Vermieter zahlen verschiedene laufende Nebenkosten für die Mietwohnung: Bei den einen kommen die Rechnungen der Versorgungsunternehmen und Dienstleistern direkt ins Haus und bei den anderen, wie z.B. Vermietern einer Eigentumswohnung ist monatlich das Hausgeld fällig. Einen großen Teil dieser Kosten – und zwar die umlagefähigen Nebenkosten – bekommt der Vermieter vom Mieter zurück. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten trägt der Vermieter selbst. Wird dann am Ende des Jahres die Steuererklärung gemacht, stellt sich die Frage, welche Nebenkosten der Vermieter in der Steuererklärung als Ausgaben angeben sollte. Alle Nebenkosten oder nur die, die nicht umlagefähig sind? Schließlich zählen ja die monatlichen Einnahmen der Nebenkosten und Nebenkostennachzahlung ebenso zu den Mieteinnahmen – daher müssten die Nebenkosten in der Steuererklärung als Ausgaben bzw. Werbungskosten absetzbar sein. Oder nicht?!
Erfahren Sie hier was zu beachten ist, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung angeben. Der nachfolgende Artikel erklärt, ob und wie Vermieter die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten angeben können und wie sich das auf die Steuer auswirkt.
Inhalt: Auswirkungen von Nebenkosten in der Steuererklärung (für Vermieter)
I. Nebenkosten in der Steuererklärung: Welche Posten sind absetzbar?
I. Nebenkosten in der Steuererklärung: Welche Posten sind absetzbar?
Ganz allgemein kann der Vermieter sämtliche Ausgaben – umlagefähig oder nicht – absetzen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu zählen besonders auch alle umlagefähigen Nebenkosten, die man als Vermieter von dem Mieter monatlich und nach der Jahresabrechnung erstattet bekommt.
II. Umlagefähige Nebenkosten
Dazu zählen z.B. sämtliche Kosten, die mit dem Wasser/ Abwasser und der Heizung oder dem Warmwasser in Verbindung stehen; laufende öffentliche Abgaben, wie die Grundsteuer, Müllabfuhr und Straßenreinigungskosten, Kosten für Gartenpflege/ Hausmeistertätigkeiten oder einen Aufzug; Reinigungskosten und Ausgaben für die Beseitigung von Ungeziefer; Beleuchtungskosten für Gemeinschafträume; Versicherungen, wie z.B. Sachversicherungen gegen Feuer-, Glas-, Sturm-, Wasser- und Elementarschäden usw. Eine Auflistung aller in Frage kommender Kosten finden Sie hier: Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht.
III. Nicht umlagefähige Nebenkosten
Die nicht umlagefähigen Nebenkosten, wie die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten und die Verwaltungskosten, nach § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) wirken sich dagegen steuermindernd aus, da sie nicht durch den Mieter erstattet werden. Dazu zählen u.a. Fahrtkosten, Reparaturaufwendungen oder Kreditzinsen etc. Diese Nebenkosten können Vermieter als Ausgaben absetzen. Wie das geht und welche Kosten im Einzelnen darunter fallen können Sie hier nachlesen: Vermieter: Nicht umlegbare Nebenkosten als Werbungskosten absetzen.
IV. Nebenkosten in der Steuererklärung angeben
Davon werden dann sämtliche Ausgaben abgezogen, die der Vermieter im Abrechnungsjahr im Zusammenhang mit der Vermietung hat. Eine Ausnahme bilden lediglich Anschaffungskosten für die Mietwohnung oder für Dinge in Bezug auf die Mietwohnung die höher als 800 Euro sind. Solche Kosten können nur mit Teilbeträgen über mehrere Jahre steuerlich abgeschrieben werden (sog. Absetzung für Abnutzung bzw. „AfA“). Daher trägt der Vermieter in der Steuererklärung die umlagefähigen Nebenkosten bei den Ausgaben unter „Umlagen“ ein und die nicht umlagefähigen Nebenkosten z.B. unter „Verwaltungskosten“ usw., je nach dem um welche Kostenart es sich handelt.
20. April 2021 - 21:50
Sehr geehrter Herr Hundt,
erstmal vielen Dank für den informativen Artikel.
