Go to Top

Nebenkostenabrechnung ohne schriftlichen Mietvertrag

Wenn es um wichtige Angelegenheiten geht, sind Menschen oft recht fahrlässig. Viele vertragliche Vereinbarungen werden mündlich abgeschlossen. Im Mietrecht gibt es keine Vorschrift, dass Mietverträge nur schriftlich vereinbart werden dürfen. Zwar sind auch mündliche Vereinbarungen, beispielsweise zur Nebenkostenabrechnung,  genauso gültig, als wenn sie in schriftlicher Form geschlossen werden würden.

Wird aber ein Mietvertrag nur mündlich ohne schriftlichen Mietvertrag getätigt, liegt das Problem oft darin, dass im Streitfall Schwierigkeiten bestehen, die Dinge so nachzuweisen, wie sie mündlich vereinbart wurden. Nur derjenige, der seine Behauptung beweisen kann, kann sie letztlich durchsetzen. Ohne schriftlichen Mietvertrag sind Streitigkeiten vorprogrammiert.

  • Im Gesetz heißt es klipp und klar: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“ (§ 556 BGB). Aus diesem Grundsatz ergeben sich drei Probleme.

1. Problem

Der Vermieter kann vom Mieter Nebenkosten nur dann verlangen, wenn er mit dem Mieter eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen hat. Wurde keine Vereinbarung getroffen, braucht der Mieter keinerlei Nebenkosten zu zahlen. Der Vermieter kann keine Nebenkostenabrechnung erstellen und muss die Nebenkosten vollständig selbst bezahlen. Das Gesetz unterstellt in diesem Fall, dass die vereinbarte Miete inklusive der Nebenkosten einschließlich der Verbrauchskosten des Mieters vereinbart wurde.

Um diese Probleme zu vermeiden, wird in einem schriftlichen Mietvertrag meist Bezug auf die Betriebskostenverordnung genommen, die die umlagefähigen Nebenkosten im Detail aufzählt. Die umlagefähigen Nebenkosten können auch einzeln bezeichnet werden.

2. Problem

Die Parteien können sich natürlich auch mündlich verabreden, dass der Mieter Nebenkosten bezahlen muss. Das Problem stellt sich frühestens dann als Problem heraus, wenn der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten verweigert oder eine eventuelle Nachforderung anlässlich einer Nebenkostenabrechnung ablehnt und sich auf eine fehlende Vereinbarung beruft.

  • Der Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig, dass und in welchem Umfang eine Nebenkostenumlegung vereinbart wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 110). Leugnet der Mieter eine diesbezügliche Vereinbarung, muss der Vermieter versuchen, die Vereinbarung irgendwie zu beweisen.

Dazu kann es sich auf einen Zeugen berufen. Ein Hinweis auf eine Nebenkostenvereinbarung kann sich auch daraus ergeben, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leistet. Bestreitet er dann eine Nebenkostenvereinbarung anlässlich der Nebenkostenabrechnung, handelt er widersprüchlich. Allein der Umstand, dass die Zahlung von Nebenkosten weitgehend üblich ist, nutzt dem Vermieter wenig.

3. Problem

Eine mündliche Vereinbarung zur Zahlung von Nebenkosten führt auch zu dem Problem, dass der Vermieter die umlagefähigen Nebenkosten konkret angeben oder zumindest eindeutig bestimmenbar bezeichnen muss. An diese Bestimmtheit der Nebenkostenvereinbarung stellt die Rechtsprechung teilweise sehr strenge Anforderungen.

Zweifel und Unklarheiten gehen immer zu Lasten des Vermieters. Es wird dem Vermieter auch nicht zugestanden, eine unklare mündliche Vereinbarung nachträglich zu konkretisieren, indem er beispielsweise die Nebenkostenabrechnung erstellt (LG Aachen WuM 1997, 471).

Fazit:

Mündliche Mietverträge sind vor allem für den Vermieter ein hohes Risiko. Jeder Mietvertrag sollte nur schriftlich abgeschlossen werden. Insbesondere sollte er eine klare Vereinbarung zur Nebenkostenregelung enthalten. Nur dann weiß auch der Mieter, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen hat.

14 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung ohne schriftlichen Mietvertrag"

  • Stanislaus
    11. März 2014 - 14:12 Antworten

    Hallo ich habe da mal eine Frage, und zwar bin ich Besitzer einer Wohnung die ich vermiete. Im Jahr 2013 war aber kein Mieter drin, die Wohnung stand leer. Jetzt habe ich eine Rechnung gekommen wo ich für das ganze Jahr die Kompletten Nebenkosten zahlen muss. Ich weiss das ich die nicht umlegbaren sachen zahlen muss. Was ist den mit den anderen Kosten?

    Ich würde mich über eine schnelle Antwort freuen

    MfG
    Stanislaus

    • Dennis Hundt
      11. März 2014 - 19:46 Antworten

      Hallo Stanislaus,

      Sie als Eigentümer zahlen immer das Hausgeld für Ihre Eigentumswohnung. Wenn die Wohnung vermietet ist, können Sie einen Großteil des Hausgeldes als Nebenkosten an Ihren Mieter weitergeben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    27. August 2014 - 22:43 Antworten

    Ich habe 1999 (aus versehen) meine Wohnung mit einem befristeten Mietvertrag vermietet. Der seit 2001 abgelaufenen Mietvertrag enthielt eine Nebenkostenregelung. Die Miethöhe des befristen Mietvertrags wurde einfach weitergezahlt bis heute.
    Habe ich jetzt einen Mietverhältnis nach BGB mit der Problematik der Nebenkosten zu meinen Lasten? Oder kann ich eine Nebenkostenabrechung machen ?
    Vielen Dank für Ihre Einschätzung !

    • Dennis Hundt
      30. August 2014 - 06:56 Antworten

      Hallo Peter,

      lassen Sie die Dinge am besten anwaltlich prüfen. Die Fragen sind wohl: Läuft der alte Vertrag unbefristet weiter oder wurde ein neuer Vertrag geschlossen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tatjana
    4. März 2016 - 09:54 Antworten

    Guten Tag,

    ich bewohne seit 01.05.2015 eine Mietwohnung. Im Mietvertrag wurden keine Nebenkosten vereinbart, und auch keine Nebenkostenvorauszahlung – diese Punkte wurden nicht ausgefüllt. Es steht lediglich eine Summe X als Grundmiete, die ich auch brav jeden Monat gezahlt habe.
    Jetzt bekomme ich von meinem Vermieter, ein Schreiben welches an Ihn adressiert ist mit einer Abrechnung vom 01.01.15-31.12.15 mit der Bitte rückwirkend die Summe an ihn zu überweisen?! Das sollen wohl meine Nebenkosten sein!? Diese wurden aber nie vereinbart.

    Ich bewohne die Wohnung erst seit Mai und nicht seit Januar – kann der Mieter mir sowas überhaupt in Rechnung stellen? Das Schreiben ist vom 20.07.15 – wieso bekomme ich das jetzt & wieso wollte er sonst nie Nebenkosten haben aber jetzt eine Summe von 800€? Wenn das vertraglich nicht festgehalten wurde?

    Ich bin verwirrt, und irgendwie finde ich das nicht rechtens..

