Go to Top

Nebenkostenabrechnung: Fristen für Vermieter bzw. Eigentümer

Der Eigentümer und Vermieter einer Wohnung muss eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat oder Zahlungen auf die Nebenkosten leisten soll. Im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung gibt es einige Fristen an die sich der Vermieter bzw. der Eigentümer halten muss.

Früher bestand immer wieder Anlass, die Nebenkostenabrechnung in Bezug auf den Abrechnungszeitraum und die Abrechnungsfrist zu beanstanden. Die Rechtsprechung war ausgesprochen uneinheitlich, die Rechtsunsicherheit also groß. Der Gesetzgeber hat die Problematik im Gesetz (§ 556 BGB) nunmehr geregelt.

Der Vermieter weiß, innerhalb welcher Fristen er welchen Kostenzeitraum abrechnen muss. Der Mieter weiß, dass er nach Ablauf der gesetzlichen Fristen nicht mehr mit weiteren Nachforderungen rechnen muss.

Vermieter-Frist 1: Der Abrechnungszeitraum

Um die früher vielfach entstanden Streitigkeiten zu vermeiden, stellt § 556 III BGB klar, dass der Vermieter die Nebenkosten jährlich abzurechnen hat. Der Abrechnungszeitraum beträgt also genau zwölf Monate. Der Zeitraum kann vertraglich nicht verändert werden. Ein kürzerer Zeitraum ist möglich, wenn der Mieter erst im Laufe einer vereinbarten Abrechnungsperiode einzieht oder durch die vereinbarte Veränderung des Abrechnungszeitraumes ein Rumpfjahr entsteht.

Teilabrechnungen braucht der Vermieter nicht zu erstellen, weder für einzelne Nebenkosten noch bei einem Wechsel der Mietpartei. Teilabrechnungen können allerdings vertraglich mit dem Mieter vereinbart werden. Unklarheiten im Mietvertrag sind durch Auslegung des Wortlauts zu entscheiden.

Ebensowenig darf der Vermieter einseitig den Abrechnungszeitraum in zwei Teilabrechnungszeiträume aufteilen (OLG Düsseldorf, ZMR 1998,168).

Vermieter-Frist 1: Abrechnungsfrist

Ein weiterer Streitpunkt bestand früher darin, innerhalb welcher Fristen der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu erteilen hat. Auch insoweit stellt das Gesetz in § 556 Abs. III Satz 2 BGB unmissverständlich klar, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes zuzuleiten ist (Eintritt der Abrechnungsreife). Maßgebend ist der Zugang beim Mieter, nicht die Aufgabe zur Post. Der Vermieter trägt das Risiko einer verzögerten Postbeförderung!

Auf den Zugang kommt es bei der Abrechnungsfrist an!

Es genügt, wenn die Abrechnung am letzten Tag der Frist beim Mieter eingeht. Gerade wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, genügt als Zugang auch Mitternacht an Silvester. Auf die Kenntnisnahme des Mieters kommt es nicht an (AG Hamburg-St.Georgen, WuM 2005, 775). Die Rechtsprechung ist in dieser Frage nicht einheitlich. Teils wird ein Zugang bis ca. 18:00 Uhr gefordert, da nur dann die Kenntnisnahme durch den Mieter zumutbar ist.

Vermieter sind gut beraten, die Abrechnung frühzeitig zu übergeben. Dann bleiben eventuelle formale Korrekturen innerhalb der Abrechnungsfrist noch möglich. Eine Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist im Regelfall ausgeschlossen!

Endet der Abrechnungszeitraum nicht auf den Tag genau an einem Monatsende, endet die Zwölfmonatsfrist dennoch am Ende des letzten Monats der Abrechnungsfrist. Beispiel: Abrechnungszeitraum endet zum 15. Juli 2012, Abrechnungsfrist endet dann am 31. Juli 2013.

Ausnahme: der Vermieter hat eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. III S. 4 BGB). Dies kann dann der Fall sein, wenn er selbst erst die Abrechnung eines Energieversorgungsträgers oder einen kommunalen Gebührenbescheid nach der Abrechnungsfrist erhält.

Die Abrechnungsfrist kann nicht verlängert werden, da das Gesetz eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ausdrücklich für unwirksam erklärt (§ 556 IV BGB). Die Verkürzung der Frist ist hingegen zulässig. Sie liegt regelmäßig auch im Interesse des Mieters.

Die Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters. Rechnet er nicht innerhalb der Frist ab, kann er keinerlei Nachforderung mehr erheben. Zugleich kann der Mieter Klage auf Erteilung einer Abrechnung einreichen. Nachforderungen braucht er dann allerdings nicht mehr zu befürchten. Der Vermieter bleibt dennoch zu Erstattungen von überzahlten Nebenkosten verpflichtet.

