Der Vermieter kann mit dem Mieter mietvertraglich vereinbaren, die Nebenkosten nach dem Verteilschlüssel „Personenmonate“ abzurechnen. Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Thema eine lehrbuchmäßige Entscheidung getroffen.
Inhalt: Umlage der Nebenkosten nach Personenmonate (Verteilerschlüssel)
- Was sind „Personenmonate“?
- Welchen Sinn hat die Abrechnung nach Personenmonaten?
- Personenzahl contra Wohnfläche
- Abrechnung nach Personenmonaten ist nicht erläuterungspflichtig
- So wird nach Personenmonaten abgerechnet (Beispiele)
- Abrechnungsaufwand contra Einzelfallgerechtigkeit
- So werden Bewohner erfasst
1. Was sind „Personenmonate“?
Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ berechnet den Nebenkostenanteil eines Mieters nach dem Verhältnis der in der Wohnung des Mieters lebenden Personen zu den in dem Objekt insgesamt wohnenden Personen. Dabei wird unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen ins Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum der Nebenkosten gesetzt. Als Abrechnungsmaßstab können auch „Personentage“ mietvertraglich vereinbart werden.
2. Welchen Sinn hat die Abrechnung nach Personenmonaten?
Bewohnt ein alleinstehender Mieter eine Wohnung mit 100 m² Wohnfläche, will er nicht verhältnismäßig höhere Nebenkosten zahlen als ein Mieter, der mit 5 Personen 60 m² Wohnfläche nutzt. Augenscheinlich wird das Problem bei den Müllkosten oder bei fehlenden Kaltwasseruhren zur Abrechnung des Kaltwasserverbrauchs. Wer mit mehr Bewohnern mehr verbraucht, sollte den von ihm verursachten Verbrauch auch zahlen. Andernfalls werden die Kosten zu Lasten eines alleinstehenden Mieters sozialisiert.
3. Personenzahl contra Wohnfläche
Statt der Wohnfläche als Regelfall vorgesehenen Abrechnung der Nebenkosten nach der Wohnfläche (§ 556a BGB) kommt auch die Nebenkostenabrechnung nach Personenmonaten in Betracht. Dieser Abrechnungsmaßstab wird teilweise als gerechter empfunden, weil eben mehr Person auch mehr Betriebskosten verursachen. Die Verteilung nach der Personenzahl, die sich in der Mieterwohnung regelmäßig aufhält, wird deshalb als Maßstab bewertet, um dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung zu tragen.
4. Abrechnung nach Personenmonaten ist nicht erläuterungspflichtig
Danach ist eine Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie Eingaben und Ausgaben geordnet zusammenstellt. Als Mindestangaben muss die Abrechnung …
- die Zusammenstellung der Gesamtkosten des Objekts enthalten,
- die Angabe des maßgeblichen Verteilerschlüssels,
- die Berechnung des Anteils des Mieters
- und die von dem Mieter erbrachten Vorauszahlungen.
Mehr zu den Mindestangaben lesen Sie in diesem Artikel.
Dabei sind aus formeller Sicht keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Der Mieter soll in der Lage sein, die Abrechnung des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Er muss erkennen können, in welchen Rechenschritten der Vermieter die Nebenkosten berechnet hat. Im Fall hatte der Vermieter beispielsweise die Position „Müllbeseitigung“ wie folgt berechnet: …32,20 Personenmonate x 4,3470 € je Personenmonat = 139,98 €. Dies genügte.
Der Vermieter brauche den Verteilerschlüssel auch nicht zu erläutern. Dieser sei weder unverständlich noch intransparent. Auch ein Laie könne als durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter ohne weiteres erkennen, dass sich bei diesem Schlüssel sein Nebenkostenanteil nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in dem Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt. In der Sache sei der Verteilerschlüssel der aus sich heraus verständlichen Abrechnung nach „Personen“ vergleichbar. Beim Verteilerschlüssel Personenmonate werde lediglich das Zeitelement einbezogen.
Auch komme es nicht darauf an, wie der Vermieter die gesamte Personenzahl im Gebäude ermittelt habe. Wollte der Mieter die gesamte Personenzahl überprüfen, müsste ihm eine Belegungsliste für das gesamte Mietobjekt überreicht werden. Damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet.
5. So wird nach Personenmonaten abgerechnet (Beispiele)
Beispiel: Wird die Wohnung von einer Familie mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern in der Zeit vom 1. Januar bis 30. Juni bewohnt, ist von 4 Personen mal 6 Monaten = 24 Personenmonaten bzw. 4 Personen mal 181 Tagen = 724 Personentagen auszugehen.
