Wenn der Mieter Frischwasser verbraucht, produziert er auch Abwasser. Die Kosten der Entwässerung sind gemäß § 2 Ziffer 3 Betriebskostenverordnung umlagefähige Nebenkosten, die der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen darf.
Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag eine korrekte Umlegungsvereinbarung getroffen wurde. Hat der Vermieter statt eines Verweises auf die Betriebskostenverordnung die Nebenkosten im Detail bezeichnet, soll es nicht genügen, nur die Wasserkosten als umlegungsfähig zu bezeichnen (AG Dortmund WuM 2987, 359). Auch die Formulierungen „ Wassergeld“ oder „Frischwasser“ werden beanstandet. Idealerweise verwendet der Vermieter die Begriffe „Abwasser“ oder “Entwässerung“.
Diese Entwässerungskosten sind umlagefähig
Umlagefähige Kosten der Entwässerung sind die regelmäßig von der Gemeinde in Rechnung gestellten Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung (Abwasser-, Entwässerungs-, Siel- oder Kanalgebühr). Diese erfassen die Kosten für die Entsorgung der Abwässer aus dem Gebäude als auch das über die Dachrinnen abgeleitete Regenwasser sowie den Kostenanteil für bebaute Flächen, auf denen das Regenwasser nicht in das Erdreich einsickern kann (Kosten für Niederschlagswasser, Oberflächenentwässerung, Regenwasserkanal) (LG Aachen NZM 1998, 333).
Besteht kein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz, sind die Kosten des Betriebs einer privaten Abwasserentsorgungsanlage umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähig sind demgemäß die Kosten für den Betrieb einer Sickergruppe oder Kläranlage sowie die Kosten für die Abfuhr von Schmutzwasser und Klärschlamm sowie die Reinigung der Anlage.
Nicht umlagefähige Entwässerungskosten
Muss die Verstopfung in einem Abwasserrohr beseitigt werden, handelt es sich um dem Vermieter anheimfallende Reparaturkosten. Es sind keine laufenden Kosten der Entwässerung (OLG Hamm WuM 1982, 201). Kosten der Dachrinnenreinigung (soweit Sie regelmäßig anfallen und nicht einzelfallbedingt sind) unterliegen den sonstigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV.
Bei gemischten Objekten mit Gewerbeeinheiten müssen die Entwässerungskosten vorab ermittelt und auf Gewerbe- und Wohneinheiten aufgeteilt werden, wenn auch der Frischwasserverbrauch eine Voraufteilung rechtfertigt.
10. Januar 2013 - 17:43
[…] das Brauchwasser und das Niederschlagswasser fordert und im Mietvertrag lediglich die Position „Abwasser“ bezeichnet ist. Dies gelte auch dann, wenn die Gemeinde ihre Gebührensatzung ändert und die […]
1. November 2016 - 19:24
Guten Abend, in unseren Haus sind mehrere Parteien und im Erdgeschoss seit 2015 ein Friseur. Seitdem sind die Posten Entwässerung und Bewässerung um insgesamt 2000 Euro im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.
Der Gewerbeanteil ist über die qm % abgezogen worden. Ist das rechtens? Schließlich verbraucht ein Friseur im Verhältnis zur Fläche viel Wasser. Kann ich eine verbrauchsorientierte Abrechnung verlangen?
Vielen Dank im Voraus!
3. November 2016 - 14:22
Hallo Frau Lehmann,
natürlich muss der Anteil möglichst erfasst und von den Wohnungsmieter getrennt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Januar 2017 - 19:46
Hallo…
Was versteht man unter Anschluss Abwassernetz MSW 2/5?
Und darf der Vermieter hierzu die Kosten in der NKA auf die Mieter umlegen?
Ist es auch korrekt das der Private Vermieter die Kontoführung und Verwaltung den Mietern in Rechnung stellen darf?
Vielen Dank im vorraus
3. Januar 2017 - 10:24
Hallo Alex,
einmalige Anschlusskosten an das Abwassernetz gehören genauso wenig in die Nebenkostenabrechnung wie die Kontoführung oder die Verwaltung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. März 2017 - 10:28
Hallo. Wir haben im März 2016 eine Biokläranlage erhalten.
Wir wohnen in einem Doppelhaus, links Vermieter (2 Personen), rechts wir (6Personen).
In der Betriebskostenabrechnung wird uns komplett die Gebühr für Abwasser (6 Personen á 17.90€), das spülen der Kleinanlage 20€, Entleerung von 3qm 90€, Wartung Kläranlage 89,25€ und Strom für 7850 Betriebsstunden = 150€ in Rechnung gestellt.
Unser Vermieter teilt die komplette Gesamtsumme bei allen Positionen durch 8 Personen und rechnet diese bei uns x6 auf.
Ist dies rechtens? Ich kann dazu im Internet leider nichts finden.
15. März 2017 - 17:11
Hallo Herr/Frau Harzer,
hier eine Hilfe für Sie: Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. August 2017 - 10:00
Hallo….,
wir haben eine Mieterin die noch einen sehr alten Mietvertrag hat, in dem die Nebenkosten einzeln aufgeführt sind. Unter anderem steht dort nur “Wasser”, Seit Jahren haben wir das Problem dass wir kräftig draufzahlen, weil die Mieterin nur das Trinkwasser zahlt. Die Kosten für Schmutz und Regenwasser zahlt sie nicht. Nun meine Frage, kann ich unter Wasser auch wenigstens das Schmutzwasser abrechnen?
Gegen einen neuen aktuellen Mietvertrag weigert sich die Mieterin. Wir zahlen also auch noch sämtliche anderen Betriebskosten….
Danke im Vorraus
12. November 2017 - 19:25
Hallo 👋
Bei meiner Betriebskostenabrechnung sind die Kosten für Bewässerung Entwässerung Abwasser um das doppelte gestiegen kann dies möglich sein? Ich finde es enorm viel von 1500€ auf 2400€
Vielen lieben Dank im Voraus
13. November 2017 - 09:18
Hallo Frau Niesel,
Sie können sich unter die Unterlagen ansehen, um so herauszufinden, warum es zu der Steigerung kam.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. November 2017 - 22:52
Danke für die Rückmeldung Herr Hundt, ich werde die Abrechnungen anfordern und hoffe das ich dann schlauer bin. Grüße Frau Niesel
26. Februar 2018 - 14:39
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe einmal eine kurze Frage, darf der Vermieter (wir haben Wasseruhren und das Wasser wird je Mietpartei genau abgerechnet) bei der Wasserabrechnung die Schmutzwassergebuehren vom Vorjahr ansetzen oder muss er die Schmutzwassergebuehren genau mit dem Wasserablesungen des jeweiligen Jahres synchronisieren?
Beispiel Fall im Mietshaus mit 5 Parteien:
2016
Verbrauch jeder 100m3 = 500m3
Schmutzwasser 1500 Euro (3 Euro je m3)
2017
Eine Person zieht aus (Wohnung bleibt leer) Verbrauch jeder 100m3 = 400m3 Schmutzwasser 1200 Euro (3 Euro je m3)
Abrechnung des Vermieters aber fuer 2017:
1500 Euro Schmutzwasser (Stadt Abrechnungsschlüssel immer anhand Vorjahres festlegt)/ 400m3 = 3,75 Euro
100m3 = 375 Euro Kosten fuer mich.
Demzufolge zahle ich doch zu hohe Schmutzwassergebuehren oder? Müsste er nicht den Schlüssel aus der Abrechnung von 3.01 nutzen?
Vielen Dank
Hamm
3. April 2018 - 08:21
Hallo,
wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2017 erhalten und dort ist sowohl der Punkt “Entwässerung” als auch “Niederschlagswasser” enthalten. In der bisherigen Recherche finde ich lediglich, dass das eigentlich ein und derselbe Kostenpunkt ist.Ist es also rechtens, dass das gleiche zwei Mal berechnet wird bzw. ist es möglich, dass beides für unterschiedliche Kosten steht? Und wenn ja, was fällt denn jetzt unter was?
Vielen Dank und beste Grüße
3. April 2018 - 11:37
Hallo Krautrübe,
ich würde vermuten: Entwässerung = Abwasser, Niederschlagswasser = Regenwasser.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. April 2018 - 16:29
Guten Tag,
in meiner diesjährigen Nebenkostenabrechnung sind die Kanalgebühren, die Wassergebühren und die Gebäudeversicherung um 100% gestiegen. In unserem Mehrparteienhaus hat es einen Rohbruch und einen Wasserschaden gegeben. Wie gehe ich am Besten vor?
Viele Grüße
5. August 2018 - 13:21
Guten Tag,
Wir haben vor einigen Tagen unsere NK-Abrechnung bekommen. Dort taucht unter anderem die Abwasserentsorgung auf, die der Vermieter berechnet. Wie zahlen aber bereits direkt an die Stadtwerke monatlichen Beitrag an Wasser und Abwasserkosten. Wurde das jetzt vom Vermieter doppelt berechnet oder könnte es sich auch um andere Kosten handeln?
Vielen Dank im Voraus für die Antwort!
7. August 2018 - 10:57
Hallo Mieter123,
fragen Sie Ihren Vermieter um welche Kosten es sich genau handelt und lassen Sie sich im Zweifel die Belege zeigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. August 2018 - 08:53
Hallo,
ich habe eine Frage zu unserer Nebenkostenabrechnung. Wir haben folgende Posten auf der Abrechnung:
Warmwasseraufbereitung
– Wasserverbrauch warm 70% (24 Einheiten)
– beheizte Fläche 30% (106qm)
Wasser- und Kanalgebühr (gesamt)
– Wasserverbrauch (gesamt) (70 Einheiten)
Der Posten Wasser- und Kanalgebühr beinhaltet die Gesamtverbrauchsmenge Wasser (kalt & warm) – müsste hier nicht nur der Kaltwasseranteil erscheinen?
Danke
C.B.
7. August 2018 - 10:56
Hallo Christiane,
auch das warme Wasser geht in den Abfluss und wird über die Kanalisation entsorgt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. September 2018 - 14:03
Guten Tag.
Ich habe im 2015 ein Haus mit 3 Etagen gebaut und vermietet. im Jahr 2016 habe ich keine Abwasser-Rechnung von Stadt bekommen. Ich habe die Verwaltung angerufen und habe die Beamtin drauf hingewiesen. Sie sagte: Es wird gemacht. Stadt Würselen schickt mir erst im Jahr 2018 eine nachträgliche Rechnung für 2015 bis 2018. Zwei Mieter sind inzwischen weg gezogen. Ich habe auch keine Adresse.
Darf die Stadt auf einmal Rechnungen für 4 Jahre schicken. Immerhin sie haben es vermasselt , nicht ich.
Ich werde sehr froh, wenn einer meine Fragen beantworten kann.
unerfahrene Vermieter
26. August 2019 - 19:30
Hallo,
ich bin Mieter in einem Haus, welches an eine private Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen ist.
Die Kosten dafür sind umlagefähig, jedoch was ist mit einer Instandsetzungsrücklage, welche die Eigentümer (auch gleich Vermieter) an die Eigentümergemeinschaft der Abwasserentsorgungsanlage zahlen müssen. Ist diese Vorauszahlung für mögliche Instandsetzung und Wartung umlagefähig?
Vielen Dank.
27. August 2019 - 13:32
Hallo Georg,
hier die Antwort: Nebenkosten: Instandhaltungsrücklage + Laufende Instandhaltung
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. Oktober 2019 - 14:36
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Frage zu der Umlage der Abwasserkosten welche im Grundbesitzabgabenbescheid berechnet werden. Der Zeitraum ist der 01.01.2018-31.12.2018, aber die Stadt nimmt immer die Verbräuche von den Vorjahren. Also der Verbrauch von 2017 wird in 2018 von der Stadt berechnet.
Der Verbrauch in 2017 war 1.280,00 m³ aber der korrekte Verbrauch für das Jahr 2018 ist 1.500,00 m³.
Meine Frage ist nun, welche Kosten muss ich in der Abrechnung 2018 umlegen, die die in dem Abrechnungszeitraum 01.01.2018-31.12.2018 (Verbrauch 2017) vom Bescheid 2018 oder die tatsächlichen lt. Ablesung Verbrauch für 2018?
Vielen Dank im Voraus.
Anna
23. Oktober 2019 - 14:18
Hallo Anna,
ich gehe davon aus, dass die Vorauszahlungen 2018 an den Verbräuchen 2017 orientiert sind. Ich würde die Abrechnung 2018 (die Sie wahrscheinlich in 2019 erhalten) für die Nebenkostenabrechnung 2018 nutzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Dezember 2019 - 13:05
Hallo Herr Hundt,
bei mir in der NK-Abrechnung ist in diesem Jahr die Abfuhr für die Kleinkläranlage enthalten. In den letzten Jahren gab es diese Kosten nicht. Der Vermieter teilte mir mit, dass nicht jährlich abgefahren wird, sondern nach Füllstand. Der wird bei der Wartung festgestellt. Die letzte Abfuhr war 2015 – hier auch berechnet. Ist es richtig, dass die Kosten in der NK 2018 nur auf die Nutzer aus 2018 aufgeteilt werden, weil hier die Abfuhr/Zahlung war und nicht auf die Zeiträume 2016 – 2018?
Vielen Danke im Voraus.
D. Pott
29. Dezember 2019 - 07:14
Hallo D. Pott,
grundsätzlich ist das so in Ordnung. Im Zweifel sollten Sie Ihren Einzelfall rechtlich prüfen lassen. Dazu hätten Sie ein besonderes Interesse, wenn Sie noch nicht mehrere Jahre in der Wohnung leben.
Hier noch eine Hilfe / ein Vergleich: Dachrinnenreinigung: Wann die Umlage möglich ist
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Januar 2020 - 17:02
Hallo Herr Hundt,
wenn die Stadt rückwirkend für die letzten 4 Jahre, das Oberflächenwasser neu berechnet. Ist diese Nachzahlung auch umlagefähig auf die Mieter, bspw. wenn Sie durchgängig dort gewohnt haben?
Danke + Gruss
Klaus B.
29. Januar 2020 - 09:34
Hallo Klaus,
hier ein ähnlich gelagerter Artikel: https://www.nebenkostenabrechnung.com/oeffentliche-lasten/
Und hier noch eine Hilfe: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-vermieter-hat-die-verspaetung-nicht-zu-vertreten/
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Februar 2020 - 15:24
Hallo Herr Hundt
In unserer NK-Abrechnung hat unsere Vermieterin Wasser berechnet (Wasseruhr eine für 3 Mieter )
für das Jahr 2019 . Dieses dann durch Anzahl der Mieter geteilt !
Frage: Wie verhält sich das mit dem Schmutz/ Abwasser ? Auch durch Anzahl der Mieter teilen ?
MfG
Stefan Mertin
29. März 2020 - 21:44
Guten Abend Herr Hundt,
Wir haben 2019 ein Mehrfamilienhaus gebaut. Die Mieter sind im März 19 eingezogen. Im ersten Jahr sind nur Kosten für die Mülltonnen durch die Stadt angefallen. 2020 bekommen wir die Betriebskosten für alle Abgaben als Vorauszahlung. Da das Schmutzwasser erst im Nachhinein von der Stadt berechnet wird, muss ich nun das Schmutzwasser auf das Vorjahr umlegen? Oder muss ich das Schmutzwasser für 2019 und 2020 auf die Mieter als gleichen Betrag abrechnen, wenn es ja noch keine Grundlage gab?
LG Mel S.
30. März 2020 - 09:07
Hallo Melanie,
recherchieren Sie nach Zufluss- und Abflussprinzip. Das hilft Ihnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. Dezember 2020 - 16:09
Hallo!
Wir vermieten seit November 2019 eine DHH und sitzen gerade an der Nebenkostenabrechnung.
Wir haben mehrere Positionen, bei denen wir unsicher sind, ob man diese 1 zu 1 auf den Mieter umlegen kann.
Wir zahlen z.B. eine “Entwässerung Grundgebühr” (299€) einmal im Jahr und Entwässerung (Abwassergebühr) monatlich (50€), auch finden wir unter unseren Abrechnungen noch einen “Entwässerung mtl.Abschlag” (63€)- was ist das nun wieder und was davon kann auf die Mieter umgelegt werden?
Besten Dank für eine Antwort!
Familie Eckhoff
4. Januar 2021 - 16:47
Hallo Familie Eckhoff,
ich kann Ihnen nur anhand der Begriffe leider nicht helfen. Die Leistung für die Sie zahlen geht sicherlich aus dem Kontext der Abrechnungen hervor.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. April 2021 - 15:50
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen seit Jahren in einem Zweifamilienhaus und hatten bis 2019 einen Klärteich wo wir bei der Nebenkostenabrechnung Anteilig die Kosten für die Abfuhr des Klärschlamms bezahlt haben.
Die alte Vermieterin hat das Haus verkauft und der neue Vermieter hat den Klärteich zugeschüttet und durch eine Kleinkläranlage mit Frischluftpumpe und unterirdischem Tank ersetzt. Nun berechnet er uns Abwassergebühren in Höhe von 2,50 € je m³ und zwar nach dem verbrauchten Wasser (190m³ für 2020) wir sollen € 492,50 bezahlen. Nach BetrKV §2 Punkt 3. kann der Vermieter die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe abrechnen. Betrieb wäre für mich Stromkosten sowie Klärschlammabfuhr und ggfs. Reinigung des Tanks.
Es gibt keine Belege über eine Abfuhr des Klärschlamms. Die Kläranlage gehört zur Wasserentsorgung des Hauses und ist somit doch Bestandteil des Mietzinses für meine Wohnung.
Oder ist eine Gebühr sowie der Vermieter sie erhebt als Betriebskosten zulässig?
Ich hab das Gefühl ich soll seine Kleinkläranlage finanzieren….
Mit freundlichem Gruß
Peter
9. April 2021 - 19:59
Hallo Peter,
der Vermieter kann grundsätzlich nur Kosten umlegen, die auch tatsächlich entstehen. Lassen Sie sich die Kosten per Belegeinsicht nachweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. Oktober 2021 - 11:48
Wir haben heute vom Vermieter die Rechnung für Abwasser, Niederschlag Wasser bekommen. Sollen 800 Euro zahlen. Für 1 Reihenhaus.
Die Garage die in einer Nebenstraße ist benutzt nur der Vermieter ❗Müssen wir diese Kosten mit bezahlen?
1. Oktober 2021 - 12:16
Hallo Ludowika,
schauen Sie in Ihren Mietvertrag, ob dort die Umlage des Niederschlagswassers vereinbart ist. Was hat es mit der Garage auf sich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. Februar 2022 - 16:19
Ich bin Eigentümer eines Zwei-Familienhauses und wurde im Sommer letzten Jahres von der Stadt Hagen/NRW gezwungen, eine Pumpe zum Abpumpen des Brauchwassers in den höher liegenden Kanal der Strasse zu finanzieren. Der alte Kanal, der hinter dem Haus verlief, wurde zugemacht, da er nicht mehr wartungsfähig war.
Kann ich die Wartung dieser neuen Pumpe und ggf. Instandhaltungen von z.B. Verstopfungen auf die Mieter umlegen?
Viele Grüße
Frank
2. Februar 2022 - 09:32
Hallo Frank,
die Wartungskosten sind m.E. Betriebskosten und können umgelegt werden. Instandhaltung (ohne Verschulden eines konkreten Mieters) sind immer Sache des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. August 2022 - 14:39
Mein Mietvertrag von 1988 beinhaltet :Mietzins,Treppenbeleuchtung,Wassergeld pro Person..Zu der Zeit war ein Nachspeicherofen .Da ist eine Werkmietwohnung.steht auch keine Müllgebühren oder Kabelanschluss.Später kamen die 3 Positionen.Da ich nicht besser wusste ,habe die 3 Positionen akzeptiert.Vor paar Jahren wurden die Häuser verkauft (etwa 40 Wohnungen),an private Inwestoren.Seit 2017 werden Niederschlagswasser in Abrechnung, bis jetzt habe ich die nicht bezahlt.Seit 2021 bin bei Mieterverein ,für 2019 hat er die beanstandet,dieses Jahr hat der Mieterverein ausser Treppenbeleuchtung,Müll,Kabel ,Heizung und Wasserkosten auch Niederschlagswasser dazu geschrieben.Auf meien Einwände schreibt er ,dass die unter Position Wasser abgerechnet werden kann ,da sie nachträglich eingeführt wurde und von Gerichten jedenfalls regelmässig mit anerkannt.Bei Mieter die die nicht in MIetvertrag stehen und sich weigern die zu übernehmen.Morgen habe Termin bei dem Anwalt bei Mieterverein und habe Angst ,er weiter das behauptet.Muss ich die bezahlen?MfG
18. Februar 2024 - 11:49
Guten Tag,
bei uns ist das etwas anders organisiert bzgl. Wasser / Abwasser.
Wir haben eine Grube (Kleinkläranlage), die regelmäßig entleert und entsorgt wird (Abwasser). Die Entsorgung wird in Rechnung gestellt (was auch in Ordnung ist). Darf der Eigentümer dann noch separat Wasser / Abwasser in Rechnung stellen? Die Gebühren sind erhoben nach den ortsüblichen Gebühren.
Mit freundlichen Grüßen
18. Februar 2024 - 17:19
Hallo Anja,
Wasser sicherlich. Warum fällt über die Entleerung hinaus noch eine Abwassergebühr an? Fragen Sie das Ihren Vermieter und lassen Sie sich im Zweifel die Belege / Bescheide / Rechnungen zeigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. März 2024 - 16:24
Sehr geehrter Damen und Herren,
wenn die Kanalleitungen von einem Mietshaus Vorsorglich also regelmäßig gereinigt werden, können diese Kosten dann in den Nebenkosten abgerechnet werden, da es sich dann ja um eine Wartung handelt.
und nicht um Beseitigung in einem Schadensfall (Verstopfung).
Vielen Dank