Nebenkostennachzahlungen sind für Mieter oft eine echte Überraschung. Voraussetzung ist, dass der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt hat. Rein inhaltliche Mängel beeinträchtigen nicht die Fälligkeit des Nachzahlungsbetrages. Diese muss der Mieter zum Gegenstand einer Anfechtungsklage gemacht werden.
30 Tage nach Zugang tritt Verzug ein:
Idealerweise bestimmt der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung einen ausdrücklichen Fälligkeitstermin für die Zahlung („Zahlen Sie den Nachzahlungsbetrag bitte bis spätestens 31.März 2014“). Dann bedarf es keiner weiteren Mahnung. Der Mieter kommt automatisch in Verzug.
Ungeachtet dessen, kommt der Mieter auch dann in Verzug, wenn er nicht spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Nebenkostenabrechnung Zahlung an den Vermieter leistet. Missachtet er diese Frist, kommt er in Verzug (§ 286 III BGB). Einer Mahnung bedürfte es eigentlich nicht. Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung auf diese Konsequenz hingewiesen hat.
Die ausdrückliche Mahnung empfiehlt sich in allen Fällen dennoch, um sicherzustellen, dass der Mieter informiert ist. Die Nachzahlungsforderung ist nichts anderes als eine Rechnung.
Handlungsalternative: Einzugsermächtigung in Anspruch nehmen
Ist die Nachzahlungsforderung fällig, ist der Vermieter berechtigt, von einer Einzugsermächtigung des Mieters Gebrauch zu machen. Aufgrund der mietvertraglich bestehenden Treuepflicht ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf die bevorstehende Belastung seines Kontos hinzuweisen. In der Regel dürfte diesem Erfordernis mit der Übersendung der Nebenkostenabrechnung Genüge getan sein. Eine Wartezeit von ca. zwei Wochen wird für angemessen gehalten (Schmid, Mietrecht 2. Aufl. § 556 R. 414).
Widerspruch des Mieters entbindet nicht von der Zahlungspflicht
Widerspricht der Mieter der Nebenkostenabrechnung, kann er die Nachzahlung nicht ohne Weiteres verweigern. Er bleibt binnen 30 Tagen zur Zahlung verpflichtet. Der Grund besteht darin, dass ein Mieter einfach nur Widerspruch (vor allem grundlos) einzulegen bräuchte, um seine Nachzahlungsverpflichtung aufzuschieben. Demgemäß wird die Fälligkeit der Nachzahlung durch das Recht des Mieters, die Nebenkostenabrechnung überprüfen oder prüfen lassen zu dürfen, nicht hinausgeschoben (BGH ZMR 2006, 358).
Weitere Details zum Thema „Nebenkostennachzahlung“ finden Sie in:
- Nebenkostenabrechnung: Zahlungsfristen für Mieter und Vermieter
- Reagiert der Mieter auf die Mahnung nicht, muss der Vermieter klagen: Klage des Vermieters auf Nebenkostennachzahlung
- Ob und inwieweit eine Kündigung möglich ist: Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt – Ist eine Kündigung möglich?
- Falls der Mieter Erbe des Vermieters ist: Muss der Erbe des Mieters eine Nebenkostennachzahlung bezahlen?
Kaution des Mieters bleibt tabu
Der Vermieter kann die Nebenkostennachzahlung im laufenden Mietverhältnis nicht mit der Kaution des Mieters verrechnen. Die Kaution ist zweckgebunden und dient dazu, Ansprüche des Vermieters nach der Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern. Wollte der Vermieter bereits während des Mietverhältnisses verrechnen, würde er die Kaution schmälern, ohne dass er Anspruch darauf hätte, dass der Mieter den Kautionsbetrag wieder auffüllen müsste. Abgesehen davon, würde der Mieter dies voraussichtlich ohnehin nicht tun.
Muster für eine Mahnung (unverbindlich)
Datum 20. April 2014
Sehr geehrter Mieter,
ich habe Ihnen am 12. März 2014 die Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2013 übersandt. Daraus hat sich ein Nachzahlungsbetrag von 345 € ergeben. Der Betrag war gemäß § 286 III BGB binnen 30 Tagen fällig und zahlbar. Ich konnte bis heute keinen Zahlungseingang feststellen.
Ich darf Sie nunmehr höflich bitten, den Betrag bis spätestens 5. Mai 2014 auf mein Ihnen bekanntes Konto zu überweisen.
Hilfsweise je nach Fall: Sollte Ihnen die Zahlung des Betrages nicht in einer Summe möglich sein, erkläre ich mich ausnahmsweise bereit, dass Sie den Betrag in zwei Teilbeträgen entrichten. Den ersten Teilbetrag erwarte ich bis 5. Mai 2014, den weiteren Teilbetrag vier Wochen später zum 5. Juni 2014.
