Sehr hohe Heizkosten – Ist eine Mietminderung möglich?

Eine zu hohe Heizkostenabrechnung begründet den Spruch: „Wir heizen unser Geld zum Fenster hinaus“. Sie führt zwangsläufig zu der Frage, ob der Mieter die Miete mindern kann oder die Situation akzeptieren muss?

Der Bundesgerichtshof hat zu dieser Problematik in mehreren Entscheidungen Stellung genommen. Dennoch lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die Facetten des Einzelfalls an.

Wir erklären die Einzelheiten zu einer möglichen Mietminderung bei zu hohen Heizkosten in diesem Artikel.

1. Mietminderung erfordert Sachmangel

Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Eine fehlerfrei arbeitende Heizungsanlage begründet jedoch keinen Sachmangel der Wohnung. Auch wenn die Heizungsanlage unwirtschaftlich arbeitet, kann der Mieter dies nicht beanstanden. Er kann nur erwarten, dass die Heizungsanlage denjenigen technischen Standard aufweist, der maßgeblich war, als das Gebäude gebaut wurde (BGH Urt.v.5.6.2013 – VIII ZR 287/12 Fundstelle: WuM 2013, 481).

Solange die Heizungsanlage dem bei der Errichtung der Immobilie maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet, ist kein Mietmangel begründet (BGH Urt.v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12, Fundstelle: openJur 2014, 3591). Der Mieter hat unter diesen Gegebenheiten die Wohnung angemietet. Sie entspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch.

2. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz begründet keinen Sachmangel

Der Mieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Vermieter gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des Nebenkostenrechts verstoße. Denn es wäre dem Eigentümer nicht zuzumuten, die Anlage technisch so aufzurüsten oder zu ersetzen, um einen wirtschaftlichen Betrieb zu gewährleisten. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter grundsätzlich nicht, die Heizungsanlage zu modernisieren (Ausnahme Modernisierungspflicht nach Energieeinsparverordnung).

Ein Mietmangel wurde jedoch angenommen, wenn die Heizungsanlage aufgrund technischer Überalterung nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet (LG Berlin MM 1996, 125). Die Unwirtschaftlichkeit kann auch darauf zurückzuführen sein, dass die Heizungsanlage bedienungsintensiv ist und die Lohnkosten für die Wartung zu vergleichsweise unverhältnismäßig hohen Gesamtkosten führen. Eventuelle Mehrkosten führen dann zur Mietminderung (LG Berlin MM 1996, 125).

Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (BGH Urt.v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12 im Anschluss an BGH VIII ZR 261/06 – NJW 2008, 142).

3. Vermieter hat keine Modernisierungspflicht (Grundsatz)

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Eigentümer das Gemälde mehrfach modernisiert hat. Erst wenn diese Modernisierung mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar ist, kann der Mieter die Einhaltung der zum Zeitpunkt des Modernisierungszeitpunkts maßgeblichen DIN-Standards erwarten.

Eine Modernisierungspflicht des Vermieters bei einem Bestandsgebäude kann sich aber aus der EnEV 2014 ergeben (siehe dazu Ziffer).

Im BGH-Fall beanstandete der Mieter, dass der Vermieter vor der Übergabe des Mietobjekts umfassende Sanierungsarbeiten durchgeführt habe. Dabei war allerdings die Heizungsanlage unverändert geblieben. In diesem Fall kam hinzu, dass gemäß der als Anlage dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung die vorhandene Heizungsanlage unverändert beibehalten werden sollte. Damit war klar, dass der Mieter die bestehende technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand akzeptiert hatte. Ihm stehe auch nicht das Recht zu, den vorhandenen Zustand mit dem Standard sonstiger Mieträume zu vergleichen und daraus einen Mangel zu begründen. Das Gesetz beinhalte insoweit keine Modernisierungssicht des Vermieters.

4. Gründe für eine zu hohe Heizkostenabrechnung

Dabei müssen Mieter auch berücksichtigen, dass Wohnungen im Dachgeschoss oder Wohnungen mit vielen Außenwänden mehr Heizenergie benötigen als innenliegende Wohnungen (AG Steinfurt WuM 1983, 235). Allein die Außenlage einer Wohnung stellt noch keinen Mangel dar, auch wenn überdurchschnittlich hohe Heizkosten anfallen (LG Hamburg WuM 1988, 350).

