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Nebenkosten: Abwasser

Wenn der Mieter Frischwasser verbraucht, produziert er auch Abwasser. Die Kosten der Entwässerung  sind gemäß § 2 Ziffer 3 Betriebskostenverordnung umlagefähige Nebenkosten, die der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen darf.

Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag eine korrekte Umlegungsvereinbarung getroffen wurde. Hat der Vermieter statt eines Verweises auf die Betriebskostenverordnung die Nebenkosten im Detail bezeichnet, soll es nicht genügen, nur die Wasserkosten als umlegungsfähig zu bezeichnen (AG Dortmund WuM 2987, 359). Auch die Formulierungen „ Wassergeld“ oder „Frischwasser“  werden beanstandet.  Idealerweise verwendet der Vermieter die Begriffe „Abwasser“ oder “Entwässerung“.

Die Abwasserkosten werden in der Regel nach dem Frischwasserverbrauch berechnet.

Diese Entwässerungskosten sind umlagefähig

Umlagefähige Kosten der Entwässerung sind die regelmäßig von der Gemeinde in Rechnung gestellten Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung (Abwasser-, Entwässerungs-, Siel-  oder Kanalgebühr).  Diese erfassen die Kosten für die Entsorgung der Abwässer aus dem  Gebäude als auch das über die Dachrinnen abgeleitete Regenwasser  sowie den Kostenanteil für bebaute Flächen, auf denen das Regenwasser nicht in das Erdreich einsickern kann (Kosten für Niederschlagswasser, Oberflächenentwässerung, Regenwasserkanal) (LG Aachen NZM 1998, 333).

Wird eine Entwässerungspumpe benötigt, um die Abwässer auf das höhere Niveau des öffentlichen Kanalnetzes zu pumpen, gehören die Stromkosten zu den Kosten der Entwässerung.

Besteht kein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz,  sind die Kosten des Betriebs einer privaten Abwasserentsorgungsanlage umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähig sind demgemäß die Kosten für  den Betrieb einer Sickergruppe oder Kläranlage sowie die Kosten für die Abfuhr von Schmutzwasser und Klärschlamm sowie die Reinigung der Anlage.

Nicht umlagefähige Entwässerungskosten

Muss die Verstopfung in einem Abwasserrohr beseitigt werden, handelt es sich um dem Vermieter anheimfallende Reparaturkosten. Es sind keine laufenden Kosten der Entwässerung (OLG Hamm WuM 1982, 201). Kosten der Dachrinnenreinigung (soweit Sie regelmäßig anfallen und nicht einzelfallbedingt sind) unterliegen den sonstigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV.

Wird der Vermieter zur Zahlung von Kanalanschlussgebühren oder Abwasserbeiträgen für die Sanierung des Kanalnetzes veranlagt, handelt es sich nicht um umlagefähige Nebenkosten.  Sie gewährleisten lediglich die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts.

Bei gemischten Objekten mit Gewerbeeinheiten müssen die Entwässerungskosten vorab ermittelt und auf Gewerbe- und Wohneinheiten aufgeteilt werden, wenn auch der Frischwasserverbrauch eine Voraufteilung  rechtfertigt.

31 Antworten auf "Nebenkosten: Abwasser"

  • Lehmann
    1. November 2016 - 19:24 Antworten

    Guten Abend, in unseren Haus sind mehrere Parteien und im Erdgeschoss seit 2015 ein Friseur. Seitdem sind die Posten Entwässerung und Bewässerung um insgesamt 2000 Euro im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.
    Der Gewerbeanteil ist über die qm % abgezogen worden. Ist das rechtens? Schließlich verbraucht ein Friseur im Verhältnis zur Fläche viel Wasser. Kann ich eine verbrauchsorientierte Abrechnung verlangen?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Dennis Hundt
      3. November 2016 - 14:22 Antworten

      Hallo Frau Lehmann,

      natürlich muss der Anteil möglichst erfasst und von den Wohnungsmieter getrennt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex J.
    2. Januar 2017 - 19:46 Antworten

    Hallo…
    Was versteht man unter Anschluss Abwassernetz MSW 2/5?
    Und darf der Vermieter hierzu die Kosten in der NKA auf die Mieter umlegen?

