Mathematik ist eigentlich eine zuverlässige Wissenschaft. Bei der Abrechnung des Wasserverbrauchs in Mehrfamilienhäusern trifft dies jedoch nur bedingt zu. Die Erwartung, dass die Summe der an den einzelnen Wasserzählern erfassten Einzelverbräuche mit der Anzeige des Hauptwasserzählers übereinstimmt, wird oft enttäuscht. Zählerdifferenzen bis zu 20 % sind teils normal und müssen vom Mieter hingenommen werden. In diesem Artikel geht es um den Umgang mit Zirkulationsverlusten und Messdifferenzen beim Wasserverbrauch des Mieters. …Artikel jetzt weiter lesen
Heizkosten: Abrechnungsmaßstab für verbrauchsabhängigen / verbrauchsunabhängigen Teil
Um das ökologische Bewusstsein beim Energieverbrauch zu fördern, verpflichtet § 7 HeizkostenV den Vermieter, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Mieter zu verteilen. Gleiches gilt für die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 8 HeizkostenV). In diesem Artikel geht es speziell um die Verteilung der Heizkosten (verbrauchsabhängig / verbrauchsunabhängig) und den jeweiligen Umlagemaßstäben für die Verteilung dieser Kosten nach der Heizkostenverordnung. 1. Ausnahmen (u.a.) …Artikel jetzt weiter lesen
Teil- bzw. Zwischenabrechnung der Nebenkosten im laufenden Mietverhältnis
§ 556 III Satz 4 BGB ist missverständlich: … “Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet” … Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (Nebenkosten) ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen (§ 556 III BGB). Was steht im Mietvertrag? Ungeachtet der gesetzlichen Regelung können die Parteien eine Teilabrechnung / Zwischenabrechnung mietvertraglich vereinbaren. Soweit der Mieter einheitliche Vorauszahlungen leistet, ist davon auszugehen, dass …Artikel jetzt weiter lesen
Verteilerschlüssel „Personenmonate“? – Voraussetzungen und Erläuterungspflicht
Der Vermieter kann mit dem Mieter mietvertraglich vereinbaren, die Nebenkosten nach dem Verteilschlüssel „Personenmonate“ abzurechnen. Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Thema eine lehrbuchmäßige Entscheidung getroffen. 1. Was sind „Personenmonate“? Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ berechnet den Nebenkostenanteil eines Mieters nach dem Verhältnis der in der Wohnung des Mieters lebenden Personen zu den in dem Objekt insgesamt wohnenden Personen. Dabei wird unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen ins …Artikel jetzt weiter lesen
Verteilerschlüssel kombinieren: Abrechnung z.B. nach Wohnfläche und Personen
Vermieter und Mieter können mietvertraglich einen bestimmten Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren. Gibt es keine solche Vereinbarung, bestimmt § 556a I BGB die Wohnfläche als Umlageschlüssel. Ansonsten hat die Vereinbarung Vorrang. Der Idealfall „Inklusivmiete“ ist im Mehrfamilienhaus nur in Ausnahmefällen möglich. Mehr dazu: Besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten? Zwar ist der Umlegungsmaßstab für den Vermieter an sich kostenneutral. Nebenkosten sind für ihn nur durchlaufende Kosten, an denen …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten für Stellplätze – Wer muss was zahlen?
Wer einen Stellplatz für sein Kfz anmietet, tut nichts anderes, als wenn er eine Wohnung mietet. Im Grundsatz gelten die gleichen Regeln. Meist bilden Wohnung und Stellplatz eine Einheit. Neue Wohnungen dürfen ohnehin nur mit Nachweis einer Stellplatzmöglichkeit gebaut werden. Naturgemäß fallen auch für den Stellplatz Nebenkosten an. In diesem Artikel geht es um die Umlage der Stellplatz-Nebenkosten auf die Mieter. Wir zeigen was der Vermieter umlegen darf und was der …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten für eine Tiefgarage – Wer muss die Kosten tragen (Nutzer, Nichtnutzer)?
Die Anmietung einer Tiefgarage ist letztlich nichts anderes als die Anmietung einer Wohnung. Es gelten im Grundsatz die gleichen Regeln. Meist bilden Wohnung und Tiefgarage eine Einheit. Naturgemäß fallen auch für die Tiefgarage Nebenkosten an. Voraussetzung ist die Vereinbarung der Umlagefähigkeit Die Umlage der Nebenkosten für eine Tiefgarage richtet sich nach den Regeln, die für die Vereinbarung der Nebenkostenumlage für eine Wohnung gelten. Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten. Er kann …Artikel jetzt weiter lesen
Sind Stromkosten Teil der (Miet)Nebenkosten?
Die Frage, ob Stromkosten Teil der Mietnebenkosten sind, ist eigentlich einfach zu beantworten. Dennoch beinhaltet sie in der Praxis Sprengstoff. Dies hängt damit zusammen, dass der Wohnungsstrom in der Betriebskostenverordnung nicht als umlagefähige Nebenkostenart erwähnt wird. In den Internetforen wird das Problem meist nur oberflächlich erfasst. Der maßgebliche Hintergrund bleibt im Dunkeln. Mancher Vermieter tappt in die Stromfalle. Wir gehen der Frage nach, wie und ob der Wohnungsstrom in die …Artikel jetzt weiter lesen
Wie muss der Vermieter die Wasserkosten abrechnen – Sind Wasserzähler Pflicht?
Die Kosten für den Warmwasserverbrauch muss der Vermieter nach Vorgabe der Heizkostenverordnung zumindest zu 50 % nach dem Verbrauch des Mieters abrechnen. Dazu muss er für jede Mieterwohnung entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte installieren. Eine ähnlich verpflichtende Bestimmung besteht für den Kaltwasserverbrauch nicht. Idealerweise rechnet der Vermieter auch den Kaltwasserverbrauch nach dem Verbrauch des einzelnen Mieters ab. Dazu muss er ebenfalls für jede Mieterwohnung einen Wasserzähler installieren. Im Gegensatz zur bundesweit einheitlich geltenden …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Der individuelle Verbrauch als Verteilerschlüssel
Mietvertraglich wird regelmäßig ein bestimmter Verteilerschlüssel für die Kostenumlage der Nebenkosten vereinbart. Als Verteilerschlüssel kommen die Wohnfläche, die Personenzahl, die Miteigentumsanteile eine Eigentumswohnung, der umbaute Raum oder die Abrechnung nach Personentagen in Betracht. Egal welcher Verteilerschlüssel gewählt wird: Der Vermieter muss bei Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung auch eine Kostenumlage nach Verbrauch vornehmen. Kostenumlage nach Verbrauch (allgemein) Ein Verbrauch ist naturgemäß nur bei Kosten relevant, bei denen ein Verbrauch anfällt und messbar …Artikel jetzt weiter lesen