Gesetzliche Kündigungsfrist für einen Mietvertrag

Im Idealfall kündigen Mieter oder Vermieter den Mietvertrag so frühzeitig, dass es bei der Berechnung der Kündigungsfristen auf ein paar Tage mehr oder weniger nicht ankommt. In der Praxis ist es oft anders. Dann zählt jeder Tag. Da es auf den Zugang der Kündigung ankommt, können auch einzelne Stunden entscheiden.

Maßgebliche Vorschrift im Gesetz ist § 573c BGB. Da das Mieter- und Vermieterleben sehr vielgestaltig ist, kann das Gesetz nur grundsätzliche Regelungen treffen. Viele Streitfragen hat der Bundesgerichtshof entscheiden müssen, einige sind nach wie vor offen.

I. Kündigungsfrist für den Mieter

Im Normalfall gilt folgendes zu wissen: Für den Mieter gilt eine einheitliche Dreimonatsfrist. Will der Mieter kündigen, muss er die Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats dem Vermieter zu gehen lassen. Seine Wohnungskündigung wird dann mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Dem Mieter werden also in Bezug auf die Dreimonatsfrist 3 Karenztage zugestanden.

Beispiel: Der Mieter will zum 30. Juni des Jahres kündigen. Seine Kündigung muss dann spätestens bis 3. April dem Vermieter vorliegen. Ein Auszug zum 31.12. bedingt die Kündigung bis zum 3.10 des Jahres.

So zählt der Samstag

Fällt der letzte der 3 Karenztage genau auf einen Samstag, verlängert sich die Kündigungsfrist nicht auf den nächsten  Montag. Der Samstag zählt als Werktag (BGH WuM 2005, 247/465).

Fällt der Samstag in die Karenzzeit, wird er ebenfalls mitgerechnet, da sich um einen Werktag handelt Dies ist dann der Fall, wenn der Erste des Monats ein Freitag oder der Samstag selbst ist. Der Zweite des Monats ist dann der Samstag, der Dritte ist der Montag. Spätestens am Montag muss die Kündigung vorliegen. Ist der Samstag der Erste des Monats, muss die Kündigung bis Dienstag vorliegen. Sonn- und Feiertage verlängern die Frist.

Kündigung bedarf nicht der Begründung

Der Mieter braucht seine Kündigung nicht zu begründen. Er kann die Kündigung unter Beachtung der Kündigungsfristen auch schon vor Antritt des Mietverhältnisses aussprechen (BGH WuM 1987, 56).

Besondere Vereinbarungen zur Kündigungsfrist

• Da das Gesetz kürzere oder verlängerte Kündigungsfristen zu Lasten des Mieters verbietet, sind abweichende Vereinbarungen in einem Mietvertrag unwirksam (§ 573c IV BGB).

• Die Parteien können die ordentliche Kündigung aber individualvertraglich für eine bestimmte Zeit ausschließen. Ein Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag darf höchstens 4 Jahre dauern, sofern er für beide Vertragspartner gilt (BGH WuM 2009, 47). Die Vierjahresfrist zählt ab Vertragsabschluss, nicht auf Vertragsbeginn.  Der Mieter muss zum Ende des vierten Jahres kündigen können. Die Kündigungsfrist darf nicht noch zu den 4 Jahren dazukommen (BGH WuM 2011, 35).

• Nur dann, wenn die Parteien den Kündigungsausschluss individuell vereinbart haben, ist auch ein Zeitraum von mehr als 4 Jahren zulässig (BGH WuM 2010, 752).

II. Kündigungsfristen für den Vermieter

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund vorträgt. Ein solcher setzt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. In der Regel ist dies eine Kündigung wegen Eigenbedarf.

Für den Vermieter gelten je nach Dauer des Mietverhältnisses längere Kündigungsfristen. Er kann einen 5 Jahre laufenden Mietvertrag mit einer Frist von 6 Monaten und einen 8 Jahre dauernden Mietvertrag mit einer Frist von 9 Monaten kündigen. Da das Mietrecht vorwiegend Mieterschutzrecht ist, gilt diese Regelung nur für den Vermieter, nicht aber für den Mieter.

Die Intention des Gesetzgebers, dem Mieter eine kürzere Kündigungsfrist zu zugestehen, ist in der Mobilität des Mieters begründet. Muss der Mieter den Arbeitsplatz wechseln oder aus sonstigen persönlichen Gründen umziehen, soll er durch lange Kündigungsfristen nicht daran gehindert werden.

Es steht den Parteien frei, zu Lasten des Vermieters längere Kündigungsfristen zu vereinbaren, beispielsweise 6 Monate für die ersten Jahre der Mietzeit (OLG Zweibrücken RE WuM 1990, 8).

