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Nebenkostenabrechnung: Teilabrechnung nach Mieterwechsel

Nach § 556 III 4 BGB braucht der Vermieter wegen der Nebenkosten keine Teilabrechnungen vorzunehmen. Dieser Grundsatz bestimmt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, einzelne Nebenkostenarten abzurechnen oder nach einem Mieterwechsel teilabzurechnen.

Aus organisatorischen Gründen muss nach einem Mieterwechsel zumindest festgestellt werden, welche Nebenkosten auf Seiten des Vormieters und welche Nebenkosten auf Seiten des nachfolgenden Mieters angefallen sind. Insbesondere gilt dies für den verbrauchsabhängig abzurechnenden Energieverbrauch.

Wechselt der Mieter im Laufe der Abrechnungsperiode, versteht es sich von selbst, dass der Mieter nur die Nebenkosten bezahlen will, die in seiner Mietzeit angefallen sind. Die Beendigung des alten Mietverhältnisses stellt für den Vormieter das Ende seines Abrechnungszeitraums dar, während der Beginn des neuen Mietverhältnisses für den neuen Mieter der maßgebliche Zeitpunkt ist, ab dem er die Nebenkosten entrichten muss. Die Teilabrechnung ist formal nicht unbedingt einfach und für den uninformierten Mieter kaum nachvollziehbar. Es braucht dazu einige Kenntnisse der Abrechnungssystematik.

1. Leerstand geht zu Lasten des Vermieters

Nach Auszug des Vormieters kann es sein, dass die Wohnung in der Zwischenzeit einige Zeit unvermietet bleibt und leer steht. Insbesondere dann ist es für den neuen Mieter wichtig, dass der Zeitpunkt genau erfasst wird, an dem seine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten beginnt.

Für die Zeit des Leerstandes der Wohnung ist der Vermieter für die Zahlung der Nebenkosten und einen eventuellen Energieverbrauch verantwortlich. Er kann den Kostenaufwand nicht auf die anderen Mieter umlegen und schon gar nicht dem neuen Mieter anlasten.

Gleichermaßen bleibt der Vormieter bis zur formalen Beendigung seines Mietverhältnisses für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich, während der nachfolgende Mieter die Nebenkosten auch dann zahlen muss, wenn er nach Beginn des Mietverhältnisses noch nicht in die Wohnung einzieht.

2. Mieterwechsel verpflichtet Vermieter zur Zwischenablesung

Der Tag, an dem der Vormieter auszieht und der Tag, an dem der nachfolgende Mieter einzieht, sind Stichtage. An diesen Tagen muss der Vermieter die Verbrauchsstände für Wasser, Strom und Gas ablesen und bei Ölheizungen die Füllmenge im Tank feststellen. Nach § 9b Heizkostenverordnung ist der Vermieter zur Zwischenablesung verpflichtet. Wechselt der Mieter mehrfach, muss der Vermieter entsprechend zwischenablesen.

Die bei einer Zwischenablesung eventuell entstehenden Kosten sind mangels fortlaufender Entstehung keine umlagefähigen Nebenkosten (BGH WuM 2008, 85). Ungeachtet dessen, kann der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser dennoch die Kosten einer Zwischenablesung trägt (BGH WuM 2008, 85).

Ist die Zwischenablesung wegen technischer Schwierigkeiten nicht möglich, hat der Vermieter die Kosten gemäß § 9b III nach § 9 II Heizkostenverordnung abzurechnen. Die Abrechnung erfolgt dann nach der Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig entsprechend der Wohndauer der Mieter.

Unterbleibt die Zwischenablesung, ohne dass ein vom Gesetz erlaubter Ausnahmefall vorliegt, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der berechneten Kosten zu (§ 12 HeizkostenV).

