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Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale

Im Mietvertrag sollten Vermieter und Mieter neben der Vereinbarung der zu zahlenden Miete auch klarstellen, ob und inwieweit der Mieter Nebenkosten zu zahlen hat. Üblicherweise entrichten Mieter monatlich einen bestimmten Betrag für die Nebenkosten. Dies kann eine Pauschale oder eine Vorauszahlung sein.

Mit einer Pauschale sind alle Nebenkosten abgegolten. Der Vermieter braucht keine Nebenkostenabrechnung zu erteilen. Leistet der Mieter hingegen eine monatliche Vorauszahlung, muss der Vermieter einmal im Jahr über die Nebenkosten abrechnen. Erweisen sich die Nebenkosten in der Abrechnungsperiode höher als die monatlichen Vorauszahlungen, muss der Mieter eine Nachzahlung leisten. Stellt sich heraus, dass er zu viel bezahlt hat, muss der Vermieter den Überschuss erstatten.

Unklare Wortwahl geht zulasten des Vermieters

Im Mietvertrag ist darauf zu achten, dass die Begriffe Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale eindeutig verwendet werden. Es soll Verträge geben, in denen Mieter und Vermieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben, über die einmal im Jahr abgerechnet werden soll. Dieser Widerspruch muss dann im Streitfall interpretiert werden.

Bei einer „anzurechnenden Pauschale“ spricht in der Regel alles dafür, dass eine Nebenkostenvorauszahlung gemeint war und keine Pauschale. Steht im Mietvertrag „Vorauspauschale“, hat dies der Bundesgerichtshof so interpretiert, dass abgerechnet werden soll (BGH WuM 2008, 225). Bleibt zweifelhaft, was verabredet war, trägt der Vermieter das Risiko. Es gilt die für den Mieter günstigste Vertragsregelung, sei es die Pauschale, sei es die Vorauszahlung.

I. Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale

Im Mietvertrag muss im Detail aufgeführt sein, welche Nebenkostenarten durch die Pauschale abgegolten werden sollen und welche eventuell gesondert zu bezahlen sind. Andernfalls ist zu Gunsten des Mieters davon auszugehen, dass mit der Pauschale alle zulässigen Nebenkosten abgegolten sein sollen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vorgaben zu beachten. Ist die Heizkostenverordnung anwendbar, sind die Kosten für Heizung und Warmwasser mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Der Verbrauchsanteil kann dann nicht Bestandteil einer Pauschalvereinbarung sein.

Nicht anwendbar ist die Heizkostenverordnung  bei Zweifamilienwohnhäusern oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung,  in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt.

Der Vermieter sollte die Höhe der Pauschale an Erfahrungswerten ausrichten.  Gut ist, wenn er einen Sicherheitszuschlag einkalkuliert, um eventuelle Kostensteigerungen aufzufangen. Setzt  er die Pauschale jedoch zu hoch an, vermindert er die Attraktivität des Mietobjekts. Angesichts des schwierig zu kalkulierenden Kostenrisikos sind Nebenkostenpauschalen in der Praxis eher unüblich.

Außerdem hat eine Pauschale den Nachteil, dass ein Mieter keinen Anlass hat,  seinen Energieverbrauch an ökologischen Grundsätzen zu orientieren. Schließlich zahlt er die Pauschale, unabhängig davon, ob er wenig oder viel Energie verbraucht.

  • Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter gegenüber seine Kalkulation zur Berechnung der Höhe der Pauschale offen zu legen (BGH VII ZR 10611).

Vermieter kann Pauschale erhöhen oder ermäßigen

Erhöhung: Um das Kalkulationsrisiko abzufedern, ist der Vermieter allerdings berechtigt gemäß § 560 I 3 BGB im Mietvertrag eine Anpassung der Nebenkostenpauschale zu vereinbaren. Dann kann der Vermieter jederzeit schriftlich die Nebenkostenpauschale um den Betrag erhöhen, in dem sich eine Nebenkostenposition für ihn verteuert hat.

