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Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung

Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien sind grundsätzlich steuerbefreit (§ 4 Nr. 12a UStG). Somit steht dem Mieter auch kein Vorsteuerabzug zu (§ 15 I 1 UStG). Ausnahmsweise kann der Vermieter zur Steuerpflicht optieren (§ 9 I UStG) und damit auf die Steuerbefreiung verzichten.

Bei Wohnraummietverhältnissen und gewerblichen Mietverhältnissen gilt somit der allgemeine Grundsatz, dass die Mehrwertsteuer in der Miete enthalten ist, sofern der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung über die Zahlung der Mehrwertsteuer enthält (OLG Stuttgart, NJW 1973, 2066).

Mehrwertsteuer ist Teil der Nebenkosten

Der Vermieter kann aufgrund entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung die von ihm selbst an die Kostenträger bezahlten Nebenkosten inklusive der darin enthaltenen Mehrwertsteuer auf den Mieter umlegen. In Bezug auf die Mehrwertsteuer bedarf es keiner besonderen vertraglichen Vereinbarungen mit dem Mieter, da die Mehrwertsteuer Teil der tatsächlich entstandenen Kosten des Vermieters ist.

Der Mieter kann die beim Vermieter angefallene Mehrwertsteuer nicht selbst als Vorsteuer abziehen, weil ihm die Mehrwertsteuer nicht unmittelbar in Rechnung gestellt wird. Sollte der Vermieter Mehrwertsteuer dennoch in Rechnung stellen, braucht sie der Mieter nicht zu bezahlen.

Kernthese: Der Mieter einer Wohnung muss die Mehrwertsteuer für Dienstleitungen (z.B. die Treppenhausreinigung oder die Gartenpflege an den Vermieter zahlen. Auch der Vermieter musste die Mehrwertsteuer an das jeweilige Dienstleistungsunternehmen abführen.

Mehrwertsteuerpflicht setzt Vereinbarung voraus

Der Mieter muss die Mehrwertsteuer nur dann zusätzlich zur geschuldeten Miete bezahlen, wenn dies explizit im Mietvertrag vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung kommt nur in Betracht und ist nur sinnvoll, wenn der Mieter seinerseits steuerpflichtige Umsätze tätigt. Dies bedeutet im Ergebnis, dass der Vermieter nur dann  vorsteuerabzugsberechtigt ist, wenn auch der Mieter seinerseits Unternehmer ist, der mehrwertsteuerpflichtige Umsätze tätigt.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter auf die Grundmiete Mehrwertsteuer bezahlen muss, sind auch die Nebenkosten mehrwertsteuerpflichtig. Die Trennung zwischen Miete und Nebenkosten ist umsatzsteuerrechtlich nicht möglich, weil es sich um einen einheitlichen Umsatz handelt (Westphal, ZMR 1998,264).

Es ist alleinige Entscheidung des Vermieters, ob er für die Mehrwertsteuer optiert oder nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter am Vorsteuerabzug ein besonders starkes Interesse haben sollte (BGH, ZMR 1981,113), weil er selbst gewerblich tätig und somit vorsteuerabzugsberechtigt ist. Ohne Vereinbarung braucht sich der Mieter nicht auf eine Mehrwertsteuerpflicht einzulassen.

Ist hingegen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass der Mieter auf die Miete zusätzlich Mehrwertsteuer zahlt, so muss er die Mehrwertsteuer auch auf die Nebenkosten entrichten. In diesem Fall unterliegen die Nebenkosten ebenfalls der Umsatzsteuer, unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Mehrwertsteuern belastet sind oder ob solche überhaupt angefallen sind. Es handelt sich dabei nicht um durchlaufende Posten.

Auf den Gesamtbetrag der Nebenkosten entfallen immer 19 % Umsatzsteuer, unabhängig davon, mit welchem Umsatzsteuersatz die Nebenkosten auf Seiten des Vermieters in Ansatz gebracht wurden (LG Hamburg, ZMR 1998,234).

Ist die Zahlung von Mehrwertsteuer vereinbart, kann der Mieter die Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis verlangen (§ 14 I UStG). Ohne Rechnung darf der Mieter die Zahlung der Miete verweigern.

10 Antworten auf "Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung"

  • Lutz Salamon
    25. Mai 2014 - 07:18 Antworten

    Zunächst einmal meinen herzlichen Dank für die für mich sehr hilfreichen Seiten!
    In obigem Artikel wird für mich jedoch nicht klar, was in folgendem Fall tatsächlich zu berechnen ist:
    Vermieter hat Option mit Steuerpflicht gewählt UND Mieter ist ebenfalls USt.pflichtig. Schlüssig fände ich, dass der Vermieter die Nebenkosten netto summiert und dann darauf 19% aufschlägt. Dem Text entnehme ich eher, dass er die Nebenkosten brutto summiert und darauf noch einmal 19% aufschlägt.
    Was ist richtig?

    • Dennis Hundt
      28. Mai 2014 - 09:17 Antworten

      Hallo Lutz,

      um sich tiefer in die Frage einzulesen, sollten Sie Einblick in das aufgeführte Urteil (LG Hamburg, ZMR 1998,234) nehmen oder sich rechtlich zu Ihrem Einzelfall beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • K. Sell
    16. Oktober 2019 - 09:53 Antworten

    Hallo,

    vielen Dank für die vielen hilfreiche Artikel.
    Nun habe ich selbst eine Frage:
    Unser Vermieter (Geschäftsraummietvertrag) stellt uns die Gebäude und Glasversicherung zzgl. Mehrwertsteuer in Rechnung. Ist dies rechtens?
    Laut Aussage des Vermieters ist das normal, ich habe jedoch zum ersten mal davon gehört.
    Vielen Dank schon einmal für Ihre Hilfe

    • Dennis Hundt
      21. Oktober 2019 - 09:05 Antworten

      Hallo K. Sell,

      haben Sie im Mietvertrag den Ausweis der USt. vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Lustig
    21. April 2021 - 11:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind Privatmieter in einem 2 Familienhaus (wie Doppelhaushälfte) und haben im Mietvertrag eine Netto Kaltmiete vereinbart.
    Als Zusatz steht: „Ist Gewerberaum vermietet, ist der Vermieter berechtigt, die gesetzliche Mwst. in ihrer jeweiligen Höhe zusätzlich zu verlangen“

    Der Vermieter wohnt selber in der Nachbarhälfte und ist somit ja auch Mieter.
    Nun möchte der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung bei der Brennstoffrechnung von Öl und Pellets eine Mwst. von 16% abrechnen ob wohl lt. Rechnung nur 5% angefallen sind.
    Darf er das so ohne weiteres machen?
    Gilt das dann auch für alle anderen Position der Nebenkostenabrechnung wo die Rechnungskosten z.B. nur 7 % (Wasser) haben?
    Geht ein Vorsteuerabzug nicht nur von Unternehmer zu Unternehmer?
    Für mich als Privatmieter ist das nicht verständlich, da ihm die Kosten ja nicht entstanden sind.
    Ich nutze ein Zimmer beruflich bedingt (Außendienst) auch täglich als Arbeitszimmer sowie als Hobbyraum. Gibt das deshalb einen Ansatz für den Vermieter?

    Mit freundlichem Gruß

    Peter

    • Dennis Hundt
      22. April 2021 - 08:12 Antworten

      Hallo Peter,

      als Wohnraummieter zahlen Sie den Bruttobetrag, den der Vermieter ebenso bezahlt hat. Also z.B. Gesamtrechnung Heizöl inkl. MwSt. Oder Gartenpflege inkl. MwSt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Lustig
    22. April 2021 - 01:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wird sind Privat Mieter und haben einen Mietvertrag ohne Mwst Zahlung.
    Unser Vermieter möchte das wir bei der Heizölrechnung statt 7% MwSt. 19% MwSt. bezahlen, obwohl auf der Rechnung auch nur 7% ausgewiesen sind.
    Muss ich dieser Forderung nachkommen?

    Gruß Peter

    • Dennis Hundt
      22. April 2021 - 08:08 Antworten

      Hallo Peter,

      sind Sie Gewerbemieter?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter Lustig
        22. April 2021 - 11:20 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        nein ganz normaler Privatmieter einer Familie mit Kind und Hund. Ein Zimmer nutze ich vormittags als Home-Office da ich im Aussendienst arbeite. Aber ich habe kein Kundenkontakt zu Hause.

        Gruß Peter

        • Dennis Hundt
          22. April 2021 - 11:49 Antworten

          Hallo Peter,

          ok, meine Antwort haben Sie oben sicher schon gelesen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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