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Nebenkosten: Kaltwasser

Der Vermieter kann mit dem Mieter im Mietvertrag die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten vereinbaren. Gemäß § 2 Ziffer 2 Betriebskostenverordnung gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten auch die Kosten der Wasserversorgung mit Kaltwasser. Die Kosten der Versorgung mit Warmwasser sind hingegen in § 2 Ziffer 5 BetrKV  eigenständig geregelt.

Der Vermieter kann die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Dazu muss er Wasserzähler in der einzelnen Wohnung installieren. Auf Grundlage der Landesbauordnung ist der Einbau von Wasserzählern für Neubauten überwiegend vorgeschrieben. Für Bestandswohnungen gilt diese Vorgabe nicht.

Diese (Wasser)Kosten sind umlagefähig

  • Umlagefähig sind Wasserkosten, die mit dem allgemeinen Wohngebrauch in Zusammenhang stehen. Dazu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs,  die der Wasserversorger dem Vermieter in Rechnung stellt. Eingeschlossen ist auch der allen Mietern durch die Treppenhausreinigung oder die Bewässerung des gemeinschaftlichen Gartens zugutekommende Wasserverbrauch.
  • Umlagefähig sind die Grundgebühren  des Wasserversorgers, die Kosten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern, sofern der Vermieter diese nicht selbst kauft, sondern mietet, ferner die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,  die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage (Strom- und Wartungskosten für eine Wasserpumpe oder die Anlage) und einer Wasseraufbereitungsanlage (Filteranlage, Entkalkungsgerät) einschließlich der erforderlichen Aufbereitungsstoffe. Umlagefähig sind ferner die Kosten einer Druckerhöhungsanlage zum Ausgleich eines zu geringen Wasserdrucks in den oberen Stockwerken.
  • Umlagefähig sind auch die Kosten der Eichung des Wasserzählers. Kaltwasserzähler sind gemäß Eichgesetz alle 6 Jahre (Warmwasserzähler alle 5 Jahre) zu eichen. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Wasseruhr geeicht wurde. Nach Ablauf der Eichfrist darf der Vermieter die Angaben der Wasseruhr nicht mehr für die Abrechnung verwenden und sie allenfalls zu einer widerlegbaren Grundlage einer Schätzung machen. In der Regel werden die Geräte ausgetauscht, da die Nacheichung vor Ort nicht möglich ist.

Diese (Wasser)Kosten sind nicht umlagefähig

Nicht umlagefähig sind Wasserkosten infolge eines Wasserrohrbruchs, undichter Leitungen, schadhafter Dichtungen oder defekter Toilettenspiegelungen sowie der Verbrauch, der durch Baumaßnahmen des Vermieters verursacht wird (LG Berlin ZMR 1998, 167). Problematisch ist dabei, wie ein schadensbedingter Mehrverbrauch in Ansatz gebracht wird (Schätzung).  Ist dem Vermieter nicht bekannt, dass in einer Wohnung Dichtungen schadhaft sind, sind die Wasserkosten dennoch umlegungsfähig (Schmid  Mietrecht S. 777).

Wasserverbrauch infolge besonderer Umstände

Ist als Verteilerschlüssel die Personenzahl vereinbart, darf der Vermieter für Säuglinge, Hundehalter, Autowaschen, Waschmaschinen oder sonstige lebensgewohnheitsbedingte Umstände eines Mieters keine Zu- oder Abschläge vornehmen (LG Mannheim NZM 1999, 365).

Bei Ausfall des Hauptzählers darf der Vermieter den Wasserverbrauch  eines Mieters erfahrungsgemäß schätzen oder nach der Wohnfläche abrechnen (LG Kleve ZMR 2007, 620).

Eine Zählerdifferenz bis zu 20 % zwischen den durch die Einzelzähler ermittelten Werten und dem Hauptzähler bleibt unberücksichtigt (LG  Braunschweig WuM 1999, 294).

Der durch den Mehrverbrauch in Gewerbeeinheiten bedingte Wasserverbrauch (Friseur, Gärtnerei, Gaststätte) sowie Sonderverbräuche, die ausschließlich durch einen Mieter (Stellplatz mit Wasseranschluss für die Autowäsche,  Gartenbewässerung durch den allein nutzungsberechtigten Mieter im Erdgeschoss ) oder den Vermieter selbst verursacht werden, bleiben unerheblich, sofern sie 10 % der Gesamtwasserkosten nicht überschreiten.

Der Betriebskostenanteil für leerstehende Wohnungen fällt ausschließlich dem Vermieter zur Last (BGH WuM 2006, 440).