  • Dann schuldet der Mieter den erhöhten Pauschalbetrag zu Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Dabei ist der Vermieter verpflichtet, den Grund für die Umlage zu bezeichnen und zu erläutern.  Will er eine Grundsteuererhöhung an den Mieter weiterreichen, muss er im Erhöhungsschreiben den ursprünglichen Grundsteuerbetrag, den neuen Grundsteuerbetrag, die Differenz sowie den auf den Mieter entfallenden Anteil beziffern. Keinesfalls reicht es aus, wenn der Vermieter allgemein auf gestiegene Löhne und höhere kommunale Gebühren verweist.

Herabsetzung: Umgekehrt kann der Mieter gemäß § 560 III BGB  verlangen, dass die Kostenpauschale  herabgesetzt wird, wenn sich  eine einzelne Kostenposition ermäßigt hat.  Dazu muss er allerdings konkrete Anhaltspunkte vortragen. Auch nur dann hat er einen Auskunftsanspruch.  Der Vortrag, er habe in der Vergangenheit  nicht mehr die Badewanne genutzt und auch nur noch gelegentlich geduscht, bleibt unbeachtlich. Hat der Mieter hingegen seinen 5-Personen-Haushalt aufgelöst und lebt nun als Single in der Wohnung, kann sein Vortrag eine Herabsetzung der Nebenkostenpauschale rechtfertigen.

II. Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung

Hier ist der Vermieter verpflichtet, bereits im Mietvertrag im Detail auf die anfallende Nebenkosten zu verweisen, wobei ein allgemeiner Hinweis auf § 2 Ziffer 1-16 Betriebskostenverordnung genügt. Zusätzlich kann er sonstige Betriebskosten  im Sinne des  § 2 Ziffer 17 BetrKV  einzeln bezeichnen und ebenso umlegen. Außerdem ist zur Berechnung des Mieteranteils ein konkreter Umlageschlüssel anzugeben.

Bei Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Tut er dies nicht, kann er keine Nachforderung vom Mieter verlangen. Außerdem kann er künftige Vorauszahlungen auf der Grundlage der Vorjahresabrechnung leichter begründen und vom Mieter einfordern.

20 Antworten auf "Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale"

  • Adian
    12. September 2016 - 08:40 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Ich habe folgende Frage:
    Wie weit ist es möglich das ich meine Nebenkosten bzw. Strom und Gas auch am Ende des Jahres zahle?
    Gemeint ist das ich meinen genauen Verbrauch einfach nur jährlich bezahlen möchte.
    Ich spreche nicht von einer Pauschale oder einer Vorrauszahlung.
    MfG

    • Dennis Hundt
      12. September 2016 - 09:13 Antworten

      Hallo Adian,

      in diesem Fall würden Sie nichts Vorauszahlungen und alles komplett als „Nachzahlung“ leisten. Das ist denkbar, der Vermieter müsste aber das ganze Jahr und den Zeitraum bis zur Abrechnung im Folgejahr in Vorleistung gehen – das wird kaum jemand machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas N.
    14. September 2016 - 22:40 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    in meinem Mietvertrag steht „Die Miete von X € enthält pauschal Y € Nebenkosten und Z € Kaltmiete.“

    Seit Einzug vor 8 Jahren wurden keine Nebenkosten abgerecht und ergo keine Nachzalhungen verlangt seitens des Vermieters. Ebenfalls ist im Vetrag nicht aufgelistet was die pasuchen Nebenkosten abdecken.

    Ist hier davon auszugehen, dass die im Artikel erwähnte Nebenkostenpauschale vorliegt? Der Vermieter verlangt nämlich plötzlich knapp das doppelte dieser Nebenkosten als Nachzahlung für 2015. Ist dies zuläassig bei o.g. Formulierung des Mietvertrags? Vielen Dank im voraus.

    Liebe Grüße

    • Dennis Hundt
      15. September 2016 - 07:18 Antworten

      Hallo Thomas,

      es ist doch sogar von einer Pauschale die Rede.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Moser
    26. September 2016 - 20:49 Antworten

    Guten Abend,
    In meinem Mietvertrag ist eine Nebenkostenpauschale vereinbart. Nun ist steuerrechtlich ein bestimmter Teil der Nebenkosten absetzbar. Eine Nebenkostenabrechnung erhalte ich aufgrund der Pauschale nicht und kann daher nicht ersehen, welche Beträge in meiner Lohnsteuererklärung absetzbar sind. Habe ich einen Anspruch auf Offenlegung der prozentualen Zusammensetzung der Nebenkostenpauschale?
    Besten Dank für Ihre Antwort im Voraus.

  • Christoph T.
    10. Oktober 2016 - 10:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe ein EFH gemietet. Im Betriebskostenteil des Formularmietvertrages, der auf die BetrKV verweist, sind alle theoretisch umlegbaren Betriebskosten ohne Umlageschlüssel aufgeführt und mit einer großen Klammer darum versehen, die den Vermerk „soweit möglich Mieter direkt“ trägt. Eine separate Ausweisung der Betriebskosten (Höhe oder bisherige Summe) ist nicht vorhanden. Seit Einzug 2013 wird der Vermieterin 30,- € überwiesen, die auch gemäß mündlicher Absprache für die dem Eigentümer obliegenden Nebenkosten anfallen. Abgerechnet wurde über diese Posten nie. Aus eigener Tasche wurden bislang die verbrauchsabhängigen Kosten (Strom, Öl, Wasser) und – wenn die Rechnungen beim Vermieter eintrafen – der Schornsteinfeger oder Müll. Nun droht man mir, dass man diese Mehrkosten rückwirkend (ab 2015) auf mich umlegen könne und ggf. wolle. In dem Schreiben wird auch angesprochen, dass sicher für die Zeit vor 2015 auch noch eine Nachberechnung möglich wäre.

    1. Ist die Betriebskostenvereinbarung in der Form gültig?
    2. Handelt es sich nicht um eine Pauschale, wenn seit nunmehr drei Jahren regelmäßig 30,- € für die Betriebskosten überwiesen worden sind?

    Für eine Einschätzung danke ich Ihnen im Voraus. Bei Fragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

    • Dennis Hundt
      10. Oktober 2016 - 15:20 Antworten

      Hallo Christoph,

      den Mietvertrag sollten Sie anwaltlich prüfen lassen. Wenn Sie eine Vorauszahlung vereinbart haben, muss der Vermieter auch jährlich abrechnen. Lesen Sie also genau im Mietvertrag nach, was Sie vereinbart haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Christoph T.
        17. März 2017 - 18:26 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihren Hinweis. Leider habe ich erst heute nach erneuter Recherche Ihre Antwort entdeckt. Nichtsdestotrotz habe ich den Vertrag zwischenzeitlich prüfen lassen mit dem Ergebnis, dass Nebenkosten (mangels expliziter Nennung) nicht gültig vereinbart sind. Die Kaltmiete wird ausgewiesen und der in Gänze zu zahlende Betrag in Höhe der bereits vorher genannten Kaltmiete. Die Aussage des RA habe ich bislang zur Kenntnis genommen. Nun reicht die Vermieterin die Rechnungen für Müll und den Schornsteinfeger mit der Bitte um Begleichung herein. Ich sehe es nunmehr so, dass ich diese zu meiner Entlastung zurück gebe und auf die nicht gültig vereinbarte Zahlung von Nebenkosten hinweise. Der Hinweis auf § 2 Betriebskostenverordnung ist dennoch enthalten. Im MV steht geschrieben, dass Nebenabreden der Schriftform zuzuführen sind. Was kann schlimmstenfalls durch die Vermieterin passieren? Klage auf Zahlung? Rechtsschutzversicherung liegt vor.

        Für eine kurze Antwort danke ich Ihnen vorab.

        Viele Grüße
        Christoph

  • Hannelore Mühlenhaupt
    13. Januar 2017 - 15:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Mann war Maler und ich habe in Kreuzberg eien n Gewerbehof, wo hauptsächlich Künstler angesiedelt sind, weil mein Mann früher sehr arm war und sich ein Herz für arme Maler bewahrt hat. Allerdings sind das auch Chaoten und somit ist öfter mal ein Wechsel angesagt. Kann ich einen Gewerbemitvertrag mit pauschlen Nebenkosten (ohne Heizkosten) machen? Worauf muss ich achten, was sind die Vorteile, was die Nachteile?
    mit freundlichen Grüßen
    Hannelore Mühlenhaupt

    • Dennis Hundt
      14. Januar 2017 - 10:20 Antworten

      Hallo Hannelore,

      Sie können alles mögliche vereinbaren. Pauschale Nebenkosten ohne Heizkosten wären denkbar. Wenn Sie aber die Heizkosten ohnehin abrechnen, wäre auch die Nebenkostenabrechnung denkbar. Belesen Sie sich am besten ausführlich zu dem Thema, um keine teuren Fehler zu machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tom
    8. Februar 2017 - 16:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne in einer großen WG, wir bezahlen alle eine Nebenkostenpauschale (beinhaltet alle Betriebskosten) die sehr hoch angesetzt ist. Wir haben das Haus alle gleichzeitig bezogen, der Vermieter hat die hohe Pauschale damit begründet, dass der Verbrauch in der Vergangenheit sehr hoch lag und die Pauschale die Kosten gerade decken konnte. Im Vertrag steht er kann die Pauschale erhöhen, wenn diese seine Kosten nicht deckt. Mündlich hat er uns erklärt er würde die Pauschale senken, falls die Kosten deutlich geringer ausfallen. (Er hat vor unserem Einzug die Fenster erneuert und alle Lampen durch LED ausgetauscht)

    Ich habe mir also alle Zählerstände notiert, Müllgebühren laufen ebenfalls über mich. Ich bin zu dem Schluss gekommen, dass zwischen Pauschale und tatsächlichen Kosten ein Faktor von nahezu 2 zu unseren Ungunsten liegt.

    Daher meine Frage: Kann ich auf einer Reduzierung der Pauschale bestehen? Und müsste der Vermieter mögliche Preissteigerungen in der Zukunft mit seinen „Gewinnen“ aus der Vergangenheit verrechnen?

    Herzlichen Dank im Voraus!

    Grüße Tom

    • Dennis Hundt
      8. Februar 2017 - 18:28 Antworten

      Hallo Tom,

      hier der Auszug auf dem BGB für Sie: § 560 – Veränderungen von Betriebskosten: „(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.“

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vanessa
    22. April 2017 - 17:02 Antworten

    Hallo,

    ich habe für fünf Monate zur Untermiete in einem Zimmer in einer WG gewohnt.
    Im Mietvertrag steht:

    „Die Nebenkosten werden monatlich pauschal mit 50 Euro abgegolten.“
    Außerdem steht im Vertrag: „Die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen richtet ebenfalls nach den Vorschriften des Hauptmietvertrages“

    Die Untervermieterin hat jetzt einen Teil meiner Kaution einbehalten mit der Begründung, dass sie bis zur Nebenkostenabrechnung im Oktober abwartet. Jedoch ist im Vertrag doch von pauschalen Nebenkosten die Rede. Kann sie überhaupt von mir eine Nachzahlung verlangen?

    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße
    Vanessa

    • Dennis Hundt
      24. April 2017 - 15:57 Antworten

      Hallo Vanessa,

      die Angaben sind nach Ihrer Schilderung widersprüchlich. Lassen Sie den Vertrag / die Klausel im Zweifel prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    10. Januar 2018 - 15:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    In meinem Untermietvertrag steht „in der Miete sind folgende Nebenkosten enthalten“, wobei im Folgenden dann die Nebenkosten mit dem einzelnen € Beträgen aufgelistet sind (Betriebskosten, Strom, Internet). Kann mein Vermieter nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung von mir verlangen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Maria

    • Dennis Hundt
      10. Januar 2018 - 18:12 Antworten

      Hallo Maria,

      wenn im Vertrag nicht von Vorauszahlungen die Rede ist, dann ist eine Nebenkostenabrechnung m.E. auch nicht möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annika
    3. Juni 2018 - 13:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Anfang Mai als Untermieterin in eine WG gezogen und zahle eine Nebenkostenpauschale. Nach der ersten Abrechnung sprach mein Untervermieter davon, dass die Nebenkosten höher sind als geplant (er ist selber erst neu in die Wohnung gezogen) und ich entsprechend nachzahlen muss.