Die Nebenkostenabrechnung muss formell ordnungsgemäß sein. Ist sie es nicht, tritt die Ausschlusswirkung ein und der Vermieter kann keine Nachforderungen erheben. Er hätte es sonst in der Hand, durch Vorlage einer willkürlichen Abrechnung die Folgen der Fristversäumung zu umgehen. Innerhalb der Abrechnungsfrist kann der Vermieter die Abrechnung korrigieren.

Auch inhaltliche Fehler kann der Vermieter innerhalb der Frist korrigieren, so dass sich aus der Korrektur auch eine höhere Nachzahlung ergeben kann (BGH, NJW 2005, 219). Eine auch nach Fristablauf zulässige Korrektur schließt höhere Nachforderungen jedoch aus. Eine Korrektur zu Gunsten des Mieters bleibt jedoch immer möglich.

Vermieter-Frist 3: Zahlungsfrist bei einem Guthaben für den Mieter

Erstattungsguthaben sind nach Zugang einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, NZM 2000,663). Für den Verzug des Vermieters wird überwiegend auf § 286 III 1 BGB abgestellt, so dass der Vermieter spätestens 30 Tage nach Zugang der Abrechnung beim Mieter in Verzug kommt, wenn er das Guthaben nicht überweist (Schmid, ZMR 2000,663).

Der Anspruch des Mieters auf ein Erstattungsguthaben verjährt in drei Jahren. Verjährungsbeginn ist das Ende des Jahres, in dem der Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erhalten hat. Will der die Verjährung aufhalten, muss er den Vermieter verklagen.

Sonderfall: Nebenkostenabrechnung durch die WEG-Verwaltung

Ist der Vermieter Wohnungseigentümer, dient in der Praxis die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Person des Hausverwalters als Grundlage für die Abrechnung mit dem Mieter.

Stellt die Hausverwaltung die Abrechnung oder die dafür notwendigen Unterlagen nicht rechtzeitig dem Vermieter zur Verfügung, hat der Vermieter die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten.

Der Vermieter als Wohnungseigentümer muss über alle rechtlichen Möglichkeiten nutzen, um die Abrechnung fristgerecht erstellen zu können (LG Berlin, GE 1991,93). Dafür ist der Vermieter beweispflichtig. Kann der Vermieter die Fristversäumung zunächst entschuldigen, so muss er nach Wegfall des Abrechnungshindernisses die Abrechnung dem Mieter unverzüglich zuleiten.

Auch hier ist die Rechtsprechung uneinheitlich (ablehnend: LG Itzehoe, ZMR 2003,38),  so dass der Vermieter es selbst zu vertreten haben soll, wenn die Hausverwaltung erst verspätet abrechnet. Nachzahlungsforderungen muss er dann gegen den Hausverwalter als Schadensersatz geltend machen.

Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 18 Bewertungen mit 4,78 von 5 Sternen. Loading...Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

20 Responses to "Nebenkostenabrechnung: Fristen für Vermieter bzw. Eigentümer"

  • Maja
    22. Oktober 2013 - 18:34 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe den Fall, daß mein Vermieter als Wohnungseigentümer nicht selbst abrechnet, sondern die Hausverwaltung. Alle Zahlungen von mir gehen aber an den Vermieter.

    Die Hausverwaltung rechnet immer ein Kalenderjahr ab, vom 1.1. bis 31.12.
    Erstellt wird die Abrechnung von der Hausverwaltung meist regelmäßig bis Mitte März.
    Der Vermieter sendet mir diese Abrechnungen jeweils aber zu den unterschiedlichsten Terminen, mal 3, mal 4 oder auch 5 Monate nach Erstellung der Abrechnung durch die Hausverwaltung zu.

    Bisher war das auch kein so wirkliches Problem.

    Jetzt aber liegt eine saftige Nachforderung vor, aufgrund der der Vermieter im gleichen Schreiben auch noch eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen verlangt.

    Inhaltlich habe ich wegen Fehlern in der Abrechnung bereits Einwände gegen die Nachforderung erhoben.

    Meine Frage aber nun zu den Fristen:

    Die Abrechnung mit besagter Nachforderung wurde mir vom Vermieter 12 Monate nach seiner letzten Zusendung, aber fünf Monate nach Erstellung durch die Hausverwaltung geschickt. Ist damit der Frist genüge getan oder muß der Vermieter nicht zeitnah zur Abrechnung der Hausverwaltung mit mir als Mieter abrechnen?

    Und kann der Vermieter fünf Monate nach Kenntnis der erhöhten Kosten dann noch eine Anpassung verlangen?

    Um eine Antwort wäre ich Ihnen dankbar, denn anhand der
    Gesetzesslage kann ich in diesem Fall nichts Eindeutiges ableiten.