Ich bin gerade dabei, meine erste Steuererklärung als Vermieter für 2020 zu erstellen und scheitere ein wenig an der Angabe der Nebenkosten in Zeile 46 und 47.
Bisher dachte ich, dass es genügen würde, in Zeile 46 die Summe der Hausgeldzahlungen in 2020 (Zufluss/Abflussprinzip) abzüglich der Instandhaltungsrücklage einzutragen. Beides ist ja aus dem Wirtschaftsplans ersichtlich, der mir bereits 2020 zugegangen ist.
Die genaue Aufteilung in umlagefähige (Zeile 46) und nicht umlagefähige Zulagen (Zeile 47) ist ja nur aus der Betriebskostenabrechnung der WEG ersichtlich, die mir erst Ende 2021 zugestellt wird, also weit nach Ablauf der Einsendefrist meiner Steuererklärung.
Wie gehe ich jetzt am besten vor?
Viele Grüße,
Bernd
21. April 2021 - 08:17
Hallo Bernd,
das Problem aller Vermieter – Sie müssen erst die Abrechnung 2020 (in 2021) abwarten, bevor Sie Ihre Steuererklärung machen können. Erst in der Hausgeldabrechnung wird sichtbar, welche Beträge tatsächlich für die Instandhaltung genutzt wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. März 2022 - 12:23
Guten Tag;
hier widerspricht sich aber ein wenig.
Wenn ich die Hausgeldabrechnung 2021 abwarten soll, kann ich frühestens im September 2022 die
Einkommenssteuereklärung fertigen. ( Jahressitzungen der WEG).
Da gibts dann aber Mecker vom Finanzamt, oder nicht?
Freundliche Grüße
P.D.
3. März 2022 - 12:27
Hallo P.D.,
richtig, ohne Steuerbrater (verlängerte Fristen) gibt es zeitliche Konflikte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Juni 2022 - 17:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
wie verhält es sich, wenn ich als Vermieter für 2020 keine Nebenkostenabrechnung gemacht habe? Kann ich das dem Finanzamt mitteilen und kann ich dann das gesamte von mir gezahlte Hausgeld von der Steuer absetzen? Das Finanzamt verlangt von mir die Nebenkostenauflistung. Danach wurde ich vor 12 Jahren vom Finanzamt schon mal gefragt. Damals hatte ich einen Gesetzespassus gefunden, in dem stand, dass Vermieter keine Nebenkostenabrechnung machen müssen und das Finanzamt alle Nebenkosten steuerlich anerkennen muss. Ist das heute immer noch so? Ich finde im Internet keine Angaben mehr dazu.
Ich bin auf Ihre Antwort gespannt.
Mit freundlichen Grüßen,
Bernhard Neubert
28. Juni 2022 - 17:45
Hallo Bernhard,
ich kann Sie hier nicht steuerlich beraten. Als Vermieter sind für die alle gezahlten Nebenkosten Werbungskosten und alle Mieteinnahmen (Wamrrmiete) als Einnahmen zu versteuern. Befragen Sie bitte bei Bedarf Ihren Steuerberater.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. August 2022 - 17:32
Hallo! Mache zur Zeit das erste mal meine Steuererklärung mit Elster und habe die folgende Frage:
Ich habe jeden Monat die Vorauszahlungen für die Betriebskosten von meinem Mieter erhalten, darf ich dann die gesamten umlagefähigen Nebenkosten als Werbekosten in der Zeile 46 absetzen oder wäre nur eine einzelne Nebenkosteposition absetzbar z.B. Heizung, wenn ich diese nicht auf den Mieter umlegen könnte (wegen fehlender Vereinbarung) ?
Außerdem habe ich vom Mieter die Grundsteuer in der Jahresabrechnung umgelegt, darf man diese dann noch mal in den Werbekosten absetzen oder geht das nicht?
Grüße
Florian
30. August 2022 - 20:45
Hallo Florian,
Sie nehmen die Warmmiete ein und geben Ihr Hausgeld (+ Zins usw.) aus. Die nicht umlagefährige Differenz bildet sich automatisch. Bitte beachten Sie, das Sie nicht das gesamte Hausgeld ansetzen können, sondern bei der Instandhaltung nur die tatsächlichen Kosten und nicht die Ansparung. Ich würde eine steuerliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt