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Umlagefähige Nebenkosten in der Steuererklärung (als durchlaufender Posten für Vermieter)

Vermieter zahlen verschiedene laufende Nebenkosten für die Mietwohnung: Bei den einen kommen die Rechnungen der Versorgungsunternehmen und Dienstleistern direkt ins Haus und bei den anderen, wie z.B. Vermietern einer Eigentumswohnung ist monatlich das Hausgeld fällig. Einen großen Teil dieser Kosten – und zwar die umlagefähigen Nebenkosten – bekommt der Vermieter vom Mieter zurück. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten trägt der Vermieter selbst. Wird dann am Ende des Jahres die Steuererklärung gemacht, stellt sich die Frage, welche Nebenkosten der Vermieter in der Steuererklärung als Ausgaben angeben sollte. Alle Nebenkosten oder nur die, die nicht umlagefähig sind? Schließlich zählen ja die monatlichen Einnahmen der Nebenkosten und Nebenkostennachzahlung ebenso zu den Mieteinnahmen – daher müssten die Nebenkosten in der Steuererklärung als Ausgaben bzw. Werbungskosten absetzbar sein.  Oder nicht?!

Erfahren Sie hier was zu beachten ist, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung angeben. Der nachfolgende Artikel erklärt, ob und wie Vermieter die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten angeben können und wie sich das auf die Steuer auswirkt.

I. Nebenkosten in der Steuererklärung: Welche Posten sind absetzbar?

Ganz allgemein kann der Vermieter sämtliche Ausgaben – umlagefähig oder nicht – absetzen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu zählen besonders auch alle umlagefähigen Nebenkosten, die man als Vermieter von dem Mieter monatlich und nach der Jahresabrechnung erstattet bekommt.

II. Umlagefähige Nebenkosten

Die umlagefähigen Nebenkosten sind in der Steuererklärung steuerlich absetzbar. Zu beachten ist lediglich, dass die umlagefähigen Nebenkosten sogenannte durchlaufende Posten sind, die sich weder steuermindernd noch steuererhöhend auswirken: Sie gehören sowohl zu den steuerlich relevanten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als auch zu den Ausgaben.

Dazu zählen z.B.  sämtliche Kosten, die mit dem Wasser/ Abwasser und  der Heizung oder dem Warmwasser in Verbindung stehen; laufende öffentliche Abgaben, wie die Grundsteuer, Müllabfuhr und Straßenreinigungskosten, Kosten für Gartenpflege/ Hausmeistertätigkeiten oder einen Aufzug; Reinigungskosten und Ausgaben für die Beseitigung von Ungeziefer; Beleuchtungskosten für Gemeinschafträume; Versicherungen, wie z.B. Sachversicherungen gegen Feuer-, Glas-, Sturm-, Wasser- und Elementarschäden usw. Eine Auflistung aller in Frage kommender Kosten finden Sie hier: Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht.

III. Nicht umlagefähige Nebenkosten

Die nicht umlagefähigen Nebenkosten, wie die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten und die Verwaltungskosten, nach § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) wirken sich dagegen steuermindernd aus, da sie nicht durch den Mieter erstattet werden. Dazu zählen u.a. Fahrtkosten, Reparaturaufwendungen oder Kreditzinsen etc. Diese Nebenkosten können Vermieter als Ausgaben absetzen. Wie das geht und welche Kosten im Einzelnen darunter fallen können Sie hier nachlesen: Vermieter: Nicht umlegbare Nebenkosten als Werbungskosten absetzen.

IV. Nebenkosten in der Steuererklärung angeben

Da das Finanzamt sämtliche Einnahmen, die Vermieter durch die Vermietung einer Mietwohnung bekommen für den Zeitraum eines Kalenderjahres zusammenrechnet, haben Vermieter alle Einnahmen, die Sie innerhalb eines Abrechnungsjahres erhalten bei der Steuererklärung in der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzugeben.

Davon werden dann sämtliche Ausgaben abgezogen, die der Vermieter im Abrechnungsjahr im Zusammenhang mit der Vermietung hat. Eine Ausnahme bilden lediglich Anschaffungskosten für die Mietwohnung oder für Dinge in Bezug auf die Mietwohnung die höher als 800 Euro sind. Solche Kosten können nur mit Teilbeträgen über mehrere Jahre steuerlich abgeschrieben werden (sog. Absetzung für Abnutzung bzw.  „AfA“). Daher trägt der Vermieter in der Steuererklärung die umlagefähigen Nebenkosten bei den Ausgaben unter „Umlagen“ ein und die nicht umlagefähigen Nebenkosten z.B. unter „Verwaltungskosten“ usw., je nach dem um welche Kostenart es sich handelt.

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