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Mahnung zur Zahlung der Nebenkostennachzahlung (inkl. Muster)

Nebenkostennachzahlungen sind für Mieter oft eine echte Überraschung. Voraussetzung ist, dass der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt hat. Rein inhaltliche Mängel beeinträchtigen nicht die Fälligkeit des Nachzahlungsbetrages. Diese muss der Mieter zum Gegenstand einer Anfechtungsklage gemacht werden.

30 Tage nach Zugang tritt Verzug ein:

Idealerweise bestimmt der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung einen ausdrücklichen Fälligkeitstermin für die Zahlung („Zahlen Sie den Nachzahlungsbetrag bitte bis spätestens 31.März 2014“). Dann bedarf es keiner weiteren Mahnung. Der Mieter kommt automatisch in Verzug.

Ungeachtet dessen, kommt der Mieter auch dann in Verzug, wenn er nicht spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Nebenkostenabrechnung Zahlung an den Vermieter leistet. Missachtet er diese Frist, kommt er in Verzug (§ 286 III BGB). Einer Mahnung bedürfte es eigentlich nicht. Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung auf diese Konsequenz hingewiesen hat.

Die ausdrückliche Mahnung empfiehlt sich in allen Fällen dennoch, um sicherzustellen, dass der Mieter informiert ist. Die Nachzahlungsforderung ist nichts anderes als eine Rechnung.

Handlungsalternative: Einzugsermächtigung in Anspruch nehmen

Ist die Nachzahlungsforderung fällig, ist der Vermieter berechtigt, von einer Einzugsermächtigung des Mieters Gebrauch zu machen. Aufgrund der mietvertraglich bestehenden Treuepflicht ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf die bevorstehende Belastung seines Kontos hinzuweisen. In der Regel dürfte diesem Erfordernis mit der Übersendung der Nebenkostenabrechnung Genüge getan sein. Eine Wartezeit von ca. zwei Wochen wird für angemessen gehalten (Schmid, Mietrecht 2. Aufl. § 556 R. 414).

Widerspruch des Mieters entbindet nicht von der Zahlungspflicht

Widerspricht der Mieter der Nebenkostenabrechnung, kann er die Nachzahlung nicht ohne Weiteres verweigern. Er bleibt binnen 30 Tagen zur Zahlung verpflichtet. Der Grund besteht darin, dass ein Mieter einfach nur Widerspruch (vor allem grundlos) einzulegen bräuchte, um seine Nachzahlungsverpflichtung aufzuschieben. Demgemäß wird die Fälligkeit der Nachzahlung durch das Recht des Mieters, die Nebenkostenabrechnung überprüfen oder prüfen lassen zu dürfen, nicht hinausgeschoben (BGH ZMR 2006, 358).

Weitere Details zum Thema „Nebenkostennachzahlung“ finden Sie in:

Kaution des Mieters bleibt tabu

Der Vermieter kann die Nebenkostennachzahlung im laufenden Mietverhältnis nicht mit der Kaution des Mieters verrechnen. Die Kaution ist zweckgebunden und dient dazu, Ansprüche des Vermieters nach der Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern. Wollte der Vermieter bereits während des Mietverhältnisses verrechnen, würde er die Kaution schmälern, ohne dass er Anspruch darauf hätte, dass der Mieter den Kautionsbetrag wieder auffüllen müsste. Abgesehen davon, würde der Mieter dies voraussichtlich ohnehin nicht tun.

Muster für eine Mahnung (unverbindlich)

(Vorab eine Anmerkung: Eine Mahnung kann je nach den Umständen individuell gestaltet werden; es empfiehlt sich, nicht nur formal zu mahnen, sondern auch Aspekte anzusprechen, die Mieter und Vermieter bewegen. Im Idealfall spricht der Vermieter den Mieter persönlich an und versucht, die Gründe seines Zahlungsverzugs herauszufinden. Sind diese bekannt, findet sich oft eine Lösung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter sich bei Liquiditätsproblemen vielleicht keine Blöße geben möchte und auf Scheinargumente ausweicht. Hier ist es Aufgabe des Vermieters, das Gespräch konstruktiv zu führen und den Mieter aus seiner Schamecke heraus zu lotsen. Präventiv könnte er gleich anbieten, den Nachzahlungsbetrag in Teilbeträgen zu zahlen.)

Datum 20. April 2014

Sehr geehrter Mieter,

ich habe Ihnen am 12. März 2014 die Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2013 übersandt. Daraus hat sich ein Nachzahlungsbetrag von 345 € ergeben. Der Betrag war gemäß § 286 III BGB binnen 30 Tagen fällig und zahlbar. Ich konnte bis heute keinen Zahlungseingang feststellen.

Ich darf Sie nunmehr höflich bitten, den Betrag bis spätestens 5. Mai 2014 auf mein Ihnen bekanntes Konto zu überweisen.

Hilfsweise je nach Fall: Sollte Ihnen die Zahlung des Betrages nicht in einer Summe möglich sein, erkläre ich mich ausnahmsweise bereit, dass Sie den Betrag in zwei Teilbeträgen entrichten. Den ersten Teilbetrag erwarte ich bis 5. Mai 2014, den weiteren Teilbetrag vier Wochen später zum 5. Juni 2014.

Sofern Sie beabsichtigen, die Nebenkostenabrechnung in der Ihnen zustehenden Einwendungsfrist zu prüfen und Einwendungen vorzutragen, wird die Fälligkeit der Nachzahlung keinesfalls hinausgeschoben (BGH ZMR 2006, 358).

Sollte ich keinen fristgerechten Zahlungseingang verbuchen können, sehe ich mich veranlasst, den Betrag kostenpflichtig einzuklagen. Bitte berücksichtigen Sie, dass ich die berechneten Nebenkosten für Sie bereits verauslagt habe und zur Sicherstellung meines Kapitaldienstes auf diese Liquidität angewiesen bin. Ich würde mich sehr freuen, unser bislang gutes nachbarschaftliches Verhältnis fortführen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

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