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Hausreinigung in Nebenkostenabrechnung: Was gehört dazu und was nicht?

Treppenhausreinigung, Kehren des Vorhofs, Reinigung der Kelleraufgänge und Dachnischen: Die Hausreinigung im Rahmen von Mietverhältnissen ist je nach Wohnanlage sehr unterschiedlich geregelt. Dazu kommt, dass die Mieter in dem einen Wohnhaus die Hausreinigung erledigen, wohingegen die Mieter in einem anderen Wohnhaus dafür einen Reinigungsservice oder einen Hausmeister haben, der entsprechende Tätigkeiten übernimmt. Je nachdem, wie die Art der Hausreinigung im Mietvertrag geregelt ist, gibt es auch eine unterschiedliche Abrechnung der anfallenden Kosten in der Nebenkostenabrechnung.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter welche Kosten der Hausreinigung als Nebenkosten abgerechnet werden können und wie die Umlage erfolgt.

I. Hausreinigung bei den Nebenkosten

Die Hausreinigung kann grundsätzlich in der Nebenkostenabrechnung als Kostenposition auftauchen.

Vorausgesetzt ist zunächst nur, dass es im Mietvertrag der Parteien eine Umlagevereinbarung gibt, die besagt, dass der Mieter die anfallenden Nebenkosten zu tragen hat, vgl. § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Fehlt eine wirksame Umlagevereinbarung trägt der Vermieter die Verpflichtung die Kosten und Lasten der Vermietung zu tragen. Das bedeutet, ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung muss der Mieter keine Kosten der Hausreinigung übernehmen.

Steht im Mietvertrag, dass der Mieter die Nebenkosten zahlt, dann ist im Regelfall die BetrKV anzuwenden, die regelt, welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht.

Die Hausreinigung ist § 2 Nr. 9 BetrKV als umlagefähige Nebenkostenart genannt: Dort steht, dass die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, umlagefähig sind. Dazu zählen die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.

1. Hausreinigung im Haus

Unter die Gebäudereinigung fallen alle laufenden Reinigungsarbeiten innerhalb des Mietshauses, unabhängig davon ob die Mieter selbst oder ein Reinigungsservice beauftragt ist. Alle Kosten die laufend im Zusammenhang mit der Hausreinigung im Haus anfallen können bei den Nebenkosten abgerechnet werden. So z.B. die Personalkosten für Haus- und Treppenhausreinigung, die Kosten für Reinigungsmittel etc. Nicht dazu zählen Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte und Maschinen, Putzlappen, Besen, Schrubber usw. (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3500).

2. Hausreinigung außerhalb bzw. am Haus

Fassadenreinigung oder Graffitibeseitigung fallen nicht unter die umlagefähigen Nebenkosten. Es handelt sich nicht um laufenden Kosten, die durch die Vermietung entstehen. Ein neuer Anstrich der Hausfassade gehört, genauso wie die Beseitigung von Graffiti zu den Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungskosten nach § 1 Abs. 2 BetrKV. Solche Kosten sind nicht umlagefähig, sondern vom Vermieter zu tragen. Eine vertragliche Vereinbarung, nach der Mieter solche Kosten zu übernehmen haben, ist unwirksam.

Reinigungsarbeiten außerhalb des Hauses, wie z.B. Gartenarbeiten, Winterdienst oder Fegen im Vorhof etc., können hingegen sehr wohl umlagefähig sein und entsprechend in der Nebenkostenabrechnung angesetzt werden. Solche Arbeiten finden sich allerdings meist nicht unter der Hausreinigung, sondern unter dem Kostenpunkt der Gartenarbeiten oder Hausmeistertätigkeiten.

II. Einzelfragen bei der Hausreinigung in der Nebenkostenabrechnung

Im Zusammenhang mit der Hausreinigung tauchen je nach Einzelfall immer wieder gewisse Fragen auf, die hier kurz beantwortet werden sollen.

1. Eigenleistung des Vermieters umlagefähig?

Ja. Übernimmt der Vermieter selbst oder durch Gehilfen die Arbeiten der Hausreinigung kann er das bei den Nebenkosten abrechnen: Eigenleistungen des Vermieters sind dabei ebenso umlagefähig wie Kosten für beauftragte Drittunternehmen. Das bedeutet der Vermieter kann entsprechend anfallende Lohnkosten und die Lohnnebenkosten im Rahmen der Hausreinigung in der Nebenkostenabrechnung umlegen. Außerdem darf der Vermieter diese Kosten als sog. fiktive Kosten ansetzen, wenn er in Eigenleistung die Hausreinigung übernimmt.

2. Treppenhausreinigungspflicht für Mieter und trotzdem Kosten für Hausreinigung zahlen?

Nein. Ist die Pflicht zur Treppenhausreinigung auf die Mieter durch den Mietvertrag übertragen worden, ergibt sich eine Einschränkung bei der Umlage der Hausreinigungskosten.

