Ob man nun selbst Schnee schiebt oder Salz streut, die Kosten für den öffentlichen Winterdienst sind von allen Mietern und Wohnungs-/oder Hauseigentümern unabhängig davon zu tragen. Bei Mietern sind die Kosten für den Winterdienst Teil der monatlichen Nebenkosten. Vermieter rechnen insoweit meist Pauschalen ab, die Sie selbst an private und/oder öffentliche Schneeräumdienste zahlen. Ist ein Winter mal besonders trocken, wundern sich Mieter oft warum die Umlage der Kosten des Winterdienstes überhaupt erfolgt? Gibt es keinen Schnee, arbeitet ja auch der Winterdienst nicht. Darf der Vermieter dann trotzdem die übliche Pauschale für den Winterdienst ansetzen oder muss er diese Kostenposition absenken?
Im nachfolgenden Artikel wird Ihnen aufgezeigt welche Kosten im Rahmen des Winterdienstes bei der Wohnungsvermietung auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Inhalt: Vermieter zahlt Winterdienst als Pauschale – Umlage ohne Arbeit / Schnee möglich?
I. Winterdienst umlagefähige Nebenkosten
II. Kein Schnee: Winterdienst-Pauschale trotzdem abrechnen
I. Winterdienst umlagefähige Nebenkosten
Alle anfallenden Kosten des Winterdienstes darf der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Der Winterdienst fällt unter die Nebenkostenposition der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Danach sind sämtliche Ausgaben des Vermieters, die aufgrund des Winterdienstes entstehen Kosten der Straßenreinigung. Dazu zählt z.B. das Räumen der Straßen und/oder Zu- und Abfahrtswege, das Schneeschieben und das Salz streuen. Vorausgesetzt ist natürlich, wie bei allen anderen Nebenkosten, dass eine mietvertragliche Umlagevereinbarung für die Nebenkosten existiert (vgl. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV).
Wichtig zu wissen ist hier, dass unter § 2 Nr. 8 BetrKV alle Kosten und Gebühren fallen, die Vermieter für die öffentliche und privat veranlasste Straßenreinigung zahlen. Das bedeutet, dass der Vermieter bei den Kosten für den Winterdienst sowohl die öffentlichen Gebühren an Städte oder Gemeinden als auch die Kosten für privat veranlasste Winterdienste abrechnen kann (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn.: 3394; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn.: 155).
Der Vermieter kann die Kosten des Winterdienstes also grundsätzlich auf den Mieter umlegen.
II. Kein Schnee: Winterdienst-Pauschale trotzdem abrechnen
Die Umlagefähigkeit der Kosten des Winterdienstes ist grundsätzlich nicht davon abhängig, ob tatsächlich Schnee fällt oder der beauftragte Winterdienst seine Arbeitsleistung erbringen muss. Entscheidend sind die Kosten, die dem Vermieter tatsächlich entstehen und so kann es durchaus auch ohne Schneefall zu abrechnungsfähigen Winterdienstkosten kommen. Typisches Beispiel ist hier die Pauschale, die der Vermieter an einen Winterdienst zahlt, damit dieser sich in Bereitschaft hält. Solche saisonalen Fixbeträge die unter anderem für die Bereitschaft des Winterdienstes gezahlt werden, sind auch ohne Schneefall umlagefähig (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3402). Allerdings sind Vermieter verpflichtet keine unnötigen Nebenkosten entstehen zu lassen. Bei Mietwohnungen, die in einem sehr Schneefallarmen Gebiet liegen kann, es daher fraglich sein, ob es unter dem Gesichtspunkt der Kostenlast wirklich wirtschaftlich ist einen Winterbereitschaftsdienst zu zahlen (vgl. nächster Punkt).
III. Diese Winterdienst-Kosten müssen Mieter nicht zahlen
Bei der Abrechnung der Kosten für den Winterdienst gibt es allerdings einige Posten, die der Vermieter nicht umlegen darf. Auch nicht im Rahmen einer Pauschale.
Dazu zählen z.B. alle Anschaffungskosten für Geräte und Räumfahrzeuge, die der Vermieter braucht, um den Winterdienst selbst zu erledigen bzw. erledigen zu lassen. Kauft der Vermieter ein Schneeräumfahrzeug oder Schneeschaufeln etc. kann er die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen (vgl. AG Berlin-Schöneberg, NZM 2001, 808). Der Hauptgrund ist, dass es sich bei solchen Kosten eben nicht um laufende Kosten handelt, was aber Voraussetzung für die Umlagefähigkeit einer Nebenkostenposition ist. Der Kauf von Streugut ist allerdings umlagefähig, da es sich regelmäßig um eine wiederkehrende Ausgabe handelt (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3395).
Außerdem kann der Vermieter keine Winterdienst-Kosten umlegen, die unwirtschaftlich sind. Das folgt aus dem allgemeinen Gebot der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB in Verbindung mit § 242 BGB, das für alle umlagefähigen Nebenkostenarten gilt. Danach muss sich der Vermieter an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten und darf keine überflüssigen Maßnahmen veranlassen oder sonstige unnötigen Kosten produzieren (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 556 Rn. 9; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 123/06). Die Nebenkosten müssen als angemessen gelten. Mietern hilft hier ein Blick in den örtlichen Betriebskostenspiegel, der die üblichen Durchschnittsbetriebskosten aufzeigt.
Vermieter sind daher gehalten, bei der Frage wie der Winterdienst zu erledigen ist, zu berücksichtigen was am kostengünstigsten und effizientesten ist. In einem Gebiet in dem z.B. kaum oder nie Schnee fällt kann es aus wirtschaftlicher Sicht besser sein, wenn der Hausmeister oder die Mieter den Winterdienst mit übernehmen anstelle einen privaten Winterdienst zu beauftragen. Andererseits lohnt es sich z.B. in einem Schneefallgebiet bei einem großen Mietobjekt ein größeres privates Winterdienstunternehmen für Streu- und Räumungsarbeiten mit einem saisonalen Festbetrag zu beauftragen, selbst wenn in einem Jahr mal kein Schnee fällt und der Winterdienst keine Arbeitsleistung erbringt.
IV. Fazit
Zahlen Vermieter für den Winterdienst bestimmte Pauschalen, die als saisonale Fixbeträge auch den Bereitschaftsdienst des Unternehmens abdecken, sind die Kosten umlagefähig. Ob Schnee liegt und der Winterdienst seine Arbeitsleistung erbringt ist dafür nicht relevant. Bezahlt der Vermieter allerdings unnötige Kosten für den Winterdienst die sich mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung der Nebenkosten nicht vereinbaren lassen, sind diese Kosten nicht umlagefähig. Wann bestimmte Kosten für den Winterdienst unwirtschaftlich sind oder nicht, ist allerdings immer eine Frage des Einzelfalls und kommt ganz auf die individuellen Gegebenheiten bei der Mietwohnung des Mieters an.
27. September 2022 - 20:09
Ich hätte mal eine Frage. Wir wohnen in einer Wohnung und haben 2 weitere Nachbarn in diesem Gebäude. Wenn es um den Winterdienst geht, wollen meine Nachbarn kein Winterdienst selber leisten und somit sollte ein Winterdienst her. meine Familie sind jedoch gegen den Winterdienst da dieser für unsere Verhältnisse sehr Kostenspielig ist. Der Vermieter hingegen ist der Meinung dass wir verpflichtet sind die Kosten für den bestellten Winterdienst zu tragen obwohl wir diesen Garnicht möchten.,denn wir haben kein Problem damit schnee zu schieben.
27. September 2022 - 22:18
Hallo Tanja,
sofern die Umlage der Winterdienstkosten im Mietvertrag vereinbart wurde, müssen Sie diese Kosten auch tragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. November 2022 - 18:14
Hallo,
wie ist denn die Sachlage, wenn man als Mieter die Winterdienstpauschale auf der Nebenkostenabrechnung findet, der Winterdienst aber trotz Schneefall wiederholt NICHT durchgeführt wurde?
Konkret gab es im Abrechnungsjahr genau 4 Mal Schneefall. Sämtliche Gehwege in der Nachbarschaft wurden geräumt. Der Winterdienst, für den unser Vermieter vermeintlich bezahlt, rückte aber bei uns nicht an.
Können wir als Vermieter dann die Abrechnung anfechten?
23. November 2022 - 07:19
Hallo Adrian,
aus Mietersicht sollten Sie bei der Sachlage eher die Option der Mietminderung prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Dezember 2022 - 16:27
Hallo
Wohne in einem 3 Familienhaus schiebe sellbst schnee und mach den Gehweg frei und die Hofeinfahrt und trotzdem ist Schneeräumen in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt was ist jetzt erlaubt ?
10. Dezember 2022 - 13:37
Hallo Cornelia,
fragen Sie beim Vermieter nach, welche Kosten hier abgerechnet werden. Nehmen Sie Belegeinsicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Dezember 2022 - 12:04
Hallo,
unsere Hausverwaltung hat nach eigener Auskunft einen Pauschalvertrag mit einem Winterdienst. In der letzten NK-Abrechnung sind die Kosten für den Winterdienst deutlich höher als in den Jahren zuvor – angeblich wegen der mehr als im Vertrag vereinbarten Einsatztage. Macht denn dann ein Pauschalvertrag überhaupt Sinn wenn vermeintlicher Mehraufwand extra bezahlt werden muss?
