger die Kündigung des Mietvertrages erklären. Die Kosten der Nachlasspflegschaft werden aus dem Nachlass bzw. vom Staat gezahlt.