Schwierig wird es bei Ein- und Auszügen.
Beispiel: Der Mieter wohnt allein ganzjährig in der Wohnung: Es zählen für ihn 12 Personenmonate bzw. 365 Personentage. Bei Einzug des Lebensgefährten zum 1.7. des Jahres ergeben sich für beide Personen 18 Personenmonate.
Ziehen die beiden Mieter zum 31.3. des Jahres aus, fallen 2 x 3 Personenmonate bzw. 2 mal 90 Personentage, insgesamt 180 Personentage an.
Alle Personenmonate/-tage werden sodann zusammen gerechnet. Bei der Abrechnung einer konkreten Nebenkostenart wird der Kostenaufwand durch die Anzahl der Personenmonate/-tage geteilt.
Beispiel:
Gesamtmüllgebührenaufkommen 1.500 €. Im Objekt fallen 110 Personenmonate an. Entfallen auf einen Mieter 12 Personenmonate, zahlt er 163,64 Euro Müllgebühren.
Wird nach Personenmonaten/-tagen abgerechnet, sollte der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die genaue Personenzahl und deren Aufenthaltsdauer in der Wohnung bezeichnen. Nur dann ist die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar und vermeidet dessen Argwohn und Widerspruch.
Um die aufwändige taggenaue Abrechnung zu vermeiden, sollte mietvertraglich vereinbart, dass als Abrechnungsdatum immer das Monatsende zählt. Zieht ein Bewohner im Laufe eines Monats aus, ändert dies nichts daran, dass sein Aufenthalt bis zum Monatsende noch erfasst wird.
6. Abrechnungsaufwand contra Einzelfallgerechtigkeit
Für den Vermieter bedeutet die Abrechnung nach Personenmonaten vor allem bei größeren Verwaltungseinheiten einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Er muss die Anzahl der Bewohner im Haus ständig überprüfen. Bei jedem Ein- oder Auszug verändert sich das Verhältnis.
Die hierbei erzielte Einzelfallgerechtigkeit steht nicht im Verhältnis zum Aufwand. Der Mieter kann deshalb vom Vermieter grundsätzlich nicht verlangen, dass er nach Personenmonaten- oder -tagen abrechnet (LG Mannheim NZM 1999, 365). Auch besteht keine Verpflichtung des Vermieters, den Anfall personenbezogener Gebühren auch personenbezogen umzulegen. Wenn, dann muss diese Art der Abrechnung ausdrücklich mietvertraglich vereinbart werden.
7. So werden Bewohner erfasst
Wird nach Personenmonaten abgerechnet, kommt es auf die tatsächliche Belegung und die Nutzung der Wohnung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung des Mieters (BGH WuM 2008, 151). Besucher zählen nicht, auch wenn sie sich häufig in der Wohnung aufhalten (AG Ahaus WuM 1997, 232).
Die Abrechnung nach Personenmonaten ist auch insoweit unpraktikabel, als der Vermieter darlegen und im Streitfall beweisen muss, in welchen Monaten wie viele Personen in der einzelnen Wohnung gewohnt haben. Er muss in der Nebenkostenabrechnung die genaue Personenzahl und deren Aufenthaltstage angeben. Diesem Problem kann der Vermieter ausweichen, indem er mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart, dass auf die melderechtliche Registrierung beim Einwohnermeldeamt abzustellen ist. Dann ist es Aufgabe des Mieters, sich melderechtlich immer auf dem aktuellen Stand zu halten. Versäumt der Mieter die Meldung, bleibt er gegenüber dem Vermieter zur bisherigen Gebührenzahlung verpflichtet (AG Wesel WuM 1990, 421).
20. September 2017 - 22:03
Hallo Herr Hundt,
Ihr haben für den Verteilerschlüssel bei manchen Betriebskosten im Mietvertrag Nach Personen.
Nun streite ich mich mit der Hausverwaltung darüber, dass ab 01 09. 2016 in der Wohnung f/g für 4 Monate 2 Köpfe statt 1 Kopf wohnen und möchte das auch anteilig umgelegt haben.
Folgende Rechnung habe ich erhalten
Zahnarztpraxis: 2 Pers. x 12 Monate = 24
Mieter a 1 Pers x 12 Monate = 12
Mieterin b: 1 Pers x 12 Monate = 12
Mieter C: 1 Pers x 12 Monate = 12
Mieter d: 1 Pers x 12 Monate = 12
Mieter e 3 Pers. x 12 Monate = 36
Mieter F: 1 Pers x 8 Monate = 8
Mieter g 2 Pers x 4 Monate = 4
Summe: 124 Monate / 12 Personen= 10,33 = 10 Personen, darf man hier abrunden?
