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Nebenkosten für Stellplätze – Wer muss was zahlen?

Wer einen Stellplatz für sein Kfz anmietet, tut nichts anderes, als wenn er eine Wohnung mietet. Im Grundsatz gelten die gleichen Regeln. Meist bilden Wohnung und Stellplatz eine Einheit. Neue Wohnungen dürfen ohnehin nur mit Nachweis einer Stellplatzmöglichkeit gebaut werden. Naturgemäß fallen auch für den Stellplatz Nebenkosten an.

In diesem Artikel geht es um die Umlage der Stellplatz-Nebenkosten auf die Mieter. Wir zeigen was der Vermieter umlegen darf und was der Mieter nicht zahlen muss.

Umlage muss vereinbart werden

Die Umlage der Nebenkosten für einen Stellplatz richtet sich nach den Regeln, die für die Vereinbarung der Nebenkostenumlage für eine Wohnung gelten. Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten. Er kann mit dem Mieter die Kosten für den Stellplatz einzeln ausdrücklich mietvertraglich vereinbaren. Dann sollte er idealerweise alle Nebenkosten auflisten, die für die Unterhaltung gerade dieses Stellplatzes anfallen. Je detaillierter, desto besser. Dieser Weg empfiehlt sich, wenn Gegebenheiten vorliegen, die am besten individuell erfasst werden.

Einfacher ist es, wenn er auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweist. Dort sind sämtliche umlagefähige Nebenkosten aufgeführt. Dieser Weg bietet sich an, wenn eine größere Zahl von Stellplätzen vorhanden ist und der Vermieter mit einer allgemeineren Regelung zurechtkommt. § 1 BetrKV bestimmt ausdrücklich, dass zu den umlagefähigen Nebenkosten alle Kosten gehören, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen und Einrichtungen fortlaufend entstehen. Zu den Anlagen und Einrichtungen gehört zweifelsfrei der Stellplatz.

Nachträglich kann der Vermieter die Liste umlegbarer Nebenkosten nur noch per ausdrücklicher Vereinbarung erweitern, wenn der Mieter zum Beispiel nachträglich noch einen Stellplatz anmietet. Wurde eine Inklusivmiete (Wohnungsmiete deckt Stellplatz samt Nebenkosten ab) vereinbart, kommt die gesonderte Umlage von Nebenkosten nicht in Betracht.

Situation bei getrennten Mietverträgen für Wohnung und Stellplatz

Hat der Mieter für den Stellplatz einen eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen (z.B. zeitlich nach der Anmietung der Wohnung oder für einen zweiten Stellplatz), ist dieser Vertrag rechtlich selbstständig (BGH VIII ZR 422/12). Er kann eigenständig gekündigt werden. Der Vermieter muss die anfallenden Nebenkosten gesondert abrechnen. Sie haben mit der Wohnung nichts zu tun.

Umlagefähige Nebenkosten eines Stellplatzes

Umgelegt werden können die Kosten für die Beleuchtung der Tiefgarage, Stellplätze und der Parkplätze (AG Neuss WuM 1997, 471). Umlagefähig sind die anteilige Grundsteuer sowie die Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung, die Kosten für die Entsorgung von Niederschlagswasser, der Straßenreinigung und die Stromkosten für die Hofbeleuchtung.

Anschaffungskosten für Leuchten und Leuchtmittel sind nicht umlegungsfähig (OLG Düsseldorf NZM 2000, 762). Diese gehören zum Inventar der Mietsache und obliegen dem Vermieter. Die Instandsetzung der Stellplatzfläche ist Aufgabe des Vermieters und als Reparatur/Instandhaltung nicht umlegbar.

Unterscheidung nach Nutzern und Nichtnutzern

Nutzt ein einzelner Mieter ausschließlich eine Stellplatzfläche, die anderen Mietern nicht zugänglich ist, fallen die Beleuchtungskosten ausschließlich dem Nutzer zur Last (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 801). Der Vermieter muss dazu einen Zwischenzähler installieren.

Wichtig ist, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung bei der Auflistung der kalten Nebenkosten (Betriebskosten) zwischen den für die jeweilige Wohnung und für den dazu gehörigen Stellplatz angefallenen Kosten klar unterscheidet. Fallen die Kosten für alle Mieter gleichermaßen an, brauchen die Kosten für einen Hausmeister, der sich um das Haus und die Stellplätze kümmert, nicht getrennt aufgelistet zu werden. Wird die Stellplätze hingegen nicht von allen Mietern genutzt, muss klar ersichtlich sein, welcher Teil der auf den Hausmeister entfallenden Kosten auf die Stellplätze und welcher Teil auf das Haus entfällt. Gleiches gilt für andere, ausschließlich im Hinblick auf die Stellplätze entstehenden Nebenkosten.

Was tun, wenn Abrechnung fehlerhaft ist?

Wird die Nebenkostenabrechnung diesen Maßstäben nicht gerecht, ist sie formell bzw. inhaltlich fehlerhaft. Der Mieter könnte eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters zurückweisen.

In einer Entscheidung des Landgerichts Itzehoe (Az. 9 S 96/09) wurden einem Mieter 10 % Abschlag zugesprochen, der auf seinen Stellplatz in der gemeinsamen Tiefgarage der Wohnanlage verzichtet hatte. Die jährlichen Betriebskosten berechnete der Vermieter ungeachtet dessen nach wie vor wohnflächenabhängig und belastete damit auch den Mieter, der die Tiefgarage nicht nutzte. Er meinte rechtsirrtümlich, es sei unerheblich, ob sich unter dem Haus eine Tiefgarage befinde oder nicht. So müsse zum Beispiel das Niederschlagswasser im Interesse aller Bewohner beseitigt werden.

13 Antworten auf "Nebenkosten für Stellplätze – Wer muss was zahlen?"

  • Frank Limmer
    20. Dezember 2017 - 13:16 Antworten

    Mein Vermieter hat mir die Betriebskosten für den Stellplatz mit in Rechnung gestellt, was sonst nie der Fall war und im Mietvertrag steht drin:

    Vorauszahlung für Betriebskosten Heizung und Warmwasser
    und Betriebskosten lt. Betriebskostenverordnung §2

    Diese Verordnung ist im Vertrag enthalten, aber enthält keine Betriebskosten für einen PKW-Stellplatz.

    Die Miete des Stellplatzes ist im Vertrag zwar einzeln aufgeführt, aber die Betriebskosten stehen nicht mit drin.

    Muss ich diese nun zahlen oder nicht?

  • Gonsior
    16. Juni 2020 - 10:21 Antworten

    Darf der Vermieter für die gleichen Stellplätze unterschietlich hohe Mieten kassieren ????

    • Dennis Hundt
      16. Juni 2020 - 20:12 Antworten

      Hallo Gonsior,

      ja, das ist Verhandlungssache.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dieter Ceh
    19. Juni 2020 - 15:23 Antworten

    Frage als Vermieter:

    Im Zuge der BK-Abrechnung ist auch die Grundsteuer umlagefähig. Wie muss diese bei getrennter Vermietung von Wohnung und Stellplatz/Garage zwischen den Mietern aufgeteilit werden, wenn der Grundsteuerbescheid nur das „Gesamtpaket“ betrifft ?
    – Nach Quadratmetern Stellplatzfläche (wie wäre das dann bei Mehrfachparkern ?) ?
    – Nach der anteiligen Miete ?
    – Nach dem Verhältnis der übrigen BK?

    Oder nach einem Schlüssel, der mir noch nicht eingefallen ist?

    Vielen Dank !

    • Dennis Hundt
      20. Juni 2020 - 07:57 Antworten

      Hallo Dieter,

      die legen die Kosten nach dem Schlüssel um, den Sie im Mietvertrag vereinbart haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ivonne Cason
    5. Dezember 2020 - 22:42 Antworten

    Hallo,
    und zwar streite ich mich zur Zeit mit meiner Vermieterin wegen der Nebenkosten Endabrechnung. Sie hat mir Nebenkosten für das Jahr 2019 der Tiefgarage in Rechnung gestellt.

    In meinem Mietvertrag, der die Miete Netto Kalt + Betriebskostenvorschuss für die Wohnung enthält plus für die Garage, steht: TG-Abstellplatz 40,-€

    Es steht kein Hinweis, nichts darin dass ich für den Garagenstellplatz auch Nebenkosten zahlen muss.

    Nun hat Sie im Jahr 2018 für das Jahr 2019 die Netto Kaltmiete erhöht UND zusätzlich die Garagenmiete.

    Wie ich allerdings raus gefunden habe, darf sie mir

    1. keine Nebenkosten für Garage in Rechnung stellen, da diese im Mietvertrag nicht mit angegeben sind.
    2. Wenn Sie die Miete erhöht hat, dann darf Sie nicht zusätzlich auch noch die Miete für die Garage erhöhen.

    Stimmt das alles so? Weiß leider nicht mehr weiter, denn heute teilte Sie mir mit Sie schaltet einen Anwalt ein, weil ich die Abrechnung/Garage 2019 nicht gezahlt habe.

