Der Vermieter vereinbart mit dem Mieter regelmäßig die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten. Voraussetzung ist, dass sich die Vereinbarung auf umlagefähige Nebenkosten bezieht. Umlagefähig sind jedoch nur die in § 2 Betriebskostenverordnung bezeichneten Nebenkosten. Eine Nutzerwechselgebühr ist darin nicht bezeichnet. Mit einer solchen Nutzerwechselgebühr versuchen Vermieter die durch den Auszug des Mieters entstehenden Kosten bei der Erfassung seines Energieverbrauchs (oder auch als Zwischenablesung bezeichnet) in Rechnung zu stellen. Die Gebühr …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenvorauszahlung: Angemessene Höhe ermitteln
Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter zusätzlich zur Miete auch Nebenkosten zahlt und dafür Abschlagszahlungen erbringt. Der Vermieter kann solche Nebenkostenvorauszahlungen aber auch nur dann verlangen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Nebenkostenvorauszahlungen müssen angemessen sein. In § 556 II 2 BGB ist dies ausdrücklich bestimmt. Angemessen sind die Vorauszahlungen, wenn sie die zu erwartenden Nebenkosten ungefähr abdecken. Dem Vermieter ist ein gewisser Beurteilungsspielraum …Artikel jetzt weiter lesen
Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In diesem Zusammenhang haben die Begriffe Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur eine große Bedeutung. Sie stehen im Gegensatz zu den Betriebskosten. Um die Abgrenzung im Einzelfall zu ermöglichen, kommt es auf die Definition der Begriffe an. Merke: Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten (Reparaturarbeiten) sind regelmäßig keine umlagefähigen Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als …Artikel jetzt weiter lesen
Diese Versicherungen sind in der Nebenkostenabrechnung umlegbar
Hat der Vermieter mit dem Mieter im Mietvertrag die Umlegung von Nebenkosten vereinbart, kann der Vermieter nach Maßgabe des § 2 Nr. 13 BetrKV auch die Prämien für bestimmte Versicherungen und die Versicherungssteuern auf den Mieter umlegen. Die Vorschrift nennt beispielhaft die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und bezeichnet dazu insbesondere die Prämien für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden. Allerdings ist die Aufzählung der …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenvorauszahlung bei Mietminderung
Miete und Nebenkosten werden in Mietverträgen regelmäßig getrennt ausgewiesen. Hat der Mieter dann einen Grund, die Miete wegen eines Wohnungsmangels zu mindern, war lange Zeit streitig, auf welcher Grundlage die Minderung zu berechnen war. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage höchstrichterlich entschieden und bestimmt, dass bei der Berechnung der Minderung immer die Bruttomiete, also die Kaltmiete einschließlich der Nebenkosten, zu Grunde zu legen ist (BGH Az. VIII ZR 223/10). Leistet der …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus
Seit 1981 müssen Vermieter Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Die Verordnung hat Gesetzeskraft. Die Verordnung gibt vor, dass die Gesamtkosten der Heizung immer mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig für jede einzelne Wohnung abgerechnet werden müssen. Zu diesem Zweck sind alle Heizkörper mit Messeinrichtungen auszurüsten, die eine verbrauchsabhängige Ablesung und Abrechnung ermöglichen. Der nach der Heizkostenverordnung anfallende organisatorische Aufwand kann enorm sein. Für Zweifamilienhäuser gilt deshalb die Ausnahme, dass Mieter und …Artikel jetzt weiter lesen
Dachrinnenreinigung: Wann die Umlage möglich ist
Die Dachrinnenreinigung gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten. Der Mieter muss den Reinigungsaufwand bezahlen, wenn die Umlage wirksam vereinbart wurde. Die Kosten für die Dachrinnenreinigung gehören zu den „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne der Ziffer 17 der Betriebskostenverordnung. Ist diese Verordnung in den Mietvertrag einbezogen, sind die Reinigungskosten für die Dachrinne grundsätzlich umlagefähig. Voraussetzung für die Umlagefähigkeit ist aber, dass die Reinigungskosten für die Dachrinne regelmäßig anfallen. Insoweit ist zu unterscheiden, ob …Artikel jetzt weiter lesen
Belegeinsicht: Originalbelege oder Kopien einsehen
Oft ist mit der Übersendung der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters verbunden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von sich aus die für die Nebenkostenabrechnung maßgeblichen Abrechnungsunterlagen beizufügen. Er braucht auch den Mieter nicht auf diese Möglichkeit hinzuweisen (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 886). Eigentlich muss die Nebenkostenabrechnung so verfasst sein, dass die Einsichtnahme in die Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung eventuell bestehender Zweifel erforderlich ist (BGH …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung bei Eigentumswohnungen
Ist der Vermieter Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ist die an den Mieter vermietete Wohnung eine Eigentumswohnung, sind zwei rechtliche Beziehung zu unterscheiden: 1. Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter als Wohnungseigentümer gegenüber dem von der Eigentümerversammlung bestellten Hausverwalter. 2. Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Schuldner der Nebenkosten im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist immer der Eigentümer und nicht der Mieter (§ 16 II WEG). Der Eigentümer als Vermieter kann die Nebenkosten allerdings auf …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Verlangen des Vermieters nach Nebenkostenvorauszahlungen kann in drei Fällen begründet sein. I. Zurückbehaltungsrecht, wenn keine rechtzeitige Abrechnung erfolgt Der Mieter darf anstehende Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten, wenn der Vermieter für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum innerhalb der Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat (BGH ZMR 1994, 339). Für in der Vergangenheit nicht geleistete Vorauszahlungen hat der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht (OLG Düsseldorf ZMR 2001. 25). Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht …Artikel jetzt weiter lesen