Nebenkostenabrechnung bei verspäteter Rückgabe der Wohnung (Nutzungsentschädigung)

Wurde das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt und zieht der Mieter nach der Kündigung nicht freiwillig aus der Wohnung aus, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er bei einer verspäteten Rückgabe der Wohnung die Nebenkosten abrechnen kann.

1. Nach Kündigung ist Mieter Nutzungsentschädigungspflichtig

Im Prinzip findet sich die passende Antwort im Gesetz. Maßgebend ist § 546a BGB (Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe): … „Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist“.

Da die Nebenkosten Bestandteil der Miete sind, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarten Nebenkosten verlangen oder die Nebenkosten verlangen, die ortsüblich sind.

2. Darf Vermieter wegen Energieverbrauch Versorgungssperre verhängen?

Problematisch ist die Abrechnung der verbrauchsabhängigen Energiekosten. Aus Sicht des Vermieters ist es so, dass er auch wegen der verbrauchsabhängigen Energiekosten in Vorlage treten muss und dazu nur dann bereit ist, wenn der Mieter tatsächlich Vorauszahlungen leistet. Verweigert der Mieter hingegen jegliche Zahlung, müsste man dem Vermieter zumuten, dem Mieter Energie zu liefern, in der sicheren Kenntnis, dass er keine Zahlungen erhalten wird. Wenn, dann müsste er den Mieter verklagen. Auch dann hat der Vermieter keine Gewissheit, dass ein vielleicht zahlungsunfähiger Mieter irgendwann Zahlungen leisten wird. Im ungünstigsten Fall bliebe der Vermieter auf seinen Kosten sitzen.

Streitig ist, ob der Vermieter tatsächlich verpflichtet ist, den zahlungsunwilligen Mieter dann noch mit Energie zu beliefern. Teils wird dem Vermieter tatsächlich zugemutet, in Vorlage zu treten und darauf zu hoffen, dass er die Kosten vom Mieter zurückerhält. Teils wird die Leistungspflicht jedoch als unzumutbar erachtet und dem Vermieter zugestanden, dass er die Zurverfügungstellung von Energie von einem angemessenen Kostenvorschuss abhängig machen kann.

Link: Mieter schuldet Nebenkostenvorauszahlungen: Energieversorgung einstellen?

3. Neue Möglichkeiten des Vermieters im Räumungsverfahren (Mietnomaden)

Daran ändert auch die neue Rechtslage nichts. Sie erleichtert allerdings die Situation des Vermieters. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Bis zur Rechtskraft eines Räumungsurteils vergeht einige Zeit. In diesem Fall ermöglicht es § 283a ZPO dem Vermieter, zusammen mit der Räumung eine Nutzungsentschädigung einzuklagen. Dann muss der Mieter für diese Beträge Sicherheit leisten. Kann dies der Mieter nicht, kann der Vermieter nach dem gleichfalls neuen § 940a III ZPO noch während des laufenden Räumungsklageverfahrens eine einstweilige Verfügung beantragen, den Mieter aus der Wohnung zu räumen. Diese Vorschriften haben insbesondere die „Mietnomaden“ im Auge. Hilfreich ist auch der neue § 885 ZPO. Er bietet dem Vermieter Möglichkeiten, die Wohnung schneller und kostengünstiger zu räumen.

4. Welche Zahlungen schuldet der Mieter?

Ungeachtet der Zahlungsbereitschaft des Mieters bleibt dieser verpflichtet, mietvertraglich vereinbarte Vorauszahlungen weiterhin zu bezahlen. Bei der Abrechnung hat der Vermieter zwei Möglichkeiten. Das Gesetz gewährt ihm ein Wahlrecht. Einmal kann der Vermieter neben der vereinbarten Miete auch die vereinbarten Vorauszahlungen fordern. Zum anderen kann er das fordern, was ortsüblichen Verhältnissen entspricht. Da die Vorauszahlungen nach § 556 III BGB angemessen sein müssen, kann er natürlich nur das fordern, was erfahrungsgemäß dem voraussichtlichen Verbrauch des Mieters entspricht. Dazu wird er sich regelmäßig an der vergangenen Nebenkostenabrechnung orientieren.

5. Kann der Vermieter höhere Vorauszahlungen fordern?

Haben sich die Vorauszahlungen im Vorjahr als zu niedrig erwiesen, hat der Vermieter das Recht, die Vorauszahlungen auf einen angemessenen Betrag anzuheben. Die Einschränkungen des § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten nur bei mietvertraglicher Vereinbarung) gelten nicht. Der Anspruch auf erhöhte Vorauszahlungen entsteht automatisch mit der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH NZM 1999, 803). Zugleich bleibt der Vermieter verpflichtet, auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Nebenkosten abzurechnen.

Wurde eine Inklusivmiete oder Nebenkostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung gleichfalls auf die eventuell höhere ortsübliche Miete anheben (BGH eNZM 1999, 803).

6. Was bedeutet Vorenthaltung der Wohnung durch den Mieter?

Die vorgezeichneten Wege stehen dem Vermieter nur zu, wenn ihm die Wohnung durch den Mieter vorenthalten wird. Dazu ist Voraussetzung, dass er sie ihm gegen seinen Willen nicht (BGH NJW 1983, 112), verspätet oder nur teilweise (OLG Hamm ZMR 1996, 372) zurückgibt. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Mieter zwar auszieht, aber den Wohnungsschlüssel nicht zurückgibt. Auf die Übergabe an den Vermieter kommt es nicht an. Die Nutzungsentschädigung ist auch dann fällig, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters die Wohnung nicht neu vermieten kann. Der Anspruch des Vermieters erlischt im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung.

Keine Vorenthaltung wird angenommen, wenn der Mieter dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung anbietet, der Vermieter aber ablehnt oder diese verhindert (LG Berlin ZMR 1999, 762) oder dem Mieter erklärt, dass er das Mietverhältnis nicht als beendet betrachtet. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgibt (z.B. wegen ausstehender Schönheitsreparaturen). Gleiches gilt, wenn die Obdachlosenbehörde den Mieter in die Wohnung einweist. Dann ist die Behörde für die Miete zahlungsfähig. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Vermieterpfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen geltend macht (§ 562 BGB).

7. Was ist bei Untervermietung?

Auf ein Verschulden des Mieters kommt es nicht an (BGH NJW 1966, 248). Der Mieter hält die Wohnung auch dann vor, wenn er den Besitz durch Untervermietung der Wohnung aufgegeben hat und der Untermieter nicht auszieht (BGHZ 90, 145). Die Untervermietung liegt ausschließlich im vertraglichen Verantwortungsbereich des Mieters. Hat der Mieter die Wohnung untervermietet und schließt der Vermieter mit dem Untermieter einen Mietvertrag, schuldet der zum Hauptmieter aufgewertete Untermieter die Miete (BGHZ 85, 267).

8. Was ist bei mehreren Mietern?

Sind mehrere Personen Partei des Mietvertrages, schulden alle Mieter die Rückgabe der Wohnung. Verpflichtet sind auch diejenigen Mieter, die bereits aus der Wohnung ausgezogen sind. Sie haften dem Vermieter bis zum Auszug des letzten Mieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung als Gesamtschuldner (OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 911). Damit schuldet auch der ausgezogene Mitmieter die gesamte Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe der Sache durch den letzten Mieter. Typischer Fall ist, wenn ein Ehepartner nach der Kündigung des Mietverhältnisses aus der gemeinsamen Wohnung auszieht und der andere Ehepartner in der Wohnung verbleibt.