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Nebenkosten für Stellplätze – Wer muss was zahlen?

Wer einen Stellplatz für sein Kfz anmietet, tut nichts anderes, als wenn er eine Wohnung mietet. Im Grundsatz gelten die gleichen Regeln. Meist bilden Wohnung und Stellplatz eine Einheit. Neue Wohnungen dürfen ohnehin nur mit Nachweis einer Stellplatzmöglichkeit gebaut werden. Naturgemäß fallen auch für den Stellplatz Nebenkosten an.

In diesem Artikel geht es um die Umlage der Stellplatz-Nebenkosten auf die Mieter. Wir zeigen was der Vermieter umlegen darf und was der Mieter nicht zahlen muss.

Umlage muss vereinbart werden

Die Umlage der Nebenkosten für einen Stellplatz richtet sich nach den Regeln, die für die Vereinbarung der Nebenkostenumlage für eine Wohnung gelten. Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten. Er kann mit dem Mieter die Kosten für den Stellplatz einzeln ausdrücklich mietvertraglich vereinbaren. Dann sollte er idealerweise alle Nebenkosten auflisten, die für die Unterhaltung gerade dieses Stellplatzes anfallen. Je detaillierter, desto besser. Dieser Weg empfiehlt sich, wenn Gegebenheiten vorliegen, die am besten individuell erfasst werden.

Einfacher ist es, wenn er auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweist. Dort sind sämtliche umlagefähige Nebenkosten aufgeführt. Dieser Weg bietet sich an, wenn eine größere Zahl von Stellplätzen vorhanden ist und der Vermieter mit einer allgemeineren Regelung zurechtkommt. § 1 BetrKV bestimmt ausdrücklich, dass zu den umlagefähigen Nebenkosten alle Kosten gehören, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen und Einrichtungen fortlaufend entstehen. Zu den Anlagen und Einrichtungen gehört zweifelsfrei der Stellplatz.

Nachträglich kann der Vermieter die Liste umlegbarer Nebenkosten nur noch per ausdrücklicher Vereinbarung erweitern, wenn der Mieter zum Beispiel nachträglich noch einen Stellplatz anmietet. Wurde eine Inklusivmiete (Wohnungsmiete deckt Stellplatz samt Nebenkosten ab) vereinbart, kommt die gesonderte Umlage von Nebenkosten nicht in Betracht.

Situation bei getrennten Mietverträgen für Wohnung und Stellplatz

Hat der Mieter für den Stellplatz einen eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen (z.B. zeitlich nach der Anmietung der Wohnung oder für einen zweiten Stellplatz), ist dieser Vertrag rechtlich selbstständig (BGH VIII ZR 422/12). Er kann eigenständig gekündigt werden. Der Vermieter muss die anfallenden Nebenkosten gesondert abrechnen. Sie haben mit der Wohnung nichts zu tun.

Umlagefähige Nebenkosten eines Stellplatzes

Umgelegt werden können die Kosten für die Beleuchtung der Tiefgarage, Stellplätze und der Parkplätze (AG Neuss WuM 1997, 471). Umlagefähig sind die anteilige Grundsteuer sowie die Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung, die Kosten für die Entsorgung von Niederschlagswasser, der Straßenreinigung und die Stromkosten für die Hofbeleuchtung.

Anschaffungskosten für Leuchten und Leuchtmittel sind nicht umlegungsfähig (OLG Düsseldorf NZM 2000, 762). Diese gehören zum Inventar der Mietsache und obliegen dem Vermieter. Die Instandsetzung der Stellplatzfläche ist Aufgabe des Vermieters und als Reparatur/Instandhaltung nicht umlegbar.

Unterscheidung nach Nutzern und Nichtnutzern

Nutzt ein einzelner Mieter ausschließlich eine Stellplatzfläche, die anderen Mietern nicht zugänglich ist, fallen die Beleuchtungskosten ausschließlich dem Nutzer zur Last (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 801). Der Vermieter muss dazu einen Zwischenzähler installieren.

Wichtig ist, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung bei der Auflistung der kalten Nebenkosten (Betriebskosten) zwischen den für die jeweilige Wohnung und für den dazu gehörigen Stellplatz angefallenen Kosten klar unterscheidet. Fallen die Kosten für alle Mieter gleichermaßen an, brauchen die Kosten für einen Hausmeister, der sich um das Haus und die Stellplätze kümmert, nicht getrennt aufgelistet zu werden. Wird die Stellplätze hingegen nicht von allen Mietern genutzt, muss klar ersichtlich sein, welcher Teil der auf den Hausmeister entfallenden Kosten auf die Stellplätze und welcher Teil auf das Haus entfällt. Gleiches gilt für andere, ausschließlich im Hinblick auf die Stellplätze entstehenden Nebenkosten.

Was tun, wenn Abrechnung fehlerhaft ist?

Wird die Nebenkostenabrechnung diesen Maßstäben nicht gerecht, ist sie formell bzw. inhaltlich fehlerhaft. Der Mieter könnte eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters zurückweisen.

In einer Entscheidung des Landgerichts Itzehoe (Az. 9 S 96/09) wurden einem Mieter 10 % Abschlag zugesprochen, der auf seinen Stellplatz in der gemeinsamen Tiefgarage der Wohnanlage verzichtet hatte. Die jährlichen Betriebskosten berechnete der Vermieter ungeachtet dessen nach wie vor wohnflächenabhängig und belastete damit auch den Mieter, der die Tiefgarage nicht nutzte. Er meinte rechtsirrtümlich, es sei unerheblich, ob sich unter dem Haus eine Tiefgarage befinde oder nicht. So müsse zum Beispiel das Niederschlagswasser im Interesse aller Bewohner beseitigt werden.

Eine Antwort auf "Nebenkosten für Stellplätze – Wer muss was zahlen?"

  • Frank Limmer
    20. Dezember 2017 - 13:16 Antworten

    Mein Vermieter hat mir die Betriebskosten für den Stellplatz mit in Rechnung gestellt, was sonst nie der Fall war und im Mietvertrag steht drin:

    Vorauszahlung für Betriebskosten Heizung und Warmwasser
    und Betriebskosten lt. Betriebskostenverordnung §2

    Diese Verordnung ist im Vertrag enthalten, aber enthält keine Betriebskosten für einen PKW-Stellplatz.

    Die Miete des Stellplatzes ist im Vertrag zwar einzeln aufgeführt, aber die Betriebskosten stehen nicht mit drin.

    Muss ich diese nun zahlen oder nicht?

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