Go to Top

Gebäudereinigung in der Nebenkostenabrechnung – Was muss der Mieter zahlen?

Ein optisch ordentliches Gebäude bietet Wohnqualität. Der äußere Eindruck lässt Rückschlüsse darauf ziehen, wie es innen aussieht und erlaubt Rückschlüsse auf die soziale Mieterstruktur.

1. Was ist Gebäudereinigung?

Nach § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung kann der Vermieter die Kosten der Gebäudereinigung auf den Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Als Kosten der Gebäudereinigung bezeichnet die Betriebskostenverordnung insbesondere die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküche und Fahrkorb des Aufzugs als umlagefähige Nebenkosten.

2. Was ist Treppenhausreinigung?

Bestandteil der Gebäudereinigung ist auch die Treppenhausreinigung. Die Treppenhausreinigung wird oft von den Mietern im Rahmen der Hausordnung erledigt. Sie ist von der übrigen Gebäudereinigung in aller Regel abzutrennen.

Weiterführend:

3. Welche Kosten der Gebäudereinigung sind umlagefähig?

Die Umlagefähigkeit der Kosten der Gebäudereinigung hängt wie bei allen anderen Nebenkostenarten davon ab, dass die Arbeiten regelmäßig ausgeführt werden und nicht bereits anderen Kostenpositionen der Betriebskostenverordnung zugewiesen sind.

Umlagefähig sind Putzmittel (AG Berlin-Tiergarten GE 1988, 631) also Besen, Kehrblech, Reinigungsmittel, Wisch- und Bodentücher, Putzeimer, nicht aber die Anschaffung und Ersatzbeschaffung von Putzgräten (AG Lörrach WuM 1996, 628). Kommen technische Geräte zum Einsatz, sind deren Betriebskosten umlagefähig, nicht aber die Anschaffung und Reparatur.

4. Welche Kosten der Gebäudereinigung sind nicht umlagefähig?

So ist die Fassadenreinigung nicht mit den Regelbeispielen der in Ziffer 9 bezeichneten Kostenpositionen vergleichbar. Die Fassade ist nicht gemeinsam von den Bewohnern nutzbar. Solche Kosten sind als sonstige Kosten der Nummer 17 zuzuordnen. Wird der Putz erneuert, liegt eine Instandsetzungsmaßnahme vor. Diese bezahlt immer der Vermieter.

Sonderfall Graffiti: Bei der Beseitigung von Graffitis handelt es sich um umlegbare Reinigungskosten, wenn die Farbe durch bloßes Abwaschen beseitigt werden kann. Muss die Farbe überstrichen oder die Hauswand sandgestrahlt werden, handelt sich um nicht umlegbare Instandsetzungsmaßnahmen. Gleiches ist anzunehmen, wenn ein einzelner Mieter die Fassade verunreinigt. Sofern der Vermieter den Verursacher schadensersatzpflichtig machen kann, ist der gezahlte Schadensersatz in der Nebenkostenabrechnung anzurechnen.

Die Dachrinnenreinigung gehört nicht zur Gebäudereinigung. Sie kann als sonstige Betriebskostenposition gemäß Nummer 17 umgelegt werden.

Die Ungezieferbekämpfung ist in § 2 Nr. 9 BetrKV neben der Gebäudereinigung als eigenständige Kostenposition benannt.

Die Reinigung von Tiefgaragen, Garagen und Stellplätzen gehört zur Gebäudereinigung.

5. Kostenumlage durch den Vermieter

Der Vermieter kann die Gebäudereinigung einer Dienstleistungsfirma übertragen oder durch eine angestellte Reinigungskraft vornehmen lassen. Deren Lohnkosten sind umlagefähig (LG Kiel WuM 1996, 632). Gleiches gilt für den Hauswart, der mit Reinigungsarbeiten beauftragt wird.

Soweit der Vermieter für Reinigungskräfte überhöhte Stundensätze abrechnet, sollen diese auf das angemessene Maß herabgesetzt werden dürfen (AG Köln WuM 1996, 778). Erhöhte Kosten können nicht damit begründet werden, dass das Reinigungsunternehmen “sehr gründlich“ reinige (LG Hamburg ZMR 2001, 970). Im Streitfall müsste das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen, in dem die Angemessenheit der Lohnkosten festgestellt wird.

Der Vermieter darf die von seinem eigenen Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen (BGH Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/1). Dazu kann er ein nach Maßgabe der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot einer Dienstleistungsfirma als Kosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen. Er kann also die Kosten ansetzen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.

5 Antworten auf "Gebäudereinigung in der Nebenkostenabrechnung – Was muss der Mieter zahlen?"

  • milou77
    10. Februar 2018 - 22:53 Antworten

    Hallo,
    wie ist es wenn die Wohnungen leerstehen oder eine Partei die Mietwohnung nur wenig nutzt .. also nur ca. 1x pro Woche (da es sich um einen Kunstraum handelt). Wie werden die Reinigungskosten dann umgelegt? Gibt es da hier ein Gesetz

    • Dennis Hundt
      11. Februar 2018 - 10:46 Antworten

      Hallo,

      wie oft der Mieter vor Ort ist, spielt für die Umlage der nicht verbrauchsabhängigen Kosten keine Rolle.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Achterberg
    7. März 2018 - 15:01 Antworten

    Hallo,

    wie wird denn die Fläche für die Hausreinigung berechnet? Bei uns ist diese mehr als doppelt so groß als bei Gebäudeversicherung, Müllbeseitigung & Grundsteuer. Ist das realistisch?

    Viele Grüße

    P. Achterberg

    • Dennis Hundt
      7. März 2018 - 17:51 Antworten

      Hallo P. Achterberg,

      ich kann diesen großen Unterschied leider nicht nachvollziehen. Fragen Sie bei Ihrem Vermieter nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Wohlleben
    17. Mai 2018 - 11:53 Antworten

    Hallo,
    kann der Vermieter die Kosten für Reinigungsmittel für die Pflastersteine auf die Mieter umlegen?

    Viele Grüße
    P.Wohlleben

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.