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Nebenkostenabrechnung bei Untervermietung: Zimmer und ganze Wohnung

Als Mieter müssen sie Ihrem Untermieter eine Nebenkostenabrechnung übermitteln, wenn Sie bei der Untervermietung eine Umlage der Nebenkosten vereinbart haben. Doch wie rechnet man die Nebenkosten bei der Untervermietung ab? Wie geht die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung, wenn man nicht die ganze Wohnung, sondern nur ein Zimmer untervermietet hat? Gibt es für die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung Besonderheiten zu beachten?

Mieter und Untervermieter erhalten hier einen Überblick. Wie man eine Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung erstellt und was für ein Zimmer oder die ganze Wohnung zu beachten ist, lesen Sie in diesem Artikel.

I. Nebenkostenabrechnung nur bei Vorauszahlungen

Grundsätzlich gilt bei der Untervermietung: Eine Nebenkostenabrechnung muss nur bei der Vereinbarung von Nebenkostenvorauszahlungen erfolgen. Egal, ob die Untervermietung eines Zimmers oder der ganzen Wohnung erfolgt, solange in dem Untermietvertrag keine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist, ist nicht abzurechnen. Der typische Fall ist hier meist, dass Mieter eine Nebenkostenpauschale mit dem Untermieter verabreden. Dann gibt es grds. keine Nebenkostenabrechnung.

Wie das geht, erfahren Sie hier: Untermiete: Nebenkosten pauschal abrechnen?

Wichtig ist insoweit außerdem, dass es eine Umlagevereinbarung im Untermietvertrag gibt. Fehlt eine solche Vereinbarung z.B. weil eine nur die Kaltmiete ohne Nebenkostenumlage vereinbart ist,trägt der Mieter die Kosten und Lasten der Untervermietung, § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

II. Nebenkostenabrechnung bei Untervermietung entspricht normaler Vermietung

Gibt es eine Umlagevereinbarung mit Vorauszahlung auf die Nebenkosten durch den Untermieter, muss abgerechnet werden. Dann hat der Mieter die Nebenkosten, wie bei jedem anderem Mietverhältnis nach den Regeln des § 556 BGB iVm §§ 1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) umzulegen und eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Es gelten dabei für die Mieter bzw. Untervermieter die allgemeinen Pflichten, wie z.B.

  • Beachtung des einjährigen Abrechnungszeitraums
  • Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist
  • Einhaltung der formellen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung (z.B. Mindestinhalt)

Außerdem darf der Untervermieter nur die umlagefähigen Nebenkosten nach der BetrKV auf den Untermieter umlegen. Kosten für den eigenen Verwaltungsaufwand, wie etwa die Zeit und das Papier zur Erstellung der Abrechnung kann man dabei nicht ansetzen. Genauso kann man auch Reparaturkosten für mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht auf den Untermieter umlegen, wenn es sich um normale Abnutzungen handelt. Mehr zu dem Begriff der umlagefähigen Nebenkosten und was alles abgerechnet werden kann, lesen Sie hier:

Mieter die eine Nebenkostenabrechnung für die Untervermietung erstellen müssen, bekommen hier ein Muster: Nebenkostenabrechnung: Muster.

III. Besonderheit für Heizkosten bei Untervermietung eines Zimmers

Wird die ganze Wohnung untervermietet müssen Untervermieter immer die Heiz- und Warmwasserkosten nach der HeizkostenV abrechnen — auch bei Nebenkostenpauschalen. Diese Kosten sind dann zu mindestens 50 % bis 70% nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Anderenfalls hat der Untermieter ein Kürzungsrecht bzgl. dieserNebenkosten gemäß § 12 HeizkostenV.

Bei der Untervermietung eines Zimmers gibt es eine Besonderheit bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, denn die Heizkostenverordnung kommt hier nicht zwangsläufig zu Anwendung.

Wenn sich die Wohnbereiche des Untermieters und des Mieters überschneiden, kommt hier der Ausnahmefall der Einliegerwohnung zur entsprechenden Anwendung. Das heißt, wie der Vermieter bei dem normalen Mietverhältnis über eine Einliegerwohnung, kann der Untervermieter eines Zimmers ein ganz besondere Vereinfachungsregeln zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für sich in Anspruch nehmen: Der Untervermieter darf für die Untervermietung die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen, nach § 2 HeizkostenV. Das ermöglicht eine pauschale Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten.

IV. Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung — ob für ein Zimmer oder die ganze Wohnung — wie bei jedem anderen Mietverhältnis zu erfolgen hat. Wie ihr eigener Vermieter haben Mieter bzw. Untervermieter die Abrechnungsfristen sowie formelle und inhaltlichen Abrechnungsvorgaben zu beachten. Nur bei der Untervermietung eines Zimmers gibt es eine Erleichterungsmöglichkeit, denn der Mieter kann hier zumindest die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen.

8 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung bei Untervermietung: Zimmer und ganze Wohnung"

  • A.H.
    23. Oktober 2020 - 16:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für den hilfreichen Artikel.

    Sie schreiben: „Der Mieter darf für die Untervermietung die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen, nach § 2 HeizkostenV.“ Sollte es nicht besser „Untervermieter“ heißen anstatt „Mieter“?

    Sie schreiben: „Nur bei der Untervermietung eines Zimmers gibt es eine Erleichterungsmöglichkeit, denn der Mieter kann hier zumindest die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen.“ Ist es hierfür erforderlich, dass der Untervermieter selbst in der Wohnung wohnt? Wie verhält es sich bspw. bei einer Wohngemeinschaft in einer Dreizimmerwohnung mit einem Hauptmieter und 3 Untermietern (die Küche, Bad etc. gemeinsam nutzen) und der Hauptmieter nicht selbst in der Wohnung wohnt? Dürfen in diesem Fall Pauschalen für die Heizungs- und Warmwasserkosten vereinbart werden?

    Viele Grüße

    A.H.

      • A.H.
        24. Oktober 2020 - 23:32 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für den Link.

        Ist der Ausschluss auch dann möglich, wenn der Hauptmieter nicht in der WG wohnt? Schließlich kann der Energieverbrauch in den gemeinsam genutzten Räumen wie Küche und Bad nicht wie in der Heizkostenverordnung gefordert verbrauchsabhängig je Untermieter abgerechnet werden.

        An jeder Heizung befinden sich Heizkostenverteiler und es gibt einen Warm- und einen Kaltwasserzähler in der Wohnung.

        Wenn der Energieverbrauch nicht verbrauchsabhängig je Untermieter erfasst werden kann (so zumindest in Küche und Bad), kann m.E. auch keine verbrauchsabhängige Abrechnung je Untermieter erfolgen.

        Darf daher in diesem Fall eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden, die auch Heizungs- und Warmwasserkosten umfasst?

        Viele Grüße

        A.H.

        • Dennis Hundt
          25. Oktober 2020 - 11:49 Antworten

          Hallo A.H.,

          in der Tat können Sie die gemeinsamen Räume nicht verbrauchsabhängig abrechnen, die einzelnen Räume hingehen schon. Ob Sie von der HeizkostenVO abweichen können, klären Sie am besten in einer individuellen rechtlichen Beratung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Uwe Aram
    15. März 2021 - 13:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    in meinem Fall folgendes: ich bin Untermieter und wohne mit der Hauptmieterin in einer Wohnung. Habe 1 Zimmer und einen Vertrag mit Kaltmiete und Nebenkosten und separaten Heizkosten. Jetzt habe ich moderat dem Jobcenter eine Nachforderung der Hauptmieterin vorgelegt, über eine Gesamtnachzahlung (Mein Anteil darin 35%) und eine Heizkostenpauschale die nun erhöht wurde um 15,-Euro p.M.. Das Jobcenter möchte nun die Abrechnung der Hauptmieterin vorgelegt bekommen. Ist das rechtens?
    Mit freundlichen Grüßen
    Uwe Aram

    • Dennis Hundt
      15. März 2021 - 14:15 Antworten

      Hallo Uwe,

      die Hauptmieter erstellt Ihnen eine Nebenkostenabrechnung. Grundlage dafür ist die Nebenkostenabrechnung des Hauptmieters. Sie als Mieter haben entsprechendes Recht auf Belegeinsicht und vielleicht auch das Jobcenter? Ist ist grundsätzlich verständlich, dass das Jobcenter die Neben- und Heizkostenabrechnung für die gesamte Wohnung sehen will.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela Maduawan
    19. April 2021 - 22:44 Antworten

    Hallo,
    Ich bin Hauptmieter, wohne selbst nicht in meiner Wohnung, da ich diese als WG meinem Sohn und 3 weiteren Mietern untervermietet habe.
    Einer der Untermieter zieht nun aus und verlangt zur Rückzahlung der Kaution auch einen Anteil der Nebenkosten zurück, da er so gut wie nie in der Wohnung war.
    Er hat Pauschal monatliche Vorauszahlungen für Strom, sonstige übliche Nebenkosten sowie Telefon bezahlt.
    Wie kann / muss ich das nun errechnen? Ich bekomme sicher wie in jedem Jahr, noch hohe Nachzahlungen von meinem Vermieter wie auch vom Stromanbieter. Diese Summe ist nicht mitkalkuliert in der Vorauszahlungspauschale.
    Nun verlangt der Untermieter knapp über eine Monatsmiete zurück da er von 8 Monaten Mietszeit nur einen Monat drinnen war. Muss ich das zahlen?
    Es verringern sich quasi doch nur die Stromkosten, Wasser und Heizkosten und das würde sich auch bei der Nachberechnung des Stromanbieters wie auch von meinem Vermieter bemerkbar machen, nur weiss ich heute nicht um wie viel.
    Die Mitbenutzung der Räume wie Küche, Bad, Flur wurden ja nicht viel genutzt von ihm aber diese Räume müssen bei einer WG sowieso im Winter beheizt werden, ob er da ist oder nicht.
    Wie kann ich das nun am besten errechnen?
    Liebe Grüße Michaela Maduawan

    • Dennis Hundt
      19. April 2021 - 22:48 Antworten

      Hallo Michaela,

      wenn Sie gegenüber Ihren Untermietern eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wird sich nur bei den verbrauchsabhängigen Kosten ein mögliches Guthaben erstellen. Was haben Sie zum Thema Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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