12. Dezember 2022 - 14:39
Hallo Dietrich,
es kann durchsuch eine Grundpauschale und eine Abrechnung für Mehrleistungen geben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. Januar 2023 - 12:39
Hallo Guten Tag,
BK-Vorauszahlungen
Ausgaben, Verteilerschlüssel, Gesamtanteile
Es heißt im Verteilerschlüssel: m2 Wohnfläche geamt + Wohnfläche Haus
Gesamt sind es: 585,120
Haus: 292,560 [ bei 6 Wohnungen ]
Die Hausreinigung -Treppenhaus + Kellerflur – wird nach ‘Haus’ berechnet.
Der Winterdienst ebenso nach ‘Haus’.
Ich glaube da läuft einiges verkehrt?
Lieben Gruß, Harald
11. Januar 2023 - 13:09
Hallo Harald,
ohne die Nebenkostenabrechnung vor sich zu haben lässt sich zu Ihren Ausführungen leider nichts sagen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Januar 2023 - 18:31
Hallo. Unser Vermieter bewohnt in dem 3 Familienhaus die untere Wohnung wo ein Garten dabei ist, den wir als Mieter nicht nutzen dürfen. Er berechnet aber Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung. Wir die Mieter also zwei Parteien haben immer 1 Monat Mülltonnen raus und reinzubringen sowie die Reinigung vorzunehmen. wir zahlen trotzdem die Nebenkosten trotz Eigenleistung. Die Straßenreinigung wird auch berechnet obwohl diese nie erfolgt. Ist das rechtens? ich wohne im DG wo ein Fenster so undicht ist, das es rein tropft und die Verkleidung schon morsch ist. Habe ihm das schon vor einem Jahr gesagt. Was kann ich tun außer ausziehen?
17. Januar 2023 - 05:13
Hallo Dabiela,
alle Kosten müssen mit Belegen / Rechnungen nachgewiesen werden. Wenn der Garten nur von einer Partei nutzbar ist, ist die Umlage auf alle nicht möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Januar 2023 - 17:21
Hallo, in unserer Nebenkostenabrechnung wurde Winterdienst für Januar und Februar 2021 berechnet ( es war auch starker Schneefall in diesen Monaten). Unser Mietvertrag begann aber erst am 1.3.2021 ! Also sind diese Kosten vor unserer Mietzeit entstanden. Müssen wir trotzdem diese Kosten bezahlten obwohl wir noch nicht da geohnt haben? Lg. Ralf
31. Januar 2023 - 00:50
Hallo Ralf,
hier eine Hilfe: Nebenkosten vor Einzug angefallen – Muss der neue Mieter zahlen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Februar 2023 - 11:32
Mein Winterdienst berechnet jetzt Zusatzleistungen aus dem Jahr 2021, das betriebskostenmäßig schon längst abgerechnet ist. Auf Grund der anderen Preissteigerungen weigern sich die meisten Mieter diese Kosten nachzuzahlen. Darf ich die Eingangsrechnung entsprechend kürzen?
Danke
Wolfgang Uhmann
6. Februar 2023 - 12:48
Hallo Wolfgang,
schwierig. Ich würde erstmal prüfen, ob rückwirkende Kostensteigerungen überhaupt möglich sind. Ich vermute nicht. Gegen Sie lieber mit der Firma ins Gespräch und vereinbaren Sie zukünftige Änderungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. März 2023 - 11:24
Hallo,
bei uns ist ein externes Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt.
Im Jahr 2021 hat im Februar eine Woche kein Winterdienst stattgefunden.
Den Winterdienst habe ich als Mieter durchgeführt. Nun diskutiere ich schon seit Wochen mit der Hausverwaltung, da diese den Winterdienst voll in die Nebenkostenabrechnung für 2021 abgerechnet haben und ich es nicht einsehe, eine Leistung zu bezahlen, die ich selber durchgeführt habe.
Jetzt wurde mir von der Hausverwaltung eine Gutschrift von einer Pauschale in Höhe von 15 EUR für die Woche Winterdienst angeboten.
Ist die Pauschale gerechtfertigt?
3. März 2023 - 14:05
Hallo Katja,
schwierig, ich würde das als Kompromiss ansehen und wohl annehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Juli 2023 - 06:26
Hallo, bei uns hat der Hausmeister Dienst auch den Winterdienst übertragen bekommen.
Der Winterdienst wird aber über eine Dauerrechnung jeden Monat fällig, auch in den Sommermonaten.
Der Winterdienst ist in diesen Monaten auch explizit aufgeführt.
Laut Hausverwaltung werden der Einfachheit halber, die Gesamtkosten auf 12 Monate herunter gerechnet und sind auch im Sommer fällig.
Ist so eine Abrechnung rechtens?
Mit freundlichen Grüßen
4. Juli 2023 - 10:26
Hallo Nico,
das dieses Vorgehen für die Hausverwaltung einfacher zu handhaben ist, erscheint logisch. Ich sehe grundsätzlich auch kein Problem, solange die Gesamtkosten marktüblich sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt