Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung

Die einen reden von der Nebenkostenabrechnung, die anderen von der Betriebskostenabrechnung: doch was ist der Unterschied? In dem allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten nahezu immer alternativ verwendet. Wie in vielen Bereichen unterscheidet sich aber der Gebrauch eines Wortes in der Mietpraxis oftmals von der rechtlichen Bedeutung. Betriebskosten unterscheiden sich nämlich nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung sehr wesentlich von den Nebenkosten: Sie bezeichnen all die Kostenpositionen einer Mietwohnung, die von dem Vermieter auf den Mieter in der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Damit sind alle Betriebskosten gleichzeitig Nebenkosten aber nicht alle Nebenkosten sind gleichzeitig Betriebskosten.

Was genau die Unterschiede zwischen der Betriebskostenabrechnung und der Nebenkostenabrechnung sind und woran sie erkennen welche Abrechnungen vor Ihnen liegt, wird hier in Kürze erklärt.

I. Betriebskosten sind ein Unterfall der Nebenkosten

Wie bereits eingangs angeführt sind die Betriebskosten ein Unterfall der Nebenkosten. Rechtlich versteht man unter dem Begriff nur die Kosten die nach der sogenannten Betriebskostenverordnung auf den Mieter abgewälzt werden dürfen.

Der Begriff „Betriebskosten“ und die Form der Abrechnung als „Betriebskostenabrechnung“ wird auch ausdrücklich im BGB in § 556 Abs. 1 BGB verwendet. Danach sollen im Mietvertrag monatliche Vorauszahlungen für bestimmte umlagefähige Nebenkosten vereinbart werden können, über die dann jährlich abzurechnen ist. Für die Frage, welche Nebenkosten umlagefähig sind, wird in dem Gesetz auf die Bestimmung der Betriebskostenverordnung (§§ 1, 2 BetrKV) verwiesen. Dabei muss es sich immer um Kosten handeln, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung laufend anfallen.

Das bedeutet, die Betriebskostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung über die umlagefähigen Nebenkosten bei einem Mietverhältnis, die der Mieter von dem Vermieter erhält.

Oftmals hört man Vermieter und Mieter anstelle von der Betriebskostenabrechnung, von einer Nebenkostenabrechnung sprechen. Das ist rechtlich nicht falsch, da ja auch Betriebskosten als Nebenkosten einzuordnen sind. Wichtig ist dem Zusammenhang nur, dass trotz der Bezeichnung als Nebenkostenabrechnung nur Betriebskosten umgelegt und abgerechnet werden dürfen. Diese sogenannte Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis ist also nichts anderes, als eine Betriebskostenabrechnung.

Typischerweise sind in der Betriebskostenabrechnung folgende Kostenpunkte (gemäß § 2 BetrKV) enthalten:

• Öffentliche Lasten
• Abwasser
• Wasserversorgung
• Heizkosten
• Fahrstuhl/Aufzug
• Straßenreinigung und Müll
• Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Versicherungen
• Hausmeister
• Antenne und Kabel
• Wäschepflege
• sonstige Betriebskosten

Keine umlagefähigen Nebenkosten und damit auch keine Betriebskosten sind:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Instandsetzungskosten

II. Nicht alle Nebenkosten sind Betriebskosten

In der Nebenkostenabrechnung, die keine reine Betriebskostenabrechnung ist (vgl. obige Ausführungen), können alle Kosten abgerechnet werden, die z.B. dem Eigentümer oder Vermieter aufgrund der Mietwohnung entstehen. Ein typisches Beispiel einer solchen Nebenkostenabrechnung ist die Hausgeldabrechnung die Wohnungseigentümer erhalten. Auch bei Gewerbetreibenden werden Nebenkostenabrechnungen gestellt.

Entscheidend für den Begriff ist die Abgrenzung zu den Betriebskosten: Es fallen alle Kosten unter die Nebenkosten die keine Betriebskosten sind, wie z.B. die Verwaltung und die Instandhaltung oder einmalige Kosten, die nicht laufend entstehen.

Lässt der Vermieter zum Beispiel wegen Müllablagerungen vor dem Haus einmalig den Sperrmüll rufen, sind das keine Betriebskosten, weil sie nicht laufend entstehen, obwohl sie vielleicht begrifflich unter eine Kostenposition des Betriebskostenkatalogs von § 2 Betriebskostenverordnung fallen würden.