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Garten nicht oder von einer Partei nutzbar – Wer zahlt die Nebenkosten?

Gemäß § 2 Ziffer 10 BetrKV kann der Vermieter die Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegen. Sie gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten. Die Vereinbarung kann auch individuell mietvertraglich erfolgen.

Zu den Kosten der Gartenpflege gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen samt Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen sowie die Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen.

Wenn der Garten nicht nutzbar ist, fragt sich der Mieter, ob er dafür auch Nebenkosten zahlen muss. Die gleiche Frage stellt sich, wenn der Garten von nur einer Partei nutzbar ist.

Garten vom Mieter nicht nutzbar

Grundlegend ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 135/03 WuM 2004, 399). Danach können die Kosten der Gartenpflege auch dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten nicht unmittelbar nutzen kann.

Es reicht aus, dass der Garten das Hausanwesen, in dem auch der Mieter wohnt, allgemein verschönert und damit zum Wohnwert des Gebäudes insgesamt und damit auch zum Wohnwert der einzelnen Mieterwohnung beiträgt. Der Garten zählt als Gemeinschaftsfläche. Gleiches gilt für einen Vorgarten. Auch diesen kann der einzelne Mieter nicht direkt nutzen. Vielmehr hat er nur einen indirekten Nutzen im Hinblick auf einen höheren Wohnwert.

Ein schöner Garten steigert die Wohnqualität. Er stellt einen wertbildenden Faktor für die Miete dar. Es kommt insoweit nicht darauf an, ob der einzelne Mieter einen unmittelbaren oder nur einen mittelbaren Nutzen von der Gartenpflege hat.

Die Frage, ob der Mieter die Nebenkosten zahlen muss, ist getrennt von der Frage zu betrachten, ob ihm wegen der Nichtbenutzbarkeit des Gartens ein Minderungsanspruch zusteht (siehe unten).

Garten von nur einer Partei nutzbar

Anders ist es dann, wenn die ausschließliche Nutzung am Garten dem Vermieter, einem bestimmten anderen Mieter oder einem Dritten zugewiesen ist (BGH VIII ZR 135/03 WuM 2004, 399). Dann muss derjenige, der ein ausschließliches Nutzungsrecht hat, auch die Kosten tragen. Denn durch die Zuweisung einer Sondernutzung, verliert der Garten seinen Charakter als Gemeinschaftsfläche.

Gleiches gilt, wenn der Garten auch der Öffentlichkeit zugänglich ist (LG Berlin GE 2004, 627).

Instandsetzungsarbeiten brauchte Mieter nicht zu bezahlen. Sie obliegen dem Vermieter.

Nichtbenutzbarkeit begründet Minderungsanspruch

Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter den Garten ausschließlich oder in Gemeinschaft mit anderen Mietern benutzen darf, steht ihm ein Minderungsanspruch zu, wenn er den Garten nicht nutzen kann, weil dieser beispielsweise versperrt oder völlig verwildert ist oder der Vermieter dort Baumaterial lagert. Dann erfüllt der Garten nicht dien ihm mietvertraglich zugewiesenen Zweck. Der Mieter zahlt Miete, ohne eine Gegenleistung zu erhalten.

Gleiches gilt, wenn der Mieter den Garten zwar nicht unmittelbar benutzen kann, der Garten aber wertbestimmend ist und in der Höhe der Miete seinen Niederschlag gefunden hat. Auch dann zahlt der Mieter Miete, ohne die entsprechende Gegenleistung zu erhalten.

Die Minderungsquote bestimmt sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.


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9 Antworten auf "Garten nicht oder von einer Partei nutzbar – Wer zahlt die Nebenkosten?"

  • Marvin Heerr
    24. Februar 2016 - 19:04 Antworten

    Schönen guten Tag,

    Mein Problem ist…
    Meine Frau und ich wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 7 Parteien. Von diesen 7 Parteien haben 5 Anspruch auf die Nutzung des Gartens. Und die erste Etage, also wir und unsere Nachbarn sind die anderen beiden, bei denen es im Mietvertrag untersagt es den garten nutzen zu dürfen, aber dennoch ist im Mietvertrag festgelegt, dass wir in den Nebenkosten für die Gartenpflege zahlen müssen. Nun die Frage, ist dies rechtens? Desweiteren ist es ein Privatvermieter, dem das Haus gehört und sein Sohn ist auf MiniJobbasis für die Gartenpflege eingestellt, doch unser Garten sieht katastrophal aus. Das Laub wird nicht weggemacht, die Blumen verrotten, Rasen ist uneben und von Löchern übersät. Und dennoch verlangt er 1.560 € im Jahr dafür und dies ohne genaue Auflistung, sondern mit der einzigen Aussage, dass sein Sohn auf Minijobbasis für die Pflege eingestellt ist.

    Ich danke im voraus für Antworten.

    Fam Heere

    • Dennis Hundt
      25. Februar 2016 - 00:19 Antworten

      Hallo Marvin,

      Ihre Frage wird oben im Artikel beantwortet. Genau damit befasst sich der Text.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Björn
    13. Mai 2016 - 11:10 Antworten

    Guten Tag zusammen,

    ein interessantes Thema, welches im Zuge der gerade eingetroffenenen Nebenkostenabrechung von Interesse ist.
    Folgene Situation:
    Wir wohnen in einem 6-Parteien-Haus. Der größte Teil des Gartens ist nur den 2 Parteien des Erdgeschosses zugänglich, da dieser mittels Zaun von der der Allgemeinheit zugänglichen Hofeinfahrt abgetrennt ist – der Vermieter bewohnt brisanterweise einer der zwei EG-Wohnungen und schliesst die restliche Gemeinschaft daher vom Garten aus.
    Dennoch wird in der eine Gartenpauschale i.H.v. 65EUR p.a.abgerechnet, welche m.E.und wie im Artikel beschrieben komplett unzulässig ist. (Pausachale, da alle Arbeiten vom Vermieter selbst erledigt werden etc…)

    Um wieviel Prozent kann ich diese 65 EUR kürzen, wenn ich mich darauf berufe, lediglich die ca. 6 qm der Hofeinfahrt als „Garten“ zu berücksichtigen, da die restl.ca. 250 qm nicht zugänglich sind?

