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Nebenkostenabrechnung: Die neue Adresse des Mieters (Meldepflicht, unbekannt)

Solange der Mieter in der gemieteten Wohnung wohnt, ist er dort regelmäßig auch erreichbar. Schickt der Vermieter an diese Adresse die Nebenkostenabrechnung, gilt die Abrechnung als dem Mieter zugegangen.

Dies gilt unabhängig davon, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, seine Wohnung tatsächlich auch zu bewohnen. Er kann sie gleichermaßen auch leer stehen lassen, solange er die Miete bezahlt und seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt.

Wir haben hier die wichtigsten Fakten zusammengetragen, die Mieter und Vermieter kennen müssen, wenn das Mietverhältnis beendet ist und sch die Anschrift des Mieters geändert hat. Wer muss was melden, welche Konsequenzen hat eine unbekannte Anschrift des Mieter? Wir erklären es im Folgenden.

1. Mietvertragliche Treuepflicht gebietet Bekanntgabe der neuen Adresse

Zieht der Mieter aus, teilt er im Normalfall dem Vermieter seine neue Adresse mit oder der Vermieter erkundigt sich beim Mieter nach dessen neuer Adresse. Ist die neue Adresse bekannt, kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dem Mieter problemlos zustellen. Probleme gibt es erst dann, wenn der Mieter auszieht, ohne eine neue Anschrift zu hinterlassen. Weigert sich ein Mieter, seine neue Adresse mitzuteilen, dürfte er damit regelmäßig nicht unbedingt ehrenhafte Gründe verfolgen. Problematisch sind Fälle, in denen der Mieter sozusagen über Nacht abtaucht.

Mietvertraglich ist der Mieter eigentlich verpflichtet, aufgrund seiner vertraglichen Treuepflicht dem Vermieter auch seine neue Adresse mitzuteilen. Nur dann ist der Vermieter in der Lage, das Mietverhältnis ordentlich abzuwickeln. Sich ergebende Verzögerungen soll der Mieter verantworten (OLG Hamburg ZMR 1980, 84). Es ist eigentlich Aufgabe des Mieters dafür zu sorgen, dass die Post ihn gegebenenfalls im Wege eines Postnachsendeauftrags an seiner neuen Adresse auch erreicht.

Ganz schlaue Mieter kommen auch auf die Idee und möchten die Nebenkostenabrechnung persönlich abholen und dadurch auch die Kaution in bar und persönlich in Empfang nehmen. Hier bietet sich an, Nachzahlungsforderung und Kaution zu verrechnen.

2. Theoretische Aspekte bei unbekannter Adresse

In der Bewertung der Sachlage sind Theorie und Praxis zu unterscheiden.

Jedenfalls ist es so, dass Verzögerungen, die durch die Aufenthaltsermittlung entstehen, nicht zu Lasten des Vermieters gehen können. Insoweit könnte ein betrügerisch denkender Mieter es darauf anlegen, den Vermieter über seine neue Adresse im Unklaren zu lassen und auf diesem Wege seiner eventuellen Zahlungsverpflichtung aus der Nebenkostenabrechnung zu entgehen. In einer Entscheidung des OLG Hamburg (ZMR 1980, 84; ebenso AG Bad Neuenahr Urt.v. 23.5.2007, 3 C 177/07) wurde es dem Mieter angelastet, wenn er auszieht, ohne seine neue Adresse zu hinterlassen. Er könne sich dann nicht auf die gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 III 3 BGB berufen.

Linktipp: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten

Die Rechtsprechung des AG und LG Hannover WuM 2007, 629) geht davon aus, dass sich der Vermieter solche Verzögerungen zurechnen lassen müsse, allerdings auch nur insoweit, als er in zumutbarer Weise nach der neuen Adresse des Mieters Erkundigungen angestellt hat. Hat der Vermieter dies unterlassen, dürfe er auch nicht mit einer Kaution aufrechnen und müsse dies an den Mieter herausgeben. Nach dieser fragwürdigen Rechtsprechung soll der Vermieter tatsächlich die Verantwortung für das vertragswidrige, rücksichtslose und eventuell betrügerische Verhalten seines Mieters übernehmen.

Müsste sich der Vermieter zurechnen lassen, dass er die neue Adresse des Mieters nicht kennt, besteht die Konsequenz darin, dass es ihm unmöglich ist, die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist von 12 Monaten an den Mieter zu übersenden. Kommt die Post von der alten Adresse als unzustellbar zurück, greift unter Umständen die Ausschlussfrist des § 556 III BGB, mit der Folge, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht mehr rechtzeitig überreichen kann.

