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Nebenkostennachzahlung schnellstmöglich geltend machen (Eilverfahren, Urkundenprozess)

Zeit ist Geld. Fordert der Vermieter eine Nebenkostennachzahlung, ist er daran interessiert, dass der Mieter möglichst schnell zahlt. Schließlich ist der Vermieter mit den Nebenkosten selbst in Vorlage getreten und erwartet, dass der Mieter das verauslagte Geld umgehend erstattet.

Info: Zahlungsfristen für Mieter und Vermieter für Guthaben oder Nachzahlungen

Verweigert der Mieter die Nachzahlung, muss ihn der Vermieter letztlich verklagen. Gerichtsverfahren sind jedoch zeitaufwendig. Im ungünstigsten Fall, insbesondere wenn sich der Mieter vehement gegen die Nachzahlungsforderung wehrt, wartet der Vermieter Monate oder Jahre auf sein Geld. Es gibt aber eine Alternative. Diese heißt „Urkundenprozess“ (§§ 592 ff ZPO).

1. Welchen Vorteil bietet der Urkundenprozess?

Im Idealfall verständigen sich Vermieter und Mieter auf die Zahlung. Manch ein Mieter ist angesichts einer vielleicht knappen Haushaltskasse versucht, die Zahlung mit fadenscheinigen Argumenten zu verzögern.

Info: Mieter widerspricht der Nebenkostenabrechnung – Was tun als Vermieter?

Statt beim Gericht eine normale Zahlungsklage einzureichen, kann der Vermieter in einer Art Eilverfahren einen Urkundenprozess führen. Mit dem Urteil erhält der Kläger einen vollstreckbaren Titel und kann seine Nachzahlungsforderung gegen den Mieter sofort vollstrecken. Kann der Vermieter (Gläubiger) seinen Zahlungsanspruch mit Urkunden beweisen, belohnt ihn das Gesetz mit der Möglichkeit der sofortigen Vollstreckung. Er soll nicht warten müssen, bis auch der fadenscheinigste Einwand des Mieters (Schuldner) widerlegt ist.

2. Was bedeutet Urkundenprozess?

Der Urkundenprozess beschränkt die Beweismittel. Streitige Tatsachen kann der Vermieter nur mit Urkunden beweisen. Zeugen oder Sachverständige sind nicht erlaubt. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann der Vermieter Ansprüche auf Nebenkostennachzahlung aus Wohnraummietverträgen auch im Urkundenprozess einklagen (BGH Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 41/14).

Im Fall ging es darum, dass der Mieter die Nebenkosten entsprechend der Wohnfläche zu tragen hatte. In der Nebenkostenabrechnung wies der Vermieter eine Wohnfläche von 40 m² aus und benannte die Gesamtwohnfläche des Objekts. Im Urkundenprozess legte er den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung vor. Der Mieter bestritt die angegebene Wohnfläche. Der BGH verurteilte den Mieter im Urkundenprozess zur Zahlung.

3. Wie läuft der Urkundenprozess ab?

Der Kläger muss seine Klage als „Klage im Urkundenverfahren“ bezeichnen. Einklagen kann er nur Zahlungsansprüche. Das Gesetz zerlegt den Prozess in zwei Teile, in das Vorverfahren und das Nachverfahren. Das Vorverfahren heißt Urkundenprozess, weil die Beweismittel beschränkt sind. Das Vorverfahren endet mit einem Vorbehaltsurteil, also einem vorläufigen Vollstreckungstitel, der im Nachverfahren noch überprüft werden kann. Das Vorverfahren behält dem Mieter das Recht vor, sich im Nachverfahren umfassend mit allen erlaubten Beweismitteln zu verteidigen. Soweit der Mieter im Vorverfahren säumig ist oder die Forderung anerkennt, wird er vorbehaltslos verurteilt. Das Vorbehaltsurteil ist dann endgültig. Widerspricht der Mieter, kann er das Vorbehaltsurteil im Nachverfahren überprüfen lassen. Es setzt den Urkundenprozess unter normalen Bedingungen fort. Angesichts des damit verbundenen Kostenrisikos wird sich ein Mieter aber wohlweislich überlegen, ob er die Forderung weiterhin bestreitet.

4. Was muss der Vermieter im Urkundenprozess vortragen?

Der Vermieter muss Urkunden vorlegen. Urkunden sind der Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung. Diese Urkunden muss er im Original im Prozess präsentieren. Daraus muss sich die Schlüssigkeit seines Sachvortrags vergeben. Zur Schlüssigkeit gehört, dass die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß erstellt ist. Formell ordnungsgemäß bedeutet, dass die Abrechnung für den Leser verständlich und nachvollziehbar ist. Inhaltliche Mängel beeinträchtigen die formelle Ordnungsmäßigkeit nicht. Auch im BGH-Fall wurde der Sachvortrag als schlüssig erachtet. Der Vermieter war nicht verpflichtet, weitere Unterlagen zur Berechnung der Wohnfläche vorzulegen. Erst wenn der Mieter die formelle Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung mit guten Gründen bestritten hätte, hätte der Vermieter weiteren Sachvortrag leisten müssen. Da der Mieter die Flächenangabe ohne nähere Details nur bestritten hatte, war sein Einwand unbeachtlich.

Das LG Bonn (6 S 107/09) hatte die Klage im Urkundenprozess noch abgelehnt. Seiner Ansicht nach war der Mietvertrag keine Grundlage, insbesondere keine Urkunde, um die Höhe der Nachforderung schlüssig nachzuweisen. Bei der Nebenkostenabrechnung handele es sich nur um eine Privaturkunde, die ihren Inhalt nicht beweisen könne. Mit der BGH-Entscheidung dürfte diese Entscheidung obsolet sein.

5. Welchen Nutzen hat der Vermieter von Urteil im Urkundenprozess?

Das Urteil im Urkundenprozess ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Soweit das im Urkundenprozess ergangene Vorbehaltsurteil für vorbehaltlos erklärt wurde, ist es ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar (§ 708 Nr. 5 ZPO).

Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung bedeutet, dass der Vermieter gegen den Mieter die Zwangsvollstreckung betreiben kann, sofern er einen Geldbetrag in einer vom Gericht als Sicherheitsleistung festgesetzten Höhe beim Amtsgericht hinterlegt. Sofern das Vorbehaltsurteil im Nachverfahren aufgehoben wird, wird der hinterlegte Betrag an den Mieter ausgezahlt. Damit wird sichergestellt, dass der Mieter sein Geld zurückerhält und zwar auch dann, falls der Vermieter zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig ist.

Auf jeden Fall hat der Vermieter mit einem Vorbehaltsurteil die Möglichkeit, die Nachzahlung gegen den Mieter umgeht zu vollstrecken und schnellstmöglich sein Geld zu bekommen. Auch soweit er Sicherheit leisten muss, reduziert er das Risiko, dass der Mieter später vielleicht zahlungsunfähig ist. Da die Fortsetzung des Urkundenprozesses im Nachverfahren Kosten verursacht, dürfte sich ein vernünftiger Mieter mit einem Vorbehaltsurteil regelmäßig geschlagen geben. Erkennt er die Forderung an, kann er die Verfahrenskosten erheblich reduzieren. Soweit der Mieter tatsächlich finanzielle Probleme hat, kann er mit dem Vermieter immer noch über eine Zahlungsregelung verhandeln. Für den Vermieter ist entscheidend, dass er seine Forderung tituliert hat, damit die Verjährung vermeidet und gegen den Mieter ein Druckmittel in der Hand hat.

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