    Vielen Dank im Voraus für die Hilfe.
    Ivonne Cason

    • Dennis Hundt
      7. Dezember 2020 - 08:06 Antworten

      Hallo Ivonne,

      ohne den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnungen zu sehen, kann ich Ihnen hier leider nicht wirklich helfen. Sie könnten die Nebenkostenabrechnung hier prüfen lassen oder sich an einen Anwalt wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cornelia Michel
    17. April 2021 - 22:17 Antworten

    Hallo und guten Abend,
    Wir wohnen in einer Wohnanlage mit ca. 150 Wohneinheiten.
    Die Anlage ist kernsaniert und seit 2013 wurden die Wohnungen vermietet.
    In jedem Abschnitt gibt es 8 Wohnungen alle 63qm .
    Die BK-Vorauszahlung beträgt 160€ mtl., gesplittet zu gleichen Teilen BK und Heizkosten.

    Der Punkt:
    Wir müssen jedes Jahr nachzahlen. Für den Zeitraum 01.01.2019 – 31.12.2019 mussten wir 8 Parteien -FESTHALTEN- – 2700€ nachzahlen.
    Diese Höhe der Nachzahlungen ist jedes Abrechnungsjahr.
    Was können wir machen? Irgendetwas stimmt doch da nicht
    Um Hilfe sind wir sehr dankbar.
    Liebe Grüße

    • Dennis Hundt
      19. April 2021 - 12:11 Antworten

      Hallo Cornelia,

      prüfen Sie die Nebenkostenabrechnung / Heizkostenabrechnung. Die Vorauszahlungen der Mieter müssen angepasst werden, dann decken die auch die Kosten und es kommt nicht mehr zu Nachzahlungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit Müller-Godzik
    21. Mai 2021 - 15:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt, wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus, in einer Reihe mit drei Ärzte-Häusern ( alles gleicher Eigentümer). Die Nutzung des Hofes und der Stellplätze erfolgt über eine gemeinsame Zufahrt – ohne Kennzeichnung „Privatgrundstück“, so dass der Hof von zahlreichen Fahrzeugen durchquert wird, Teilweise Patienten die zu den anliegenden Ärzten wollen, teilweise aber parken auch einfach Leute dort, die dann in die Stadt gehen. Die Nebenkosten „Reinigung der befestigten und unbefestigten Außenanlagen und Stellplätze“ werden entsprechend der Wohn- und Nutzfläche auf alle Mieter umgelegt…egal ob der Mieter einen oder zwei bzw. gar keinen Stellplatz hat und unbeachtet der öffentlichen Nutzung.
    Gilt hier das gleiche wie für Grün- und Parkflächen, oder müssen wir als Wohnungsmieter hinnehmen, dass wir den Dreck von jedem Fremden der hier parkt mitzählen?
    Vielen Dank im Voraus.
    Birgit

    • Dennis Hundt
      21. Mai 2021 - 16:52 Antworten

      Hallo Birgit,

      die Ärzte zahlen vermutlich auch für die Reinigung des Hofes. Wenn tatsächlich sehr viele fremde dort parken, sollten Sie sich an den Vermieter wenden. Ansonsten sehe ich kaum Möglichkeiten zur Handlung für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David
    22. Juni 2021 - 14:04 Antworten

    Hallo an Alle,

    Bezüglich der Umlagefähigkeit von Nebenkosten, welche auf PKW-Stellplätze anfallen, ergibt sich mir eine Frage.

    In einem Mehrparteienhaus mit Tiefgarage werden Stellplätze sowohl an Anwohner, als auch an externe Personen vermietet.

    Wie sind die Nebenkosten abzurechnen, wenn kein Verteilerschlüssel gegeben ist und die Nebenkosten nach gesetzlicher Vorgabe anhand der Wohnfläche gezahlt werden.

    Dem Urteil des Gerichts aus Itzehoe kann ich nicht folgen, mir ergibt sich daraus keine gesetzliche Grundlage, vor Allem wieso gerade denjenigen Mietern, welche keine Stellplätze angemietet haben 10% der Nebenkosten erlassen werden sollten.

    Vielen Dank im Voraus,

    Schönen Tag

    • Dennis Hundt
      22. Juni 2021 - 17:21 Antworten

      Hallo David,

      ein typischer Fehler des Vermieters. Dieser hätte in den Beträgen für eine angemessene Verteilung sorgen müssen. Ich würde solche Probleme aus der Vergangenheit mit Nachträgen beseitigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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