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Nebenkostenabrechnung bei Untervermietung: Zimmer und ganze Wohnung

Als Mieter müssen sie Ihrem Untermieter eine Nebenkostenabrechnung übermitteln, wenn Sie bei der Untervermietung eine Umlage der Nebenkosten vereinbart haben. Doch wie rechnet man die Nebenkosten bei der Untervermietung ab? Wie geht die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung, wenn man nicht die ganze Wohnung, sondern nur ein Zimmer untervermietet hat? Gibt es für die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung Besonderheiten zu beachten?

Mieter und Untervermieter erhalten hier einen Überblick. Wie man eine Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung erstellt und was für ein Zimmer oder die ganze Wohnung zu beachten ist, lesen Sie in diesem Artikel.

I. Nebenkostenabrechnung nur bei Vorauszahlungen

Grundsätzlich gilt bei der Untervermietung: Eine Nebenkostenabrechnung muss nur bei der Vereinbarung von Nebenkostenvorauszahlungen erfolgen. Egal, ob die Untervermietung eines Zimmers oder der ganzen Wohnung erfolgt, solange in dem Untermietvertrag keine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist, ist nicht abzurechnen. Der typische Fall ist hier meist, dass Mieter eine Nebenkostenpauschale mit dem Untermieter verabreden. Dann gibt es grds. keine Nebenkostenabrechnung.

Wie das geht, erfahren Sie hier: Untermiete: Nebenkosten pauschal abrechnen?

Wichtig ist insoweit außerdem, dass es eine Umlagevereinbarung im Untermietvertrag gibt. Fehlt eine solche Vereinbarung z.B. weil eine nur die Kaltmiete ohne Nebenkostenumlage vereinbart ist,trägt der Mieter die Kosten und Lasten der Untervermietung, § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

II. Nebenkostenabrechnung bei Untervermietung entspricht normaler Vermietung

Gibt es eine Umlagevereinbarung mit Vorauszahlung auf die Nebenkosten durch den Untermieter, muss abgerechnet werden. Dann hat der Mieter die Nebenkosten, wie bei jedem anderem Mietverhältnis nach den Regeln des § 556 BGB iVm §§ 1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) umzulegen und eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Es gelten dabei für die Mieter bzw. Untervermieter die allgemeinen Pflichten, wie z.B.

  • Beachtung des einjährigen Abrechnungszeitraums
  • Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist
  • Einhaltung der formellen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung (z.B. Mindestinhalt)

Außerdem darf der Untervermieter nur die umlagefähigen Nebenkosten nach der BetrKV auf den Untermieter umlegen. Kosten für den eigenen Verwaltungsaufwand, wie etwa die Zeit und das Papier zur Erstellung der Abrechnung kann man dabei nicht ansetzen. Genauso kann man auch Reparaturkosten für mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht auf den Untermieter umlegen, wenn es sich um normale Abnutzungen handelt. Mehr zu dem Begriff der umlagefähigen Nebenkosten und was alles abgerechnet werden kann, lesen Sie hier:

Mieter die eine Nebenkostenabrechnung für die Untervermietung erstellen müssen, bekommen hier ein Muster: Nebenkostenabrechnung: Muster.

III. Besonderheit für Heizkosten bei Untervermietung eines Zimmers

Wird die ganze Wohnung untervermietet müssen Untervermieter immer die Heiz- und Warmwasserkosten nach der HeizkostenV abrechnen — auch bei Nebenkostenpauschalen. Diese Kosten sind dann zu mindestens 50 % bis 70% nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Anderenfalls hat der Untermieter ein Kürzungsrecht bzgl. dieserNebenkosten gemäß § 12 HeizkostenV.

Bei der Untervermietung eines Zimmers gibt es eine Besonderheit bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, denn die Heizkostenverordnung kommt hier nicht zwangsläufig zu Anwendung.

Wenn sich die Wohnbereiche des Untermieters und des Mieters überschneiden, kommt hier der Ausnahmefall der Einliegerwohnung zur entsprechenden Anwendung. Das heißt, wie der Vermieter bei dem normalen Mietverhältnis über eine Einliegerwohnung, kann der Untervermieter eines Zimmers ein ganz besondere Vereinfachungsregeln zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für sich in Anspruch nehmen: Der Mieter darf für die Untervermietung die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen, nach § 2 HeizkostenV. Das ermöglicht eine pauschale Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten.

IV. Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung — ob für ein Zimmer oder die ganze Wohnung — wie bei jedem anderen Mietverhältnis zu erfolgen hat. Wie ihr eigener Vermieter haben Mieter bzw. Untervermieter die Abrechnungsfristen sowie formelle und inhaltlichen Abrechnungsvorgaben zu beachten. Nur bei der Untervermietung eines Zimmers gibt es eine Erleichterungsmöglichkeit, denn der Mieter kann hier zumindest die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen.

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