Wann ist eine Versicherung wirtschaftlich und umlagefähig? (am Beispiel Glasbruch)

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gelten gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV als umlagefähige Nebenkosten. Auch die Glasversicherung ist als umlagefähige Versicherung anerkannt. Sie ersetzt die Kosten für die Erneuerung zerbrochener Scheiben einschließlich der Kosten einer erforderlichen Notverglasung. Bloße Kratzer an der Oberfläche sind nicht ersatzfähig.

In diesem Artikel erfahren Sie, wann eine Versicherung dem Wirtschaftlichskeitgebot genügt und auf die Mieter eines Haues umlagefähig ist.

Mehr auch unter: Diese Versicherungen sind in der Nebenkostenabrechnung umlegbar

Gegenstand der Glasbruchversicherung

Die Glasversicherung für Mehrfamilienhäuser wird üblicherweise in zwei Formen angeboten: Versicherung der Gebäudeverglasung des gesamten Gebäudes oder Versicherung der Gebäudeverglasung von Räumen oder Gebäudeteilen, die dem allgemeinen Gebrauch der Mieter dienen (Treppenhaus, Keller, Speicher). Berechnungsgrundlage der Versicherungsprämie ist üblicherweise der Gebäudeneuwert zur Zeit der Antragstellung. Im Verhältnis zu den einzelnen Mietern kann die Versicherungsprämie entsprechend der Glasflächen der Wohnung umgelegt werden.

Was bedeutet „Wirtschaftlichkeit“?

Mieter wenden gerne ein, dass eine bestimmte Nebenkostenart „unwirtschaftlich“ sei. Der Vermieter ist nämlich nach § 556 III 1 BGB verpflichtet, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dieser Grundsatz bedeutet, dass der Ansatz von Nebenkosten den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen muss. Nebenkosten dürfen nur umgelegt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände unter ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (so „§ 24 II 2 II. BV für preisgebundenen Wohnraum). Dabei wird dem Vermieter ein weitgehender Ermessensspielraum zugebilligt, ob er eine bestimmte Versicherung abschließt. Grenzen bestehen dort, wo die Ermessensausübung offensichtlich fehlerhaft erscheint. Wann dies der Fall ist, ist letztlich Argumentationssache. Die Antwort lässt sich nur im Zusammenspiel verschiedener Faktoren im Einzelfall beantworten.

Der Vermieter darf nicht auf Kosten des Mieters unangemessen Ausgaben tätigen. Er hat ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge zu behalten. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, hängt vom Charakter des Mietobjekts ab, der sich aus der Lage, den baulichen Gegebenheiten und dem Nutzungszweck ergibt. Lediglich Kosten, die nicht erforderlich oder sinnlos sind, sind nicht umlagefähig. So wäre beispielsweise ein Wartungsvertrag für eine Klingelanlage, die keinem Verschleiß unterliegt, sinnlos.

Mehr unter: Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung

Versicherungsabschluss vor oder während des Mietverhältnisses?

Der Bundesgerichtshof hat den Spielraum für Einwendungen dieser Art aber stark eingeschränkt. Ein Mieter kann sich nur dann auf das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen, wenn der Abschluss eines Vertrages in die Zeit seines Mietverhältnisses fällt (BGH DWW 2008, 143). Wurde der Versicherungsvertrag bereits vor Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen, wurde er mietvertraglich als Bestandteil der Nebenkostenabrechnung vereinbart und kann vom Mieter nicht mehr beanstandet werden.

Ermessensgrenzen

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist der Vermieter nur verpflichtet, beim Anfall von Nebenkosten ein wirtschaftlich vernünftiges Maß anzusetzen. Grenzen ergeben sich da, wo Betriebskosten nach der Art nach nicht gerechtfertigt sind (Erdbebenversicherung im Flachland) oder die Kosten offensichtlich überhöht sind (Luxusgehalt für den Hausmeister). Der Mieter muss bei Vertragsabschluss Preisvergleiche anstellen und möglichst kostengünstig abschließen. Dabei darf er die Zuverlässigkeit des Anbieters und die Qualität seiner Dienstleistung berücksichtigen.

Insbesondere, wenn in Bezug auf eine Glasbruchversicherung, aufgrund der Gegebenheiten (viel Glas am und im Gebäude, viele Kinder, Schadenspotenzial aufgrund der Mieterstruktur) mit Schäden zu rechnen ist, dürfte ein Einwand gegen den Bestand einer solchen Versicherung kaum zu rechtfertigen sein. Unwirtschaftlich wäre es wohl auch dann, wenn im Gebäude nur alte, einfachverglaste Fenster vorhanden sind. Kommt es zum Schaden, würde nur ein Fenster gleichen Standards ersetzt.

Will ein Mieter also die Unwirtschaftlichkeit beanstanden, müsste er vortragen, dass der Vertragsabschluss erst im Laufe des Mietverhältnisses erfolgt ist und der Prämienaufwand nicht im Verhältnis zu dem steht, was im Schadensfall zu erwarten ist. Dabei ist der relativ weite Ermessensspielraum des Vermieters zu berücksichtigen.