Nebenkostenabrechnung: Kontoführungsgebühren

Vermieter vereinbaren regelmäßig mietvertraglich die Umlage von Nebenkosten auf den Mieter. Nebenkosten sind diejenigen Kosten, die für die Unterhaltung des Gebäudes regelmäßig und fortlaufend anfallen.

Der Vermieter kann diese Nebenkosten im Mietvertrag individuell bezeichnen oder pauschal auf die Aufzählung der umlagefähigen Nebenkosten in § 2 Ziffer 1 – 16 BetrKV verweisen. Die Kontoführungsgebühren sind in dieser Auflistung allerdings nicht erwähnt.

Wir zeigen hier, was Vermieter und Mieter bei der Kontoführungsgebühren beachten müssen und ob diese vom Mieter oder Vermieter zu tragen sind.

Kontoführungsgebühren sind nicht umlagefähige Verwaltungskosten

Kontoführungsgebühren gehören zu den Verwaltungskosten. Diese trägt immer der Vermieter selbst. Sie sind keine umlagefähigen Nebenkosten. Rechnet der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung Kontoführungsgebühren ab, darf der Mieter diese herausstreichen (AG Siegburg WM 1985, 345).

So wird insbesondere in der Definition der Betriebskosten/Nebenkosten in § 1 II 1 BetrKV festgestellt, dass die Kosten, die zur Verwaltung des Gebäudes notwendig sind, nicht zu den Betriebskosten gehören. Kontoführungsgebühren fallen schließlich nur an, weil die Bank eine Verwaltungsaufgabe des Vermieters übernimmt, indem sie die Überweisung der Mietzahlungen durch den Mieter entgegennimmt und dem Konto des Vermieters gutschreibt. Gleichermaßen könnte der Vermieter das Geld auch in bar entgegennehmen und dürfte auch dafür keine Gebühr berechnen.

Aus diesem Grunde ist auch nicht möglich, dass der Vermieter versucht, die Kontoführungsgebühren als “sonstige Nebenkosten“ im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV auf den Mieter umzulegen.

Gleichermaßen nicht umlagefähig sind alle Arten von Finanzierungsaufwendungen für die Unterhaltung des Gebäudes, Vorhaltekosten oder Bankzinsen, die der Vermieter für die eventuelle Überziehung des Kontos bezahlen muss (LG Frankfurt ZMR 1980, 278). Schließlich hat der Vermieter auch einen Zinsvorteil, wenn er die Geldbeträge auf diesem Konto stehen lässt.

Individualvereinbarung bleibt möglich

Eine individuelle ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag zur Umlage von Kontoführungsgebühren, die nicht formularmäßig vereinbart wird und nach Möglichkeit einen Höchstbetrag für den Gebührenansatz im Jahr bezeichnet, dürfte hingegen wirksam vereinbart werden können. Ferner darf der Vermieter das Konto nur als Mietkonto und nicht für eigene Zwecke nutzen. Gehen die Mieten mehrerer Mieter dort ein, kann die Umlage natürlich nur anteilig auf den einzelnen Mieter erfolgen.

Kontoführungsgebühren sind Werbungskosten

Nicht zuletzt erhält der Vermieter einen Vorteil insoweit, als Kontoführungsgebühren als Werbungskosten gelten und abzugsfähige Ausgaben darstellen, vorausgesetzt dass das Konto ausschließlich zur Immobilienverwaltung genutzt wird (BFH BStBl. 1984 II, 560).