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Nebenkosten: Stundenlohn für Eigenleistung des Vermieters

Nur tatsächlich angefallene Nebenkosten dürfen Vermieter abrechnen: Dazu gehören auch Kosten für eine Eigenleistung des Vermieters. Mäht der Vermieter also z.B. den Rasen, schneidet die Hecke oder jätet Unkraut – darf er seinen Aufwand als Gartenarbeiten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen. Das gilt genauso für Hausmeistertätigkeiten oder sonstige Arbeiten, die als Nebenkosten ansatzfähig sind und der Vermieter lieber selbst übernimmt.

Es stellt sich nur die Frage, was er für seine Arbeitsleistung als Stundenlohn nehmen kann. Reicht hier der Mindestlohn oder kann er den Stundenlohn eines Fachhandwerkers verlangen? Kann der Vermieter die eigene Gartenarbeit wie ein Gärtner abrechnen? Darf er Gewinn mit der Nebenkostenabrechnung machen? Der nachfolgende Artikel klärt die wichtigsten Fragen zum Thema „Stundenlohn des Vermieters“.

I. Eigenleistungen bei Nebenkosten

Grundsätzlich sind Eigenleistungen des Vermieters bei den Nebenkosten zu berücksichtigen. Das ist ausdrücklich im Gesetz bestimmt (vgl. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB iVm § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV).

1. Was heißt Eigenleistung eigentlich und wann zählt das zu den Nebenkosten?

Unter Eigenleistung versteht man grds. alle eigenen Sach- und Arbeitsleistungen im Rahmen einer umlagefähigen Nebenkostenart (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 429). Das bedeutet, alle Tätigkeiten oder Sachen die der Vermieter im Zusammenhang mit einer bestimmten Betriebskostenart aus dem Katalog des § 2 BetrKV einbringt, kann er auch bei dieser Kostenposition in der Nebenkostenabrechnung mit abrechnen. Typische Beispiele sind hier ein Hausmeistertätigkeiten, Reinigungsarbeiten und Gartenpflegearbeiten.

Eine extra Vereinbarung im Mietvertrag ist dafür nicht notwendig. Nur wenn er z.B. bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbringen will, die zu den sonstigen Nebenkosten zählen würden, muss er diese Nebenkostenart und die Ausführung in Eigenleistung im Mietvertrag besonders erwähnen. Das gilt aber für alle abgerechneten Kosten unter dem Punkt „sonstige Nebenkosten“. Ein Beispiel wäre hier etwa die Dachrinnenreinigung in Eigenleistung oder das Rein- und Rausstellen der Mülltonnen als besonderer Mülltonnenservice etc. (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 16. Dezember 2011, Az.: 385 C 2425/11).

2. Eigenleistung durch „Vermieter – Personal“

Es ist auch erlaubt, Arbeiten als Eigenleistung abzurechnen, die der Vermieter durch sein Personal oder eine Wohnungsunternehmen erbringen lässt. Nach § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV ist es nämlich nicht erforderlich, dass der Vermieter die „Eigenleistung“ höchstpersönlich erbringt. Hat er z.B. einen eigenen Angestellten auf 400 Euro Basis in seinem Betrieb, den er bei seinem Mietshaus den Rasen mähen lässt, kann er dessen Tätigkeit als Gartenarbeit abrechnen, auch wenn er dadurch z.B. keine „Extrakosten“ hat, da er seinen Angestellten ohnehin bezahlt (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2012 Az.: VIII ZR 41/12: durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten)Außerdem darf der Vermieter auch die Arbeiten, die die Hausverwaltung aufgrund des Verwaltervertrages erledigt als Eigenleistungen bei den Nebenkosten abrechnen (vgl. LG Berlin vom 21.8.2001, Az.: 64 S 476/00; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 433).

Entscheidend ist für die Abrechnung nur was tatsächlich an Arbeit oder Sachleistung bei einer Nebenkostenart erbracht bzw. eingebracht wurde.

Mehr zu dem Thema Eigenleistung durch den Vermieter können Sie hier nachlesen: Nebenkosten ohne Belege – Vermieter macht Arbeiten selbst, geht das?

II. Stundenlohn: Diese Kosten darf man umlegen

Als Kosten für die Eigenleistung werden tatsächlich aufgewendete oder sogenannte fiktive Kosten angesetzt. Fiktive Kosten nennt man Kosten die nicht tatsächlich entstanden sind, aber eben entsprechend entstanden wären, wenn man jemand anderen mit der Arbeit beauftragt hätte bzw. eine bestimmte Sache hätte kaufen müssen. Das ist der typische Fall für den Stundenlohn des Vermieters oder seines Personals, da hier eigentlich kein „Extra- Lohn“ angefallen ist und daher auch keine Rechnung existiert, wie wenn z.B. ein externes Unternehmen beauftragt wird. Der Stundenlohn wird daher als fiktiver Kostenpunkt angesetzt.