Maßgeblich für die Berechnung der Dauer des Mietverhältnisses ist die Überlassung der Wohnung an den Mieter. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ist nicht relevant. Bezieht der Mieter in demselben Haus eine andere Wohnung des Vermieters, gilt dies als einheitliche Überlassungsdauer.

Ein Personenwechsel auf Seiten des Vermieters ist nicht relevant, da der Mietvertrag weiterläuft. Bei einem Personenwechsel auf Seiten des Mieters (Ehegatte oder Lebenspartner treten in das Mietverhältnis ein, Eintritt des Erben), wird der Überlassungszeitraum ebenfalls nicht unterbrochen.

Erwirbt der Vermieter die Immobilie aus einer Zwangsversteigerung, verkürzt sich seine Kündigungsfrist auf 3 Monate. Allerdings steht in kein Sonderkündigungsrecht zu. Auch er kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse, in der Regel Eigenbedarf, geltend macht (BGH RE WuM 1982, 178; OLG Hamm RE WuM 1994, 520).

III. Sonderfälle

In einem Mietvertrag über ein Studentenzimmer kann ein gegenseitiger Kündigungsausschluss von zwei Jahren nicht wirksam vereinbart werden (BGH WuM 2011, 35).

Kürzere Kündigungsfristen zu Lasten des Mieters sind bei Wohnraum zulässig, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 573 c II BGB).

Vermietet der Vermieter in der von ihm selbst bewohnten Wohnung einen möblierten Wohnraum an eine Einzelperson, kann am 15. eines jeden Monats zum Monatsende gekündigt werden (§§ 573c III, 549 II 2 BGB).

Ist der Wohnraum hingegen einer Familie dauerhaft überlassen, gelten wiederum die normalen Kündigungsfristen. Kündigt der Vermieter ohne Angabe von Gründen, verlängert sich seine Frist um jeweils 3 Monate.

Für möblierte Wohnungen außerhalb der Vermieterwohnung gelten jedoch die normalen Kündigungsfristen.

Bewohnt der Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen eine Wohnung selbst, kann er den Mieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Allerdings verlängert sich seine Kündigungsfrist in diesem Fall um 3 Monate über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus (§ 573a BGB). Sie beträgt also mindestens 6 Monate.

Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Grundstücksteile auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, sofern er die Kündigung auf diese Teile beschränkt und  daraus Wohnraum zur Vermietung schaffen möchte. Auch dann ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich (§ 573b BGB).

IV. Zugang der Kündigung

Die Kündigung muss dem jeweils anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Der Samstag zählt auch als Werktag (BGH WuM 2005, 465), und zwar auch dann, wenn er selbst der dritte Tag der Frist ist (BGH WuM 2005, 247).

Im Idealfall  wird das Kündigungsschreiben persönlich übergeben und quittiert. Wird es per Post versandt, muss der Brief noch zur ortsüblichen Zustellungszeit in den Briefkasten eingeworfen werden. Liegt diese spätestens bei 15.00 Uhr nachmittags, geht das Schreiben rechtlich erst am nächsten Tag den Empfänger zu. Verweigert der Empfänger die Annahme des Kündigungsschreibens, gilt es von diesem Zeitpunkt an als zugegangen (OLG Düsseldorf WuM 1995, 585).

Geht das Kündigungsschreiben zu spät zu, ist die Kündigung nicht unwirksam. Vielmehr wird die Beendigung des Mietverhältnisses um einen Monat verschoben.

Auch eine falsch berechnete Kündigungsfrist führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Es geht vielmehr die richtige Frist (LG Köln WuM 1993, 541).

Altverträge mit Abschluss vor dem 1.9.2001

Die Mietrechtsreform verkürzte die Kündigungsfrist des Mieters auf 3 Monate. Für Altmietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, bleiben abweichende Kündigungsfristen in Kraft, sofern die längere Frist individuell vereinbart wurde. Soweit sie in Formularmietverträgen enthalten sind, gilt im Regelfall die neue kurze Frist.

Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel

Die Vereinbarung in einem Zeitmietvertrag, dass nach Ablauf der Frist das Mietverhältnis sich um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn nicht vorher gekündigt wird, ist seit 1.9.2001 nicht mehr zulässig. Vor diesem Datum abgeschlossene Mietverträge bleiben weiter gültig und bedürfen zur Auflösung einer schriftlichen Kündigung.

Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate zum Vertragsablauf. Für den Vermieter zählt die im Zeitmietvertrag vereinbarte Frist (BGH WuM 2008, 290).

Hinweis: Dieser Text ist eine Orientierungshilfe. Kündigungsfristen können im Einzelfall komplex sein. Allein die Vereinbarung im Mietvertrag bietet keine hinreichende Grundlage für eine Beurteilung. Gegebenenfalls ist juristische Beratung unabdingbar.