    Besten Dank für eine Einschätzung

    Bjorn Brand

    • Dennis Hundt
      13. Mai 2016 - 17:36 Antworten

      Hallo Björn,

      ich würde nicht einfach kürzen, sondern um Korrektur der Nebenkostenabrechnung bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ute Weisenberger
    25. September 2016 - 21:23 Antworten

    Guten Abend,

    wir wohnen in einem 5-Parteienmiethaus (seit 04/2014). Nun haben wir das erste Mal für 2015 Gartenpflege in der Abrechnung stehen. 2016 wurden die Hecken zu den Hofeinfahrten und Straße hin und zu unserer Garage (die auf einem andren Grundstück stehr – und somit auch die betroffenen Hecke) zurück geschnitten. Für 2015 ist uns nur bekannt, dass über der Garage einer anderen Mietpartei die Baumäste beauftragt durch unseren Vermieter zurück geschnitten wurden (wohl wurde auch das betr. Garagendach von den Nadeln befreit) Die betr. Bäume stehen nicht auf dem Grundstück unseres Miethauses. Nutznießer von dieser Aktion war alleine der Mieter, dessen Garage (in die es wohl auch rein geregnet hatte) sich unter diesen Bäumen befindet.

    So stellt sich uns nun die Frage, ist es überhaupt rechtens, diese Kosten als Gartenpflege allen Mietern aufzulasten? wobei wir von den über 400,00€ aufgrund Whg.größe einen Anteil von 137,00€ übernehmen sollen..

    Wir wären dankbar, wenn wir eine hilfreiche Antwort finden könnten.

  • Ute W.
    25. September 2016 - 21:33 Antworten

    Guten Abend,

    wir wohnen in einem 5-Parteienmiethaus (seit 04/2014). Nun haben wir das erste Mal für 2015 Gartenpflege in der Abrechnung stehen. 2016 wurden die Hecken zu den Hofeinfahrten und Straße hin und zu unserer Garage (die auf einem andren Grundstück steht – und somit auch die betroffenen Hecke) zurück geschnitten. Für 2015 ist uns nur bekannt, dass über der Garage einer anderen Mietpartei die Baumäste beauftragt durch unseren Vermieter zurück geschnitten wurden (wohl wurde auch das betr. Garagendach von den Nadeln befreit) Die betr. Bäume stehen nicht auf dem Grundstück unseres Miethauses. Nutznießer von dieser Aktion war alleine der Mieter, dessen Garage (in die es wohl auch rein geregnet hatte) sich unter diesen Bäumen befindet.

    So stellt sich uns nun die Frage, ist es überhaupt rechtens, diese Kosten als Gartenpflege allen Mietern aufzulasten? wobei wir von den über 400,00€ aufgrund Whg.größe einen Anteil von 137,00€ übernehmen sollen..

    Wir wären dankbar, wenn wir eine hilfreiche Antwort finden könnten.

    • Dennis Hundt
      26. September 2016 - 16:37 Antworten

      Hallo Ute,

      ich kann die Situation aus der Ferne leider nicht beurteilen. Aber wenn es sich um Allgemeinflächen (und nicht um einen Privatgarten) handelt, sehe ich erstmal keinen Grund, warum es keine umlegbaren Nebenkosten sein sollten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carsten
    1. Januar 2017 - 03:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielleicht könnten Sie zum folgenden Fall kurz etwas konkreter Stellung beziehen. Ursprünglich ein Einfamilienhaus, bei dem das Obergeschoss fremdvermietet wird. Es wurde bei Vertragsabschluss geäußert, dass der Garten nicht benutzt werden darf. Faktisch gibt es auch keinen Zugang für den Mieter des Obergeschosses (nicht mal, indem er über irgendeinen Zaun klettern würde). Die Eigentümer im Erdgeschoss haben eine große Terrasse zum Garten hin und nutzen alleine den gesamten Garten. Könnten Sie jetzt behaupten, dass der Garten Gemeinschaftsfläche sei und nur der Mieter halt nicht nutzen darf (damit im Tenor des Urteils). Faktisch läuft es mithin ja auf eine alleinige Nutzung durch den Eigentümer hinaus (nur er hat physikalisch einen Zugang zum Garten, damit im Sinne des obiter dictum). Zudem wird bei alleiniger Nutzung durch den Eigentümer auf einer anderen Seite differenziert, ob es sich um einen Ziergarten oder Nutzgarten handelt. Ist diese Unterscheidung tatsächlich entscheidend?

    • Dennis Hundt
      1. Januar 2017 - 12:47 Antworten

      Hallo Carsten,

      in der Theorie lässt sich vielleicht darstellen, dass der Garten von niemanden nutzbar ist. Diese Aussage muss allerdings auch der Praxis entsprechen und im Zweifel rechtlich geprüft werden. Viel mehr kann ich Ihnen dazu leider nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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