    Ist es auch korrekt das der Private Vermieter die Kontoführung und Verwaltung den Mietern in Rechnung stellen darf?

    Vielen Dank im vorraus

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2017 - 10:24 Antworten

      Hallo Alex,

      einmalige Anschlusskosten an das Abwassernetz gehören genauso wenig in die Nebenkostenabrechnung wie die Kontoführung oder die Verwaltung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Harzer
    15. März 2017 - 10:28 Antworten

    Hallo. Wir haben im März 2016 eine Biokläranlage erhalten.
    Wir wohnen in einem Doppelhaus, links Vermieter (2 Personen), rechts wir (6Personen).
    In der Betriebskostenabrechnung wird uns komplett die Gebühr für Abwasser (6 Personen á 17.90€), das spülen der Kleinanlage 20€, Entleerung von 3qm 90€, Wartung Kläranlage 89,25€ und Strom für 7850 Betriebsstunden = 150€ in Rechnung gestellt.
    Unser Vermieter teilt die komplette Gesamtsumme bei allen Positionen durch 8 Personen und rechnet diese bei uns x6 auf.

    Ist dies rechtens? Ich kann dazu im Internet leider nichts finden.

  • Mira
    22. August 2017 - 10:00 Antworten

    Hallo….,

    wir haben eine Mieterin die noch einen sehr alten Mietvertrag hat, in dem die Nebenkosten einzeln aufgeführt sind. Unter anderem steht dort nur „Wasser“, Seit Jahren haben wir das Problem dass wir kräftig draufzahlen, weil die Mieterin nur das Trinkwasser zahlt. Die Kosten für Schmutz und Regenwasser zahlt sie nicht. Nun meine Frage, kann ich unter Wasser auch wenigstens das Schmutzwasser abrechnen?
    Gegen einen neuen aktuellen Mietvertrag weigert sich die Mieterin. Wir zahlen also auch noch sämtliche anderen Betriebskosten….

    Danke im Vorraus

  • Niesel
    12. November 2017 - 19:25 Antworten

    Hallo 👋
    Bei meiner Betriebskostenabrechnung sind die Kosten für Bewässerung Entwässerung Abwasser um das doppelte gestiegen kann dies möglich sein? Ich finde es enorm viel von 1500€ auf 2400€
    Vielen lieben Dank im Voraus

    • Dennis Hundt
      13. November 2017 - 09:18 Antworten

      Hallo Frau Niesel,

      Sie können sich unter die Unterlagen ansehen, um so herauszufinden, warum es zu der Steigerung kam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Niesel
        13. November 2017 - 22:52 Antworten

        Danke für die Rückmeldung Herr Hundt, ich werde die Abrechnungen anfordern und hoffe das ich dann schlauer bin. Grüße Frau Niesel

  • Hamm
    26. Februar 2018 - 14:39 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich habe einmal eine kurze Frage, darf der Vermieter (wir haben Wasseruhren und das Wasser wird je Mietpartei genau abgerechnet) bei der Wasserabrechnung die Schmutzwassergebuehren vom Vorjahr ansetzen oder muss er die Schmutzwassergebuehren genau mit dem Wasserablesungen des jeweiligen Jahres synchronisieren?

    Beispiel Fall im Mietshaus mit 5 Parteien:
    2016
    Verbrauch jeder 100m3 = 500m3
    Schmutzwasser 1500 Euro (3 Euro je m3)

    2017
    Eine Person zieht aus (Wohnung bleibt leer) Verbrauch jeder 100m3 = 400m3 Schmutzwasser 1200 Euro (3 Euro je m3)

    Abrechnung des Vermieters aber fuer 2017:
    1500 Euro Schmutzwasser (Stadt Abrechnungsschlüssel immer anhand Vorjahres festlegt)/ 400m3 = 3,75 Euro
    100m3 = 375 Euro Kosten fuer mich.

    Demzufolge zahle ich doch zu hohe Schmutzwassergebuehren oder? Müsste er nicht den Schlüssel aus der Abrechnung von 3.01 nutzen?

