Nebenkosten: Legionellenprüfung


Nach Expertenschätzungen erkranken jedes Jahr ca. 30.000 Menschen an der Legionärskrankheit. Sie werden durch kleine Stäbchenbakterien, so genannte Legionellen, verursacht. Diese entwickeln sich vorwiegend in Süßwasser bei Wassertemperaturen von 25 °C bis 50 °C und werden beispielsweise beim Duschen mit dem Wassernebel eingeatmet.

Um Mieter gegen dieses Risiko zu schützen, verpflichtet § 14 Trinkwasserverordnung die Vermieter  von Großanlagen das Wassersystem alle 3 Jahre auf Legionellen zu untersuchen, bei Überschreitung der Grenzwerte Gegenmaßnahmen zu ergreifen, die Mieter zu informieren und den Sachverhalt zu dokumentieren und zu archivieren. Die damit verbundenen Kosten gelten als auf den Mieter umlegbare Nebenkosten.

Voraussetzungen der Legionellenprüfungspflicht

Die Pflicht zur Legionellenprüfung betrifft nur Vermieter von Wohngebäuden mit einer zentralen Trinkwassererwärmungsanlage, einem Speichervolumen von mindestens 400 l und/oder  Warmwasserleitungen mit mindestens 3 l Inhalt zwischen Trinkwassererwärmungsanlage und der am weitesten entfernten  Entnahmestelle (sogenannte Großanlagen).

Nicht betroffen sind hingegen Ein-  und Zweifamilienhäuser, unabhängig davon, ob sie vermietet sind oder nicht sowie Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaften, die ausschließlich von den Eigentümer selbst bewohnt werden.

Fristverlängerung für die Erstprüfung

Soweit Vermieter erstmalig zur Legionellenprüfung verpflichtet sind, wurde die Frist zum 31.12.2013 verlängert. Missachtet ein Vermieter die Vorgaben der Trinkwasserverordnung, drohen ihm Bußgelder bis zu 25.000 EUR.  Zudem riskiert er, dass seine Wasserversorgungsanlage stillgelegt wird, Mieter unter Berufung auf das Legionellenrisiko die Miete mindern oder ihn im Fall des Eintritts einer akuten Erkrankung  aufgrund von Legionellen gar auf Schadensersatz und Schmerzensgeld verklagen.

Umlagefähigkeit der Prüfungskosten

Wegen der Kostenumlegung gilt zunächst, dass die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 2 Nr. BetrKV problemlos auf die Mieter umgelegt werden können.  Inwieweit die Kosten für die Legionellenprüfung auf die Mieter umgelegt werden können,  ist zumindest aus Sicht der Mieterverbände streitig.

Da die Kosten aber alle 3 Jahre regelmäßig anfallen, weisen Sie das typische Merkmal von Betriebskosten auf und dürften ohne Weiteres umlegungsfähig sein.



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