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2013 - 15:52 Reply

      Hallo Maja,

      ich kann tatsächlich nur auf die Abrechnungsfrist ach §556 BGB verweisen. Das Innenverhältnis zwischen Vermieter und Hausverwaltung vermag ich nicht zu beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Blüthgen
    19. November 2013 - 09:51 Reply

    Ich habe meine Betriebskostenabrechnung Ende Dezember 2012 für das Jahr 2011 erhalten. Abrechnungszeitraum war ok. Ich habe Einspruch gegen diese Abrechnung (innerhalb von 6 Wochen, wie vom Vermieter verlangt) eingelegt. Bis heute hat sich der Vermieter nicht auf meinen Einspruch gemeldet. Heute habe ich erfahren, das die vorherige Verwatungsfirma insolvent ist und eine andere Verwaltung das übernommen hat, muss ich den Einspruch jetzt nocheinmal machen oder ist der Vorgang verjährt?

    • Dennis Hundt
      19. November 2013 - 10:12 Reply

      Hallo Blüthgen,

      als Mieter kann man sich nur an seinen Ansprechpartner wenden, z.B. an die Hausverwaltung die den Vermieter vertritt. Ich persönlich sehe für Mieter gar keine andern Möglichkeit. Für alle anderen Punkt und im Zweifel sollten Sie einen Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Krüger
    18. Dezember 2013 - 09:08 Reply

    Das Mietverhältnis hat am 30.06.2012 geendet.
    Der Vermieter schickt am 12.12.2013 eine Nebenkostenabrechnung.
    Der Abrechnungszeitraum auf der Nebenkostenabrechnung ist vom 01.01.2012 bis zum 30.06.2012 angegeben.

    Ist damit die Nebenkostenrechnung verspätet eingegangen?

    Die Frist von einem Jahr ist ja deutlich überschritten.

    Grüße Bernd

  • Stefan
    8. April 2014 - 08:08 Reply

    Mein Vermieter ist seit August 2013 verschwunden. Er hat meines Wissens keine Angehörigen außer eines Bruders – jetzt (April 2014) aufgetaucht und wird die Wohnung wohl erben. Allerdings gilt der ursprüngliche Vermieter noch als vermisst und wird frühestens in einigen Monaten für tot erklärt.
    Nun fordert der Bruder für den Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 die noch nicht gezahlten Nebenkosten ein (der vermisste Vermieter hat keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt; übrigens seit mehreren Jahren nicht). Das Geld soll auf das Konto des vermissten Vermieters eingezahlt werden.
    Darf der Bruder das? Muss ich zahlen?

    • Dennis Hundt
      9. April 2014 - 16:14 Reply

      Hallo Stefan,

      Sie schildern hier einen sehr speziellen Fall. Ich würde an Ihrer Stelle die Beratung durch einen Anwalt in Anspruch nehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Torsten
    21. August 2014 - 18:03 Reply

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe folgenden Sachverhalt und möchte fragen wie ich mich zu verhalten habe.
    Ich habe vom 15.11.2011 bis 31.12.2024 in einer Mietwohnung gewohnt.
    Im Januar 2012 erhielt ich eine Abrechnung über den Zeitraum 15.11 bis 17.12.2011 mit einem Guthaben von ca. 20 €
    Für das Jahr 2012 habe ich bis heute keine Abrechnung erhalten
    Für das Jahr 2013 auch noch nicht. Hier ist ja auch noch Zeit bis zum 01.01.2015
    Für das Jahr 2014 gilt das Gleiche Frist bis zum 01.01.2016

    Nun habe ich folgendes Urteil gelesen
    ZITAT
    „Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 09.03.05 (VIII ZR 57/04) NJW 2005, 1499
    Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.“

    Verstehe ich das so das der Vermieter mir nun die komplette Vorauszahlung von 2012 erstatten muss?

    Wenn dem tatsächlich so ist sollte ich ja mit rechtlichen Schritten bis Januar 2015 warten und bekäme dann auch die kompletten Nebenkosten für 2013?

    Ebenso ist auch bis heute noch keine Erstattung der Mietkaution erfolgt.

    Eine Antwort per Mail würde mir sehr helfen

    Mit freundlichem Gruß

    Torsten

    • Dennis Hundt
      24. August 2014 - 15:11 Reply

      Hallo Torsten,

      danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihrem Einzelfall beraten. Sie sollten sich rechtlich beraten lassen. Ein Anwalt kann Ihnen die nächsten Schritte und Erfolgsaussichten aufzeigen.