    Vielen Dank

    Hamm

  • Krautrübe
    3. April 2018 - 08:21 Antworten

    Hallo,
    wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2017 erhalten und dort ist sowohl der Punkt „Entwässerung“ als auch „Niederschlagswasser“ enthalten. In der bisherigen Recherche finde ich lediglich, dass das eigentlich ein und derselbe Kostenpunkt ist.Ist es also rechtens, dass das gleiche zwei Mal berechnet wird bzw. ist es möglich, dass beides für unterschiedliche Kosten steht? Und wenn ja, was fällt denn jetzt unter was?

    Vielen Dank und beste Grüße

    • Dennis Hundt
      3. April 2018 - 11:37 Antworten

      Hallo Krautrübe,

      ich würde vermuten: Entwässerung = Abwasser, Niederschlagswasser = Regenwasser.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • bia
    10. April 2018 - 16:29 Antworten

    Guten Tag,
    in meiner diesjährigen Nebenkostenabrechnung sind die Kanalgebühren, die Wassergebühren und die Gebäudeversicherung um 100% gestiegen. In unserem Mehrparteienhaus hat es einen Rohbruch und einen Wasserschaden gegeben. Wie gehe ich am Besten vor?

    Viele Grüße

  • Mieter123
    5. August 2018 - 13:21 Antworten

    Guten Tag,

    Wir haben vor einigen Tagen unsere NK-Abrechnung bekommen. Dort taucht unter anderem die Abwasserentsorgung auf, die der Vermieter berechnet. Wie zahlen aber bereits direkt an die Stadtwerke monatlichen Beitrag an Wasser und Abwasserkosten. Wurde das jetzt vom Vermieter doppelt berechnet oder könnte es sich auch um andere Kosten handeln?

    Vielen Dank im Voraus für die Antwort!

    • Dennis Hundt
      7. August 2018 - 10:57 Antworten

      Hallo Mieter123,

      fragen Sie Ihren Vermieter um welche Kosten es sich genau handelt und lassen Sie sich im Zweifel die Belege zeigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christiane Bachner
    7. August 2018 - 08:53 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage zu unserer Nebenkostenabrechnung. Wir haben folgende Posten auf der Abrechnung:
    Warmwasseraufbereitung
    – Wasserverbrauch warm 70% (24 Einheiten)
    – beheizte Fläche 30% (106qm)

    Wasser- und Kanalgebühr (gesamt)
    – Wasserverbrauch (gesamt) (70 Einheiten)

    Der Posten Wasser- und Kanalgebühr beinhaltet die Gesamtverbrauchsmenge Wasser (kalt & warm) – müsste hier nicht nur der Kaltwasseranteil erscheinen?

    Danke
    C.B.

    • Dennis Hundt
      7. August 2018 - 10:56 Antworten

      Hallo Christiane,

      auch das warme Wasser geht in den Abfluss und wird über die Kanalisation entsorgt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau Safari
    4. September 2018 - 14:03 Antworten

    Guten Tag.
    Ich habe im 2015 ein Haus mit 3 Etagen gebaut und vermietet. im Jahr 2016 habe ich keine Abwasser-Rechnung von Stadt bekommen. Ich habe die Verwaltung angerufen und habe die Beamtin drauf hingewiesen. Sie sagte: Es wird gemacht. Stadt Würselen schickt mir erst im Jahr 2018 eine nachträgliche Rechnung für 2015 bis 2018. Zwei Mieter sind inzwischen weg gezogen. Ich habe auch keine Adresse.
    Darf die Stadt auf einmal Rechnungen für 4 Jahre schicken. Immerhin sie haben es vermasselt , nicht ich.
    Ich werde sehr froh, wenn einer meine Fragen beantworten kann.

    unerfahrene Vermieter

  • Georg
    26. August 2019 - 19:30 Antworten

    Hallo,

    ich bin Mieter in einem Haus, welches an eine private Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen ist.
    Die Kosten dafür sind umlagefähig, jedoch was ist mit einer Instandsetzungsrücklage, welche die Eigentümer (auch gleich Vermieter) an die Eigentümergemeinschaft der Abwasserentsorgungsanlage zahlen müssen. Ist diese Vorauszahlung für mögliche Instandsetzung und Wartung umlagefähig?

    Vielen Dank.