Mehr unter: Heizkostenabrechnung: A bis Z

3. Vermieter braucht nach Mieterwechsel keine Teilabrechnung vorzunehmen

Die Ablesung ist von der Abrechnung zu unterscheiden. Die Ablesung ist unabdingbar, da sie den Energieverbrauch feststellt und zuordnet, während die sich aus der Ablesung ergebende Abrechnung später nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgen kann. Der Vermieter braucht keine auf den Tag des Mieterwechsels abgestellte Teilabrechnung der Nebenkosten zu erstellen, auch nicht für einzelne Nebenkostenarten. Dies gilt umso mehr, als die Gesamtkosten erst zum Ende des Abrechnungszeitraumes feststehen (AG Neuss DWW 1991, 245).

Gleichermaßen kann der Mieter keine Teilabrechnung verlangen. Er muss sich bei einem Auszug im Laufe der Abrechnungsperiode auf das Ende des Abrechnungszeitraums verweisen lassen. Nur insoweit hat er dann Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, den er erforderlichenfalls auch gerichtlich geltend machen kann, aber erst dann, wenn die Abrechnungsreife eingetreten ist. Sein Anspruch auf Abrechnung verjährt sodann in 3 Jahren, ab dem Ende des Jahres, in dem der Abrechnungsanspruch mietvertraglich entsprechend der Vereinbarung der Abrechnungsperiode entstanden ist. Somit führt ein Mieterwechsel nicht zu einer Änderung des Abrechnungszeitraumes insgesamt, sondern nur zu einer Kostenaufteilung für diese Wohnung unter den Mietern.

Das Gesetz ist insoweit eindeutig (§ 556 III S. 4 BGB). Allerdings bleibt es dem Vermieter unbenommen, die Nebenkosten und insbesondere den Energieverbrauch des Mieters vorzeitig vor dem Ablauf der Abrechnungsperiode teilabrechnen.

4. Bei Inklusiv-, (Brutto-, Warm-)miete erübrigt sich Teilabrechnung

Der verbrauchsunabhängige Energieverbrauch ist zeitanteilig auf den früheren und den neuen Mieter aufzuteilen. Bei Vereinbarung einer zulässigen Inklusivmiete (meist im vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus) erübrigt sich die Teilabrechnung, da mit Miete alle Nebenkosten abgegolten sind.

5. Im Detail: Teilabrechnung nach Mieterwechsel

5.1. Vermieter und Mieter können mietvertraglich ein bestimmtes Aufteilungsverfahren vereinbaren. Dann muss die Teilabrechnung nach diesem Verfahren erfolgen.

5.2. Gibt es keine diesbezügliche Vereinbarung, ist nach der Heizkostenverordnung zwischen den verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten zu unterscheiden.

a. Teilabrechnung des verbrauchsabhängigen Kostenanteils

Der Vermieter muss den verbrauchsabhängigen Kostenanteil grundsätzlich im Wege der Zwischenablesung ermitteln.

Wichtig ist, dass der Mieter zum Ablesetermin den Zugang zu seiner Wohnung ermöglicht. Nach zwei vergeblichen Ableseversuchen kann der Vermieter bzw. die Abrechnungsfirma nach der Heizkostenverordnung den Verbrauch auf der Grundlage vergleichbarer Räume oder dem prozentualen Vorjahresanteil schätzen.

b. Teilabrechnung des verbrauchsunabhängigen Kostenanteils

b.a. Abrechnung Warmwasser

Der verbrauchsunabhängige Anteil beim Warmwasser ist stets zeitanteilig zu verteilen. Dabei wird auf die Wohndauer des einzelnen Mieters abgestellt. Beispiel: Beträgt der verbrauchsunabhängige Kostenanteil 1.800 €, zahlt der Vormieter, der 8 Monate die Wohnung bewohnt hat, 8/12 Anteile = 1.200 € und der nachfolgende Mieter 4/12 Anteile = 400 €.

b.b. Abrechnung Heizung

Bei den Festkosten für die Heizung hat der Vermieter ein Wahlrecht. Er kann den Kostenanteil zeitanteilig verteilen oder unter Anwendung der Gradtagszahlen verteilen.

In der Gradzahlentabelle wird aufgrund langjähriger Erfahrungswerte monatsabhängig festgehalten, wie hoch der anteilige Jahresverbrauch in einem bestimmten Monat zu bewerten ist. Die Gradzahlen werden vom Deutschen Wetterdienst ermittelt und stellen einen Maßstab für den Temperaturverlauf einer Heizperiode dar. So beträgt der Promilleanteil für den Januar 170/1000, für die Sommermonate nur 30 bis 40/1000 Anteile.

Beispiel: Ein Mieter, der von Dezember bis Februar (160+170+150/1000 Anteile = 480/1000 Anteile) die Wohnung bewohnte, müsste danach 48 % der Heizkosten bezahlen.

Wird wahlweise zeitanteilig aufgeteilt, wäre auf die Wohndauer der beiden Mietparteien abzustellen.

6. Verspätete Rückgabe der Wohnung

Übergibt der Mieter die Mieträume nach der Beendigung des Mietverhältnisses verspätet zurück, schuldet er die bisher geleisteten Vorauszahlungen weiterhin. Der Vermieter darf die bislang eventuell zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen auf das ortsübliche Niveau anheben (BGH NZM 1999, 803).

7. Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter, trifft das Gesetz eine Sonderregelung (§§ 563 ff BGB). Lebte der Mieter mit seinem Ehepartner/Lebenspartner in einem gemeinsamen Haushalt, tritt der überlebende Partner mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

Vom Zeitpunkt des Todes des Mieters an trägt der Partner die Nebenkosten. Er ist auch zu Nachzahlungen für den laufenden Abrechnungszeitraum verpflichtet. Ihm stehen, wenn er Erbe ist, eventuelle Erstattungsguthaben zu. Als Erbe ist er dann auch verpflichtet, eine eventuelle Nachzahlung zu entrichten.

Mehr unter: Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters

8. Vertraglich geregelte Übergänge Vormieter-Vermieter-Nachmieter

Unabhängig der gesetzlichen Regelung kann der Mieterwechsel durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter, altem und neuem Mieter erfolgen. Dann tritt der neue Mieter anstelle des alten Mieters in den Mietvertrag ein und übernimmt dessen Rechte und Pflichten. Bereits entstandene Nebenkostenforderungen muss der neue Mieter nur tragen, wenn dies so vereinbart wird.

Sofern der Vermieter mit dem alten Mieter außerhalb der Kündigungsfristen einen Mietaufhebungsvertrag und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schließt, gelten allgemein die Grundsätze für die Beendigung des Mietverhältnisses.

9. Zurückbehaltungsrecht an der Kaution

Rechnet der Vermieter, dass der Vormieter wegen der Nebenkostenabrechnung Nachzahlungen leisten muss, darf er von der Kaution einen angemessenen Betrag zurückbehalten, der die voraussichtlich zu erwartende Nachzahlung abdeckt (BGH ZMR 2006, 431).

Rechnet der Vermieter die Nebenkosten nicht innerhalb der Abrechnungsfrist von 12 Monaten ab, muss er die Kaution vollständig erstatten. Er kann dann vom Vormieter keine Nachzahlung mehr einfordern.

12 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Teilabrechnung nach Mieterwechsel"

  • Blum
    3. Dezember 2014 - 20:01 Antworten

    Hallo,
    ich habe gestern meine Nebenkostenabrechnung für 2013 per E-Mail bekommen. Mein Mietverhältnis begann am 1.12.2013, die Schlüsselübergabe und das Ablesen der Zählerstände ist bereits am 26.11.2013 erfolgt. Mein Vermieter hat mir nun 1,5 Monate in Rechnung gestellt. Ist der Mietbeginn lt. Mietvertrag oder das Datum der Schlüsselübergabe Grundlage für die Nebenkostenabrechnung?

