Nebenkostenabrechnung: Umlageausfallwagnis

Der Begriff “Umlageausfallwagnis“ findet sich in § 25a NMV 1970 (Neubaumietenverordnung). Die Neubaumietenverordnung gilt ihrem Wortlaut nach nur für öffentlich geförderte Wohnungen und wird für preisgebundene steuerbegünstigte Wohnungen entsprechend angewandt.

Umlageausfallwagnis bei preisgebundenem Wohnraum

Bei öffentlich geförderten Wohnungen wird die Miete aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. Dann darf der Vermieter aufgrund gesetzlicher Ermächtigung in seinen Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit der Immobilie einen Betrag ansetzen, der das Risiko abdeckt, dass ein Mieter seine Mietzahlungen nicht leistet oder Wohnraum längere Zeit leer steht.

Dieses Umlageausfallwagnis ist auf 2 Prozent der auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten beschränkt. Maßgebliche Berechnungsgrundlage sind die tatsächlich anfallenden Nebenkosten, nicht die Vorauszahlungen des Mieters auf die Nebenkosten. Es kommt also auf die Gesamtbelastung der Nebenkosten an, nicht auf die auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteile der Nebenkosten in der Einzelabrechnung (LG Hamburg WuM 1990, 561).

Sicherheitsleistung schließt Ausfallrisiko aus

Der Vermieter darf das Umlageausfallwagnis nicht einbeziehen, wenn und soweit ein Mieter durch eine Barkaution oder eine werthaltige Bürgschaft Sicherheit geleistet hat und das Ausfallwagnis damit ausgeglichen ist. Allerdings schränkt § 9 I 1, V 1 WoBindG diese Möglichkeit wieder ein, weil danach eine Sicherheitsleistung des Mieters für Nebenkosten nicht vereinbart werden darf.

Nicht preisgebundener Wohnraum

Ist der Wohnraum nicht preisgebunden, kann der Vermieter das Umlageausfallwagnis allenfalls dann auf die Mieter umlegen, wenn er dies ausdrücklich individualvertraglich mit dem Mieter vereinbart hat (AG Essen HKA 1988, 39).

Eine formularmäßige Vereinbarung in allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unwirksam, da sie für den Mieter eine überraschende Klausel darstellen würde (LG Trier WuM 2007, 626, Schmid ZMR 1998, 609). Grund ist mithin, dass die Umlage eines Mietausfallwagnisses in dem Nebenkostenkatalog des § 2 BetrKV nicht vorgesehen ist und es sich dabei um ein typisches Risiko des Vermieters handelt.

Wird das Umlageausfallwagnis individualvertraglich vereinbart, sollte ein Festbetrag ausgewiesen werden. Die Vereinbarung eines variablen Betrages dürfte unwirksam sein, da das Risiko für den Mieter unkalkulierbar erscheint. Vereinbarungen dieser Art spielen in der Praxis eher nur eine geringe Rolle.