      Schreiben Sie mir gerne eine E-Mail, dann kann ich Ihnen einen Anwalt empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christine
    22. September 2014 - 05:42 Reply

    Wie sieht denn die Frist aus, wenn der Vermieter eine Nachzahlung des Oberflächenwassers der Stadt erhält. Diese Können bis zu 4 Jahre nachfordern.
    Nun ist das Oberflächenwasser ja ein Teil meiner Wasserkosten.
    Darf der Vermieter mir diese auch über die 4 Jahre rückwirkend in Rechnung stellen? oder auch nur für das aktuelle Jahr?

  • Jens
    4. November 2014 - 08:27 Reply

    Hallo Herr Hundt,

    Ich wohne seit 9 Jahre in einer Mietwohnung und der Vermieter hat sich seit 9 Jahren geweigert eine Nebenkostenrechung zu erstellen.

    Kann ich fuer die letzten 9 Jahre eine Nebenkostenabrechnung verlangen?

    Falls der Vermieter keine mehr erstellen kann, kann ich die ganzen Vorauszahlungen der letzten Jahren zurueckverlangen?

    Falls ich einen Anwalt benötige, muss der Vermieter die Kosten übernehmen?

    Vielen Dank fuer Ihre Anregungen
    Jens Mueller

  • Frau classe - thiel
    11. März 2015 - 13:47 Reply

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Mann besitzt eine Eigentumswohnung, deren Verwaltung er zum 1.1.2014 gewechselt hat. Seine Mieterin hat bis heute keine NebenkostenAbrechnung für 2013 erhalten. Beide Verwaltungen, alte als auch neue, schieben den schwarzen Peter auf den jeweils anderen. Unsere Frage : wer ist zuständig ? Wer bezahlt den entstandenen Schaden? Welcher Fachanwalt ist zuständig ?
    Ich danke Ihnen für eine Antwort.
    MfG m.classe – thiel

    • Dennis Hundt
      11. März 2015 - 19:21 Reply

      Hallo Frau Classe–Thiel,

      in der Praxis muss der die Nebenkostenabrechnung erstellen, wer am 01.01.2014 Verwalter ist. Logisch, denn 2013 kann keine Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr 2013 erstellt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas G.
    3. Mai 2015 - 21:00 Reply

    Hallo.

    WEG / Hausverwaltung / Abrechnung / Erstattung Guthaben

    Mich würde als Eigentümer im selbstbewohnten (WEG)Eigentum einmal interessieren, in wie weit man rechtlich eine Handhabe hat, wenn die Abrechnung für zB 2013 zwar seitens der Hausverwaltung (durch Wechel erst recht spät) in 2014 erstellte. Sich jedoch herausstellte, dass Daten durch einen Versorger (Wasseruhren) erneut nicht korrekt waren.
    Dort besserte man nun wohl mehrfach nach, und es stimmte weiterhin nicht.
    Mittlerweile haben wir Mai 2015 und die Abrechnung für 2014 wäre fällig.
    Aus der Abrechnung für 2013 stände uns ein Guthaben zu. Wir sind von der fehlerhaften Wasseruhrengeschichte nicht direkt betroffen, dennoch hält es die Verwaltung zurück, da dies erst mit der endgültigen und korrekten Abrechnung ausbezahlt werden könne. Das mag sein, aber wer hat den berühmten Goldesel im Keller?
    – Welche rechtliche Handhabe hat man um an das Guthaben zu gelangen? Die monatlichen Zahlungen laufen ja weiter.
    – Stehen mir Zinsen für das Guthaben zu? Zumal es ja zu meinem Nachteil abläuft.

    Danke & Grüße,
    Andreas G.

    • Dennis Hundt
      5. Mai 2015 - 18:20 Reply

      Hallo Andreas,

      für ihren WEG-Fall sollten Sie am besten mit einem Fachanwalt sprechen. Hier geht es um die Mieter-Nebenkostenabrechung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter K.
    7. Mai 2015 - 15:41 Reply

    Hallo,

    ich habe folgenden Fall.
    Mit dem Vermieter (Gewerbe) wurde mündlich vereinbart, dass die Nebenkostenabrechnung für 2011 und die Folgejahre erst im Jahr 2014 und folgend abgerechnet werden. Dies um das Unternehmen nicht zu gefährden und den langfristigen Mieter zu halten.
    Kann ich nun diese Nebenkostenabrechnung als Vermieter mit Rechnungsdatum 2014 stellen? Oder habe ich da zu gutgläubig gehandelt und der Mieter ist nicht verpflichtet diese zu begleichen? Da sind wir gerade in Diskussion, da dessen Steuerberater auf die Fristen verweist.
    Besten Dank und Gruß
    Peter

    • Dennis Hundt
      8. Mai 2015 - 07:52 Reply

      Hallo Peter,

      in der Regel werden Nachträge schriftlich verfasst. Am Ende ist es eine Frage der Beweisbarkeit. Insbesondere wenn es um eine größere Zahlung geht, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>