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Untermiete: Nebenkosten pauschal abrechnen?

Bei der Untermiete ist der Mieter gleichzeitig Untervermieter. Damit ist er zuständig für die Umlage und Abrechnung der Nebenkosten gegenüber dem Untermieter. Doch wie funktioniert die Umlage der Nebenkosten bei der Untermiete und was gibt es zu beachten?

Wie bei dem Hauptmietvertrag bieten sich grundsätzlich zwei Möglichkeiten an, wie man die Nebenkosten abrechnen kann: Als monatliche Nebenkostenvorauszahlung mit Jahresabrechnung oder monatliche Nebenkosten-Pauschale. Hier soll es um die letzgenannte Variante gehen.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter, wie Sie als Untervermieter die Nebenkosten pauschal abrechnen und was bei der Nebenkostenumlage generell zu beachten ist.

I. Nebenkosten bei Untermiete abrechnen: Voraussetzung

Für die Umlage der Nebenkosten auf den Untermieter ist es wichtig, dass es eine sog. Umlagevereinbarung im Untermietvertrag gibt. Fehlt eine solche Vererinabrung trägt der Mieter die Kosten und Lasten der Untervermietung. Das bedeutet es bleibt auf den Nebenkosten, die sein Untermieter verursacht sitzen.

Der Grund ist, dass es sich bei dem Untermietverhältnis um ein ganz normales Mietverhältnis handelt, für da die allgemeinen mietvertraglichen Pflichten des § 535 Bürgerliches Gesetzbauch (BGB) gelten. In diesem Paragraph steht aber in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Vermieter die Kosten und Lasten der Mietwohnung trägt, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Als Mieter und Untervermieter sollte man also unbedingt, darauf achten mit dem Untermiete eine Umlagevereinbarung nach § 556 Abs. 1 S. 1 BGB zu treffen, wenn man die Nebenkosten pauschal oder als Vorauszahlung abrechnen will.

II. Das sind pauschale Nebenkosten

Die sog. pauschalen Nebenkosten sind nichts anderes als in einem Pauschalbetrag zusammengefasste Nebenkosten. Im Mietrecht ist dann die Rede von der sog. Nebenkostenpauschale.

1. Nebenkostenpauschale

Nach § 556 Abs. 2 S. 1 BGB ist die Nebenkostenpauschale, ein festgelegter Betrag zur pauschalen Abgeltung der umzulegenden Nebenkosten. Welche Nebenkosten das sind, hängt von der vertraglichen Vereinbarung im Untermietvertrag ab. Gezahlt werden die pauschalen Nebenkosten regelmäßig in monatlichen Raten (vgl. Weidenkaff in: Palandt/Weidenkaff BGB Kommentar, 69. Auflage § 556 Rn. 6).

Wichtig ist, dass man auch bei der Untermiete nur solche Nebenkosten pauschal abrechnen darf, die zu den umlagefähigen Nebenkosten im Sinne der §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören. Das sind also z.B. meistens die eigenen Nebenkosten und evtl. zusätzlich anfallende Kabel- oder Internetgebühren.

Welche Kosten im Einzelnen unter die umlagefähigen Kosten fallen, können Sie hier nachlesen:

Außerdem ist es wichtig, dass Mieter die verbrauchsabhängigen Kosten, wie z.B. die Warmwasserkosten und die Heizkosten meistens nicht pauschal gegenüber dem Untermieter abrechnen können.  Das gilt jedenfalls für solche Untermietverhältnisse in denen man als Hauptmieter nicht mehr selbst mit in der Mietwohnung wohnt. Wird die ganze Wohnung untervermietet müssen die Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung  (HeizkostenV) zu mindestens 50 % bis 70% nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Anderenfalls kann der Untermieter die Nebenkosten gemäß § 12 HeizkostenV kürzen. Ausnahmsweise zu 100 % pauschal abrechnen darf man allerdings, wenn nur ein Zimmer untervermietet wird und man als Mieter in der Wohnung bleibt. Dann ist die HeizkostenV nicht anwendbar, § 2 HeizkostenV.

2. Unterschied zur Nebenkostenvorauszahlung

Nebenkostenvorauszahlungen sind monatlich anfallende Vorauszahlungsbeträge auf die tatsächlich anfallenden Nebenkosten über die im Normalfall jährlich abgerechnet wird, § 556 Abs. 2 S. 1 BGB.

Bei Nebenkosten, die Mieter pauschal gegenüber dem Untermieter abrechnen, kommt es auf die tatsächlich angefallenen Nebenkosten während des Untermietverhältisses nicht an. Es erfolgt also keine Nebenkostenabrechnung mit Ausgleich der überschüssigen Zahlbeträge. Allerdings können auch keine Nebenksostennachforderungen gestellt werden.

Ein weiterer Unterschied zur Nebenkostenvorauszahlung ist, dass z.B. eine Erhöhung der Pauschale nur mit Zustimmung des Untermieters und einem vertraglich vereinbarten Änderungsvorbehalt zulässig ist nach § 560 Abs. 1 BGB. Bei der Vorauszahlung hingegen kann der monatliche Zahlbetrag auch einseitig von dem Untervermieter angepasst werden.

Mehr zur Möglichkeit der Anpassung einer Nebenkostenpauschale lesen Sie hier: Nebenkosten ändern sich unterjährig (z.B. Gärtner, Versicherung) Erhöhung dem Mieter melden?

III. Wie hoch dürfen pauschale Nebenkosten bei der Untermiete sein?

Bei der Höhe der pauschalen Nebenkosten für die Untermiete kann man sich als Mieter an den eigenen Nebenkostenzahlbeträgen orientieren. Oft hilft auch ein Blick in den örtlichen Betriebskostenspiegel, der die durchschnittlichen Nebenkostenpauschalen für vergleichbaren Wohnungen zeigt. Zahlt man selbst Vorauszahlungen empfiehlt es sich den Pauschalbetrag etwas höher anzusetzen, um etwaige Differenzen zum tatsächlichen Nebenkostenanfall auszugleichen.

Allerdings darf man nicht zu hoch gehen. Der Nebenkostenpauschalbetrag muss angemessen sein. Das bedeutet er darf der Höhe nach in Bezug auf die wahrscheinlich tatsächlich anfallenden Nebenkosten nicht als überhöht gelten. Verlangt man also z.B. das Doppelte dessen was wahrscheinlich tatsächlich bei den Nebenkosten der Untermiete anfällt, ist der Nebenkostenpasuchalbetrag überhöht.  Vermieter (und Untervermieter!) begehen dann eine Ordnungswidrigkeit, denn in einem solchen Fall liegt eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) vor: Gemäß § 5 Abs. 1 WiStG handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen oder damit verbundenen Nebenleistungen, unangemessen hohe Entgelte fordert etc. Als unangemessen hoch, gelten dabei  Beträge, die vergleichbare tatsächliche Mietpreise und Nebenkostenanteile um mehr als 20 % übersteigt, § 5 Abs. 2 WiStG.

IV. Fazit

Nebenkosten kann man als Mieter bei der Untermiete pauschal abrechnen. Wichtig ist eine Vereinbarung für die Umlage der Nebenkosten auf den Untermieter im Untermietvertrag und das der Betrag in einer angemessenen Höhe festgesetzt wird. Die Heiz- und Warmwasserkosten können allerdings meistens nicht in voller Höhe bei der Pauschale für die Nebenkosten mit abgerechnet werden. Hier ist eine gesonderte verbrauchsabhängige Abrechnung erforderlich.

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