§ 556 Absatz III BGB enthält zwei Ausschlussfristen. § 556 III S. 2 BGB betrifft den Vermieter, § 556 III S. 5, 6 betrifft den Mieter. Vorab zum Verständnis: Begriffserläuterung Ausschlussfrist Zum einen ist der Vermieter verpflichtet, fristgerecht die Nebenkostenabrechnung zu erstellen, zum anderen ist der Mieter verpflichtet, eventuelle Einwendungen gegen diese Abrechnung fristgerecht vorzutragen. Der Vermieter weiß, innerhalb welcher Fristen er welchen Kostenzeitraum abrechnen muss. Der Mieter weiß, dass …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Ist die laufende Instandhaltung umlegbar?
Nur eine gepflegte Wohnung bietet Wohnwert. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. So liegt die laufende Instandhaltung ausschließlich in seiner Verantwortung. Instandhaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar und haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Beispiel: Der Vermieter Also: Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten (Reparaturarbeiten) sind regelmäßig keine umlagefähigen Nebenkosten. Charakteristisch für umlagefähige Nebenkosten ist der Umstand, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als …Artikel jetzt weiter lesen
Erbbauzinsen über Nebenkostenabrechnung umlegbar?
Der Vermieter kann Nebenkosten auf den Mieter umlegen, wenn er zwei Voraussetzungen erfüllt. Nebenkosten sind zunächst nur umlegbar, wenn die Umlegung mietvertraglich vereinbart ist. Zum anderen muss es sich tatsächlich um umlagefähige Nebenkosten im Sinne dieses Begriffes handeln. Erbbauzinsen sind jedenfalls keine umlagefähigen Nebenkosten und haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Soweit ersichtlich, gibt es dazu eine einzige Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt (WuM 1983, 149). Das AG bestätigt die …Artikel jetzt weiter lesen
Garten nicht oder von einer Partei nutzbar – Wer zahlt die Nebenkosten?
Gemäß § 2 Ziffer 10 BetrKV kann der Vermieter die Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegen. Sie gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten. Die Vereinbarung kann auch individuell mietvertraglich erfolgen. Zu den Kosten der Gartenpflege gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen samt Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen sowie die Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen …Artikel jetzt weiter lesen
Neue Nebenkosten umlegen? Dem Mieter vorher ankündigen?
Im Mietvertrag vereinbaren die Vertragsparteien in aller Regel, dass der Mieter neben der normalen Miete auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten entrichten muss. Grundlage ist entweder eine individuelle Bezeichnung der einzelnen Nebenkostenarten im Mietvertrag oder der pauschale Verweis auf § 2 Ziffer 1 – 17 Betriebskostenverordnung. Zugleich kann mietvertraglich auch vereinbart sein, dass der Mieter eine Kaltmiete bezahlt und die Nebenkosten mit Ausnahme der Energieverbrauchskosten durch eine Betriebskostenpauschale abgegolten werden. Die …Artikel jetzt weiter lesen
Mindestangaben in der Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter ist verpflichtet, nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Diese muss gewisse Mindestabgaben enthalten. Nur so ist der Mieter in der Lage, die Nebenkostenabrechnung des Vermieters nachzuprüfen und rechnerisch nachzuvollziehen. Zugleich soll der Mieter erkennen, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters konfrontiert wird oder in welcher Höhe er eine Erstattung beanspruchen kann. Nur eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung, die gewisse Mindestangaben enthält, begründet …Artikel jetzt weiter lesen
Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung
§ 556 III 1 BGB sagt es lapidar, aber deutlich: Der Vermieter hat jährlich über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen. Dabei hat er den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Auch § 560 V BGB gibt dem Vermieter vor, bei der Veränderung von Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter binnen 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Der Vermieter kann seine Verpflichtung, den …Artikel jetzt weiter lesen
Die wichtigsten Urteile zur Nebenkostenabrechnung (vor 2012)
1. Verständlichkeit der Nebenkostenabrechnung Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so erstellen, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann (BGH VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Umlageschlüssel sind nicht erklärungsbedürftig. 2. Angabe eines falschen Verteilerschlüssels in der Nebenkostenabrechnung Verwendet der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung einen anderen als den vertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel, stellt dies zwar einen inhaltlichen Fehler dar, jedoch keinen formellen …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Quadratmeterzahl / Wohnungsgröße falsch – was tun?
Haben die Parteien des Mietvertrages als Umlageschlüssel für die Nebenkosten die Wohnungsgröße und somit die Abrechnung nach der Wohnfläche vereinbart, muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf diese Angabe verweisen. Ist die Angabe falsch, muss der Mieter dies nicht akzeptieren. Maßgebend ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde. In der Praxis ergeben sich 2 Möglichkeiten. Die eine besteht darin, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße (Quadratmeterzahl) …Artikel jetzt weiter lesen
Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?
Jeder Mieter erwartet eine Nebenkostenabrechnung, wenn er auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet hat. Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode von in der Regel 12 Monaten die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dazu hat der Vermieter regelmäßig 12 Monate Zeit. Versäumt der Vermieter diese Frist (Ausschlussfrist), kann er keinerlei Nachforderungen mehr gegen den Mieter stellen. Die Abrechnungspflicht des Vermieters ergibt sich auch aus dem Grundsatz, dass Vorauszahlungen …Artikel jetzt weiter lesen