Summe ohne Praxis: 100 / 12 = 8,33 = 8 Personen das ist doch falsch es müssen 100 Monate/10 Personen= 10 Personen heißen und die Monate sind nicht berücksichtigt?
Diese ganze Berechnung ist doch falsch? Es sind doch dann Personenmonate die hier angesetzt werden müssten. Also z.B di Rechnung ist Euro 1500 Euro / 100 Monate= Euro 15 pro Monat x 12 Monate= Euro 180 für einen Mieter
Und das müsste dann auch auf die gesamte Rechnung angewendet werden, wo der Personenschlüssel nach Personen angegeben ist. Oder muss explizit im Mietvertrag Personenmonate als Verteilerschlüssel angegeben sein oder ist das mit der Angabe pro Person geregelt?
Vielen Dank!
Viele Grüße
Jessica
20. September 2017 - 22:11
Hallo Jessica,
ich denke auch, dass die Berechnung so erfolgen sollte, wie Sie oben im Artikel lesen können. Ob die Umlage nach Personen oder Personenmonate im Mietvertrag vereinbart wurde, ist nicht entscheidend, da das selbe Ergebnis rauskommt.
Bei einem Mieterverein müssen Sie Mitglied werden, das macht in Ihrer Heimat mehr Sinn. Alternativ: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. September 2017 - 23:20
Vielen Dank Herr Hundt.
Noch eine Verständnisfrage. Sie meinen wenn man nach Personen berechnet käme das gleiche heraus wie wenn nach Personenmonaten.
Aber das stimmt doch so nicht?
Bei einer Angabe nur nach Personen und einem unterjährigen Anpassen der Personen müsste man dann nicht immer anteilig nach Personenmonaten ausrechnen?
Wenn man in meinem Beispiel die Euro 1.500/10 Personen teilt sind es 150 pro Kopf pro Jahr. Wenn nun im Beispiel nur 4 Monate von 2 Personen gewohnt wurde sind es anteilig 150/12 Monate = 12,50 x 4 Monate = 50x 2 Personen= Euro 100
Wenn man nach Personenmonaten in meinem Beispiel rechnet Euro 1500/ 100 Monate= 15 X 8 Monate (2 Personen a 4 Monate)=Euro 120
Das ist also nicht das gleiche.
Sie meinen aber das ich mit meiner Personenmonatenerechnung richtig liege? Denn so wie es von der Hausverwaltung aufgeführt ist – original wie oben- wird das ja vermischt. Sie fangen mit einer Personenmonateberechnung um dann wieder auf Köpfe zu gehen, wo das Anteilige nicht berechnet wird.
Habe ich einen Anspruch darauf, dass es anteilig für unterjährigbrichtig berechnet wird? Wenn nach Personen im Verteilerschlüssel steht?
Vielen Dank!
Viele Grüße
Jessica
21. September 2017 - 07:36
Hallo Jessica,
wenn in einer Wohnung 8 Monate eine Person lebt und 4 Monate zwei Personen, dann leben im Schnitt 1,33 Personen in der Einheit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. September 2017 - 08:42
Ach so iist das gemeint. Unsere Hausverwaltung hat abet die Frechheit besessen einfachh die 0,33 wieder auf 0 u runden und das ist dann nicht in Ordnung bzw rechtens.
Vielen Dank für Ihre o.g.Bewertung. Ich gehe dann nun endlich mal zum Mieterschutzbund.
1. Januar 2019 - 15:36
Hallo Herr Hundt,
ich erhielt eine Nebenkostenabrechnung bei der nach Personentagen abgerechnet wurde.
Zur Bemessungsgrundlage von Wasser, Entwässerung und Müllabfuhr steht lediglich
Pers x Tage Haus 45 4380,00 (Wasser/Entwässerung)
Pers x Tage insgesamt 8579,00 (Müllabfuhr)
Für mich ist nicht erkennbar nach welcher Personenanzahl gerechnet wurde.
Ich weiß nur das im Kostenvergleich zum Vorjahr mit mehr als einer Person gerechnet wurde.
Ich würde Sie gerne Fragen ob eine Abrechnung mit dieser Bemessungsgrundlage
formell fehlerhaft ist.
Mit freundlichen Grüssen
Claudia M.
