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Nebenkostenabrechnung unter Vorbehalt zahlen?

Die jährliche Nebenkostenabrechnung des Vermieters liegt im Briefkasten. Der Vermieter verlangt eine Nachzahlung. Ist die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß, ist der Mieter verpflichtet, die Nachforderung zu bezahlen. Sieht der Mieter Anlass für Beanstandungen, sollte er die Forderung möglichst unter Vorbehalt zahlen.

Nur bei einer formell fehlerhaften Abrechnung (Abrechnungsperiode oder Abrechnungsfrist sind nicht eingehalten, Abrechnung ist nicht nachvollziehbar) kann der Mieter die Nachzahlung verweigern und den Vermieter auffordern, eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Er braucht also zunächst nichts zu bezahlen.

Ist die Nebenkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft (falsche Wiedergabe der Vorauszahlungsbeträge, Verwendung eines vertraglich nicht vereinbarten Verteilerschlüssels, Berechnung von Instandhaltungskosten), ist es Angelegenheit des Mieters, gerichtlich gegen den Vermittler vorzugehen und die Fehlerhaftigkeit der Nebenkostenabrechnung feststellen zu lassen. In diesem Fall ist er verpflichtet, die Nachzahlung zu leisten.

Die Unterscheidung zwischen formeller und materieller (inhaltlicher) Fehlerhaftigkeit ist schwierig und im Einzelfall nicht immer ohne weiteres nachzuvollziehen.

Möchte der Mieter die Nebenkostenabrechnung beanstanden, kann er Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen und die Abrechnung überprüfen lassen.

BGH: Zahlung ohne Vorbehalt ist kein Schuldanerkenntnis

Zahlt der Mieter die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung vorbehaltslos, erkennt er eigentlich an, dass die Forderung des Vermieters korrekt ist. Die Zahlung wäre als Schuldanerkenntnis zu beurteilen. Ein nachfolgender Widerspruch wäre widersprüchlich und somit unwirksam.

In diesem Fall kommt dem Mieter eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zugute (Urt.v.12.1.2011, Az. VIII ZR 269/09). Gemäß § 556 III BGB kann ein Mieter nämlich innerhalb von einem Jahr Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung vortragen. Er kann seine Einwendungen auch dann noch vortragen, wenn er einen vom Vermieter in der Nebenkostenabrechnung geforderten Nachzahlungsbetrag vorbehaltslos gezahlt oder einen sich in der Nebenkostenabrechnung ergebenden Erstattungsbetrag vorbehaltslos entgegengenommen hat.

Der BGH hat klargestellt, dass in beiden Fällen die Nebenkostenabrechnung nicht als anerkannt beurteilt werden darf. Ein Anerkenntnis würde sich als Widerspruch zum Gesetz erweisen. Da die gesetzliche Regelung in diesem Fall vorrangig ist, kommt das Anerkenntnis nicht zur Wirkung.

Erweist sich die Nebenkostenabrechnung als fehlerhaft, kann der Mieter diese also dennoch innerhalb von einem Jahr beanstanden.

Um eventuelle Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Mieter zur Klarstellung und Information des Vermieters den Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung nur unter Vorbehalt zahlen und gleichzeitig die Nebenkostenabrechnung überprüfen oder überprüfen lassen.

Stellt sich dann heraus, dass die Abrechnung falsch und der Nachzahlungsbetrag vollständig oder teilweise unbegründet ist, kann der Mieter den gezahlten Betrag zurückfordern oder mit laufenden Vorauszahlungen verrechnen.

Vor der Zahlung kann der Mieter die Prüfungszeit ausnutzen, in der er die Abrechnung überprüfen kann sowie eine Zahlungsfrist, die in der Regel mit 30 Tagen nach Abrechnungszugang anzusetzen ist. Bleiben die Zweifel bestehen, empfiehlt sich auf jeden Fall die Zahlung unter Vorbehalt .

Der Mieter bringt den Vorbehalt dadurch zum Ausdruck, dass er in einer Überweisung im Betrefffeld ausdrücklich vermerkt: „Zahlung unter Vorbehalt“. Zum Nachweis empfiehlt es sich, die Überweisung auszudrucken oder abzuspeichern. Alternativ, aber weniger beweiskräftig, ist ein schriftlicher Hinweis an den Vermieter, der aber vor dem Zugang der Zahlung erfolgen sollte. Bei Barzahlung muss der Vorbehalt auf der Quittung vermerkt werden. Ein bloß mündlicher Hinweis ist im Streitfall kaum beweisbar.

Es kommt nicht darauf an, dass der Mieter seinen Vorbehalt begründet und dem Vermieter mitteilt, aus welchen Gründen er unter Vorbehalt zahlt. Der Mieter muss dann aber spätestens zwölf Monate nach dem Zugang der Nebenkostenabrechnung seine Einwendungen konkret vortragen.

Trägt er bereits mit der Vorbehaltsmitteilung Gründe vor, bekundet er bereits damit seinen Widerspruch. Er kann auch ohne Angabe von Gründen formal Widerspruch einlegen, muss dann aber auch binnen zwölf Monaten auf ein Ergebnis drängen. Dabei kommt es wiederum auf die Zielrichtung der Beanstandung (formeller oder inhaltlicher Fehler) an.

Einen weiteren Artikel zum Thema finden Sie hier: Nebenkosten: Zahlung ohne Vorbehalt schließt Widerspruch nicht aus

3 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung unter Vorbehalt zahlen?"

  • Amelie Hansen
    1. September 2016 - 08:10 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt, wir haben berechtigte Zweifel an mehreren Positionen unserer Abrechnung und haben dem Verwalter unserer Vermieterin per Mail mitgeteilt, dass wir der Abrechnung widersprechen und Einsichtnahme in sämtliche Rechnungen wünschen und wir danach schriftlich einen datailliert begründeten Widerspruch einreichen. Nach einer Woche hat der Verwalter geantwortet und Termine zur Einsichtnahme vorgeschlagen. Allerdings fordert er vorab schriftlich die Fragen, die wir haben. Sind wir dazu verpflichtet? Wir wollen die Fragen gar nicht vorab bekannt machen, da wir aufgrund vorangeganger Ereignisse, davon ausgehen müssen, dass dann Rechnungen erstellt werden, die es gar nicht gibt, oder auch die Unterlagen gefiltert werden sollen, damit wir nicht zufällig auf weitere Ungereimtheiten stossen. Jetzt ist die Frage, ob der Verwalter berechtigt ist, einen solchen Fragenkatalog vorab zu verlangen? Müssen wir in dem Fall trotzdem die geforderte Nachzahlung (sämtlich unberechtigt, das wissen wir schon, wir brauchen nur den schriftlichen Beweis aus den Rechnungen) unter Vorbehalt entrichten? mfG

    • Dennis Hundt
      1. September 2016 - 08:19 Antworten

      Hallo Amelie,

      grundsätzlich wäre eine kleine Einschränkung für den Verwalter hilfreich, die entsprechenden Unterlagen bereitzustellen. Formulieren Sie Ihre Anliegen doch so allgemein, dass es im Grunde alle Unterlagen betrifft.

      Zum Beispiel, dass Sie die Gesamtkosten anhand der Rechnungen prüfen möchten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silvia Schreiber
    10. Dezember 2016 - 20:21 Antworten

    In meiner Nebenkostenabrechnung werden meine Vorauszahlungen, die insgesamt 988€ betragen vom Vermieter als Pauschale abgerechnet und gesplittet nach warmen und kalten Betriebskosten. So dass er eine Nachzahlung für die warmen Betriebskosten haben will und der Betrag, der bei den kalten Betriebskosten Überzahl wurde, behält er stillschweigend.
    Meines Wissens nach werden die gesamten Vorauszahlungen den gesamten Kosten entgegengesetzt. So kommt es entweder zur Rück- bzw. Nachzahlung.
    Bei einer Pauschale, die in meinem Mietvertrag nicht vereinbart gilt, bedarf es keiner Abrechnung. Mit den Vorauszahlungen wären sämtliche Kosten abgerechnet. Es gibt weder eine Erstattung noch eine Nachzahlung.
    Meinen Widerspruch mit einem Guthaben erkennt er nicht an. Was kann ich nun tun?

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