3. Praktische Erwägungen bei unbekannter Adresse

Rein praktisch ist es aber so, dass es dem Vermieter zunächst überhaupt nichts nutzt, wenn er die neue Adresse des Mieters nicht kennt und die Nebenkostenabrechnung an die zuletzt bekannte Adresse schickt. In diesem Moment bleibt ihm ohnehin gar nichts anderes übrig. Da er die neue Adresse nicht kennt, gehen seine Bemühungen ins Leere. Insoweit nutzt es ihm auch nichts, wenn der Ablauf der Ausschlussfrist gehemmt wird und er damit rechnen muss, dass seine Nachzahlungsforderung nach 3 Jahren verjährt.

Nach dem neuen Meldegesetz genügt es zudem, wenn sich der Mieter am neuen Wohnort beim Einwohnermeldeamt anmeldet. Das Amt informiert die Meldebehörde am früheren Wohnort des Mieters über den Umzug und die Neuanmeldung. Der Mieter braucht sich nicht mehr ausdrücklich abzumelden. Neuerdings ist es vielerorts möglich, die Einwohneranmeldung auch über das Internet vorzunehmen.

Eine Möglichkeit kann auch darin bestehen, dass der Vermieter eine noch vorhandene Kaution mit einem eventuellen Nachzahlungsbetrag verrechnet. Immerhin ist er berechtigt, beim Auszug des Mieters einen Teilbetrag der Kaution in Höhe des voraussichtlich zu erwartenden Nachzahlungsbetrages einzubehalten. Ungeachtet dessen hat der Vermieter mit der Kaution ein gewisses Druckmittel in der Hand und kann sich auf den Standpunkt stellen, dass er die Kaution gegen Mitteilung der neuen Adresse tauscht. Um sicherzustellen, dass die Angabe der neuen Adresse korrekt ist, sollte der Vermieter allerdings auf einem Nachweis bestehen (z.B. Meldebescheinigung).

4. Klage erfordert zustellungs- und ladungsfähige Adresse

Selbst wenn der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung an die alte Adresse zustellt, nutzt es nichts, wenn der Mieter darauf nicht reagiert. Will der Vermieter eine eventuelle Nachforderung einklagen, muss er in der Klageschrift die aktuelle Adresse des Mieters bezeichnen. Andernfalls kann das Gericht die Klage dem Mieter nicht zustellen. Die Zustellung an eine ladungsfähige Anschrift ist jedoch unabdingbare Voraussetzung für eine wirksame Klage.

5. Einwohnermelde- und Postanfrage können helfen

Insoweit bleibt es doch Aufgabe des Vermieters, den neuen Aufenthaltsort des Mieters irgendwie festzustellen. Eine Möglichkeit besteht darin, beim Einwohnermeldeamt, wo der Mieter zuletzt gemeldet war, sich unter Angabe des Grundes nach der neuen Adresse des Mieters zu erkundigen.

Auch informiert die Post auf schriftliche Anfrage auf einem dafür eigens vorgesehenen und dort erhältlichen Postkartenformular, unter welcher Adresse der Mieter voraussichtlich derzeit erreichbar ist. Sofern der Mieter mehrfach umzieht, geht dieser Weg allerdings ins Leere, da der Vermieter nur die Poststelle befragen kann, die der Mieter zuletzt über seine neue Adresse informiert hat.

Geht es um höhere Nachzahlungsbeträge, kann es sinnvoll sein, einen Detektiv mit der Ermittlung der neuen Zustelladresse des Mieters zu beauftragen. Kosten zur Aufenthaltsermittlung müsste der Mieter tragen.

6. Auch der Mieter trägt das Risiko der Ausschlussfrist

Allerdings trägt auch der Mieter ein Risiko, wenn er die neue Adresse nicht mitteilt. Gilt die Nebenkostenabrechnung als zugegangen, muss der Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Zugang mitteilen (AG Leipzig (Urt.v.24.2.2006, 169 C 8835/05). Danach greift die Ausschlussfrist des § 556 III 6 BGB.

19 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Die neue Adresse des Mieters (Meldepflicht, unbekannt)"

  • Ulrich Kalweit
    6. Oktober 2015 - 20:53 Antworten

    Mein Vorvermieter schuldet mir noch die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2013 bis 31.07.2013. Zwischenzeitlich bin ich aus der Wohnung des Nachvermieters am 15.08. d. J. ausgezogen.
    Dem Vorvermieter ist wahrscheinlich meine neue Anschrift, um mir bis spätestens zum Jahresende die Nebenkostenabrechnung für 2013 zuzustellen, nicht bekannt, jedoch meine E-Mail-Adresse. Weiterhin habe ich nachweislich die Post beauftragt, mir an meine alte Anschrift zugestellte Post nachzusenden.
    Reichen diese Informationen aus, um mir Nebenkostenabrechnungen zustellen zu können?

    • Dennis Hundt
      7. Oktober 2015 - 10:32 Antworten

      Hallo Ulrich,

      ein Nachsendeauftrag kann z.B. nicht greifen, wenn mit einem anderen Postdienstleister oder per Boten zugestellt wird. Und wenn die Mail Adresse nicht gerade im Kopfbogen eines Briefes oder im Mietvertrag verankert ist, wird es auch schwierig. Kurz gesagt: Schreiben Sie Ihrem Vermieter doch einfach Ihre neue Anschrift.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea W.
    6. Januar 2016 - 11:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ende Juli 2015 bin ich aus meiner ehemaligen Wohnung ausgezogen und habe dem Vermieter meine neue Adresse mitgeteilt. Nun kam die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 bis heute nicht bei mir an. Ich habe extra das neue Jahr abgewartet, um mit dem Vermieter diesbezüglich Kontakt aufzunehmen, schließlich möchte ich ja auch wissen, ob ich ein evtl. Guthaben habe und ich wollte keine „schlafenden Hunde wecken“. Dieser teilte mit, dass mir die Nebenkostenabrechnung Mitte Dezember 2015 übersandt worden sei, diese jedoch zurückgekommen sei. Die Abrechnung wurde nämlich an meine alte Adresse geschickt, obwohl die neue bekannt war. Ich habe nichtsdestotrotz einen Nachsendeauftrag, der noch bis Ende Januar 2016 gültig ist. Der Vermieter hat mir nun die Abrechnung an meine neue (ihm jedoch auch bekannte) Adresse geschickt. Wenn diese nun bei mir ankommt, ist die Abrechnungsfrist abgelaufen.
    Sollte es zu einer Nachzahlung kommen, bin ich nun verpflichtet, diese zu zahlen? Der Vermieter kannte meine neue Adresse und einen noch gültigen Nachsendeauftrag habe ich auch. Außerdem wurde auch nicht per E-Mail mit mir Kontakt aufgenommen, als der Brief zurückkam, sondern der Umstand wurde mir erst mitgeteilt, als ich diesbezüglich nachgefragt habe. Es ist also nicht mein Fehler, dass die Abrechnung nicht rechtzeitig ankam, wobei ich vermute, dass es der Vermieter einfach verschwitzt hat und jetzt so tut, als hätte er die Abrechnung schon Mitte Dezember 2015 an mich verschickt…

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2016 - 12:08 Antworten

      Hallo Andrea,

      unterrichten Sie Ihren Vermieter über Ihre Einschätzung und verweisen Sie auf die Abrechnungsfrist und die Beweislast.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Heiner Rössler
      3. März 2017 - 09:52 Antworten

      Hallo Zusammen,

      Ich habe da eine ganz unjuristische Meinung zu den ganzen „Muss ich das denn zahlen?“-Fragen:
      Wenn ich eine Gegenleistung erhalten habe, dann bemühe ich mich schnellstmöglich zu bezahlen. Alles andere ist Schnorri-Schnorrie und asozial. Fristen und Paragrafen sind doch erst mal unwichtig, solange die erlernten Moralreflexe vorhanden sind.
      Gruß
      Heiner

      • Markus Vedder
        9. September 2017 - 06:34 Antworten

        Sehe ich anders, der Vermieter hatte 12 Monate Zeit alle Hebel in Bewegung zu setzte und gerade da er die neue Anschrift sowie Mail-Adresse hat ist es seinerseits asozial. Und zum Moralreflex, es gehört wohl auch zur Moral des Vermieters in einem angemessenen Zeitrahmen dem Mieter Bescheid zu geben, ob er noch etwas zahlen muss, dem (Ex-) Mieter kann ja nicht zugemutet werden jeden Monat etwas zurück zu legen auf Grund einer evtl. Nachforderung. Nach Ihrer Ansicht würde Sie zahlen, wenn Sie eine 2000€ Nachforderung von vor 3 Jahren erhalten würden?