17 Antworten auf "Nebenkosten: Kaltwasser"

  • Helmut
    19. November 2015 - 14:32 Antworten

    Wir sind in einen Neubau gezogen (NRW), nach einigen Monaten gibt es immernoch keine Wasserzähler für unsere Wohnung. Einige Wohnungen in dem Haus (etwa 8 Parteien) haben allerdings schon einen Wasserzähler.

    -> Darf ich aufgrund der Einbaupflicht bei Neubauten den Einbau verlangen?
    -> Darf ich die Abrechnung durch Umlage der Verbrauchskosten auf Grundlage der Wohnfläche ablehnen?
    -> Der Vermieter muss alle Parteien gleich abrechnen, egal ob mit oder ohne Zähler?

    • Dennis Hundt
      20. November 2015 - 02:59 Antworten

      Hallo Helmut,

      wenn ich Sie richtig verstanden habe, sollen Wasserzähler eingebaut werden, dies ist leider nur noch nicht erfolgt (das kann tatsächlich in einigen Fällen Monate dauern. Der Vermieter ist auf einen Dritten angewiesen). Mehr dazu hier: Nebenkostenabrechnung: Wasser ohne Zähler – Wie wird abgerechnet?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine
    22. Februar 2016 - 10:41 Antworten

    Guten Morgen,

    haben unsere Abrechnung bekommen.
    Soweit ist alles gut. Nur steht jetzt die „Grundgebühr Kanal“ mit auf der Abrechnung.
    Die letzten 7 Jahre stand das nie mit drauf!?
    Kann der Vermieter jetzt festlegen, das wir das übernehmen müssen, ohne uns vorher darüber zu informieren? Wir wissen auch nicht, warum wir das die ganzen Jahre nicht zahlen mussten oder brauchten?!
    Vielen Dank schonmal
    Sabine

  • Lars Häßlich
    4. Mai 2016 - 12:46 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir sind im April 2015 ausgezogen. Am 30.04. wurden die Zählerstände für den Wasserverbrauch und für den Allgemeinstromzähler abgelesen. Nach uns sind Mieter mit 3 Kindern eingezogen. Der Abrechnungszeitraum beläuft sich von März – Februar, so dass wir nur gerade 2 Monate im neuen Abrechnungszeitraum dort gewohnt haben.
    Der Vermieter ignoriert die am 30.04. ermittelten Werte für den Allgemeinstrom und Wasserverbrauch und bezieht seine Abrechnung anteilig auf den Gesamtjahresverbrauch. Somit sollen wir nun Kosten Tragen, die wir nicht verursacht haben. Ist dies rechtens?

    Mit freundlichen Grüßen
    L. Häßlich

    • Dennis Hundt
      6. Mai 2016 - 04:33 Antworten

      Hallo Lars,

      Nebenkosten deren Verbrauch erfasst wird, muss der Vermieter auch entsprechend abrechnen. Das betritt vor allem Wasser und Heizung in Ihrer Wohnung, weniger den Allgemeinstrom (der wird in der Praxis zeitanteilig umgelegt).

      Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Büttner
    30. Januar 2017 - 22:10 Antworten

    Wer trägt die Kosten für den Wechsel von Wohnungswasserzählern, wenn die die Nutzungszeit abgelaufen ist. Der Mieter, oder der Vermieter? Die Wasserzähler sind Eigentum des Vermieters.

  • Mark S.
    25. März 2017 - 11:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    darf ich eine Kaltwasserabrechnung nach Verbrauch verlangen, wenn Zähler vorhanden sind? Die Zählerstände wurden erfasst und sogar in der Abrechnung vermerkt. Das Warmwasser wurde auch nach Verbrauch abgerechnet, Kaltwasser jedoch nach Wohnungsgrösse berechnet. Dabei gibt es stets Mieter, die benachteiligt werden und solche, die bevorteilt werden.

    Aufgrund der Abrechnungsart muss ich nun doppelt so viel Kaltwasser zahlen wie ich eigentlich verbraucht habe, bedingt durch größere Wohnung und hohe berufliche Abwesenheit.

    Ist dies ein Umstand mit dem ich leben muss? In der Küche wurde dabei sogar noch extra ein Wasserzähler installiert, obwohl hier ohnehin nur Kaltwasser vorliegt.

    Viele Grüße
    Mark S.