Sofern Sie beabsichtigen, die Nebenkostenabrechnung in der Ihnen zustehenden Einwendungsfrist zu prüfen und Einwendungen vorzutragen, wird die Fälligkeit der Nachzahlung keinesfalls hinausgeschoben (BGH ZMR 2006, 358).
Sollte ich keinen fristgerechten Zahlungseingang verbuchen können, sehe ich mich veranlasst, den Betrag kostenpflichtig einzuklagen. Bitte berücksichtigen Sie, dass ich die berechneten Nebenkosten für Sie bereits verauslagt habe und zur Sicherstellung meines Kapitaldienstes auf diese Liquidität angewiesen bin. Ich würde mich sehr freuen, unser bislang gutes nachbarschaftliches Verhältnis fortführen zu können.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Vermieter
17. Februar 2019 - 15:25
Unser Verwalter von unserer Vermieterin weigert sich die Nebenkostenabrechnung
2017/2018 zu bearbeiten b.z.w. zu erstellen. Da Ich auf das Geld angewiesen bin und das Jobcenter diese fordert.
11. März 2019 - 10:58
Er hat ja auch bis zum Ende des Jahres noch Zeit
5. März 2020 - 00:49
Hallo,
Mein ehemaliger Vermieter hat nach mehrmaligem Nachfragen innerhalb der 12 Monate Frist keine Nebenkostenabrechnung erstellt. Ich wurde vertröstet, dass es einen Wasserrohrbruch im Büro gab. Mittlerweile bin ich ausgezogen und habe eine Uittung über die Auszahlung meiner Kaution unterschrieben. Im letzten Satz steht, das alle Ansprüche mit Auszahlung der Kaution abgegolten seien. Habe ich nun keinen Anspruch mehr auf meine Nebenkostenabrechnung bzw – Rückzahlung? Zwischen Fristende und Auszug liegen etwa 6 Monate. LG
5. März 2020 - 16:02
Hallo Leonie,
ich würde die Klausel im Kontext prüfen lassen – ob das auch tatsächlich die Nebenkostenabrechnung umfasst.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Dezember 2020 - 10:58
Hallo.
Ich habe eine Mieterin, welche Grundsicherung und Wohngeld vom Amt erhält. Sie hat die Nebenkostenabrechbung für 2019 von mir Anfang Sept.2020 erhalten. Nach Auskunft der Behörde wurde die Summe der Nachzahlung auch an sie ausgezahlt. Leider hat sie den Betrag jedoch nicht an mich weitergeleitet, sondern wohl für sich selbst ausgegeben. Es handelt sich um € 781. Ich habe daraufhin die Vorauszahlungen ab Jan.2021 erhöht.
Welche Möglichkeiten habe ich jetzt der Mieterin gegenüber?
Christa K.
22. Dezember 2020 - 08:41
Hallo Christa,
Sie haben einen Mietvertrag mit der Mieterin – wer “inter” für die Mieterin für die Kosten aufkommt, spielt für Sie keine Rolle. Sie haben alle mietrechtlichen Möglichkeiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. November 2022 - 20:00
Wir oft muss man die Nebenkostennachzahlung mahnen. Und wie geht es dann weiter? Ist eine Kündigung möglich?
18. Januar 2023 - 17:11
Hallo,
ein Bekannter hat von seiner ehemaligen Vermieterin eine Mahnung wegen Heiz-u.Betriebskostenabrechnung eine Mahnung bekommen.Diese hat das Wohnhaus 2019 verkauft
und es wurde weiter verkauft.
Meine Frage: Muss er diese Mahnung bezahlen.
8. März 2024 - 11:07
Hallo,
Ich habe meine Mieter ein Nebenkostenabrechnung gestellt und ein Frist von 30 Tagen gegeben für die Nachzahlung. Trotz meine Frist wurde nicht Bezahlt und dann habe ich mit ein Mahnung zweite Schreiben mit ein Frist von 14 Tage rausgeschickt. Der Mieter reagiert trotzdem nicht und was würden Sie mir empfehlen? Anwaltlich habe ich bisher keine gute Erfahrung gemacht und deswegen möchte ich selber was unternehmen.
Was kann ich dann nächste Schritt machen ? Ordentliche Kündigung oder was empfehlen Sie mir???
Ich freue mich auf Ihre Vorschläge.
MfG
Mikail
8. März 2024 - 18:58
Hallo Mikail,
hier eine Hilfe zum weiteren Vorgehen: Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt – Ist eine Kündigung möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt