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Nebenkosten: Winterdienst als Pauschale ohne Arbeitsleistung? Umlage möglich?

Ob man nun selbst Schnee schiebt oder Salz streut, die Kosten für den öffentlichen Winterdienst sind von allen Mietern und Wohnungs-/oder Hauseigentümern unabhängig davon zu tragen. Bei Mietern sind die Kosten für den Winterdienst Teil der monatlichen Nebenkosten. Vermieter rechnen insoweit meist Pauschalen ab, die Sie selbst an private und/oder öffentliche Schneeräumdienste zahlen. Ist ein Winter mal besonders trocken, wundern sich Mieter oft warum die Umlage der Kosten des Winterdienstes überhaupt erfolgt? Gibt es keinen Schnee, arbeitet ja auch der Winterdienst nicht. Darf der Vermieter dann trotzdem die übliche Pauschale für den Winterdienst ansetzen oder muss er diese Kostenposition absenken?

Im nachfolgenden Artikel wird Ihnen aufgezeigt welche Kosten im Rahmen des Winterdienstes bei der Wohnungsvermietung auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

I. Winterdienst umlagefähige Nebenkosten

Alle anfallenden Kosten des Winterdienstes darf der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Der Winterdienst fällt unter die Nebenkostenposition der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung (BetrKV).  Danach sind sämtliche Ausgaben des Vermieters, die aufgrund des Winterdienstes entstehen Kosten der Straßenreinigung. Dazu zählt z.B. das Räumen der Straßen und/oder Zu- und Abfahrtswege, das Schneeschieben und das Salz streuen. Vorausgesetzt ist natürlich, wie bei allen anderen Nebenkosten, dass eine mietvertragliche Umlagevereinbarung für die Nebenkosten existiert (vgl. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV).

Wichtig zu wissen ist hier, dass unter § 2 Nr. 8 BetrKV alle Kosten und Gebühren fallen, die Vermieter für die öffentliche und privat veranlasste Straßenreinigung zahlen. Das bedeutet, dass der Vermieter bei den Kosten für den Winterdienst sowohl die öffentlichen Gebühren an Städte oder Gemeinden als auch die Kosten für privat veranlasste Winterdienste abrechnen kann (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn.: 3394; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn.: 155).

Der Vermieter kann die Kosten des Winterdienstes also grundsätzlich auf den Mieter umlegen.

II. Kein Schnee: Winterdienst-Pauschale trotzdem abrechnen

Die Umlagefähigkeit der Kosten des Winterdienstes ist grundsätzlich nicht davon abhängig, ob tatsächlich Schnee fällt oder der beauftragte Winterdienst seine Arbeitsleistung erbringen muss. Entscheidend sind die Kosten, die dem Vermieter tatsächlich entstehen und so kann es durchaus auch ohne Schneefall zu abrechnungsfähigen Winterdienstkosten kommen. Typisches Beispiel ist hier die Pauschale, die der Vermieter an einen Winterdienst zahlt, damit dieser sich in Bereitschaft hält. Solche saisonalen Fixbeträge die  unter anderem für die Bereitschaft des Winterdienstes gezahlt werden, sind auch ohne Schneefall umlagefähig (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3402). Allerdings sind Vermieter verpflichtet keine unnötigen Nebenkosten entstehen zu lassen. Bei Mietwohnungen, die in einem sehr Schneefallarmen Gebiet liegen kann, es daher fraglich sein, ob es unter dem Gesichtspunkt der Kostenlast wirklich wirtschaftlich ist einen Winterbereitschaftsdienst zu zahlen (vgl. nächster Punkt).

III. Diese Winterdienst-Kosten müssen Mieter nicht zahlen

Bei der Abrechnung der Kosten für den Winterdienst gibt es allerdings einige Posten, die der Vermieter nicht umlegen darf. Auch nicht im Rahmen einer Pauschale.

Dazu zählen z.B. alle Anschaffungskosten für Geräte und Räumfahrzeuge, die der Vermieter braucht, um den Winterdienst selbst zu erledigen bzw. erledigen zu lassen. Kauft der Vermieter ein Schneeräumfahrzeug oder Schneeschaufeln etc. kann er die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen (vgl. AG Berlin-Schöneberg, NZM 2001, 808). Der Hauptgrund ist, dass es sich bei solchen Kosten eben nicht um laufende Kosten handelt, was aber Voraussetzung für die Umlagefähigkeit einer Nebenkostenposition ist. Der Kauf von Streugut ist allerdings umlagefähig, da es sich regelmäßig um eine wiederkehrende Ausgabe handelt (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3395).

Außerdem kann der Vermieter keine Winterdienst-Kosten umlegen, die unwirtschaftlich sind. Das folgt aus dem allgemeinen Gebot der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB in Verbindung mit § 242 BGB, das für alle umlagefähigen Nebenkostenarten gilt. Danach muss sich der Vermieter an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten und darf keine überflüssigen Maßnahmen veranlassen oder sonstige unnötigen Kosten produzieren (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 556 Rn. 9; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 123/06). Die Nebenkosten müssen als angemessen gelten. Mietern hilft hier ein Blick in den örtlichen Betriebskostenspiegel, der die üblichen Durchschnittsbetriebskosten aufzeigt.

Vermieter sind daher gehalten, bei der Frage wie der Winterdienst zu erledigen ist, zu berücksichtigen was am kostengünstigsten und effizientesten ist. In einem Gebiet in dem z.B. kaum oder nie Schnee fällt kann es aus wirtschaftlicher Sicht besser sein, wenn der Hausmeister oder die Mieter den Winterdienst mit übernehmen anstelle einen privaten Winterdienst zu beauftragen. Andererseits lohnt es sich z.B. in einem Schneefallgebiet bei einem großen Mietobjekt ein größeres privates Winterdienstunternehmen für Streu- und Räumungsarbeiten mit einem saisonalen Festbetrag zu beauftragen, selbst wenn in einem Jahr mal kein Schnee fällt und der Winterdienst keine Arbeitsleistung erbringt.

IV. Fazit

Zahlen Vermieter für den Winterdienst bestimmte Pauschalen, die als saisonale Fixbeträge auch den Bereitschaftsdienst des Unternehmens abdecken, sind die Kosten umlagefähig. Ob Schnee liegt und der Winterdienst seine Arbeitsleistung erbringt ist dafür nicht relevant. Bezahlt der Vermieter allerdings unnötige Kosten für den Winterdienst die sich mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung der Nebenkosten nicht vereinbaren lassen, sind diese Kosten nicht umlagefähig. Wann   bestimmte Kosten für den Winterdienst unwirtschaftlich sind oder nicht, ist allerdings immer eine Frage des Einzelfalls und kommt ganz auf die individuellen Gegebenheiten bei der Mietwohnung des Mieters an.

14 Antworten auf "Nebenkosten: Winterdienst als Pauschale ohne Arbeitsleistung? Umlage möglich?"

  • Tanja
    27. September 2022 - 20:09 Antworten

    Ich hätte mal eine Frage. Wir wohnen in einer Wohnung und haben 2 weitere Nachbarn in diesem Gebäude. Wenn es um den Winterdienst geht, wollen meine Nachbarn kein Winterdienst selber leisten und somit sollte ein Winterdienst her. meine Familie sind jedoch gegen den Winterdienst da dieser für unsere Verhältnisse sehr Kostenspielig ist. Der Vermieter hingegen ist der Meinung dass wir verpflichtet sind die Kosten für den bestellten Winterdienst zu tragen obwohl wir diesen Garnicht möchten.,denn wir haben kein Problem damit schnee zu schieben.

    • Dennis Hundt
      27. September 2022 - 22:18 Antworten

      Hallo Tanja,

      sofern die Umlage der Winterdienstkosten im Mietvertrag vereinbart wurde, müssen Sie diese Kosten auch tragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Adrian
    22. November 2022 - 18:14 Antworten

    Hallo,
    wie ist denn die Sachlage, wenn man als Mieter die Winterdienstpauschale auf der Nebenkostenabrechnung findet, der Winterdienst aber trotz Schneefall wiederholt NICHT durchgeführt wurde?
    Konkret gab es im Abrechnungsjahr genau 4 Mal Schneefall. Sämtliche Gehwege in der Nachbarschaft wurden geräumt. Der Winterdienst, für den unser Vermieter vermeintlich bezahlt, rückte aber bei uns nicht an.
    Können wir als Vermieter dann die Abrechnung anfechten?

    • Dennis Hundt
      23. November 2022 - 07:19 Antworten

      Hallo Adrian,

      aus Mietersicht sollten Sie bei der Sachlage eher die Option der Mietminderung prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Diebold Cornelia
    9. Dezember 2022 - 16:27 Antworten

    Hallo
    Wohne in einem 3 Familienhaus schiebe sellbst schnee und mach den Gehweg frei und die Hofeinfahrt und trotzdem ist Schneeräumen in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt was ist jetzt erlaubt ?

    • Dennis Hundt
      10. Dezember 2022 - 13:37 Antworten

      Hallo Cornelia,

      fragen Sie beim Vermieter nach, welche Kosten hier abgerechnet werden. Nehmen Sie Belegeinsicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dietrich Hußke
    12. Dezember 2022 - 12:04 Antworten

    Hallo,
    unsere Hausverwaltung hat nach eigener Auskunft einen Pauschalvertrag mit einem Winterdienst. In der letzten NK-Abrechnung sind die Kosten für den Winterdienst deutlich höher als in den Jahren zuvor – angeblich wegen der mehr als im Vertrag vereinbarten Einsatztage. Macht denn dann ein Pauschalvertrag überhaupt Sinn wenn vermeintlicher Mehraufwand extra bezahlt werden muss?

    • Dennis Hundt
      12. Dezember 2022 - 14:39 Antworten

      Hallo Dietrich,

      es kann durchsuch eine Grundpauschale und eine Abrechnung für Mehrleistungen geben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • harald k.
    11. Januar 2023 - 12:39 Antworten

    Hallo Guten Tag,
    BK-Vorauszahlungen
    Ausgaben, Verteilerschlüssel, Gesamtanteile
    Es heißt im Verteilerschlüssel: m2 Wohnfläche geamt + Wohnfläche Haus
    Gesamt sind es: 585,120
    Haus: 292,560 [ bei 6 Wohnungen ]
    Die Hausreinigung -Treppenhaus + Kellerflur – wird nach ‘Haus’ berechnet.
    Der Winterdienst ebenso nach ‘Haus’.

    Ich glaube da läuft einiges verkehrt?
    Lieben Gruß, Harald

    • Dennis Hundt
      11. Januar 2023 - 13:09 Antworten

      Hallo Harald,

      ohne die Nebenkostenabrechnung vor sich zu haben lässt sich zu Ihren Ausführungen leider nichts sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dabiela
    16. Januar 2023 - 18:31 Antworten

    Hallo. Unser Vermieter bewohnt in dem 3 Familienhaus die untere Wohnung wo ein Garten dabei ist, den wir als Mieter nicht nutzen dürfen. Er berechnet aber Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung. Wir die Mieter also zwei Parteien haben immer 1 Monat Mülltonnen raus und reinzubringen sowie die Reinigung vorzunehmen. wir zahlen trotzdem die Nebenkosten trotz Eigenleistung. Die Straßenreinigung wird auch berechnet obwohl diese nie erfolgt. Ist das rechtens? ich wohne im DG wo ein Fenster so undicht ist, das es rein tropft und die Verkleidung schon morsch ist. Habe ihm das schon vor einem Jahr gesagt. Was kann ich tun außer ausziehen?

    • Dennis Hundt
      17. Januar 2023 - 05:13 Antworten

      Hallo Dabiela,

      alle Kosten müssen mit Belegen / Rechnungen nachgewiesen werden. Wenn der Garten nur von einer Partei nutzbar ist, ist die Umlage auf alle nicht möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ralf Hahn
    30. Januar 2023 - 17:21 Antworten

    Hallo, in unserer Nebenkostenabrechnung wurde Winterdienst für Januar und Februar 2021 berechnet ( es war auch starker Schneefall in diesen Monaten). Unser Mietvertrag begann aber erst am 1.3.2021 ! Also sind diese Kosten vor unserer Mietzeit entstanden. Müssen wir trotzdem diese Kosten bezahlten obwohl wir noch nicht da geohnt haben? Lg. Ralf

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