Voraussetzung ist aber eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Hausreinigungsarbeiten im Treppenhaus zu übernehmen. Soll sich diese Verpflichtung aus der Hausordnung ergeben, ist das nur dann wirksam, wenn die Hausordnung rechtlich wirksamer Bestandteil des Mietvertrages ist (OLG Frankfurt/M. WuM 1988, 399; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3513). Gibt es eine widersprüchliche Regelung, weil z.B. im Mietvertrag die Kostenübernahme und gelichzeitig eine Reinigungsverpflichtung des Mieters vereinbart ist, gilt nach § 305c Abs. 2 BGB die für den Mieter günstigere Regelung (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3516; AG Frankfurt-Höchst WuM 1988, 153)

Besteht eine wirksame Pflicht zur Treppenhausreinigung nach dem Mietvertrag, dürfen dem Mieter insoweit keine Kosten für die Treppenhausreinigung bei der Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung, Rn. 3514). Der Vermieter darf diesen Teil der Hausreinigungskosten also nicht bei den Nebenkosten abrechnen. Anderenfalls würden die Mieter doppelt belastet, in dem sie selbst zu Treppenhausreinigung verpflichtet sind und dann noch dafür bezahlen sollen.

Eine Ausnahme gibt es nur, wenn nur ein einzelner Mieter zur Treppenhausreinigung verpflichtet ist und dafür ein besonderes Entgelt erhält. In einem solchen Fall handelt es sich um eine Art Anstellung eines Mieters als Reinigungskraft. Das Entgelt, dass dieser Mieter dann erhält ist bei den Nebenkosten auf alle Mieter umlegbar — incl. den Mieter, der zur Reinigung beauftragt ist (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3514).

3. Muss ein Mieter der Beauftragung einer Reinigungsfirma für die Hausreinigung zustimmen?

Das kommt darauf an. Ist im Mietvertrag nur die Kostenübernahme der Hausreinigung durch den Mieter vereinbart, obliegt es dem Vermieter, wie er die Reinigung gewährleistet. Anders ist es, wenn eine Vornahme der Hausreinigung durch den Mieter vereinbart ist.

Mieter können nicht gezwungen werden, der Hausreinigung durch ein Reinigungsunternehmen zuzustimmen, wenn ihnen selbst die Verpflichtung zur Treppenhausreinigung wirksam auferlegt wurde. Vermieter dürfen den Mietern die vertragliche Treppenhausreinigungspflicht nicht einseitig entziehen und kostenpflichtig auf ein Reinigungsunternehmen übertragen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3515, AG Magdeburg WuM 2002, 576; AG Frankfurt/O. WuM 1997, 432; AG Kerpen WuM 1997, 471; AG Düsseldorf WuM 1986, 306).

Sind Vermieter unzufrieden mit der Ausführung der Treppenhausreinigung durch die Mieter, müssen sie die Mieter abmahnen und können allenfalls im Rahmen einer Ersatzvornahme ein Reinigungsunternehmen beauftragen. Die dabei anfallenden Kosten sind dann allerdings Schadensersatzforderungen und keine Nebenkosten.

Vermieter dürfen Mieter also nur dann „zwangsweise“ mit den Kosten einer Ersatzreinigungskraft belasten, wenn die Mieter ihre vertraglich übernommenen Reinigungsaufgaben nicht oder nicht mit der gebotenen Gründlichkeit durchgeführt haben und deshalb bereits vergeblich abgemahnt wurden (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3521).

4. Wie hoch dürfen die Kosten der Hausreinigung sein?

Das kommt natürlich immer auf den Einzelfall an. Dabei dürfen grundsätzlich nur wirtschaftliche Kosten bei der Hausreinigung als Nebenkosten umgelegt werden. Dazu zählen: Kosten für Reinigungsunternehmen, Kosten für Reinigungsmittel, Kosten für die Anmietung von Dreck-Schutzmatten etc. Insbesondere Kosten für sog. Schlecht-Wetter-Matten im Treppenhaus und zusätzliche Ausgaben für einen entsprechenden Mattenreinigungsservice, werden in der Rechtsprechung nicht als unwirtschaftlich eingestuft, da die Matten effektiv eine Verschmutzung des Treppenhauses und damit den Reinigungsaufwand verringern  (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007, Az.: 67 S 239/06).

Entscheidend ist für die Umlagefähigkeit einzelner Kostenpositionen bei der Hausreinigung immer der tatsächliche Reinigungsbedarf im jeweiligen Mietshaus. Die Reinigungsfrequenz und Intensität untersteht dabei außerdem dem Ermessensspielraum des Vermieters (Schmidt Futterer / Langenberg, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, § 560 BGB, Rn. 98). Eine kostenmäßige Beschränkung der Hausreinigungskosten nach „Üblichkeit“ oder dem Betriebskostenspiegel gibt es daher nicht, da je nach Wohnhaus, Wohnlage und Verschmutzungsgrad immer ein unterschiedlicher Reinigungsbedarf besteht.

III. Fazit

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Umlage Hausreinigung in der Nebenkostenabrechnung grds. zulässig ist, wenn eine Umlage der Nebenkosten auf den Mieter vereinbart ist. Welche Kosten dann auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, entscheidet sich u.a. danach inwieweit der Mieter selbst eine Reinigungspflicht trägt.

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