        Beste Grüße

        Markus

  • Caroline
    22. Januar 2016 - 00:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    reicht die Mitteilung der neuen Anschrift auf dem Abnahme-Protokoll der alten Wohnung bei Auszug als Nachweis aus, damit der Vor-Vermieter die Nebenkostenabrechnung 2014 mir ordnungsgemäß hätte zukommen lassen können? Ich habe am 19.01.16 eine Mahnung zur Zahlung der offen stehenden Posten in dem Falle Betriebskostenabrechnung 2014 an die neue Anschrift erhalten, jedoch bis dato keine entsprechende Nebenkostenabrechnung 2014. Diese habe ich nun erst mal zur Einsichtnahme beim Vor-Vermieter zwecks Prüfung angefordert und heute am 21.01.16 per Post auch erhalten. Daraus hat war eindeutig zu sehen, dass die Rechnung noch mit der alten Anschrift versehen ist. Ich plane gem. § 556 BGB III S. 3 BGB zu widersprechen und kann auch noch das Abnahmeprotokoll als Beweis vorbringen.

    • Dennis Hundt
      22. Januar 2016 - 06:21 Antworten

      Hallo Caroline,

      in meinen Augen gibt es kaum einen besseren und beweissichereren Weg als die Anschrift samt Unterschrift des Vermieters auf dem Übergabeprotokoll zu hinterlassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elisabeth Dietz
    23. Februar 2016 - 19:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Ende Juni aus meiner Wohnung ausgezogen. Zuvor hat ein Verwalter-Wechsel
    zum 01. Januar statt gefunden. Der neue Verwalter hat meine neue Wohnanschrift, wie
    auch das Übergabeprotokoll der Wohnung mit der Unterschrift des Hausmeisters.

    Ich habe vom Altverwalter noch keine Nebenkosten-Abrechnung erhalten, jedoch eine
    gute Bekannte, Freundin meines Bruders, die 2 Monate früher aus dem gleichen Haus
    ausgezogen ist und in dieser meiner neuen Wohnung gemeldet war.

    Beide haben wir den Altverwalter nicht informiert, aber für sie ist die Abrechnung bei mir
    per Einwurf-Einschreiben im Briefkasten gelandet!

    Wie ist Ihre Einschätzung hinsichtlich meiner nicht angekommenen NK Abrechnung oder
    eines Fehlers meinerseits?

    • Dennis Hundt
      24. Februar 2016 - 05:59 Antworten

      Hallo Elisabeth,

      Sie müssen Ihren neue Anschrift angeben, wenn Sie das nachweislich gemacht haben, wunderbar. Alles anderer liegt in der Hand des Vermieters. Dieser muss auch die Zustellung nachweisen

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jo
    27. Mai 2016 - 13:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin im Feb. 2014 aus Wohnung 1 ausgezogen und in Wohnung 2 gezogen. Die neue Adresse von Wohnung 2 habe ich dem Vermieter mitgeteilt und ich habe auch ein Abnahmeprotokoll mit Unterschrift etc. . Nun bin ich im Juli 2015 erneut umgezogen und in eine andere Stadt. Bis dato habe ich vom Vermieter der Wohnung 1 keine Nebenkostenabrechnung bekommen.
    Im Februar 2016 habe ich nun eine Abrechnung erhalten.

    Da sich die Nebenkostenabrechnung von Wohnung 1 auf den Zeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014 bezieht, endete die Abrechnungsfrist am 31.12.2015. Die Abrechnungsfrist ist gleichzeitig eine Ausschlussfrist. Aufgrund der verspäteten Erstellung ist Ihre Nebenkostenabrechnung samt Nachzahlungsforderung damit hinfällig.
    Nachdem ich den Kontakt mit dem Vermieter gesucht hatte verwies dieser auf das Urteil von „AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, 23.05.2007 – 3 C 177/07“

    Nun meine Frage:

    Muss ich bei einem erneuten Auszug aus Wohnung 2 dem Vermieter der Wohnung 1 meine neue Adresse von Wohnung Nr. 3 übermitteln?

    Desweiteren ist hier problematisch zu sehen das die Nebenkostenabrechnung selber erst am 18.12.2015 erstellt wurde.
    Die Nebenkostenabrechnung kam dann per Einschreiben Anfang Februar 2016, aber auf dem Briefkopf stand „dreist“ 29.12.2015.

    • Dennis Hundt
      27. Mai 2016 - 14:27 Antworten

      Hallo Jo,

      die Frage beantwortet sich doch von selbst: Wie sollte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung pünktlich zustellen, wenn ihm Ihre Anschrift nicht bekannt ist?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jo
    27. Mai 2016 - 16:15 Antworten

    Also bin ich auch bei zweimaligen Umzug und nach einem Zeitraum von über 1,5 Jahre verpflichtet, meine neue Adresse meinem alten Vermieter wo ich vor 2 Jahren gewohnt habe mitzuteilen ?

    Entschuldigen Sie das ich nachfrage, aber um ganz ehrlich zu sein denkt da kein Mensch dran, wenn man beim Übernahmeprotokoll die neue Adresse hinschreibt

    Grüße Jo

    • Dennis Hundt
      27. Mai 2016 - 18:57 Antworten

      Hallo Jo,

      die Frage ist, hat der Vermieter die Verspätung zu verschulden oder nicht? Welche Möglichkeit hätte der Vermieter, Ihre Anschrift herauszufinden? Sie müssen ihm diese mitteilen, einen anderen Weg gibt es nicht.

      Es ist wahrscheinlich auch halb so schlimm. Selbst wenn es zu einer Nachzahlung kam, sind das ja Nebenkosten, die zu Ihrer Wohnzeit entstanden sind. Am Rande: Es kommt fast immer zu einer Nachzahlung, wenn ein Mieter nur im Winter in der Wohnung gelebt hat (aufgrund der Heizkosten).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sylvia Mante
    10. Januar 2017 - 12:03 Antworten

    Moin Moin,
    unser Mieter steht noch bis Ende März 17 unter Betreuung. Er zieht Ende Februar aus und möchte uns seine neue Adresse nicht mitteilen. Da die Heizkostenablesung noch nicht stattgefunden hat, wird die HK/NK-Abrechnung sicher erst im späten Frühjahr fertig. Wie können wir die Abrechnung zustellen? Ist es möglich, diese an den jetzigen Betreuer zu senden – obwohl er dann evtl. nicht mehr der bestellte Betreuer ist?
    Vielen Dank für Ihre Auskunft!
    Herzliche Grüße
    SMa

  • Ortwin
    22. Dezember 2017 - 10:23 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe das oben beschriebene Thema genau anders herum. Mein ehemaliger Mieter erhält noch eine Nebenkostenrückzahlung.

    Ich habe keine aktuelle Adresse von ihm. Nach seinem Auszug ist er auf Weltreise gegangen und hat mir eine mittleweile nicht mehr gültige Adresse im Ausland hinterlassen.
    Was ich habe ist eine Handynummer, die nach Bildern, die What’sApp dort anzeigt auch nach wie vor seine zu sein scheint. Allerdings reagiert er auf meine Kontaktversuche nicht.

    Ich zahle gerne seine zu viel bezahlte Vorauszahlung zurück, frage mich aber, wie viel Aufwand ich betreiben muss, bzw. was es hier für ein Vorgehen/Regeln gibt, den Adressaten zu ermitteln.

    Über einen Tipp würde ich mich freuen.
    Ortwin

    • Svenja
      16. April 2018 - 11:49 Antworten

      Hallo,

      ein sehr ähnliches Problem habe ich mit einem Unterschied:
      Mir ist die Adresse einer der beiden Mieter bekannt, aber nicht die der zweiten. Ist es ausreichend dieser einen die Abrechnung zu übersenden (ggf. der anderen per E-Mail, da keine Adresse vorliegt) und die Überschüsse zurück zu überweisen?

      Zu vermuten steht, dass der zweite Mieter die Adresse absichtlich verschwiegen hat, da er „seine“ Hälfte der Miete in den letzten drei Monaten nicht zahlte. Die Mieterin hat diesen Rückstand inzwischen als Gesamtschulderin beglichen, kennt nach eigener Aussage aber auch die neue Adresse ihres ehemaligen Partners nicht.

      Auch ich wäre für einen Hinweis dankbar.
      Svenja

  • Roman
    14. Juni 2018 - 11:13 Antworten

    Ich habe ein entgegengesetztes Problem.

    Die Zustellung einer Nebenkostenabrechnung war nicht möglich. Neue Anschrift nicht genannt und keine Nachsendung.

    Der Mieter hatte eine Nachzahlungsforderung, diesen Betrag habe ich vom Kautionskonto abgebucht.

    Es besteht jedoch ein Restguthaben.

    Ich konnte seine neue Anschrift nicht herausfinden (Adressenermittlung Post / Einwohnermeldeamt). Das Konto des Mieters ist auch nicht mehr zugänglich.

    Was darf ich denn jetzt mit der Kaution machen???

    • Dennis Hundt
      16. Juni 2018 - 17:35 Antworten

      Hallo Roman,

      als Vermieter würde ich meine Bemühungen belegen und auf die Zahlungsaufforderung des Mieters warten. Ob das der rechtlich korrekte Weg ist, sollten Sie im Zweifel von einem Anwalt bewerten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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