  • H. Wagner
    22. April 2017 - 12:28 Antworten

    Guten Tag,
    ich bin am 1.2. 2016 in eine Wohnung eingezogen. Dann wurde die Abrechnung über die Nebenkosten im Jan.17 verschickt, auf der die Nutzerwechselgebühr von 16,60 Euro mir angerechnet wurden. Diese habe ich rechtmäßig reklamiert und auch zurückbekommen. Wie ist es mit der anteiligen Gebühr Abrechnungsservice Kaltwasser, die pro Wohnung mit 6,79 Euro pro Jahr zu Buche schlägt, müsste ich die nicht anteilig nur bezahlen, da ich ja von 12 Monaten nur 2 Monate da gewohnt habe. Das ist ein kleiner Betrag, um den es mir nicht geht, sondern um die Sache an sich. Nach meiner Berechnung 1/6, also 1,10 Euro. Ist das richtig ?
    Mit fruendlichem Gruß
    H..Wagner

  • Günther Karthaus
    3. Juni 2017 - 16:23 Antworten

    Ich wohne in einem Haus mit 3 Parteien. 2 Wohnungen haben eine eigene Wasseruhr. Unsere Wohnung nicht. Die beiden Wohnungen werden nach Verbrauch der Wasseruhren abgerechnet. Wir werden nach der Hauptuhr abgerechnet. Das bedeutret, dass wir für sämtliche Verbrauchsmengen zahlen sollen, die nicht in unserer Wohnung gebraucht worden sind. Ist eine solche Abrechnung überhaupt gestattet?

  • Lothar
    19. Juni 2017 - 10:43 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage zur Umlage der Frischwasserversorgung durch einen hauseigenen Brunnen. Sind lediglich die Betriebskosten wie z. B. Wartungskosten von den Mietern zu tragen oder ist der Vermieter berechtigt, Verbrauchs- und Grundgebühren (entsprechend der Gebühren eines öffentlichen Wasserversorgers aus der Region) zu erheben?
    Viele Grüße
    Lothar

    • Dennis Hundt
      19. Juni 2017 - 12:45 Antworten

      Hallo Lothar,

      imaginäre Kosten können nicht umgelegt werden – der Vermieter kann nur die Kosten umlegen, die auch angefallen sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Linda Berg
    12. November 2017 - 21:31 Antworten

    Guten Tag,

    mein Vermieter hat uns jetzt bei der Betriebskostenabrechnung einen neuen Punkt unter :
    Sammelkonto
    Wasser/Abwasser
    gem.§2Nr.2+3 BetrKV

    berechnet. Wir hatten diesen Posten noch nie auf unserer Abrechnung und das schlimme ist, dass der hier angegebene Betrag genau so hoch ist, wie meine Kaltwasserkosten.
    Wir sind darüber auch nie informiert wurden.

    Ist das korrekt und muß ich zahlen.

    Viele Grüße
    Linda

  • Barbara H.
    30. Mai 2018 - 11:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich finde Ihre Seite, wie viele andere User, super. Nachdem ich mich durch die Seiten zur Gartennutzung und Kaltwasser gelesen habe, scheint mein Anliegen eher ein Einzelfall zu sein, bei dem Sie mir vielleicht dennoch weiterhelfen können.

    Ich wohne seit etwas mehr als zwei Jahren in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien. Zum Haus gehört ein sehr großer Garten. Ein kleinerer Teil des Gartens ist einer Partei fest zugeteilt, der restliche Teil ist für alle frei zugänglich. Der zugängliche Teil wird vom Vermieter selbst gepflegt und eine Kostenumlage hierfür erfolgt bisher nicht. Die Nutzung des Gartens erfolgte bis dato auch immer gleichmäßig verteilt auf alle Parteien.

    Nachdem eine Partei auszog, gibt es neue Mieter, welche einen Großteil der frei zugänglichen Fläche für sich beanspruchen. Neben Grillplatz und großer Spielgeräte für Kinder etc., zog nun ein Kinderpool und eine große Regentonne ein, die mit Wasser vom Gartenanschluss befüllt werden.

    Nun stellt sich mir die Frage, kann der Wasserverbrauch vom Gartenanschluss weiterhin auf alle Parteien umgelegt werden, nur weil der Bereich nicht abgetrennt und dessen Nutzung nicht vertraglich geregelt ist?

    Ich freu mich auf Ihre Antwort!
    Liebe Grüße
    Barbara

    • Dennis Hundt
      30. Mai 2018 - 20:01 Antworten

      Hallo Barbara,

      ich würde den Vermieter zumindest auf die Nutzung des Wassers für einen Kinderpool hinweisen – und um Beachtung in der Nebenkostenabrechnung bitten. Wobei das wohlmöglich nur wenigen Cent pro Mieter sein werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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