Go to Top

Gebäudereinigung in der Nebenkostenabrechnung – Was muss der Mieter zahlen?

Ein optisch ordentliches Gebäude bietet Wohnqualität. Der äußere Eindruck lässt Rückschlüsse darauf ziehen, wie es innen aussieht und erlaubt Rückschlüsse auf die soziale Mieterstruktur.

1. Was ist Gebäudereinigung?

Nach § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung kann der Vermieter die Kosten der Gebäudereinigung auf den Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Als Kosten der Gebäudereinigung bezeichnet die Betriebskostenverordnung insbesondere die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküche und Fahrkorb des Aufzugs als umlagefähige Nebenkosten.

2. Was ist Treppenhausreinigung?

Bestandteil der Gebäudereinigung ist auch die Treppenhausreinigung. Die Treppenhausreinigung wird oft von den Mietern im Rahmen der Hausordnung erledigt. Sie ist von der übrigen Gebäudereinigung in aller Regel abzutrennen.

Weiterführend:

3. Welche Kosten der Gebäudereinigung sind umlagefähig?

Die Umlagefähigkeit der Kosten der Gebäudereinigung hängt wie bei allen anderen Nebenkostenarten davon ab, dass die Arbeiten regelmäßig ausgeführt werden und nicht bereits anderen Kostenpositionen der Betriebskostenverordnung zugewiesen sind.

Umlagefähig sind Putzmittel (AG Berlin-Tiergarten GE 1988, 631) also Besen, Kehrblech, Reinigungsmittel, Wisch- und Bodentücher, Putzeimer, nicht aber die Anschaffung und Ersatzbeschaffung von Putzgräten (AG Lörrach WuM 1996, 628). Kommen technische Geräte zum Einsatz, sind deren Betriebskosten umlagefähig, nicht aber die Anschaffung und Reparatur.

4. Welche Kosten der Gebäudereinigung sind nicht umlagefähig?

So ist die Fassadenreinigung nicht mit den Regelbeispielen der in Ziffer 9 bezeichneten Kostenpositionen vergleichbar. Die Fassade ist nicht gemeinsam von den Bewohnern nutzbar. Solche Kosten sind als sonstige Kosten der Nummer 17 zuzuordnen. Wird der Putz erneuert, liegt eine Instandsetzungsmaßnahme vor. Diese bezahlt immer der Vermieter.

Sonderfall Graffiti: Bei der Beseitigung von Graffitis handelt es sich um umlegbare Reinigungskosten, wenn die Farbe durch bloßes Abwaschen beseitigt werden kann. Muss die Farbe überstrichen oder die Hauswand sandgestrahlt werden, handelt sich um nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen. Gleiches ist anzunehmen, wenn ein einzelner Mieter die Fassade verunreinigt. Sofern der Vermieter den Verursacher schadensersatzpflichtig machen kann, ist der gezahlte Schadensersatz in der Nebenkostenabrechnung anzurechnen.

Die Dachrinnenreinigung gehört nicht zur Gebäudereinigung. Sie kann als sonstige Betriebskostenposition gemäß Nummer 17 umgelegt werden.

Die Ungezieferbekämpfung ist in § 2 Nr. 9 BetrKV neben der Gebäudereinigung als eigenständige Kostenposition benannt.

Die Reinigung von Tiefgaragen, Garagen und Stellplätzen gehört zur Gebäudereinigung.

5. Kostenumlage durch den Vermieter

Der Vermieter kann die Gebäudereinigung einer Dienstleistungsfirma übertragen oder durch eine angestellte Reinigungskraft vornehmen lassen. Deren Lohnkosten sind umlagefähig (LG Kiel WuM 1996, 632). Gleiches gilt für den Hauswart, der mit Reinigungsarbeiten beauftragt wird.

Soweit der Vermieter für Reinigungskräfte überhöhte Stundensätze abrechnet, sollen diese auf das angemessene Maß herabgesetzt werden dürfen (AG Köln WuM 1996, 778). Erhöhte Kosten können nicht damit begründet werden, dass das Reinigungsunternehmen “sehr gründlich“ reinige (LG Hamburg ZMR 2001, 970). Im Streitfall müsste das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen, in dem die Angemessenheit der Lohnkosten festgestellt wird.

Der Vermieter darf die von seinem eigenen Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen (BGH Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/1). Dazu kann er ein nach Maßgabe der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot einer Dienstleistungsfirma als Kosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen. Er kann also die Kosten ansetzen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.

22 Antworten auf "Gebäudereinigung in der Nebenkostenabrechnung – Was muss der Mieter zahlen?"

  • milou77
    10. Februar 2018 - 22:53 Antworten

    Hallo,
    wie ist es wenn die Wohnungen leerstehen oder eine Partei die Mietwohnung nur wenig nutzt .. also nur ca. 1x pro Woche (da es sich um einen Kunstraum handelt). Wie werden die Reinigungskosten dann umgelegt? Gibt es da hier ein Gesetz

    • Dennis Hundt
      11. Februar 2018 - 10:46 Antworten

      Hallo,

      wie oft der Mieter vor Ort ist, spielt für die Umlage der nicht verbrauchsabhängigen Kosten keine Rolle.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Achterberg
    7. März 2018 - 15:01 Antworten

    Hallo,

    wie wird denn die Fläche für die Hausreinigung berechnet? Bei uns ist diese mehr als doppelt so groß als bei Gebäudeversicherung, Müllbeseitigung & Grundsteuer. Ist das realistisch?

    Viele Grüße

    P. Achterberg

    • Dennis Hundt
      7. März 2018 - 17:51 Antworten

      Hallo P. Achterberg,

      ich kann diesen großen Unterschied leider nicht nachvollziehen. Fragen Sie bei Ihrem Vermieter nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Wohlleben
    17. Mai 2018 - 11:53 Antworten

    Hallo,
    kann der Vermieter die Kosten für Reinigungsmittel für die Pflastersteine auf die Mieter umlegen?

    Viele Grüße
    P.Wohlleben

  • Christamaria Bonn
    21. Dezember 2018 - 00:18 Antworten

    Dürfen die Kosten einer Fenster Putz Firma auf alle Mieter umgelegt werden auch wenn im Erdgeschoss und im Dachgeschoss gar keine Fenster geputzt werden.

    • Dennis Hundt
      21. Dezember 2018 - 15:10 Antworten

      Hallo Christamaria,

      eine klassische Position für die Umlage wäre die Fensterreinigung der Treppenhausfenster.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Diana Reinke
    13. März 2019 - 13:12 Antworten

    Hallo,

    ist die Erstreinigung der Unterhaltsreinigung umlagefähig?

    Viele Grüße

    Diana Reinke

    • Dennis Hundt
      13. März 2019 - 16:10 Antworten

      Hallo Diana,

      ich sehe hier grundsätzlich keinen Anlass die Kosten nicht umzulegen. So könnte man auch Fragen, ob die erste Gartenpflege oder die erste Dachrinnenreinigung umlegbar ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elsa Holz
    7. Januar 2020 - 17:32 Antworten

    Hallo,

    heute habe ich ein handschriftliches Schreiben meiner Vermieterin erhalten, dass ich 163 Euro für die Treppenreinigung der vergangenen 10 Monate an sie überweisen soll. Gehören solche Kosten nicht zu den Betriebskosten? Da werden mit Sicherheit ja auch nochmal Kosten anfallen.

    Beste Grüße

    Elsa Holz

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2020 - 22:53 Antworten

      Hallo Elsa,

      ja, solche Kosten werden über die Nebenkostenvorauszahlung / Nebenkostenabrechnung abgegolten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    9. Januar 2020 - 13:14 Antworten

    Hallo zusammen, bei uns im Haus stellen die Fenster eine bedeutende Rolle da, die Fensterfronten sind sehr groß und man kann fast sagen, dass sie teil der Fassade sind.
    Meine Frage:
    Um die Fenster reinigen zu können muss man 2 Kräne beaufgtragen um jede Stelle erreichen zu können um sie zu reinigen. Das macht der Vermieter auch, die Kosten sind extrem und er legt sie auf die Mieter um in der NK Anrechnung. Ist das korrekt? Darf er das? Wir haben selber keine Möglichkeit die Fenster von aussen zu reinigen.
    Vielen Dank für Eure Kommentare

  • Christian
    13. März 2020 - 10:41 Antworten

    Hallo,

    zu Beginn meines Mietverhältnisses habe ich als Mieter angegeben, dass ich die Kehrwoche selbst übernehme und dafür 20 Euro weniger Nebenkosten entstehen.
    Jetzt möchte ich von diesem Wunsch zurücktreten. Meine Vermieten argumentieren, dass die Reinigung durch externe Dienstleister nun nicht mehr 20 Euro sondern 27 Euro monatlich kosten wird.
    Ursprünglich wollte ich meine monatliche Miete jetzt um 20 Euro erhöhen, so wie es auch im Mietvertrag steht. Meine Vermieten sagen aber, ich soll das nicht machen und auf die Nebenkostenabrechnung warten.

    Meine Frage: ist es rechtens, dass wenn zu Anfang 20 Euro für die Kehrwoche kommuniziert wurden diese nun auf 27 Euro erhöht wird? Wenn ich die Kehrwoche weiterhin selbst machen würde, würde ich nur 20 Euro sparen, so aber muss ich 27 Euro monatlich ausgeben?

    Mir wrre es am liebsten, ich würde die 20 Euro auf meine monatliche Miete wieder aufschlagen. Ist es dann möglich, dass in der NEbenkostenabrechnung mir tatsächlich 27 Euro für die Grundreinigung berechnet werden?

    Vielen Dank für eine Info hierzu!

    • Dennis Hundt
      13. März 2020 - 11:13 Antworten

      Hallo Christian,

      die Kosten steigen mit dem Jahren – das ist normal. Das Ihre Miete nicht sinkt, ist m.E. auch normal. Die Zahlungen im ersten Jahr über die Nebenkostenabrechnung auszugleichen ist eine Notlösung, aber für das erste Rumpfjahr m.E. in Ordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris
    11. Juli 2020 - 21:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    ich bin im März 2019 ausgezogen. Ab April oder Mai wurde dann ein Hausreinigungsdienst eingeführt und die Miete der dortigen Mieter erhöht. Jetzt kam meine Abrechnung und ich soll anteilig den Hausmeister bzw. die Reinigung bezahlen, obwohl ich in der Zeit Jan.-März 2019 mein Treppenhaus selbst geputzt habe und selbst Schnee geräumt usw.

    • Dennis Hundt
      12. Juli 2020 - 13:42 Antworten

      Hallo Doris,

      wenn Sie die Reinigung zuvor selbst ausgeführt haben, sehe ich keine Möglichkeit des Vermieter die neuen Kosten zeitanteilig auf Sie umzulegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Doris
        13. Juli 2020 - 18:35 Antworten

        Vielen Dank !!!

      • Doris Leinweber
        20. Juli 2020 - 17:54 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        der Vermieter will nicht berichtigen nach meinem Einspruch, was kann ich denn jetzt noch tun? Rechtsanwalt beauftragen? Wer Trägt die Kosten?

  • Heike
    23. Juli 2020 - 16:36 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich bin aus einer Mietwohnung ausgezogen (1.OG). Die Fassade ist Rauhputz. An der Wetterseite sind sog. Regenstreifen entstanden, bei mir etwas mehr als bei dem EG-Mieter. Muss ich für die Entfernung dieser Regenstreifen aufkommen?

    Danke!

    • Dennis Hundt
      24. Juli 2020 - 08:37 Antworten

      Hallo Heike,

      der Mieter hat nichts mit den Beseitigung von Fassadenschäden zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.