    Hat er das Recht dazu, rückwirkend eine Zahlung zu verlangen? Inwiefern kann er die Pauschale erhöhen? Meiner Meinung nach steht dies nicht explizit im Mietvertrag drin. (Wortlaut: „Die Pauschale für die Nebenkosten beträgt monatlich 50 €.“ und „Ändert sich die Höhe der Miete oder Vorauszahlungen/Pauschalen im Hauptmietvertrag, so kann der Hauptmieter die Änderungen auch im Verhältnis zum Untermieter nach Darlegung entsprechend geltend machen.“)

    In Bezug darauf verstehe ich den zweiten Absatz aus § 560 BGB nicht („Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.“) Falls die Erhöhung meiner Pauschale möglich ist, ab wann muss ich diese dann zahlen?

    Vielen Dank im Voraus!

    Viele Grüße
    Annika

    • Dennis Hundt
      4. Juni 2018 - 10:01 Antworten

      Hallo Annika,

      in aller Kürze: i.d.R. kann die Pauschale nur für die Zukunft angepasst werden. Bitte lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rafid
    6. Juni 2018 - 18:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin September 2017 als Untermieter in eine WG gezogen und zahle laut Vertrag eine 50€ Nebenkostenpauschale. Im Vertrag ist es nicht explizit angegeben was in der Pauschale enthalten sind, aber laut einem Voruntermieter der 3 Jahre in der WG gewohnt hat, wurde von ihm bis zu seinem Auszug keine zusätzlichen Kosten verlangt. Ich musste auch bisher keine zusätzlichen Kosten zahlen. Meine Untervermieterin erhebt jedoch 2€ pro Benutzung der Waschmaschine.

    Nach der ersten Stromabrechnung im Mai 2018 stellte es sich heraus dass der Verbauch zu hoch war und dementsprechend muss eine Nachzahlung von insgesamt 160€ geleistet werden. Zu meiner Überraschung verlangt meine Untervermieterin nicht nur die Stromnachzahlung, aber auch die monatlichen Stromkosten mit der Begründung dass sie noch separat zu leisten sind. Sie verweigert dass die Stromkosten in meiner Warmmiete enthalten sind. Meine Untervermieterin zahlt bisher 54€ Stromkosten pro Monat, was für einen 3 Personen Haushalt noch recht günstig ist.

    Nun hat mich dieser Sachverhalt zu Verwirrung geführt. Bisher dachte ich dass alle Nebenkosten schon inklusiv sind. Die monatliche Gesamtwarmmiete wird zwar nicht gleich groß unter uns aufgeteilt, dafür ist bspw die Mitbenutzung der Keller, Parkgarage, sowie die Waschmaschine nicht enthalten. Plötzlich verlangt meine Untervermieterin eine gerechte Aufteilung der Stromkosten. Wieso hat sie keinerlei Kosten von meinem Voruntermieter verlangt? Wozu will sie denn eine Extragebühr zur Mitbenutzung der Waschmaschine, wenn am Ende der Periode die Stromkosten gerecht aufgeteilt werden? Wer hat in diesem Fall Recht?

    Für eine hilfreiche Rückmeldung wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

    Rafid

    • Dennis Hundt
      6. Juni 2018 - 19:42 Antworten

      Hallo Rafid,

      ich würde eine einvernehmliche Lösung suchen, damit Sie weiter gut zusammenwohnen können. Wenn Sie hart bleiben wollten, sollten Sie sich auf die ersten Monate der Mietzeit beiziehen, hier waren offensichtlich auch alle Nebenkosten (Wohnungsstrom etc.) inklusive.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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