  • Anna
    22. Oktober 2019 - 14:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zu der Umlage der Abwasserkosten welche im Grundbesitzabgabenbescheid berechnet werden. Der Zeitraum ist der 01.01.2018-31.12.2018, aber die Stadt nimmt immer die Verbräuche von den Vorjahren. Also der Verbrauch von 2017 wird in 2018 von der Stadt berechnet.
    Der Verbrauch in 2017 war 1.280,00 m³ aber der korrekte Verbrauch für das Jahr 2018 ist 1.500,00 m³.
    Meine Frage ist nun, welche Kosten muss ich in der Abrechnung 2018 umlegen, die die in dem Abrechnungszeitraum 01.01.2018-31.12.2018 (Verbrauch 2017) vom Bescheid 2018 oder die tatsächlichen lt. Ablesung Verbrauch für 2018?

    Vielen Dank im Voraus.

    Anna

    • Dennis Hundt
      23. Oktober 2019 - 14:18 Antworten

      Hallo Anna,

      ich gehe davon aus, dass die Vorauszahlungen 2018 an den Verbräuchen 2017 orientiert sind. Ich würde die Abrechnung 2018 (die Sie wahrscheinlich in 2019 erhalten) für die Nebenkostenabrechnung 2018 nutzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pott
    27. Dezember 2019 - 13:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei mir in der NK-Abrechnung ist in diesem Jahr die Abfuhr für die Kleinkläranlage enthalten. In den letzten Jahren gab es diese Kosten nicht. Der Vermieter teilte mir mit, dass nicht jährlich abgefahren wird, sondern nach Füllstand. Der wird bei der Wartung festgestellt. Die letzte Abfuhr war 2015 – hier auch berechnet. Ist es richtig, dass die Kosten in der NK 2018 nur auf die Nutzer aus 2018 aufgeteilt werden, weil hier die Abfuhr/Zahlung war und nicht auf die Zeiträume 2016 – 2018?

    Vielen Danke im Voraus.
    D. Pott

    • Dennis Hundt
      29. Dezember 2019 - 07:14 Antworten

      Hallo D. Pott,

      grundsätzlich ist das so in Ordnung. Im Zweifel sollten Sie Ihren Einzelfall rechtlich prüfen lassen. Dazu hätten Sie ein besonderes Interesse, wenn Sie noch nicht mehrere Jahre in der Wohnung leben.

      Hier noch eine Hilfe / ein Vergleich: Dachrinnenreinigung: Wann die Umlage möglich ist

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus B
    28. Januar 2020 - 17:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wenn die Stadt rückwirkend für die letzten 4 Jahre, das Oberflächenwasser neu berechnet. Ist diese Nachzahlung auch umlagefähig auf die Mieter, bspw. wenn Sie durchgängig dort gewohnt haben?
    Danke + Gruss
    Klaus B.

  • Mertin Stefan
    26. Februar 2020 - 15:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    In unserer NK-Abrechnung hat unsere Vermieterin Wasser berechnet (Wasseruhr eine für 3 Mieter )
    für das Jahr 2019 . Dieses dann durch Anzahl der Mieter geteilt !

    Frage: Wie verhält sich das mit dem Schmutz/ Abwasser ? Auch durch Anzahl der Mieter teilen ?

    MfG

    Stefan Mertin

  • Melanie Inkmann
    29. März 2020 - 21:44 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    Wir haben 2019 ein Mehrfamilienhaus gebaut. Die Mieter sind im März 19 eingezogen. Im ersten Jahr sind nur Kosten für die Mülltonnen durch die Stadt angefallen. 2020 bekommen wir die Betriebskosten für alle Abgaben als Vorauszahlung. Da das Schmutzwasser erst im Nachhinein von der Stadt berechnet wird, muss ich nun das Schmutzwasser auf das Vorjahr umlegen? Oder muss ich das Schmutzwasser für 2019 und 2020 auf die Mieter als gleichen Betrag abrechnen, wenn es ja noch keine Grundlage gab?

    LG Mel S.

    • Dennis Hundt
      30. März 2020 - 09:07 Antworten

      Hallo Melanie,

      recherchieren Sie nach Zufluss- und Abflussprinzip. Das hilft Ihnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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