Beim Stundenlohn für den Vermieter oder sein Personal gilt danach Folgendes:

  • Tatsächlich angefallene Kosten werden 1:1 umgelegt (z.B. Kosten für spezielles Material, das bei der Arbeit verwendet wird).
  • Fiktive Kosten für Eigenleistungen, wie den Stundenlohn kann man mit dem Betrag ansetzen, den man für eine gleichwertige Leistung eines Dritten also z.B. eines Unternehmens bezahlt.
  • Bei den fiktiven Kosten für die Eigenleistung sind immer Nettobeträge anzusetzen, da Umsatzsteuer ja nicht anfällt.

1. Wie hoch darf der Stundenlohn sein?

Die Höhe des fiktiven Stundenlohns richtet sich in erster Linie nach dem Betrag, der für die entsprechende Tätigkeit eines Dritten angesetzt wird (vgl. LG Köln, Urteil vom 29. Dezember 2011, Az.: 1 S 44/11; BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az.: VIII ZR 41/12). Dabei gibt es weder eine Unter- noch eine Obergrenze für den Stundenlohn des Vermieters.

Es gilt wie bei allen Nebenkosten der gleiche Grundsatz: Die Kosten müssen angemessen sein und dem sog. Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen. Mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot ist gemeint, dass der Vermieter zwar die Art der Bewirtschaftung des Mietobjekts und damit auch die durchführenden Unternehmen frei wählen kann, aber bei Kostenaufwand und Nutzen gewissenhaft alle Umstände im Sinne einer ordentlichen Geschäftsführung abwägen muss (vgl. z.B. zur Wirtschaftlichkeit bei der Gartenpflege Entscheidung des AG Baden-Baden vom 03.06.2015 Az.: C 243/14; WuM 2015, 625-626). Sinnlose Arbeiten ohne Nutzen, utopische Preise, überhöhter Stundelohn usw. sind danach nicht wirtschaftlich und nicht ansatzfähig.

Vermieter und Mieter können sich für die Bemessung der Höhe des Stundenlohn auf vergleichbare Rechnungen von Unternehmen und Handwerkern oder deren Kostenvoranschläge beziehen. Auch die Durchschnittswerte aus dem Betriebskostenspiegel sind gute Richtwerte, um abzuschätzen, ob ein bestimmter fiktiver Stundenlohn angemessen ist oder nicht: Solange die fiktiv angesetzten Kosten sich im Rahmen der Durchschnittswerte bewegen, kann man von der Angemessenheit des Stundenlohns ausgehen.

Der Vermieter ist außerdem nicht verpflichtet verschiedene Kostenvoranschläge einzuholen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 436). Wichtig ist allein, dass die veranschlagten Kosten dem üblichen Aufwandsniveau für vergleichbare Tätigkeiten entsprechen, was im Streitfall vom Vermieter zu beweisen ist. Denn er allein trägt die Darlegungs- und Beweislast, ob der fiktive Stundenlohn für die Eigenleistung gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 14. November 2012 Az.: VIII ZR 41/12). Ist das nicht der Fall, bleibt der Vermieter auf dem überschießenden Kostenanteil sitzen.

2. Darf der Vermieter durch die Eigenleistung Gewinn machen?

Grds. ja. Solange der Kostenansatz angemessen und nicht unwirtschaftlich ist, kann er z.B. höhere Kosten ansetzen, als ihm tatsächlich durch seine Eigenleistung oder den Einsatz seines Personals entstehen und damit Gewinn machen (BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az.: VIII ZR 41/12; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 429). Durch die Entscheidung anstelle eines Dritten selbst bestimmte Arbeiten zu erledigen, kann der Vermieter profitieren. Das ist rechtlich auch nicht verboten.

Setzt der Vermieter also eigenes Personal ein, ist er nicht verpflichtet nur das abzurechnen, was er seinem Personal zahlt, sondern er kann einen fiktiven Betrag ansetzen! Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden und damit begründet, dass der Vermieter ja sehr oft, dass eigene Personal wie z.B. den Hausmeister für umlagefähige Tätigkeiten und nicht umlagefähige Tätigkeiten (etwa in der Verwaltung oder Reparaturen) einsetzt. Da er dann das Gehalt für eine ordnungsgemäße Abrechnung bei den Nebenkosten aber immer aufteilen müsste, ist es einfacher fiktive Kosten eines Dritten anzusetzen. So wird Streit vermieden, wieviel von dem Gehalt umlagefähig ist und wie viel nicht (vgl. dazu ausführlich BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az.: VIII ZR 41/12).

III. Fazit

Eigenleistungen des Vermieters können ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag mit einem fiktiven Stundenlohn bei den Nebenkosten abgerechnet werden. Dazu zählen auch Eigenleistungen, die durch das Personal des Vermieters erbracht werden. Die Höhe des Stundenlohns muss angemessen und wirtschaftlich sein, hat aber weder eine Unter- noch eine Obergrenze. Auch Gewinn machen ist dem Vermieter erlaubt. Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast, dass der angesetzte Stundenlohn berechtigt ist.

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