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Nebenkosten: Wie werden Balkone und Terrassen betrachtet?

Der Vermieter kann bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Nebenkosten nach der Wohnfläche anteilmäßig auf die Mieter umlegen. Außerdem ist die Wohnfläche für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung öffentlich geförderter Wohnungen von Bedeutung. Je größer die Wohnfläche, desto mehr Nebenkosten zahlt der einzelne Mieter.

Soweit Balkone oder Terrassen zu der vom Mieter gemieteten Wohnung gehören, kommt es darauf an, ob und inwieweit diese in die Berechnung der Wohnfläche einfließen, mit der Folge, dass der Mieter auch für diese Flächen Nebenkosten entrichten muss.

Die Nutzbarkeit bestimmt den Wohnwert der Nutzfläche

Für preisfreien Wohnraum gibt es keine gesetzlichen Vorgaben für die Flächenberechnung. Vielfach zieht die Rechtsprechung die für den preisgebundenen Wohnraum maßgeblichen Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFlV)  heran. Teilweise wird auch auf die DIN-Norm 277  abgestellt.

Soweit auf die Wohnflächenverordnung abgestellt wird, zählen  Balkone und Terrassen zur Wohnfläche einer Wohnung, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung gehören und nur vom jeweiligen Mieter genutzt werden können.

  • Gemäß § 4 WoFlV  werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Die Bewertung ist dem Vermieter überlassen.
  • Wird hingegen auf die DIN-Norm 277 abgestellt, sind Balkone und Terrassen nur zu einem Viertel ihrer Grundfläche anrechenbar. Der Unterschied erklärt sich daraus, dass die Wohnflächenverordnung einen Anreiz zum Bau von Wohnungen schaffen soll, die mit Balkon ausgestattet sind, während DIN 277 sich am Wohnwert der Bauteile orientiert.

Konsequenz: So wirken sich Balkon und Terrassen auf die Nebenkosten aus

Hat der Balkon 10 m² Fläche, werden bei Maßgabe der WoFlV je nach Wohnwert 2,5 bis 5 m ² Balkonfläche der Wohnfläche der Wohnung zugeschlagen. Die sich ergebende Gesamtwohnfläche ist dann die Grundlage, nach der die Nebenkosten berechnet werden. Damit zahlt der Mieter faktisch auch Heiz- und Warmwasserkosten für den Balkon, soweit der nichtverbrauchsabhängige Anteil nach der Wohnfläche umgelegt wird. Da die Heiz- und Warmwasserkosten aber nach gesetzlicher Vorgabe zu mindestens 50 % nach Verbrauch abgerechnet werden, wirkt sich der Anteil von Balkon oder Terrasse nicht ganz so gewichtig aus.

Abweichungen nach oben und nach unten

Die Regelanrechnung nach der WoFlV beträgt somit ¼. Eine Abweichung davon ist durchaus möglich, soweit besondere Umstände im Einzelfall eine andere Beurteilung rechtfertigen.

Höhere Anrechnung: Die Anrechnung von bis zur Hälfte der Grundfläche kommt bei guten Lagen oder aufwändigen Balkon-  oder Terrassengestaltungen in Betracht, die einen höheren Wohnwert des Balkons oder der Terrasse begründen.

Geringere Anrechnung: Abweichungen nach unten sind ebenso denkbar, etwa wenn ein Balkon aufgrund seiner Lage im Erdgeschoss oder an einer  stark befahrenen Straßenkreuzung nicht oder nur sehr eingeschränkt benutzbar ist oder der Gebrauchswert infolge der Einsichtsmöglichkeit von mehreren Seiten eingeschränkt ist (AG Neuss WM 1993, 410).

Führt eine zu große Grundfläche des Balkons zu einem unangemessen großen Anteil an der Gesamtwohnfläche, kann ein geringerer Ansatz ebenso gerechtfertigt sein (Schmid Mietrecht S. 824).  Der Nutzen einer ebenerdigen Außenterrasse darf den Nutzen des Außenbereiches nicht überbewerten. Teils haben Gerichte übergroße Freiflächen mit der Fläche des kleinsten Wohnraums berücksichtigt.

Teils wird die Bewertung des Wohnwertes auch nach der Himmelsrichtung vorgenommen. In einem Fall, in dem der Balkon von der Straße abgelegen war, wurde die Hälfte der Grundfläche des Balkons der Wohnfläche der Wohnung hinzugerechnet (LG Hamburg WM 1996, 279).  Ein Balkon mit ganztägiger Besonnung und der Aufstellmöglichkeit für Tisch, Stühle und Liegen wurde mit 3/8 bewertet (LG  Berlin ZMR 1986, 243). In einem anderen Fall wurde die Fläche des Balkons infolge seiner Nordlage und Nähe zu einer Verkehrsstraße überhaupt nicht berücksichtigt (LG Kiel WM 1995, 307).

7 Antworten auf "Nebenkosten: Wie werden Balkone und Terrassen betrachtet?"

  • Klaus Martin
    29. Januar 2013 - 08:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir wohnen mit unserem Vermieter in einem Zweifamilienhaus. Der Vermieter wohnt im Erdgeschoss, wir in der 1. Etage. Bei der letzten Nebenkostenabrechnung ist uns aufgefallen, das der Vermieter seine Terrasse nicht bei der Wohnfläche anrechnet. Wir haben keinen Balkon. Kann oder muß er die Terrasse mitberechnen.
    MFG Klaus Martin

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2013 - 09:26 Antworten

      Hallo Klaus Martin,

      ich kann dem Artikel im Grunde nichts mehr hinzufügen und würde mich an dieser Stelle nur wiederholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Kramer
    23. Juni 2013 - 16:45 Antworten

    Unklarheit besteht in dem Fall wie die Balkonfläche dann zu bewerten ist, wenn der Balkon nachträglich mit einer Verglasung geschlossen und zu einer Art Wintergarten ohne Heizung umfuntioniert wird.

  • Test@test.de
    13. August 2015 - 14:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch wir wohnen mit dem Vermieter in einem Zweifamilienhaus. Der Vermieter wohnt im Erdgeschoss, wir in der 1. Etage. In der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter nur den unseren 10qm Balkon anteilig berücksichtigt – nicht aber seine eigene 15qm Terrasse für die Berechnung des Gesamt-„Wohnraums“. Faktisch zahlen wir also für unsere Terrasse anteilig für zusätzliche Nebenkosten mit – er selber für seine größere Terrasse aber nicht. Ist diese „Ungleichbehandlung“ rechtens?

    LG

    Thorsten Müller

    • Dennis Hundt
      13. August 2015 - 14:33 Antworten

      Hallo Thorsten,

      weisen Sie Ihren Vermieter doch darauf hin, dass dieser doch bitte die gleichen Maßstäbe für sich und Sie nutzt – nur dann werden die Nebenkosten auch fair verteilt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela.haeffner
    13. März 2016 - 00:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter berechnet meine Terrasse zu 50% mit in die Nebenkosten. Die Wohnfläche wurde jetzt nachgemessen und ist nicht 93qm sondern nur 87,5 die Terrasse 8 Stock hat (er sagt 75qm) 70qm wovon 50 qm überdacht sind. Er hat mir 120qm in den Nebenkosten berechnet auch für die Heizkosten (ich heize aber nur das Schlafzimmer und das Wohnzimmer selten da ich tagsüber arbeite. War beim Mieterverein, aber es kommen nur unverschämte Schreiben mit Drohung zur Klage. Er fordert 4500.-€ Nebenkosten für diese 3 Zimmerwohnung in Ludwigshafen Mitte. Strom kostet mich extra ca. 100€ im Monat. Jetzt kam ein Schreiben, dass er alles mit 135qm neu berechnen will und ich soll die Nachzahlung von 2500 € zahlen und ab 1.3.16 erhöht er meine Nebenkostenvorauszahlung um 220€. Das kommt mir alles utopisch hoch vor und ich weiss nicht, ob ich es auf die Klage ankommen lassen soll oder besser bezahle?
    Wie stehen meine Chancen wenn es vor Gericht geht?
    vielen Dank für Ihre Antwort
    viele Grüße
    Michaela

    • Dennis Hundt
      13. März 2016 - 02:11 Antworten

      Hallo Michaela,

      danke für Ihren Beitrag. Leider wird Ihnen niemand helfen können, ohne den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung genau zu überprüfen. Sie können die Nebenkostenabrechnung z.B. hier oder beim Mieterverein prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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