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Nebenkosten: Vermieter setzt eigene Firma ein – zulässig? (z.B. Gärtner, Treppenhausreinigung)

Bei den Hausmeistertätigkeiten oder Gartenarbeiten legen Vermieter oft gerne selbst Hand an und rechnen das in den Nebenkosten mit ab. Aus rechtlicher Sicht spricht grundsätzlich nichts dagegen. Eigenleistungen des Vermieters sind in den meisten Fällen zu den umlagefähigen Nebenkosten zu zählen. Doch was ist, wenn der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die Gehaltskosten für seinen angestellten Hausmeister abrechnet, der bei ihm in der Firma arbeitet? Oder, wenn der Vermieter eine Reinigungsfirma hat und seine Putzfrauen auch im Mietshaus sauber machen lässt? Nach der Rechtsprechung ist auch das unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Der BGH erklärt, dass es dem Vermieter frei steht anfallende Arbeiten in einem Mietshaus selbst oder durch sein Personal zu erledigen, wenn er keine Drittfirmen beauftragen will (BGH, Urteil vom 14. November 2012 Az.: VIII ZR 41/12).

Wann der Vermieter eigene Firmen einsetzen darf und was er dafür abrechnen kann, zeigt der folgende Beitrag.

I. Kosten der Firma des Vermieters sind umlagefähige Eigenleistungen

Das ergibt sich bereits aus dem Gesetz, denn nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV kann der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen im Rahmen einer umlagefähigen Nebenkostenart abrechnen (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 429). Das sind die sog. Eigenleistungen des Vermieters.

Für diese Eigenleistung nach § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV ist es aber nicht notwendig, dass der Vermieter sie höchstpersönlich erbringt. Er kann dafür ohne weiteres auch Personal seiner eigenen Firma nutzen. Wichtig ist nur, dass Arbeiten verrichtet werden, die mit einer bestimmten Kostenart aus dem Katalog des § 2 BetrKV zusammenhängen. Ist das der Fall, kann der Vermieter die Arbeitsleistung bei den Nebenkosten mit abrechnen.

Mehr zu den Eigenleistung des Vermieters finden Sie hier: Nebenkosten: Stundenlohn für Eigenleistung des Vermieters und Nebenkosten ohne Belege – Vermieter macht Arbeiten selbst, geht das?

II. Das kann der Vermieter für sein Personal abrechnen

Bei den Kosten für die Arbeiten seiner Angestellten oder seines Personals kann der Vermieter sowohl die Kosten ansetzen, die ihm tatsächlich entstanden sind, als auch die sog. „fiktiven“ Kosten eines Drittunternehmens. „Fiktive“ Kosten meint solche Kosten, die eben nicht tatsächlich entstanden sind, aber entstanden wären, wenn man eine fremde Firma beauftragt hätte.

So entschied der BGH zum Beispiel zu Gunsten einer Vermieterin, die für Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten ihr eigenes Personal einsetze. Die Vermieterin rechnete in dem Fall nicht die tatsächlich angefallenen Kosten ab, sondern nahm den Kostenvorschlag eines fremden Unternehmens für die Nebenkostenabrechnung. Die Mieter wollten das nicht bezahlen. Sie waren der Meinung ein Vermieter darf nur die tatsächlich entstandenen Kosten abrechnen und sich nicht auf irgendeinen Kostenvoranschlag eines fremden Unternehmens berufen. Der BGH sagte dazu, dass die Vermietern gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV sehr wohl nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen darf. Dabei ist es egal, dass die Vermieterin, die Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeite nicht durch ihre eigene Arbeitskraft erbracht hat, sondern durch eigenes Personal ihrer Firma. Die gesetzliche Regelung dient der Vereinfachung der Abrechnung der Nebenkosten für den Vermieter. Bei dem Einsatz des Personals einer eigenen Firma müsste der Vermieter anderenfalls die Personalkosten in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten aufteilen – je nachdem in welchem Bereich und wie lange gearbeitet wird. Das ist sehr viel schwieriger und streitanfälliger als der Ansatz fiktiver Kosten. Deshalb gilt die gesetzliche Regelung auch für Vermieter, die bestimmte Leistungen im Rahmen der Nebenkosten durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Einheiten erbringen (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2012 Az.: VIII ZR 41/12).

Fantasiebeträge dürfen Vermieter allerdings nicht abrechnen. Das kann Mieter im äußersten Fall sogar zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB berechtigen: Zum Beispiel dann, wenn der Vermieter die Nebenkosten bewusst falsch und überhöht abrechnet, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung (LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012, Az.: 61 S 28/12 C).

III. Fazit

Finden Mieter in Ihrer Nebenkostenabrechnung abgerechnete Posten für Arbeiten, die die Firma des Vermieters oder sein Personal erledigt hat, ist das grundsätzlich zulässig. Entscheidend ist nur, dass die Tätigkeit im Zusammenhang mit einer umlagefähigen Nebenkostenposition steht.

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