Bei Dachwohnungen sei allgemein mit Wärmeverlusten von 20 % zu rechnen. Erst deutlich höhere Wärmeverluste wegen einer mangelhaften Dachsanierung mindern die Heizkostenabrechnung (LG Frankfurt WuM 1987, 119). Gleiches gelte, wenn nicht isolierte Heizungsrohre zu hohen Wärmeverlusten (im Fall 25 %) führen (LG Frankfurt WuM 1987, 119).

Ein eventueller Anspruch des Mieters ist jedenfalls ausgeschlossen, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages auf die ungewöhnlich hohen Heizkosten nachdrücklich hingewiesen hat. Dabei ist ein Mitverschulden des Mieters insoweit zu berücksichtigen, als er bei verständiger Würdigung der Gegebenheiten hätte erkennen können, dass die Wohnung nur mit hohem Aufwand beheizt werden kann. (z.B. nicht isolierte Fenster, undichte Wohnungstür, Dachgeschosswohnung, Lage zur Wetterseite). Sofern die mangelhafte Wärmeisolierung bei Anmietung nicht erkennbar war, hatte das AG Bensheim (WuM 1987, 315) einem Mieter 25 % Heizkostenminderung zugestanden.

Ein Mietmangel kann sich auch ergeben, wenn sich ein Heizkörper nicht abstellen lässt und unaufhörlich heizt (LG Berlin GE 1981, 673).

In einem Fall des Landgerichts Berlin (Az. 63 S 423/11) wurde entschieden, dass ein Mieter nicht die Reparatur eines einzelnen Heizkörpers in seiner Wohnung verlangen könne, soweit dieser nicht nach den DIN-Vorschriften heizt und nicht die vorgeschriebene Heizleistung erreicht. Ein Mietmangel liege erst dann vor, wenn sich die Wohnräume nicht in ausreichendem Maße beheizen lassen. Die Entscheidung erscheint jedenfalls zweifelhaft, da auch ein einzelner Heizkörper zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.

5. Modernisierungspflicht des Vermieters nach EnEV 2014

Veraltete Öl- und Gaskessel, die bis 1985 eingebaut und somit im Jahr 2015 älter als 30 Jahre sind, müssen bis 2015 außer Betrieb genommen. Der Vermieter muss diese gegen neue sparsamere Heizkessel austauschen.

Heizungsanlagen die nach dem 1. Januar 1985 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren ersetzt werden. Bisher galt die Pflicht zum Umrüsten nur für vor 1978 eingebaute Heizkessel. Grundlage ist die EnEV 2014.

Ausgenommen bleiben Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Ebenfalls befreit bleiben Hauseigentümer in Ein- und Zweifamilienhäusern, die bis zum Stichtag 1. Februar 2002 in ihrem Haus wohnten. Sollten die Immobilie verkauft werden, muss der neue Eigentümer dann innerhalb von zwei Jahren eine neue Heizung einbauen.

6. Mietminderung bei Verstoß gegen EnEV

Allerdings begründet die EnEV keinen direkten Rechtsanspruch des Mieters gegen den Vermieter, eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die EnEV dürfte aber dann einen Mietmangel begründen, wenn die veraltete Heizungsanlage unwirtschaftlich arbeitet und dadurch eine zu hohe Heizkostenabrechnung verursacht. Würde der Vermieter seiner gesetzlichen Verpflichtung nachkommen, hätte der Mieter geringere Heizkosten. Dem Argument, die Heizungsanlage entspreche dem vertragsgemäßen Zustand bei Einzug, ist damit der Boden entzogen. Ein dazu passendes Urteil ist derzeit nicht ersichtlich (Stand 1.9.2014).

Grundsätzlich hat der Mieter gegen den Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung, wenn die Heizungsanlage unwirtschaftlich, aber fehlerfrei arbeitet. Wurde die Heizungsanlage beispielsweise 1990 eingebaut, kann sie noch bis 2020 betrieben werden und zwar auch dann, wenn Sie den Mieter im Vergleich zu modernen Heizungsanlagen mit einer zu hohen Heizkostenabrechnung belastet.