1. Januar 2019 - 22:51
Hallo Claudia,
ohne die Nebenkostenabrechnung zu sehen, ist eine Einschätzung schwierig. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung im Zweifel überprüfen oder stellen Sie dem Vermieter einfach eine Frage zum Verständnis.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. Juni 2019 - 17:22
Hallo Herr Hundt,
ich mache für meinen Schwiegervater (Ü80) seit einigen Jahren die Nebenkostenabrechnungen für 4 Wohnungen in einem Mietshaus. Es kommen verschiedene Umlageschlüssel zum Einsatz, u.a. der Schlüssel nach Anzahl der Personen (Müll- /Wasser- /Abwassergrundgebühren und Hauslicht). War bisher kein Problem, da immer nur 1 Mieter pro Wohnung ganzjährig im Haus gewohnt hat. Letztes Jahr war es jedoch so, dass in einer Wohnung ein Mieter Ende Januar ausgezogen ist, die Wohnung dann bis November saniert wurde und Anfang Dezember 2 neue Mieter in diese Wohnung eingezogen sind. Für die Ermittlung der Gesamtbewohneranzahl als Berechnungsgrundlage habe ich jetzt den Jahresdurchschnitt aller Bewohner im Haus berechnet und komme dabei zwangsläufig auf Personenbruchteile:
Summe der Bewohner pro Wohnung pro Monat dividiert durch 12 (Leerstand = 1 Bewohner)
(3 Wng. x 1 Bew. x 12 Mon. (36) + 1 Wng. x 1 Bew. x 11 Mon. (11) + 1 Wng. x 2 Bew. x 1 Mon. (2)) = 49 / 12 = 4,0833..)
Ich bin mir allerdings nicht sicher, ob das Rechnen mit Personenbruchteilen korrekt ist. In einem anderen Forum habe ich gelesen, dies wäre ›sittenwidrig‹. Auch bin ich mir nicht sicher, ob es reicht den Jahresdurchschnitt zu ermitteln, oder ob man diese Durchschnitts-Berechnung nicht für jeden Mietzeitraum separat machen müsste (1x bis Ende Januar, 1x von Anfang Februar bis Ende November und 1x für Dezember).
Ich hoffe Sie können mir weiterhelfen und mir meine Zweifel bzgl. meiner Berechnung nehmen…
Vielen Dank im voraus und viele Grüße, Holger
12. Juni 2019 - 13:20
Hallo Holger,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen die komplexe Berechnung hier leider nicht in Form eines Kommentars darlegen. Tut mir Leid. Bitte holen Sie sich ggf. Hilfe von einer Hausverwaltung oder lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung erstellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. April 2020 - 10:52
Hallo Herr Hundt,
die letzte Frage von Holger finde ich sehr interessant.
Ein Haushalt zieht mit z.B. 3 Personen Ende Januar aus. Im gesamten Haus leben 10 Personen. Im Februar zieht 1 Person in die Wohnung ein. Dadurch verringert sich der Jahredurchschnitt, da nun 2 Personen weniger im Haus leben. In der Abrechnungsperiode für den ausziehenden Mieter im Januar würde es 10 Personenmonate geben. Über das gesamte Jahr liegt der Schnitt bei 8,2 (unter der Annahme, dass es ansonsten keine Auszüge gibt).
Wie viele Personenmonate muss der ausziehende Haushalt mit 3 Personen bezahlen?
1. Bei Anwendung des Jahresdurchschnitts: 3 Personen / 8,2 Personenmonate = 0,37.
2. Bei Anwendung der tatsächlichen Nutzungsperiode: 3 Personen / 10,0 Personenmonate = 0,30
Gerichtliche Entscheidungen habe ich zu diesem Thema nicht gefunden.
Viele Grüße
Tobias
23. April 2020 - 07:27
Hallo Tobias,
m.E. müssen die Kosten “monatlich” mit der entsprechenden Personenanzahl abgerechnet werden. Also ohne Durchschnitt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Februar 2021 - 16:36
Bei unserer alten Wohnung (45qm Wohnung in Haus mit insgesamt 5000qm an Wohnungen) wurden einige Leistungen nach Personentagen abgerechnet. Gerade beim Wasser kostet uns das jetzt deutlich mehr als wenn nach Quadratmetern abgerechnet wurde.
Im Mietvertrag haben wir aber nichts beschlossen, da sind die Nebenkosten einfach nur aufgelistet. Darf der Vermieter einfach ohne etwas schriftliches nach Personentagen abrechnen?
Viele Grüße
Annemarie
23. Februar 2021 - 07:06
Hallo Annemarie,
ohne vereinbarten Verteilerschlüssel muss nach Fläche abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt