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Nebenkostenabrechnung: Schädlingsbekämpfung

Nach § 2 Nr. 9 BetrKV gehören die „Kosten der „Ungezieferbekämpfung“ (Schädlingsbekämpfung) zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Nur präventive Kosten sind umlegbar

Allerdings darf der Vermieter nur solche Kosten der Schädlingsbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, die immer wieder laufend und regelmäßig entstehen. Dies ergibt sich aus der Charakterisierung des Nebenkostenbegriffs in § 1 II BetrKV.

Einmalige, anlassbedingte Kosten sind nicht umlegbar

Einmalige und aus einem konkreten Anlass heraus entstehende Kosten sind daher nicht umlagefähig (LG München WuM 2001, 245; LG Siegen WuM 1992, 630). Sie entstehen eben nicht laufend und regelmäßig, sondern aus einer bestimmten Situation heraus.

Eine solche Einzelfallmaßnahme ist die Beseitigung eines Wespennestes im Dachstuhl (AG Meppen WuM 2003, 355; AG Schöneberg MM 1998, 354; AG Freiburg WuM 1997, 471) oder die Bekämpfung eines Ameisen- oder Schabenbefalls oder einer Ratten- oder Mäuseplage oder akute Maßnahmen gegen Taubenkot (Anbringung von Gitternetz, Stacheldraht).

Auch turnusmäßige Maßnahmen sind umlegbar

Präventivmaßnahmen hingegen sind laufende Kosten, auch dann, wenn sie im Abstand von mehreren Jahren anfallen. Teils
wird ein Turnus von 4 Jahren akzeptiert. Dies kann der Fall sein, wenn ein Gebäude aufgrund seiner Lage oder der örtlichen Gegebenheiten regelmäßig von Ratten oder sonstigen Schädlingen heimgesucht wird und dem Problem nur begegnet werden kann, wenn regelmäßig Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung werden.

Der Vermieter darf nicht nur die Kosten für gemeinschaftlich benutzte Flächen umlegen, sondern auch die Kosten für nur in einer einzelnen Wohnung entstandene Schädlingsbekämpfungsmaßnahme (Schmid Mietrecht S. 797). Hier gilt die Annahme, dass es jeden Mieter treffen kann, also ist jeder Mieter zu beteiligen, vorausgesetzt, dass der betreffende Mieter zufällig betroffen wurde und das Risiko auch in anderen Wohnungen besteht.

Bei gemischten Immobilien mit Gewerbeanteil wird eine getrennte Ermittlung nach Wohn- und Gewerbeflächen nur verlangt, wenn der Gewerbebetrieb besonders ungezieferanfällig ist und dadurch Zusatzkosten verursacht werden (Schmid Mietrecht S.797). Beispiel: Blumenhandel, Tierfutterhandel, Zoogeschäft.

Mitverantwortung des Mieters

Jeder Mieter muss darauf achten, kein Ungeziefer oder Schädlinge ins Haus einzuschleppen. In diesem Fall kann der Vermieter die Kosten der Ungezieferbekämpfung als Schadensersatz fordern (AG Hamburg WuM 2002, 266), sofern er einen Verschuldensnachweis führt. Beispiel: Mieter hält einen Taubenschlag, sein Hund bringt Flöhe mit.

Auch darf der Mieter in einem Formularmietvertrag nicht pauschal in seiner Wohnung zur Schädlingsbekämpfung verpflichtet werden (LG Hamburg NZM 2001, 853). Die Klausel ist zu pauschal formuliert, da sie nicht berücksichtigt, welche Ursache der Schädlingsbefall hat und die Ursache auch in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen kann.

Gleichfalls braucht der Mieter nicht für Schäden einzustehen, die durch die Nichtbeseitigung von Ungeziefer entstehen (OLG Frankfurt WuM 1992, 61). Auch hier ist die Klausel zu pauschal formuliert. Ist nämlich der Vermieter für den Schädlingsbefall verantwortlich, bleibt es seine Aufgabe, Abhilfe zu schaffen. Hier ist der Mieter lediglich insoweit verpflichtet, als er den Vermieter umgehend informieren muss, wenn er einen Schädlingsbefall festgestellt.

4 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Schädlingsbekämpfung"

  • Metius
    22. Februar 2018 - 10:33 Antworten

    „Einmalige, anlassbedingte Kosten sind nicht umlegbar“ bei der Schädlingsbekämpfung … wer trägt dann also die Kosten für die einmalige Aktion? Mieter oder Vermieter?
    Wer ist auch für die Bereitstellung von Feuerlöschern in der Gewerbefläche (Büroräume) zuständig? Mieter oder Vermieter?

    • Dennis Hundt
      23. Februar 2018 - 09:21 Antworten

      Hallo,

      Kosten die nicht umgelegt werden dürfen und/oder deren Umlage nicht vereinbart ist, trägt der Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jane
    25. Juli 2019 - 14:19 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    bei unserer Nebenkostenabrechnung wurden Kosten für die Schädlingsbekämpfung mit berechnet. Nun stellt sich mir die Frage, ob dies wirklich von uns Mietern getragen werden muss. Wir hatten in der Wohnung Ameisen und sind nicht die einzige Partei im Haus, welche betroffen war (nahezu alle waren betroffen). Daraufhin hat unsere Hausverwaltung einen Schädlingsbekämpfer eingeschaltet, der gesagt hat, dass sich diese Ameisen vermutlich in dem Aufzugsschacht eingenistet haben, welcher für das Haus in der Vergangenheit (weit vor unserer Zeit) angelegt, aber nicht fertiggestellt wurde, sodass dieser Schacht hinter Wänden weiter besteht. Von dort aus sollen sie sich im ganzen Haus verbreitet haben und sog. Satelliten gebildet haben, sodass eine Ausrottung äußerst langwierig ist, da man jeden Satellitenstaat einzeln erwischen muss. Selbiges Problem hat das anliegende Nachbarhaus. Da wir als Mieter für diesen Umstand als Eigenart des Hauses nichts können, stellt sich mir die Frage, ob die Kosten nicht vom Vermieter getragen werden müssen.

    Über eine schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen.

    • Dennis Hundt
      6. August 2019 - 12:39 Antworten

      Hallo Jane,

      ich kann Ihre Argumentation verstehen. Aber was können Mieter dafür, wenn sich z.B. Raten im Keller einnisten?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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