Terrorschadenversicherung

Nach dem 11. September 2001 hat die bis dahin eher ungebräuchliche Terrorschadenversicherung eine besondere Entwicklung erfahren. Die Versicherung deckt durch Terrorakte bedingte Gebäudeschäden, die durch Brand, Explosion oder Aufprall oder Absturz eines Flugzeuges oder eines unbemannten Flugkörpers oder Fahrzeugen jeglicher Art samt ihrer Ladung oder durch böswillige Beschädigung entstanden sind.

BGH: Prämien für Terrorschadenversicherung sind umlagefähig

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil v. 13.10.2010, VII ZR 129/09) gelten die Kosten für eine Terrorschadenversicherung grundsätzlich als umlagefähige Nebenkosten. Der Vermieter darf die Prämien für die Terrorversicherung als Sachversicherung in der Nebenkostenabrechnung ausweisen. Sie sind somit Betriebskosten im Sinne des § 2 Ziffer 13 BetrKV.

Was sind Terrorakte im Sinne der Versicherung?

Terrorakte dienen politischen, religiösen, ethnischen oder ideologischen Zielen, verbreiten Angst und Schrecken in der Bevölkerung und nehmen dadurch Einfluss auf Regierungen oder staatliche Einrichtungen (Definition § 1 Nr. 2 AGB Terrorversicherung). Terrorakte waren früher durch die Gebäudeversicherung abgedeckt. Heute müssen sie gesondert versichert werden.

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Terrorversicherung umlagefähig?

Voraussetzung für die Umlagefähigkeit ist, dass Art und Lage des Mietobjekts ein nicht ganz von der Hand zu weisendes Risiko eines Terroranschlags bedingen (unmittelbare Nähe zu Bundesbehörden oder Botschaften oder öffentlichen Einrichtungen mit hoher Besucherfrequenz wie Fußballstadien, nationale Wahrzeichen, jüdische Einrichtungen). so dass eine Terrorversicherung für ein Mietobjekt im bayerischen Wald nicht dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen dürfte.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot gebietet nämlich, dem Mieter nur Kosten aufzuerlegen, die erforderlich und angemessen sind. Erforderlich bedeutet, dass konkrete Umstände für eine Terrorgefahr vorliegen, so dass es einer vernünftigen Bewirtschaftung widerspricht, ein rein theoretisches Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand zu versichern. Angemessen bedeutet, dass der Vermieter nicht unbedingt das billigste Angebot auswählen muss. Er kann sich vielmehr an seinem bisherigen Versicherer und positiven Erfahrungen mit Versicherern orientieren. Will der Vermieter die Prämien umlegen, sollte er eine Standardanalyse durchführen und feststellen, ob die Immobilie wegen ihres Charakters oder ihrer Lage terrorbedroht ist.

Umlagefähigkeit auch im Wohnraummietrecht?

Unter diesen Voraussetzungen hat auch der BGH die Umlagefähigkeit bejaht. Zwar ist die BGH-Entscheidung zum Gewerbemietrecht ergangen. Da auch der Wohnraummieter gleichermaßen schutzwürdig ist, darf unterstellt werden, dass die Entscheidung auch im Wohnraummietrecht anwendbar ist. Die Umlagefähigkeit zum Wohnraummietrecht wurde jedenfalls vom AG Spandau (GE 2005, 1255) und AG Pankow (GE 2009, 57) bejaht.

Ist auch die terrorbedingte Betriebsunterbrechungsversicherung umlagefähig?

Die zusätzlich in die Terrorversicherung einzubeziehende Betriebsunterbrechungsversicherung deckt als Teil der Terrorversicherung über den bloßen Sachschaden hinaus auch entgangenen Gewinn oder Mietausfälle ab. Dabei muss der Vermieter darauf achten, dass die reine Betriebsunterbrechungsversicherung keine Sachversicherung ist (sie versichert immaterielle Werte) und der dafür maßgebliche Prämienanteil zumindest im Wohnraummietrecht nicht umlagefähig und aus der Gesamtprämie herauszurechnen ist. Im Gewerberaummietrecht kann die Umlagefähigkeit ausdrücklich vereinbart werden.

Was ist bei Wohnungseigentümergemeinschaften?

In Bezug auf Wohnungseigentümergemeinschaften entschied das AG Koblenz (WM 2010, 641), dass der Abschluss einer Terrorversicherung gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt. WEG´s seien nicht verpflichtet, ihr Gebäude gegen jede erdenkliche Zerstörungsgefahr zu versichern. Es müssen schon besondere Gründe hierfür vorliegen.