    Muss ich eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung anfordern oder kann ich ihm einfach meine Rechnung erläutern und den Betrag überweisen? (anteilig 5 Tage im Nov plus Dez wenn Datum Schlüsselübergabe Grundlage ist)

    Danke für ein kurzes Feedback,

    S. Blum

    • Dennis Hundt
      4. Dezember 2014 - 08:43 Antworten

      Hallo Herr Blum,

      ich persönlich würde den Mietvertragsbeginn als Grundlage annehmen. Wenn Sie die Wohnung allerdings aufgrund von „Verschulden“ des Vermieters nicht früher übernehmen konnten, würde ich den Vermieter auf eine Korrektur ansprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris
    28. Mai 2017 - 11:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe am 1.1.2017 eine Eigentumswohnung erworben, die bis 31. Mai 2017 leerstand. Ab 1. Juni ist die Wohnung vermietet. Mit meinem Mieter habe ich die Energieverbräuche entsprechend abgelesen (Zwischenablesung im Rahmen des Übergabeprotokolls).

    Jetzt möchte ich dieses Übergabeprotokoll an die Hausverwaltung weiterreichen mit der Bitte um ensprechende Berücksichtigung bei der Hausgeldabrechnung 2017.

    Ist es die Aufgabe der Hausvewaltung, den Zeitraum entsprechend abzugrenzen? Ich erstelle die Nebenkostenabrechnung 2017 für meinen Mieter selbst und möchte sichergehen, dass dies problemlos funktioniert, daher meine Frage.

    Vielen Dank.

    MFG

    Doris C.

    • Dennis Hundt
      29. Mai 2017 - 16:31 Antworten

      Hallo Doris,

      in der Regel übernimmt die zeitliche Abgrenzung (der Heizkosten) der Abrechnungsdienstleister für Heizung und Warmwasser.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris
    29. Mai 2017 - 22:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    heisst das folglich, dass ich mich als Eigentümerin mit dem Dienstleister in Verbindung setzen muss, um sicherzugehen, dass eine Abgrenzung stattfindet?

    Danke und viele Grüße

    Doris C.

    • Dennis Hundt
      30. Mai 2017 - 11:02 Antworten

      Hallo Doris,

      das läuft normalerweise über die WEG-Verwaltung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris
    30. Mai 2017 - 12:34 Antworten

    Danke sehr.

  • K Greve
    14. September 2017 - 08:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Mietvertrag für Gewerberäume endete am 31.5.2016. Der neue Mieter hat am 1.6.2016 übernommen.
    Die Heizung wurde am 31.5.2016 in meiner Abwesenheit abgelesen und das Ableseprotokoll für die Heizung wurde ebenso am 31.5.2016 in meiner Abwesenheit erstellt und nur vom Nachmieter und der Hausverwaltung unterschrieben.
    Nun erreicht mich eine Betriebskostenabrechnung, die mich in der Höhe der Nachzahlung doch sehr erstaunt.
    Meine Frage: Ist die Betriebskostenabrechnung in Bezug auf die Heizkosten auch ohne meine Unterschrift auf dem Ableseprotokoll so gültig?
    Vielen Dank im Voraus und schöne Grüße,
    Karsten G.

      • K Greve
        18. September 2017 - 17:23 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Antwort. Die eigentliche Frage dahinter wäre allerdings eher: Ist die Betriebskostenabrechnung in Bezug auf die Heizkosten auch ohne meine Unterschrift auf dem Ableseprotokoll so gültig?

        Vielleicht haben Sie da ja auch eine gute Antwort …

        Vielen Dank und schöne Grüße,
        Karsten G.

  • David
    8. Januar 2018 - 14:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben am 01.05.2017 eine Wohnung neu bezogen. Unser Vermieter hat allerdings vergessen die Zählerstände vom alten Mieter vor unserem Einzug festzuhalten. Dies ist uns nun bei unserer Abrechnung Januar von der Firma die diese Ablesung durchführt mitgeteilt worden.

    Somit hat der Vermieter oder die Firma für die Ablesung jetzt nur die Zählerstände von Jan 2017 bis Jan 2018. Wir wollen und müssen aber natürlich nicht die Kosten des Vormieters bezahlen.

    Was passiert in solch einem Fall?

    Viele Grüße und herzlichen Dank!
    David

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2018 - 17:58 Antworten

      Hallo David,

      die kalten Nebenkosten werden i.d.R. zeitanteilig berechnet und die warmen Nebenkosten nach Gradtagszahlen. Belesen Sie sich dazu, ggf. haben Sie auch ein Kürzungsrecht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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