Hausgeld: Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung

Der Wohnungseigentümer, der sein Wohneigentum an einen Mieter vermietet, zahlt an die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst monatlich Hausgeld. Mit dem Hausgeld stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sicher. Meist wird  die Verwaltung einem Hausverwalter übertragen.

Das Hausgeld enthält umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Der Wohnungseigentümer als Vermieter kann nur die umlagefähigen Kosten auf seinen Mieter umlegen. Die umlagefähigen Kosten ergeben sich aus den 17 Positionen der Betriebskostenverordnung. Die nicht umlagefähigen Kosten fallen hingegen dem Wohnungseigentümer zur Last. Der Vermieter muss sie aus der ihm vom Hausverwalter erteilten Jahresabrechnung herausrechnen.

Die nicht umlegbaren Hausgeldanteile betreffen folgende Positionen:

Instandhaltungsrücklage

Alle Wohnungseigentümer leisten eine Instandhaltungsrücklage. Diese wird auf einem Sonderkonto angespart. Ihre Höhe wird von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen.  Mit dem angesparten Geld wird das Gemeinschaftseigentum instandgehalten oder instandgesetzt (Dachsanierung, Erneuerung der Heizungsanlage). Da es um die Erhaltung der Substanz der Immobilie geht, fällt die Rücklage dem Vermieter zur Last und kann nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Erweist sich die Instandhaltungsrücklage im Hinblick auf einen akut entstehenden Reparaturbedarf als nicht ausreichend, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Auch diese kann nicht umgelegt werden.

Schäden am Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zahlt dieser selbst. Die Kosten sind nur bedingt auf die Mieter umlegbar, soweit dieser den Schaden verursacht hat und die Schadensübernahme bis zu einer bestimmten Höhe je Mietjahr vertraglich vereinbart ist (Kleinreparaturklausel).

Instandhaltungskosten

Instandhaltungsarbeiten geringeren Umfangs am Gemeinschaftseigentum werden meist über die laufende Instandhaltung erledigt  (Reparatur eines Briefkastens). Um laufende Instandhaltungsarbeiten zu finanzieren, zahlt jeder Wohnungseigentümer einen monatlichen Beitrag oder der Instandhaltungsaufwand wird über die Jahresrechnung abgerechnet. Sofern der Instandhaltungsaufwand über die Instandhaltungsrücklage abgerechnet werden soll, bedarf es des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Mehr Informationen zu den Instandhaltungskosten:

• Nebenkosten: Instandhaltungsrücklage + Laufende Instandhaltung
• Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten. In § 1 II 1 BetrKV  ist dies ausdrücklich bestimmt. Dazu gehören Personal- und Sachkosten für die Bewirtschaftung der Immobilie, insbesondere die Kosten für den Hausverwalter, Kontoführungsgebühren für die Hausgelder und Instandhaltungsrücklage, Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen, Saalmiete, Kosten für Steuerberater und Rechtsanwalt, Kosten für die Prüfung der Jahresabschlüsse, Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung, Porto für Schriftverkehr, Zinsen.

• Mehr erfahren: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung – sind Verwaltungskosten umlegbar?

Eigenleistungen des Wohnungseigentümers, durch die sich die Beauftragung eines Dienstleisters erübrigt, darf der Vermieter als Betriebskosten in die Nebenkostenabrechnung einstellen, wie sie sonst beim Handwerker ohne Mehrwertsteuer angefallen wären.

Die Betriebskostenverordnung bestimmt die umlagefähigen Nebenkosten

Die umlagefähigen Bestandteile des Hausgeldes ergeben sich aus § 2 Nr. 1 – 17  Betriebskostenverordnung. Dazu gehören insbesondere die Energiekosten für Heizwärme und Warmwasseraufbereitung, Kaltwasserverbrauch, Grundsteuer, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Sach- und Haftpflichtversicherung oder Hausmeistervergütung. Zusätzlich kann der Vermieter sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 auf den Mieter umlegen, sofern diese fortlaufend und regelmäßig anfallen und namentlich im Mietvertrag bezeichnet sind.

Mehr zu den umlagefähigen Nebenkosten finden Sie hier:

• Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht
• Betriebskostenverordnung – Was Mieter und Vermieter zur BetrKV wissen müssen
• Sonstige Nebenkosten – Was darf umgelegt werden?

Vermieter darf seine Jahresabrechnung nicht ungeprüft an den Mieter weiterleiten

Das Hausgeld, das der Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt, wird in aller Regel nach seinem Miteigentumsanteil in Tausendsteln berechnet. Aus Gründen der Praktikabilität vereinbart der Vermieter mit dem Mieter den gleichen Verteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile). So kann der Vermieter die ihm erteilte Jahresabrechnung als Grundlage für seine Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwenden. Hat der Vermieter hingegen im Mietvertrag mit dem Mieter als Verteilerschlüssel die Wohnfläche oder die Personenzahl vereinbart, muss er die Nebenkostenabrechnung auf der Grundlage des vereinbarten Verteilerschlüssels neu erstellen.

Im Übrigen muss der Vermieter aus der ihm vom Hausverwalter erteilten Jahresabrechnung die nicht umlagefähigen Betriebskosten streichen oder herausrechnen und darf nur die umlagefähigen und im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten an den Mieter weiterbelasten. Sinnvollerweise orientiert sich der vermietende Wohnungseigentümer hinsichtlich des Abrechnungszeitraumes und der Höhe der Vorauszahlungen an der Verwalterabrechnung für das Gemeinschaftseigentum.