    Danke & liebe Grüße

    Tatjana

    • Dennis Hundt
      4. März 2016 - 21:33 Antworten

      Hallo Tatjana,

      grundsätzlich kann der Vermieter nur Nebenkosten umlegen, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Und dann natürlich auch nur, für den Zeitraum in dem der Mieter die Wohnung gemietet hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabrina
    17. März 2016 - 01:55 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    zum 15.12.14 fand die Schlüsselübergabe für meine Wohnung,welche ich seit 1.1.15 bewohne,statt.
    Der Mietbeginn/-vertrag läuft ebenfalls seit dem 1.1.15. Bei der Schlüsselübergabe wurde mir das Protokoll mit den Zählerständen (Wasser) zur Unterschrift vorgelegt. Dies habe ich,selbstverständlich, unterschrieben (ebenso, wie das Mängel- bzw. Übergabeprotokoll).
    Nun verlangt mein Vermieter für die 17 Tage die vollen Nebenkosten,obwohl die Wohnung von mir nicht genutzt wurde.Besonders stutzig macht mich,dass ich angeblich über 10% des Jahresverbrauch an Wasserkosten zahlen soll. Muss ich denn überhaupt Kosten begleichen? Bei der Schlüsselübergabe waren der Vermieter und die Maklerin anwesend.
    Vielen Dank für Ihre Antwort
    Viele Grüße
    Sabrina

    • Dennis Hundt
      17. März 2016 - 12:04 Antworten

      Hallo Sabrina,

      grundsätzlich ist es ja normal und fair, dass Sie die Nebenkosten ab Übergebe zahlen. Normalerweise wird das aber schriftlich im Mietvertrag fixiert.

      Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollen Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yildirim
    18. Mai 2016 - 23:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Mutter hat einen Mietvertrag in dem nicht drinnen steht, dass sie die Nebenkosten Nachzahlung zahlen muss. Die Vermietern ist leider verstorben, ihre Nichte hat die Wohnung geerbt und sie verlangt nun rückwirkend der letzten 3 Jahre die Nachzahlung. Meine Mutter ist im Mieterverein angemeldet, ist auch ständig dort. Der Herr im Mieterverein sagte ausdrücklich, sie solle die Nachzahlungen nicht zahlen. Nun klagt die neue Vermieterin gegen meine Mutter. Meine Mutter wurde zu einem Anwalt geschickt, die sagte zu ihr, dass es seit dem 1. Januar 2016 ein neues Paragraph geben würde, wo die Vermieterin ein Recht drauf hätte ihr Geld zu verlangen. Ist dies Richtig? Wenn ja dann hätte aber doch der Herr vom Mieterverein meiner Mutter dies sagen müssen und sagen müssen, dass sie lieber zahlen soll oder?

    Vielen Dank schon mal!

    • Dennis Hundt
      19. Mai 2016 - 01:45 Antworten

      Hallo Yildirim,

      ich kann Ihnen an dieser Stelle leider nicht wirklich helfen. Im Zweifel würde ich eine dritte Meinung einholen oder die Aussage des Anwalts selbst online überprüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • mondis
        3. November 2016 - 21:56 Antworten

        Warum können Sie auf diese Frage nicht antworten?

        • Dennis Hundt
          4. November 2016 - 09:40 Antworten

          Hallo Mondis,

          weil die individuelle Beratung eines konkretes Einzelfalls Anwälten obliegt.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Hoffmann
            21. Januar 2017 - 00:03

            Zitat: „Meine Mutter wurde zu einem Anwalt geschickt, die sagte zu ihr, dass es seit dem 1. Januar 2016 ein neues Paragraph geben würde“

            Könnte man vielleicht nochmal den Punkt herausarbeiten, um was für eine Art von „Paragraphen“ es sich da handeln könnte?!?

            Am leichtesten wäre natürlich, dass der Threadersteller den Anwalt der Mutter fragt und dies hier niederschreibt. Ich vermute aber mal, dass der Threadersteller das hier gar nicht mehr zur Kenntnis nehmen wird.
            Deswegen die Frage an Herrn Hundt oder Kollegen.

            Mit freundlichen Grüßen,
            D. Hoffmann

  • Uwe
    1. August 2018 - 20:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    gelten die oben beschriebenen Regelungen auch bei mündlich geschlossenen Gewerbemietverträgen?

    Mit freundlichen Grüßen aus Wülfrath

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.